معامله معارض چیست؟ بررسی انواع و نحوه ابطال آن

معامله معارض به وضعیتی اطلاق می‌شود که یک مال یا ملک به بیش از یک نفر فروخته یا منتقل شده باشد. این نوع معاملات می‌تواند منجر به پیچیدگی ‌های قانونی و اختلافات شدید بین طرفین گردد. شناخت دقیق معامله معارض و آگاهی از روش‌ های ابطال آن، می‌تواند از بروز مشکلات جدی حقوقی جلوگیری کند. در این مقاله، به بررسی مفهوم معامله معارض، دلایل بروز آن و راهکارهای قانونی برای ابطال این معاملات خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید تا از حقوق خود در برابر این گونه معاملات دفاع کنید و از خطرات احتمالی آن‌ها دوری جویید.

معامله معارض چیست؟

معامله معارض به معامله ای گفته می شود که شخصی یک مال را به دو یا چند نفر فروخته باشد. در چنین حالتی معامله مقدم صحیح بوده و معاملات موخر باطل می باشد. معامله معارض یکی از مشکلاتی است که در معاملات ملکی بشتر رواج دارد و منجر به طرح دعاوی ملکی در این زمینه می شود. آیا میدانید ثمن معامله چیست؟ برای اطلاع از این موضوع به لینک قبل مراجعه کنید.

انواع معامله معارض

انواع معامله معارض با توجه به تقسیم اسناد به اسناد رسمی و عادی به شرح ذیل است:

• معامله معارض که هر دو با سند عادی منعقد شده باشند.
• معامله معارض که هر دو با سند رسمی منعقد شده باشند.
• معامله معارض که یکی از آنها با سند رسمی و دیگری با سند عادی واقع شده است.

معامله معارض با سند عادی

معامله معارض با سند عادی اینگونه است که مالک، ملک متعلق به خود را به موجب سند عادی به شخصی می فروشد و پس از این انتقال، همان ملک را با تنظیم سند رسمی به شخص ثالثی منتقل می نماید. در این قبیل موارد اصولا مبایعه نامه مقدم صحیح و مبایعه نامه موخر باطل است. مگر اینکه ثبات شود تاریخ مبایعه نامه مقدم جعلی بوده و با اثبات این امر می توان ابطال مبایعه نام مقدم را درخواست نمود.

البته با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث معتبر نیست، خریداری که تاریخ مبایعه نامه او مقدم بر مبایعه نامه دیگری است نمی تواند به استناد تاریخ مندرج در مبایعه نامه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه مالک اقامه نماید. در تعارض میان دو سند عادی، تقدم و تاخر میان اسناد باید توسط دادگاه و به استناد سایر ادله موجود احراز شود. پس از تشخیص معامله مقدم توسط دادگاه، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام منتقل الیه این معامله خواهد شد و معامله دیگر محکوم به بطلان است.

در صورتی که فروشنده یکی از معاملات را به عنوان معامله مقدم معرفی نماید و صحت این اقرار توسط دادگاه احراز شود و همچنین خریدار دیگر نتواند تقدم معامله خود را نزد دادگاه به اثبات برساند، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار این معامله می شود.

معامله معارض با سند رسمی

با توجه به ثبت نقل و انتقالات املاک دارای سند رسمی در سامانه توسط سردفتر، امکان وقوع تعارض میان دو سند رسمی بعید و دور از ذهن است. اما به هر ترتیب در صورتی که نسبت به یک ملک، دو سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد، برخی معتقدند سندی که تاریخ تنظیم آن مقدم بوده معتبر تلقی می شود و دارنده سند دیگر حق تصرف در ملک موضوع سند را ندارد.  مگر آنکه بی اعتباری سند رسمی مقدم را به طریق قانونی نزد دادگاه اثبات نماید.

استدلال مذکور همواره منطبق بر واقعیت نیست و به نظر می رسد قانون گذار نیز صرف تاخر تاریخ صدور سند را برای ابطال سند کافی نمی داند. قانون گذار سند موخر را سند معارض می داند اما حکم به بطلان آن نداده است.

راه حل نهایی در خصوص اسناد مالکیت معارض، رسیدگی توسط دادگاه است. دادگاه پس از رسیدگی به موضوع و بدون توجه به تقدم و تاخر تنظیم اسناد، حکم ابطال یکی از اسناد را که جریان ثبت آن منطبق بر قانون نبوده و یا به جهات دیگری بطلان آن احراز شده، صادر می نماید. برای مثال در صورت صدور حکم قطعی از سوی دادگاه مبنی بر تایید بطلان معامله فضولی یا ابطال معامله صوری، سند رسمی که در نتیجه معامله فضولی یا صوری تنظیم شده باطل می شود. صرف نظر از اینکه تاریخ تنظیم سند مزبور مقدم بر سند دیگر بوده یا موخر.

معاملات معارض با سند رسمی و عادی

در خصوص تعارض معاملاتی که یکی از آنها با سند رسمی و دیگری با سند عادی بوده، فرض تقدم و تاخر دو سند نسبت به یکدیگر باید به صورت جداگانه بررسی شود.

اگر معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی بوده، معامله با سند رسمی معتبر خواهد بود. البته ذی نفع سند عادی می تواند با اثبات بی اعتباری سند رسمی نزد دادگاه، ابطال سند رسمی مالکیت آن را تقاضا نماید و خواستار صدور سند رسمی مالکیت به نام خود شود. اثبات موجبات ابطال سند بر عهده مدعی قرار گرفته و تا زمان صدور حکم قطعی از دادگاه صالح مبنی بر ابطال سند، اعتبار آن به قوت خود باقی است.

بنابراین با درج امضاء خریدار و فروشنده ذیل مبایعه نامه، عقد بیع قطعا و جزما واقع شده و مالکیت ملک به خریدار منتقل شده است؛ حتی اگر هنوز سند رسمی تنظیم نشده باشد. اجباری بودن تنظیم سند رسمی در معاملات غیر منقول صرفا جهت اثبات وقوع عقد بیع در مراجع قانونی است و عدم تنظیم سند رسمی مانع انتقال مالکیت محسوب نمی شود.

بنا به مراتب فوق، در صورتی که صحت مبایعه نامه عادی توسط دادگاه احراز شود، سند رسمی موخر ابطال خواهد شد و خریدار اولیه می تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را از دادگاه بخواهد.

فرق سند معارض با معامله معارض چیست؟

سند معارض به سندی گفته می‌شود که در آن برای یک مال غیرمنقول، دو یا چند سند رسمی صادر شده باشد که با یکدیگر تناقض دارند. این وضعیت معمولاً ناشی از اشتباهات یا تخلفات در فرآیند ثبت رسمی اموال است.

معامله معارض به وضعیتی اطلاق می‌شود که در آن مالک یک مال، همان مال را به دو یا چند نفر به ‌طور جداگانه و متوالی می‌فروشد یا انتقال می‌دهد.

تفاوت معامله معارض با معامله فضولی

معامله فضولی به معامله ای گفته می شود که شخصی اقدام به فروش مالی نماید که متعلق به دیگری است. در این حالت اگر مالک معامله را تنفیذ ننماید، حکم بر ابطال آن صادر می شود. معامله معارض به وضعیتی گفته می شود که مالک خود اقدام به فروش آن مال به دو یا چند نفر نماید.

شرایط معامله معارض چیست؟

شرایط و عناصر کلیدی معامله معارض به شرح زیر است:

1. وجود دو یا چند قرارداد متوالی: در معامله معارض، مالک مال به طور متوالی و جداگانه با دو یا چند نفر قراردادهایی منعقد می‌کند که همگی به انتقال همان مال اشاره دارند.
2. تقدم زمانی: معمولاً اولین معامله ‌ای که به طور رسمی ثبت شده باشد، از اعتبار بیشتری برخوردار است. اما اگر معاملات بعدی نیز به صورت رسمی ثبت شده باشند، ممکن است وضعیت پیچیده ‌تری ایجاد شود.
3. ثبت رسمی: ثبت رسمی معاملات در دفاتر اسناد رسمی نقش مهمی در تعیین اعتبار معاملات دارد. اولین معامله‌ ای که به ثبت رسمی رسیده باشد، معمولاً معتبر شناخته می‌شود.
4. حسن نیت خریداران: در برخی موارد، حسن نیت خریداران نیز می‌تواند در تصمیم‌گیری دادگاه مؤثر باشد. اگر خریدار دوم بدون اطلاع از معامله اول و با حسن نیت مال را خریداری کرده باشد، وضعیت پیچیده ‌تری به وجود می‌آید. خریدار دوم می توان استرداد ثمن معامله به نرخ روز را مطالبه نماید.
5. آگاهی یا عدم آگاهی از معامله قبلی: اگر خریدار دوم از وجود معامله اول آگاه باشد، ممکن است به عنوان سوءنیت تلقی شود و معامله او بی‌اعتبار اعلام گردد.
6. تعهدات مالک: مالک باید در زمان انعقاد معامله دوم به تعهدات خود در معامله اول پایبند بوده و مال را به خریدار اول منتقل کند. عدم انجام این تعهدات می‌تواند به بروز معامله معارض منجر شود.

دعوای ابطال معامله معارض

دعوای ابطال معامله معارض به وضعیتی اطلاق می‌شود که در آن یکی از طرفین معامله، معمولاً خریدار اول، به دلیل انعقاد معاملات متوالی و متعارض توسط مالک، به دادگاه مراجعه کرده و درخواست ابطال معامله یا معاملات بعدی را می‌نماید. این دعوا به دنبال حفظ حقوق و منافع خریدار اول یا خریدارانی است که معامله آن‌ ها دارای تقدم قانونی است.

در صورت پذیرش دعوا، دادگاه ممکن است معاملات بعدی را باطل اعلام کند و حقوق خریدار اول را به رسمیت بشناسد. همچنین ممکن است دادگاه مالک را موظف به جبران خسارت خریدارانی کند که معامله آن ‌ها باطل شده است.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال معامله معارض

دعوای ذی نفع به خواسته ابطال معامله معارض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار می گیرد.  در صورت لزوم خواهان می تواند ضمن این دادخواست، حسب مورد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، ابطال سند رسمی مالکیت و غیره را نیز تقاضا نماید.

حکم معامله معارض چیست؟

حکم معامله معارض، بستگی به شرایط معامله دارد. در صورتی که معامله بین سند عادی و رسمی باشد، طبق قانون اصل بر اعتبار سند رسمی است مگر اینکه بطلان سند رسمی در دادگاه اثبات گردد. در صورتی که معامله معارض بین دو سند عادی باشد، اصل بر اعتبار مبایعه نامه مقدم می باشد مگر اینکه اصالت و صحت مبایعه نامه مقدم دچار خدشه و بی اعتباری شود.

در صورتی که معامله معارض بین دو سند رسمی باشد، طبق قانون سند مالکیت مقدم معتبر می باشد مگر اینکه طبق رای دادگاه آن سند باطل اعلام گردد.

معامله معارض در قانون مجازات اسلامی

معامله معارض علاوه بر آثار حقوقی که دارد، دارای عواقب کیفری نیز می باشد. در مقاله جرم معامله معارض در این خصوص به طرو مفصل توضیح داده ایم که می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به این مقاله مراجعه نمائید.

ابطال معامله معارض یکی از دعاوی  پیچیده و مهم در حوزه املاک است که روند طولانی و پر هزینه ای دارد.  در این میان، آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به معاملات ملکی و همچنین شناخت دقیق حقوق و تعهدات طرفین می تواند در به سر انجام رسیدن این دعاوی بسیار موثر باشد. مشاوره و همراهی یک وکیل متخصص و مجرب در زمینه حقوق املاک می‌تواند از بروز چنین مشکلاتی پیشگیری کند و در صورت بروز اختلاف، بهترین راهکارهای حقوقی را ارائه دهد.

دفتر حقوقی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه قعالیت در حوزه امور ملکی و با بهره مندی از وکلای متخصص و با تجربه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش در این زمینه به شما عزیزان می باشد.