فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به معنی اختیار به هم زدن قرارداد است. قرارداد مشارکت در ساخت ، قراردادی لازم میباشد،چرا که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند. مگر در صورت وجود موجباتی که بتوان قرارداد مشارکت در ساخت را به خاطر آنها فسخ کرد. و یا طرفین بر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ، توافق کنند که اصطلاح حقوقی این عمل اقاله می باشد. حق فسخ برای طرفین صریحاً پیش بینی می شود. که به آن خیار فسخ ناشی از قرارداد یا خیار قراردادی گفته می شود.

حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت شامل چه مواردی میشود؟

پیش از اینکه به سوال مزبور پاسخ دهیم لازم است مختصری در مورد حق فسخ توضیح دهیم…
حق فسخ به معنی اختیار به هم زدن معامله یا قرارداد است .که در اصطلاح حقوقی به آن خیار می گویند .در قراردادهای لازم این حق در صورتی وجود دارد که یا درقرارداد وضع شده یا قانون آنرا تجویز کرده است.خیارات به دو دسته تقسیم می شوند خیارات قراردادی و خیارات قانونی .
1- در قرارداد مشارکت در ساخت که قراردادی لازم است نه جایز، حق فسخ برای طرفین صریحاً پیش بینی شده است. که به آن خیار فسخ ناشی از قرارداد یا خیار قراردادی گفته می شود.
2-در قانون مدنی چندین مورد خیار فسخ پیش بینی شده است .که به این دسته از خیارات نیز خیار فسخ قانونی گفته میشود.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

خیارات در قرارداد مشارکت در ساخت باتوجه به مقررات قانون مدنی عبارتند از:

  • خیار مجلس
  • خیار شرط
  • خیار تأخیر ثمن،
  • خیار رویت،
  • تخلف وصف،
  • خیار غبن،
  • خیار عیب
  • خیار تدلیس .

نمونه بارز خیار در قرارداد مشارکت در ساخت خیار شرط می باشد.

شرط فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت برای هر یک از طرفین مواردی را برای حق فسخ پیش بینی می نمایند.مالک و سازنده هر دو می توانند از حق فسخ مقرر در قرارداد استفاده نمایند.
در اینجا سوالات پرتکراری که ممکن است مطرح شود،اینکه:

آیا حق فسخ قابل انتقال به ورثه است؟

طبق قانون مدنی حق فسخ پس از فوت قابل انتقال به ورثه است.

سوال دیگر اینکه آیا حق فسخ قابل اسقاط است؟

حق فسخ یک حق مالی است.و هر حق مالی قابل اسقاط می باشد.بنابراین می توان حق فسخ را اسقاط نمود.یا از حق خود صرفنظر کرد.

چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت شرط فسخ درج شده باشد قرارداد خود به خود فسخ نمیشود. و باید شخص که شرط به نفع او شده بخواهد از حق خود استفاده نماید. نکته قابل توجه اینکه باید برای حق فسخ مدت تعیین شود.در غیر اینصورت هم شرط و هم قرارداد باطل خواهد بود.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از سوی مالک

در این حالت مالک می تواند در صورت تخلف سازنده از انجام برخی تعهدات در موارد معین قرارداد را فسخ نماید.از جمله تخلفاتی که برای مالک در قراردادهای مشارکت درساخت پیش بینی می گردد عبارت است از:

  • تاخیر غیرمجاز سازنده در تجهیز کارگاه در مدت تعیین شده درقرارداد.
  • تاخیر غیرمجاز سازنده در اجرای برنامه زمانبندی قرارداد .
  • انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر تحت هر عنوانی از قبیل صلح،وکالت،بیع،مشارکت ونمایندگی
  • عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز،نقشه ها،طرح های اجرایی،فروش و پیش فروش

در موارد فوق الذکر مالک می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.در اینجا سوالی که مطرح می شود این است :

چنانچه سازنده مقداری از کار را پیش برده باشد چه اتفاقی می افتد؟

اولین کاری که سازنده انجام می دهد این است که تامین دلیل اخذ نماید.سپس هزینه های سازنده برآورد می شود.حال یا مبلغ هزینه های صورت گرفته به وی پرداخت می شود یا سهمی از قرارداد به وی تعلق میگیرد.تمامی این موارد به توافقات هنگام قرارداد بستگی دارد.بنابراین نحوه تنظیم قرارداد مشارکت درساخت بسیار مهم می باشد .

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از سوی سازنده

در قراردادمشارکت در ساخت میتوان برای سازنده نیز حق فسخ قرار داد.مانند اینکه تعهداتی را که برای مالک مقرر شده انجام ندهد.در این صورت سازنده می تواند قرارداد را فسخ نماید.مانند عدم تحویل و تخلیه ملک .یا عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه ساخت.چنانچه در قرارداد ، برای سازنده حق فسخ پیش بینی نشده باشد می بایست از طریق قانونی پیگیری نماید.

بیشتر بخوانید :  مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت

شرایط فسخ قانونی قرارداد مشارکت در ساخت

حق فسخ یا با توافق طرفین در عالم حقوق پدید می آید یا مستقیما و به واسطه حکم قانون است.ممکن است در قرارداد برای طرفین یا یکی از آنها شرط فسخ مقرر نشده باشد.اما به این دلیل نیست که نتوان قرارداد را فسخ نمود.درصورت حدوث و اجتماع شرایط خیاراتی که درقانون به آن اشاره شده حق فسخ برای یک یا دو طرف قرارداد ایجاد میگردد. حق فسخ قراردادی با حق فسخ تفاوت هایی دارد .یکی از این تفاوت ها در اثبات آن است.بدین صورت که در حق فسخ قراردادی طرفین از حق فسخ خود استفاده مینمایند و دادگاه آن را اعلام مینماید.اما در صورت عدم درج حق فسخ ،تشخیص وجود شرایط فسخ بر عهده دادگاه می باشد.

اعلام و تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که بوسیله توافق طرفین یا به حکم قانون برای۱یا۲طرف قرارداد شناخته شده است.طرفین قرارداد میتوانند در ضمن عقد یا خارج از آن برای هریک از طرفین یا شخص ثالث حق فسخ قرار دهند.

مدت خیار شرط باید معلوم باشد.ودرصورت عدم تعیین مدت،هم خیار و هم قرارداد باطل میباشد.یکی از مباحث اصلی در فسخ قرارداد ،انحلال عقد به واسطه ورود ضرر و تعیین تکلیف در باب سرنوشت قرارداد میباشد.بدون اینکه فسخ واجد منشا قانونی خیارات بوده یا در ضمن عقد شرط شده باشد.

عمدتا درمحاکم دادگستری دعاوی مطرح میشود که حکایت از اعلام فسخ قرارداد به دلیل عدم ایفای تعهد دارد.
طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی اصل بر لزوم قراردادها ست .و فسخ عقد از جمله حقوقی است که جنبه استثنایی و خلاف قاعده دارد.

فسخ بدون تصریح قانون و قرارداد

سوالی که مطرح میشود این است :
آیا به دلیل عدم انجام تعهد و حدوث ضرر،تفویض حق فسخ مجوز قانونی دارد یا خیر؟
در قانون در این زمینه متن صریحی جهت حل این معضل پیش بینی نشده است.طبق مستندات فقهی نیز اصل بر لزوم قراردادها میباشد.و این خود دلیلی است که اصولا نتوان انحلال و فسخ عقد لازم را به ذهن متبادر نمود.دراین موارد اجبار و الزام به تعهد متعهد اولین حقی است که میتوان برای متعهد شناخت.ومتعهد نمیتواند از ایفای تعهدات خود شانه خالی کند.لذا درصورت عدم تصریح قرارداد مشارکت در ساخت طرفین ابتدا باید الزام متعهد را به اجرای قرارداد بخواهند.چنانچه الزام متعهد میسر نباشد،طرف دیگر باید خود نسبت به اجرای قرارداد اقدام نماید.وهزینه های اجرا را از متعهد مطالبه نماید.درصورتیکه اجرای قرارداد از مواردی باشد که تنها متعهد قادر به انجام آن است شرایط فسخ قرارداد پیش می آید.بنابراین بدون طی نمودن این مراحل شرایط فسخ ایجاد نمیشود.

روش اعمال حق فسخ

در قانون ایران اعمال حق فسخ عمل حقوقی است که با یک اراده انجام میشود.لیکن اراده باطنی فرد زمانی موثر است که چهره بیرونی پیدا کند و به نحوی اعلان گردد.طبق ماده ۴۴۹ قانون مدنی فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل میشود.لذا شخص دارای حق فسخ باید اجرای حق خود را با رفتار یا گفتار نشان دهد.

برخی معتقدند ضرورتی ندارد که این اعلام به طرف قرارداد ابلاغ شود.ولی این دیدگاه در عمل مشکلاتی را ایجاد میکند.و باعث میشودکه طرف مقابل به دلیل عدم آگاهی همچنان به اجرای تعهدات خود ادامه دهد.لذا در عمل اشخاص ترجیح میدهند که فسخ قرارداد را به طرف مقابل اطلاع دهند.و یا از دادگاه صلاحیتدار درخواست اعلام وقوع حق فسخ را مینمایند.

 

در هنگام اعلام فسخ قرارداد ضرورتی ندارد که دلیل و مبنای آن برای طرف مقابل بیان شود. اما ممکن است مشخص گردد که فسخ قرارداد به دلیل نادرستی انجام شده است.دراینصورت طرف مقابل میتواند مطالبه ضرر و زیان ناشی از فسخ را بنماید.

اعلام و تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از طریق دادگاه

اجرای حق فسخ در قراردادهای مشارکت درساخت با اعلان اراده صورت میپذیرد.ودادگاه در وقوع فسخ نقشی ندارد.با وجود این،نقش دادگاه را در تمیز حق و رفع اختلاف نباید فراموش کرد.قرارداد عمل حقوقی است که به یقین انجام شده است.لذا فسخ قرارداد شرایط خاص خود را دارد.فسخ قرارداد زمانی روی میدهد که

بیشتر بخوانید :  خلع ید از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

۱-  طرف در این باره توافق داشته باشند.

۲- مقام رسمی شرایط ایجاد حق فسخ و اجرای به هنگام و درست آن را اجرا و اعلام کند.

طرف قرارداد به سادگی از پیمان دست نمیکشد و تسلیم اراده صاحب حق فسخ نمیشود.پس او در عمل ناچار است که اجرای آثار فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد.

نحوه اعلام و تنفیذ فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت

درصورت ایجاد شرایط حق فسخ، مالک یا سازنده، فسخ قرارداد را به طرف دیگر اعلام مینمایند.این اعلام معمولا از طریق اظهارنامه رسمی صورت میگیرد.پس از ارسال اظهارنامه رسمی دادخواست اعلام وتنفیذ فسخ قرارداد مشارکت درساخت ارائه میگردد.
دعوای اعلام و تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میگردد.و از دعاوی غیرمالی میباشد.حکمی که در دعوای اعلام و تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت صادر میشود،اعلامی میباشد.و چیزی بر اعتبار فسخ انجام شده نمی افزاید.اما در مرحله اثبات به اختلافی که درباره وجود حق و زمان و شیوه اجرای آن بروز کرده است،پایان میبخشد.

همانطور که بیان شد ،از مهمترین آثار فسخ قرارداد مشارکت درساخت انحلال عقد بین مالک و سازنده است.چرا که وقتی قرارداد فسخ می گردد هیچ کدام از طرفین تعهدی به یکدیگر ندارند.اثر فسخ ناظر به آینده است و در گذشته اثری ندارد.اما منوط به رعایت تشریفاتی است.یکی دیگر از آثار فسخ در قراردادهای مشارکت درساخت خلع ید سازنده می باشد که بحث و بررسی های خاص خود را می طلبد.از این رو بر آن شدیم تا این موضوع را به تفصیل بررسی نماییم.

خلع ید از سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت

واضح است که درهرعمل حقوقی وقتیکه موضوع آن عمل به علتی از علل منحل گردد انحلال آن آثاری را به دنبال خواهد داشت. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نیز از این قاعده مستثنی نمی باشد.لذا زمانی که قرارداد مشارکت درساخت فسخ گردد آثاری را به دنبال خواهد داشت.مهم ترین اثر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت انحلال عقد بین مالک و سازنده است.همانطور که بیان شد،خلع ید سازنده یکی از آثار فسخ در قراردادهای مشارکت درساخت می باشد. پیش از شروع بحث لازم است با تعریف خلع ید آشنا شوید.

تعریف خلع ید

خلع ید اصطلاحی است که عمدتا در آئین دادرسی مدنی به کار رفته است. خلع ید مرتفع نمودن استیلاء و تصرف متصرف می باشد. در قراردادهای مشارکت درساخت پس از فسخ قرارداد سازنده هیچ گونه حقی مبنی بر ادامه اجرای کار نخواهد داشت.بنابراین از آن زمان تصرف او به ناحق می باشد.

شیوه های طرح دعوای خلع ید از سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت

چنانچه قرارداد مشارکت در ساخت فسخ گردد سازنده می بایست محل اجرای قرارداد را تخلیه و تحویل مالک دهد.در صورتی که سازنده خود اقدام به تخلیه نماید مشکلی وجود ندارد. اما مشکل زمانی به وجود می آید که سازنده در این خصوص اقدامی ننماید. با توجه به قطع رابطه ی قراردادی بین مالک و سازنده، از آن زمان تصرف سازنده عدوانی محسوب میگردد.و چنانچه نسبت به تخیله وتحویل ملک اقدام ننماید مالک می تواند از طریع مراجع قضایی اقدام نماید. ممکن است سازنده برای عدم تخلیه و تحویل ملک دلایلی داشته باشد .از جمله اینکه مطالباتی از مالک داشته باشد. که این نمیتواند دلیل عدم تخلیه باشد. چرا که وی میبایست ملک را تخلیه وتحویل دهد سپس نسبت به ادعاهای خویش اقدام نماید.

خاطر نشان مینماییم که…
با توجه به اینکه کدام مرجع برای حل اختلافات در قراردادهای مشارکت درساخت پیش بینی شده باشد نحوه طرح دعوا فرق مینماید.

خلع ید سازنده از طریق داوری

چنانچه شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت وجود داشته باشد حل و فصل اختلافات از طریق داوری صورت میگیرد. در صورتی که یکی از شرایط فسخ قرارداد به وجود آید می توان از طریق داوری اقدام نمود.داور می تواند همزمان با اعلام و تایید فسخ قرارداد رای مبنی بر خلع ید سازنده را نیز صادر نماید.دراینصورت چنانچه سازنده نسبت به تخیله وتحویل ملک اقدام ننماید میتوان اجرای رای داور را از طریق دادگاه درخواست نمود.

بیشتر بخوانید :  الزام سازنده به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

خلع ید سازنده از طریق دادگاه

دعوای خلع ید می تواند به صورت جداگانه (دادخواست خلع ید) مطرح گردد .که لازمه ی این امر این است که ابتدا قرارداد مشارکت در ساخت فسخ شده باشد. اما علاوه بر این می توان از دادگاه تقاضای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و تحویل ملک را تواماً داشت .که در اینصورت به هر دو خواسته همزمان رسیدگی میشود. و اجرای حکم هر دو خواسته با هم فراهم میشود .چرا که دادگاه در محدوده ی دادخواست حکم می دهد .و اگر خواسته صرفاً فسخ باشد، اجباری به تحویل ملک به مالک نخواهد بود.سازنده نیز میتواند در صورت داشتن هرگونه ادعا دعوای تقابل مطرح نماید.و یا اینکه به طور مجزا دادخواست دهد.

خلع ید سازنده از طریق شورای حل اختلاف

دعوای خلع ید از جمله دعاوی مالی می باشد. بنابراین می تواند در شورای حل اختلاف هم مطرح شود .مشروط بر اینکه قیمت خواسته از بیست میلیون تومان بیشتر نباشد . مراحل رسیدگی و نحو طرح دعوا در شورای حل اختلاف مشابه طرح دعوا در دادگاه میباشد.

نحوه طرح دعوای خلع از سازنده

چنانچه دعوای خلع ید در دادگاه قابل طرح باشد ،دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.هزینه دادرسی طبق دعوای مالی پرداخت می شود. مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا عبارت است از :

  •  کپی برابر اصل سند مالکیت.
  • معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
  • رای مبنی بر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت.
  •  وکالتنامه در صورتی که دادخواست از طریق وکیل مطرح شود.

سوالی که مطرح میشود این است که آیا می توان در دعوای خلع ید تقاضای دستور موقت نمود؟

با توجه به اینکه موضوع اصلی دعوا خلع ید میباشد بنابراین تقاضای دستور موقت مبنی بر تخلیه،مورد قانونی ندارد .چرا که در صورت صدور دستور موقت مبنی بر تخلیه دیگر موردی برای رسیدگی باقی نمیماند.بنابراین نمی توان در دادخواست خلع ید دستور موقت مبنی تخلیه را نیز درخواست نمود.

دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به ماهیت قرارداد مشارکت درساخت هریک از طرفین تعهداتی را بر عهده دارند. از آنجایی که مدت اجرای قرارداد مشارکت طولانی میباشد ،اختلافات بسیاری بین طرفین ایجاد می گردد.به همین جهت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از اهمیت بالایی برخوردار است.یکی از موارد مهم در قرارداد مشارکت در ساخت درج حق فسخ برای هریک از طرفین میباشد.همچنین عدم ایفای تعهدات از سوی طرفین و طولانی شدن اجرای قرارداد باعث ورود خسارات فراوانی به طرفین میگردد.لذا درج شرط فسخ در صورت تخلف هریک از طرفین می تواند بسیار موثر باشد.

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی درطی سالهای فعالیت خود دعاوی بسیاری درحوزه قراردادمشارکت درساخت را به عهده گرفته است.از جمله این دعاوی اعلام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، از سوی مالک یا سازنده بوده است.فسخ قرارداد مشارکت درساخت می بایست به دلایل قانونی باشد.و نمی توان صرفا به جهت خصومت شخصی قرارداد را به این دلیل که حق فسخ وجود دارد فسخ نمود.از مهم ترین دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

1-فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت شرط فسخ.
2-فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف از شرط.
3-فسخ قراردادمشارکت درساخت به علت فوت سازنده.
4-فسخ قراردادمشارکت در ساخت به علت ورشکستگی سازنده.
5-فسخ قرارداد مشارکت درساخت به علت توقیف یا مصادره ملک.
6-فسخ قرارداد مشارکت درساخت به علت فورس ماژور.
7-فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت غیرمقدور بودن انجام مشارکت.

ممکن است شما نیز با هر کدام ازموارد فوق مواجه بوده و قصد اقامه دعوا داشته باشید.در اینصورت توصیه می شود مشاوره با وکیل متخصص را مد نطر داشته باشید.چرا که در این دعاوی به غیر از دانش حقوقی ،تجربه نیز نقش به سزایی در رسیدن به نتیجه مطلوب دارد.وکلای موسسه دادپویان حامی با تجربه کافی در این زمینه آماده مشاوره و قبول وکالت دعاوی شما در این زمینه می باشند . با ما در تماس باشید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست