فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. مشارکت در ساخت
  4. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد نامعین است که از قاعده لزوم تبعیت می کند؛ به همین جهت هیچ یک از طرفین حق برهم زدن این قرارداد را نخواهند داشت؛ مگر به موجب قانون یا قرارداد. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است به استناد خیار شرط، خیار تخلف از شرط یا فورس ماژور (قوه قاهره) باشد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به استناد خیار شرط

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می توانند ضمن قرارداد، برای هر یک از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث، اختیار فسخ معامله را قائل شوند. نکته مهم در خصوص خیار شرط، لزوم تعیین مدت برای خیار است. خیار شرط مذکور در قرارداد باید ظرف مهلت معینی قابل اعمال باشد. اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتداء آن از تاریخ عقد محسوب می شود ولی انتهای مدت خیار باید توسط طرفین معین شود.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف از شرط

مرسوم است که مالک و سازنده ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، شروطی را تعیین می کنند که رعایت آنها از سوی طرف مقابل ضروری است؛ مثل اینکه الزام سازنده به اخذ بیمه نامه های مورد توافق از سوی مالک شرط شده باشد.

در صورتی که طرف قرارداد، مفاد شرط را رعایت نکند، طرف مقابل به موجب خیار تخلف از شرط حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

تفاوت خیار شرط و خیار تخلف از شرط

توافق طرفین قرارداد مشارکت در ساخت برای ایجاد خیار شرط کافی است و اعمال حق فسخ ناشی از خیار شرط منوط به امر دیگری نیست؛ اما خیار اشتراط یا همان خیار تخلف از شرط در نتیجه تخلف از شرایط مورد توافق طرفین ایجاد می شود. به عبارت دیگر تا زمانی که تخلفی رخ ندهد حق فسخی نیز به وجود نمی آید.

شروط رایج در قرارداد مشارکت در ساخت

رایج ترین شروط مندرج در قرارداد های مشارکت در ساخت که تخلف از آنها می تواند منجر به فسخ قرارداد شود عبارتند از:

  • تخلف سازنده از شروط قراردادی و انتقال موضوع قرارداد از طریق قرارداد پیش فروش، بیع، اجاره، وکالت، وصایت، رهن، ودیعه و …. به ثالث بدون اجازه مالک،
  • تاخیر مالک در تخلیه و تحویل ملک موضوع مشارکت به سازنده جهت آغاز عملیات ساخت و ساز،
  • تاخیر سازنده در اجرای برنامه زمان بندی مورد توافق طرفین بدون عذر موجه،
  • تخلف مالک از شرط تنظیم سند رسمی وکالت کاری.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به استناد قوه قاهره

منظور از قوه قاهره یا فورس ماژور، عامل خارجی و غیر قابل پیش بینی است که مانع اجرای قرارداد می شود و مقابله با آن عرفا غیر ممکن است.

تحقق فورس ماژور یا قوه قاهره مانع اجرای قرارداد و موجب فسخ یا انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت می باشد؛ امکان مطالبه خسارت نیز در این حالت منتفی است.

تاثیر فورس ماژور (قوه قاهره) بر قرارداد مشارکت در ساخت

تحقق فورس ماژور می تواند واجد آثار حقوقی متفاوتی بوده و موجب انفساخ، ایجاد حق فسخ یا تمدید مدت قرارداد شود. تاثیر فورس ماژور بر قرارداد مشارکت در ساخت اصولا با توافق و تراضی طرفین معین خواهد شد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت فورس ماژور

سازنده و مالک می توانند ضمن قرارداد مشارکت در ساخت چنین توافق کنند که در صورت تحقق فورس ماژور، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را داشته باشد. در این حالت طرفی که اختیار فسخ قرارداد را دارد می تواند با اثبات شرایط اعمال حق فسخ و اعلام اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، صدر حکم مبنی بر تنفیذ فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد. بهترین وسیله برای اعلام فسخ، ارسال اظهارنامه رسمی برای طرف مقابل است.

انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت فورس ماژور

ممکن است طرفین قرارداد، تحقق فورس ماژور را موجب انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت بدانند، در این صورت به محض ظهور مصادیق فورس ماژور، قرارداد مشارکت در ساخت منحل خواهد شد؛ بدون آنکه طرفین در این زمینه اقدامی انجام دهند.

شایسته تذکر است در مواردی که فورس ماژور موجد حق فسخ دانسته شود، با تحقق فورس ماژور، خللی به اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت وارد نمی شود و تا زمانی که صاحب حق فسخ، حق خود را اعمال نکند قرارداد پابرجاست؛ اما در صورتی که طرفین، فورس ماژور را سبب انفساخ قرارداد بدانند، به محض ظهور فورس ماژور، قرارداد قهرا و به خودی خود منحل می شود.

تمدید مدت قرارداد مشارکت در ساخت به علت فورس ماژور

مالک و سازنده می توانند تعلیق اجرای تعهدات یا تمدید مدت قرارداد را به عنوان راه حلی برای مقابله با فورس ماژور در نظر بگیرند. طرفین می توانند توافق کنند که تحقق فورس ماژور موجب تعلیق اجرای تعهدات باشد. در این صورت از زمان تحقق فورس ماژور تا زوال آن، قرارداد مشارکت در ساخت به حالت تعلیق در آمده و پس از این دوره، طرفین باید اجرای تعهدات خود را از سر بگیرند. در چنین مواردی مدت تعلیق به مدت قرارداد مشارکت در ساخت اضافه خواهد شد. این راه حل زمانی مناسب به نظر می رسد که فورس ماژور برای مدت قابل پیش بینی و نسبتا کوتاهی اجرای قرارداد را با مانع مواجه نماید.

تعیین مصادیق فورس ماژور ( قوه قاهره) در قرارداد مشارکت در ساخت

توصیه می شود سازنده و مالک ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، مصادیق قوه قاهره را تعیین نمایند؛ به این ترتیب از بروز بسیاری از اختلافات پیشگیری خواهد شد و متعهد نمی تواند هر اتفاقی را فورس ماژور تلقی نموده و مدعی انحلال قرارداد شود.

برای مثال طرفین می توانند با توافق یکدیگر تورم و نوسانات اقتصادی، تحریم، نوسانات نرخ ارز و … را از شمول مصادیق فورس ماژور خارج نمایند.

تامین دلیل در قرارداد مشارکت در ساخت

همانطور که شرح آن گذشت در صورتی که سازنده موفق به اجرای برنامه زمان بندی در مهلت های مقرر نشود، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت؛ اما در این قبیل موارد معمولا سازنده بخشی از پروژه را اجرا نموده که در صورت فسخ باید نسبت به هزینه های انجام شده در این خصوص تعیین تکلیف شود.

در صورتی که طرفین در این خصوص توافقی نکرده باشند، مالک می تواند با اخذ تامین دلیل، هزینه هایی که توسط سازنده انجام شده را محاسبه نماید و سازنده نسبت به همین مقدار در پروژه شریک خواهد شد. برای جلوگیری از این امر، طرفین می توانند ضمن قرارداد مشارکت در ساخت توافق نمایند که در صورت تحقق موجبات فسخ و انحلال قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده در عین ملک موضوع مشارکت حقی نخواهد داشت و تنها استحقاق مطالبه هزینه های انجام شده را دارد.

دعوای تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در صورت تحقق موجبات فسخ و اعمال این حق توسط ذی نفع، هر یک از طرفین جهت تثبیت فسخ قرارداد می تواند با مراجعه به دادگاه صالح، تنفیذ فسخ قرارداد را تقاضا نماید. ذی نفع می تواند دعوای خود را در هر یک از دادگاه های عمومی حقوقی محل انعقاد یا اجرای قرارداد یا محل اقامت خوانده اقامه نماید.

لازم به ذکر است حکم صادره در این خصوص صرفا جنبه اعلامی داشته و موردی برای صدور اجرائیه وجود ندارد

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 8 امتیاز: 3.8)

22 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • ایمان فزونی تلوکی
    آگوست 7, 2021 2:07 ق.ظ

    با درود و سلام
    بنده یک قرارداد مشارکت در شهرستان قائمشهر ، استان مازندران در سال 1394 داشته ام که مهلت پایان آن در سال 1396 بود و در مهرماه سال 98 با اظهارنامه ای با تاخیر بیش از حد سازنده اعلام فسخ نموده ام/البته در متن قرارداد نیز قید شده است که اگر سازنده بیش از 120 روز تاخیر داشته باشد قرارداد از طرف مالک می تواند یکطرفه فسخ شود.با این حساب دادگاه بدوی رای به فسخ نداد و همچنین تجدید نظر هم با استناد به اینکه حق فسخ امری است فوری و شما دیر اعلام به فسخ نموده اید ، دادخواست فسخ را رد نموده است.با این اوصاف آیا تاخیر در اعلام فسخ از دید قانون امری است قطعی یا اساسا این حکم سلیقه قاضی بوده و میتوان به آن اعتراض نمود؟
    با سپاس از زحمات شما

    پاسخ
    • سلام بله رعایت فوریت اعمال فسخ رو انجام نداده اید و احکام درست هستند

      پاسخ
      • با عرض سلام و خسته نباشید
        با توجه به قرارداد مشارکت در ساخت در تهران شهر قدس طبق قرارداد سازنده مبالغی رو طی دو مرحله یک مرحله بعداز امضای قرارداد مبلغی رو به مالک پرداخت نماید و بعداز چهار ماه مبلغی دیگر به مالک پرداخت نماید که در پرداخت اول مقداری از مبلغ رو پرداخت و الباقی رو بعداز پنج ماه که بارها و بارها با جلسات متعدد و حضورا از طریق داور و کتبا داور بهشون اعلام کرده که بیشتر از ده ها بار بدقولی و سرکار گذاشتن و به تاریخ پرداخت دومین پرداختی که زمانش رسید پرداخت اول که ناقص و پرداخت دوم رو اصلا هزار تومن پرداختی نداشتن و مجددا چندین بار داور حضورا باهاشون صحبت کردن اما اصلا راه خودش رو می‌ره و میگه ملک رو تحویل بده مالک پرداخت انجام بشه در حالیکه در قرارداد حدود شش ماه پیش پرداخت اولش قید شده و اول برج پنج امسال پرداخت دومش قید شده و همگی امضا کردن و خود سازنده قبول کردن با امضای این شرایط و قرارداد و تحویل ملک بعداز گرفتن جواز از طرف سازنده هستش و به تعهدات خود عمل نکرده است آیا به عنوان مالک تقاضای فسخ قرارداد بخاطر اینکه سازنده به تعهداتش طبق قرارداد عمل نکرده از داور بخواهم و داور که مورد تایید هر دو طرف بوده و در قرارداد قید شده میتواند طبق قرارداد فسخ قرارداد رو اعلام کند یا باید داور چکار کند چون بیشتر از بیست بار حضورا و تلفنی و کتبا و شفاها و چندین جلسه با سازنده داشته و سازنده خیلی بیخیال اصلا اهمیت به حرف کسی نمی‌ده و داور رو تهدید به استفعا هم می‌کنه

        پاسخ
        • سلام اگر حق فسخ در قرارداد باشد میتوانید مراتب فسخ رو از طریق اظهارنامه رسمی اعلام و سپس خواسته تنفیذ فسخ رو از داور داشته باشید در غیر اینصورت میبایست دعوای الزام به ایفای تعهد نزد داور مطرح کنید

          پاسخ
  • سلام یک قرادادمشارکت در ساخت با پیمانکار منعقد کرده ام والان یکسال سپری شده و ایشان نه قرار دادرافسخ نموده ونه اقدام جهت ساخت وساز انجام می دهد در بحث تعیین خسارت هم‌فقط بابت تاخیر در ساخت به ازای هرماه تاخیر یک درصد از سهم الشرکه پیمانکار بابت جریمه مشخص شده است این موضوع وادعای خسارت از جانب مالک قابل پی گیری هست ؟

    پاسخ
  • سلام
    بنده به عنوان مالک قرارداد مشارکتی در تهران بسته ام و سازنده تا مرحله سفت کاری ساختمان تخلفات سازه ای زیادی داشته و مطابق لیست متریال موجود در قرارداد عمل ننموده است و مطابق جدول زمانبندی قرارداد عمل ننموده و حدود ۲ سال از زمان موعد تحویل ملک به مالکان گذشته است و در حال حاضر پول برای ادامه کار را نداشته و بر خلاف قرارداد که حق فروش واحد های سهم خود را تا زمانی که سند به نامش نشده رو ندارد ۲ واحد را فروخته ، و با توجه به این شرایط مالکین هم سند به نام طرف در موعد مقرر نکرده اند ، حال داور قرارداد اعلام کرده که مالکین باید سند به نام سازنده کنند و اجازه دهند سازنده هر جور ساختمان را میخواهد بسازد و در انتهای کار جرایم و مقایرت متریال را محاسبه کنید ،
    ولی با توجه به نداشتن شرایط مالی سازنده و عدم انجام تعهدات مالکین از این عمل سر باز زده اند و در حال حاضر با این شرایط مالکین می توانن قرارداد را فسخ نمایند؟؟؟؟؟
    ممنون از پاسخ گویی شما ?

    پاسخ
    • سلام فسخ قرارداد بستگی به وجود شرط حق فسخ در قرارداد دارد
      در غیر اینصورت ابتدا باید الزام ایشان به ایفای تعهد را از داور بخواهید ودر صورت عدم انجام از ناحیه ایشان یا از ناحیه شخص ثالث میتوانید قرارداد را فسخ کنید

      پاسخ
  • اکبر زمانی
    اکتبر 25, 2021 3:58 ق.ظ

    با سلام
    من به عنوان مالک سال 84 قرداد مشارکت و تجمیع بستیم و سازنده به جز تهیه نقشه و جواز کسب برای ما کاری انجام نداده و هر 2 ملک تخریب کردیم ملک همسایه رو سازنده و ملک بنده رو خودم 2 سال پیش تخریب کردم و شرت داوری داشتیم برای فسخ که داور استعفا داده .و ناگفته نماند که 70 درصد پول جواز رو هم خود ما مالکین پرداخت نموده ایم . و8 سال هست که درگیر دادگاه هستیم .و سازنده سابقه کیفری دارد برای ساخت و ساز و مشارکت و توان مالی هم ندارد . ما مالکین چگونه میتونیم فسخ قرداد رو بگیریم آیا راهی هست . 
    ممنون میشم راهنمایی کنید

    پاسخ
    • سلام شروط قراردادی ،شرط فسخ ، شرط داوری مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت موصوف بررسی شود.

      پاسخ
  • سلام در سال ۹۶ قرار داد مشارکت در ساخت انجام دادم. در حین انجام امور اخذ مجوز یکی از ۲ مالک وکالت کاری جهت اخذ جواز را ابطال نمود و اظهار نمود بر اساس یکی از بند های فسخ ، قرار داد را فسخ اعلام نمود . این در حالی بود که مالک دوم ملک خود را تحویل اینجانب نموده است و به ایشان مبلغ قرض‌الحسنه جهت اسکان پرداخت شده است . در سال ۹۷ از مالک شکایت کردم و خواستار انجام تعهد شدم که در مرحله بدوی و نهایتا در تجدید نظر
    در سال ۱۴۰۰ مالک محکوم موظف به پرداخت خسارت و اعطای وکالت شده که در مرحله اجرائیات هستم . حال بعد از گذشت ۴ سال و طی این مراحل مالک مجدد دادخواست داده و خواستار فسخ قرار داد بر اساس بند دیگر قرار دادشده . که بند مورد نظر اشاره بر آن دارد که در مراحل اولیه قبل از اخذ جواز با پرداخت عدد ۲۰ میلیون به هر دلیلی هر طرف اختیار فسخ دارد . سئوال اینکه با وجود حکم قطعی و اینکه ۴ سال از زمان قرار داد گذشته است و اینکه دلیل عدم اخذ مجوز ابطال وکالت از ناحیه همان مالک بودایشان از این طریق می تواند قرار داد را فسخ کند . تشکر

    پاسخ
    • سلام در فرض سوال نامبرده تا زمان اخذ جواز حق استفاده از حق فسخ را با پرداخت ۲۰ میلیون داشته و چون خودش عامل و مانع جهت اخذ جواز بوده اکنون نمیتواند قرارداد را فسخ کند

      پاسخ
  • یوسف داداش زاده
    دسامبر 6, 2021 12:08 ق.ظ

    سلام و عرض ادب
    یک شرکت تعاونی در سال ۹۰ با یک شرکتی قرارداد مشارکت و پیش خرید توامان برای اعضای خود نموده و مدت زمان قرارداد سه سال بوده
    آورده تعاونی زمین و پروانه ساخت بوده و اما بعد از هفت سال بدلیل عدم ایفای تعهدات اقدام حقوقی شده و قرارداد فسخ گردیده و سازنده ۴۶ میلیارد از قبل هزینه تاخیرات سود دوره مشارکت تسهیلات و … محکوم و بعد از قیمت گذاری ساختمانهای ساخته شده و کسر آن از مبلغ ۲۳میلیارد تومان محکوم و رای قطعی صادر شده است
    الان چند نفر اومدن به عنوان شخص ثالث اعتراض کردند که بغیر از اعضای تعاونی به ما پیش فروش کرده است .
    در حالی که کل ارزش ساختمانهای ساخته شده حتی کمتر از مبالغ دریافتی از تعاونی از قبل پیش خرید می‌باشد .
    در این خصوص چگونه میتوان اعتراض شخص ثالث را بی اثر و رای قطعی شده در دادگاه تجدید نظر پابرجا ماند .
    متشکرم

    پاسخ
  • با سلام و سپاس فراوان بابت اطلاعات مفیدی که در اختیار عموم قرار داده اید.

    طی عقد قرارداد مشارکت در ساخت بین اینجانب با سازنده مدت ۲ ماه برای تخریب و ۱۵ ماه برای ساخت در نظر گرفته شده.
    ۳ ماه قبل از تحویل ملک هم وکالت نامه کاری و هم سند مالکیت رو در اختیار سازنده قرار دادم‌.

    در قرارداد مشارکت سازنده متعهد به ساخت ۶ واحد ۱۵۰ متری به اظافه راه پله و آسانسور شدن و همچنین دو باب مغازه ۳۰ متری ، در حالیه که به دلیل متراژ کم ملک بنده پروانه ساخت و ساز برای این تعداد طبقات با این متراژ به همراه دو باب مغازه با این متراژ داده نمیشه ، که متآسفانه به دلیل نداشتن اطلاعات کافی بنده به عنوان مالک و تعهد لفضی سازنده مبنی بر اخذ پروانه ساخت و ساز این تعداد طبقات و مغازه ها با این متراژ مشخص قرارداد رو بی ایشان به امضاع رساندیم.

    در قرارداد هیچ اشاره ای جهت اخذ پروانه ساخت و ساز نشده و بعداز گذشت ۲ ماه متوجه عدم اخذ پروانه ساخت و ساز از سوی سازنده شدم.
    در حالیه که سازنده ۳ ماه بعداز تحویل ملک اقدام به تخریب و اجرای فونداسیون بدون پروانه ساخت و ساز کردن.
    با مراجعه مکرر به شهرداری منطقه متوجه شدم که اقدامات خیلی کمی برای اخذ پروانه ساخت و ساز توسط سازنده انجام شده و به همین دلیل در همون مرحله فونداسیون وکالت کاری سازنده رو فسخ و ایشان رو عزل کردم.
    از تاریخ وکالت نامه و قرارداد مشارکت مدت زمان ۸ ماه گذشته که من ایشان رو عزل کردم.

    ۱. آیا با توجه به وکالت نامه کاری که به سازنده داده شده از نظر قانونی الزامی برای اخذ پروانه ساخت و ساز ایجاد میکند؟؟
    ۲. آیا با توجه به اقدامات ساخت و ساز غیر قانونی و بدون نظارت مهندس ناظر و اخذ بیمه های لازم و غیره آیا حق فسخ قرارداد مشارکت رو از نظر قانونی دارم؟

    پاسخ
    • سلام به هر صورت می بایست سازنده پروانه ساخت اخذ می‌نمود
      تحت شرایطی و پس از بررسی مدارک احتمال فسخ قرارداد وجود دارد

      پاسخ
  • سلام .هفت مالک با سازنره اذر ۹۹ قرارداد مشارکت بستیم ۶تا ۸ ماه جواز بگیره و۲۰ ماه بعد از جواز تحویل واحدها
    الان ۱۴ ماهه جوازو نگرفته یعنی ۶ ماه از برنامه زمانبندی جواز گذشته در کل منافع مالکین که باید اسکان تهیه کنند ودر نظر نگرفته که تاخیر در انجام تعهد ومرور زمان وتورم در اجاره خانه مالکین دیگر قاددر به تهیه مسکن نمیشوند ایا با عدم ایفای تعهد سازنده مالکین میتونن داد خواست فسخ بدهند البته حق فسخ در قرار داد ذکر نشدهواز فسخ قانونی استفاده کنند با تشکر

    پاسخ
    • سلام خیر باید بدوا در دادگاه ایشان را محکوم به ایفای تعهد نموده و تحت شرایطی طبق قانون امکان فسخ پیدا خواهید نمود

      پاسخ
  • مسعود عبدلی
    ژانویه 15, 2022 8:12 ب.ظ

    سلام و عرض خسته نباشید
    دو سال پیش ما یک قرار داد مشارکت در ساخت با یک سازنده بستیم و وکالت برای اخذ جواز هم بهش دادیم ولی بعدا متوجه شدیم سازنده جواز برای تعداد طبقاتی که در قرارداد ذکر شده را نمی تواند بگیرد و میگوید ما بقی را غیر قانونی می‌سازم و ما هم اجازه گرفتن جواز ساخت به سازنده را ندادیم در ضمن سازنده اقدام به پیش فروش چند واحد از این ساختمان مندرج در قرارداد کرده و البته هنوز هیچ اقدام عملی یا حتی تخریبی انجام نشده با این اوصاف آیا ما می‌توانیم اقدام به فسخ قرارداد کنیم ؟

    پاسخ
    • سلام بستگی به شروط مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت دارد تا حسب مورد بتوانید دعوای تنفیذ فسخ یا تایید انفساخ و یا ابطال معاملات پیش فروشی را بخواهید
      جهت بررسی قراداد با دفتر تماس بگیرید

      پاسخ
  • سلام قرار داد مشارکت در ساخت آپارتمان نوشته این بین ﴿۸ مالک و یک سازنده﴾ و هر ۸مالک به سازنده وکالت کاری دادیم و سازنده بعنوان پیش پرداخت به هر مالک ۱۰ میلیون پرداخت کرده و در همان مراحل اولیه قبل از گرفتن جواز سازنده و مالکین بدون رضایت بنده بعنوان یکی از مالکین اقدام به فسخ قرار داد نموده اند و در قرار داد مبلغی هم برای فسخ یا ضروریات قید نشده سؤالم اینجاست من میتوانم شکایت و درخواست مبلغی بعنوان ضرر و زیان به خاطر فسخ قرار داد بکنم سپاسگزارم

    پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست