ابطال معامله معارض

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. مقالات دعاوی ملکی
  4. دعاوی ابطال و فسخ معامله
  5. ابطال معامله معارض

مقصود از معامله معارض این است که شخصی، عین یا منفعت مال خود را به دیگری انتقال دهد یا حقی برای غیر در ملک خود ایجاد کند و بعد از وقوع این معامله، همان مال را به شخص ثالثی منتقل نموده یا حقی متعارض با حق منتقل الیه مقدم، در مال ایجاد نماید.ابطال معامله معارض بر حسب اینکه هر یک از معاملات مقدم یا موخر باسند عادی یا رسمی منعقد شده باشند، در چند حالت قابل مطالعه و بررسی است.

ابطال معامله معارض
ابطال معامله معارض

انواع معامله معارض

فروض قابل تصور در مورد تعارض معاملات با توجه به تقسیم اسناد به اسناد رسمی و عادی به شرح ذیل است:

  • تعارض معاملاتی که هر دو با سند عادی منعقد شده باشند.
  • تعارض معاملاتی که هر دو با سند رسمی منعقد شده باشند.
  • تعارض معاملاتی که یکی از آنها با سند رسمی و دیگری با سند عادی واقع شده است.

معاملات معارض با اسناد عادی

چنانچه مالک، ملک متعلق به خود را به موجب سند عادی به شخصی بفروشد و پس از این انتقال، همان ملک را با تنظیم مبایعه نامه (سند عادی) به شخص ثالثی منتقل نماید، دو سند عادی مذکور با یکدیگر تعارض دارند. در این قبیل موارد اصولا مبایعه نامه مقدم صحیح و مبایعه نامه موخر باطل است.

البته با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث معتبر نیست، خریداری که تاریخ مبایعه نامه او مقدم بر مبایعه نامه دیگری است نمی تواند به استناد تاریخ مندرج در مبایعه نامه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه مالک اقامه نماید. در تعارض میان دو سند عادی، تقدم و تاخر میان اسناد باید توسط دادگاه و به استناد سایر ادله موجود احراز شود. پس از تشخیص معامله مقدم توسط دادگاه، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام منتقل الیه این معامله خواهد شد و معامله دیگر محکوم به بطلان است.

در صورتی که فروشنده یکی از معاملات را به عنوان معامله مقدم معرفی نماید و صحت این اقرار توسط دادگاه احراز شود و همچنین خریدار دیگر نتواند تقدم معامله خود را نزد دادگاه به اثبات برساند، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار این معامله می شود.

معاملات معارض با اسناد رسمی

با توجه به ثبت نقل و انتقالات املاک دارای سند رسمی در سامانه توسط سردفتر، امکان وقوع تعارض میان دو سند رسمی بعید و دور از ذهن است؛ اما به هر ترتیب در صورتی که نسبت به یک ملک، دو سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد، برخی معتقدند سندی که تاریخ تنظیم آن مقدم بوده معتبر تلقی می شود و دارنده سند دیگر حق تصرف در ملک موضوع سند را ندارد؛ مگر آنکه بی اعتباری سند رسمی مقدم را به طریق قانونی نزد دادگاه اثبات نماید.

استدلال مذکور همواره منطبق بر واقعیت نیست و به نظر می رسد قانون گذار نیز صرف تاخر تاریخ صدور سند را برای ابطال سند رسمی مالکیت کافی نمی داند. قانون گذار سند موخر را سند معارض می داند اما حکم به بطلان آن نداده است.

راه حل نهایی در خصوص تعارض دو سند رسمی، رسیدگی توسط دادگاه است. دادگاه پس از رسیدگی به موضوع و بدون توجه به تقدم و تاخر تنظیم اسناد، حکم ابطال یکی از اسناد را که جریان ثبت آن منطبق بر قانون نبوده و یا به جهات دیگری بطلان آن احراز شده، صادر می نماید. برای مثال در صورت صدور حکم قطعی از سوی دادگاه مبنی بر تایید بطلان معامله فضولی یا ابطال معامله صوری، سند رسمی که در نتیجه معامله فضولی یا صوری تنظیم شده باطل می شود؛ صرف نظر از اینکه تاریخ تنظیم سند مزبور مقدم بر سند دیگر بوده یا موخر.

بنا به مراتب معروضه در فرض وقوع تعارض میان دو سند رسمی، دادگاه اعتبار یکی از این اسناد را احراز و دیگری را ابطال می نماید.

معاملات معارض با اسناد رسمی و عادی

در خصوص تعارض معاملاتی که یکی از آنها با سند رسمی و دیگری با سند عادی بوده، فرض تقدم و تاخر دو سند نسبت به یکدیگر باید به صورت جداگانه بررسی شود.

اگر معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی بوده، معامله با سند رسمی معتبر خواهد بود؛ البته ذی نفع سند عادی می تواند با اثبات بی اعتباری سند رسمی نزد دادگاه، ابطال آن را تقاضا نماید و خواستار صدور سند رسمی مالکیت به نام خود شود. اثبات موجبات ابطال سند رسمی مالکیت بر عهده مدعی قرار گرفته و تا زمان صدور حکم قطعی از دادگاه صالح مبنی بر ابطال سند رسمی مالکیت، اعتبار آن به قوت خود باقی است.

در فرضی که مالک، ملک خود را ابتدائا از طریق مبایعه نامه (سند عادی) منتقل کرده و همان ملک را مجددا به موجب سند رسمی به دیگری فروخته باشد، درمورد اعتبار معاملات منعقده میان حقوقدانان اختلاف نظر است. برخی معتقدند سند عادی تحت هیچ شرایطی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را نداشته و سند رسمی معتبر تلقی می شود.

در مقابل گروهی بر این نظرند که در صورت صحت مبایعه نامه عادی، معامله بعدی با سند رسمی معتبر نخواهد بود. این گروه در اثبات نظر خود چنین استدلال می کنند که انتقال مالکیت ملک به عنوان نتیجه عقد بیع، بلا فاصله پس از تحقق آن رخ می دهد. بنابراین با درج امضاء خریدار و فروشنده ذیل مبایعه نامه، عقد بیع قطعا و جزما واقع شده و مالکیت ملک به خریدار منتقل شده است؛ حتی اگر هنوز سند رسمی تنظیم نشده باشد. اجباری بودن تنظیم سند رسمی در معاملات غیر منقول صرفا جهت اثبات وقوع عقد بیع در مراجع قانونی است و عدم تنظیم سند رسمی مانع انتقال مالکیت محسوب نمی شود.

بنا به مراتب فوق، در صورتی که صحت مبایعه نامه عادی توسط دادگاه احراز شود، سند رسمی موخر ابطال خواهد شد و خریدار اولیه می تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را از دادگاه بخواهد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال معامله معارض

دعوای ذی نفع به خواسته ابطال معامله معارض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار می گیرد. در صورت لزوم خواهان می تواند ضمن این دادخواست، حسب مورد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، ابطال سند رسمی مالکیت و … را نیز تقاضا نماید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 5 امتیاز: 4)

10 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • سلام من خونه ای را قولنامه ای خریدم سپس متوجه شدم فروشنده ملک را به 3 نفر دیگه فروخته.به فووشندده بابت ثمن معامله مراجعه کردم اما فروشنده زیربارنرفتن و میگه که از فروشنده قبلی پولتو بخواه منم فروشنده قبلی رو نمیشناسم از اونورم از ارزش پولم هر روز داره کم می شه چیکار کنم دستم به جایی بند نیست؟

    پاسخ
  • سلام
    در رسیدگی به پرونده معامله معارض آیا فقط به تاریخ تقدم و تاخر توجه میشه یا به شواهد دیگه هم اهمیت داده میشه

    پاسخ
  • باسلام. بنده یک پرونده معامله معارض دارم که هر دو طرف سند عادی خرید داریم. می خواستم ببینم تقدم و تاخر انجام معامله فقط منوط به تاریخ سند های ارائه شده از سمت طرفین است یا شواهد دیگه ای مثل پرداخت پول هم اهمیت دارد؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      فوریه 14, 2022 4:20 ب.ظ

      سلام. معمولا سند مالکیت بعد از انجام تعهد از سوی مالک به وی منتقل می شود بنابراین در این فرض سند ملک تضمین محسوب نمی شود.

      پاسخ
  • سلام. بنده یک زمینی را خریداری کردم که مالک برای سند زدن خیلی من رو معطل کرد و بالاخره بعد از یک سال و نیم سند را به نام بنده زد. یک روز پس از زدن سند به نام بنده فردی با حکم تخلیه منزل جلوی در منزل آمد. سند رو به دادگاه بردم و اجرای حکم را فعلا متوقف کردم. آیا امکان باطل شدن سند بنده وجود دارد یا اون فرد باید حقش رو از فروشنده مطالبه بکنه؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      فوریه 23, 2022 1:15 ب.ظ

      باسلام. سوال شما مبهم می باشد چرا که توضیح ندادید آن فرد بابت چه موضوعی طرح دعوا نموده و حکم تخلیه را گرفته چنانچه تمایل دارید جهت اخذ مشاوره حضوری با موسسه تماس حاصل نمائید.

      پاسخ
  • سلام. بنده ملکی را خریداری کردم بعد از یک سال متوجه شدم مالک آن را به شخص دیگری فروخته که تاریخ آن بعد از معامله من هست و سند هم به نام او زده است الان می توانم سند ایشان را باطل کنم؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      می 21, 2022 5:17 ب.ظ

      باسلام. بله می توانید هم شکایت کیفری انتقال مال غیر مطرح نمائید و هم می توانید از طریق دعوای حقوقی ابطال سند مالکیت را مطرح نمائید.

      پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست