دعوای خلع ید یکی از دعاوی مهم و پرکاربرد در حقوق ملکی است که بسیاری از مالکان و مستأجران با آن مواجه می‌شوند. این دعوا به طور کلی به معنای بازپس‌گیری ملک از شخصی است که به صورت غیرقانونی و بدون اجازه مالک، آن را تصرف کرده است. درک مفهوم خلع ید و آشنایی با مراحل قانونی آن می‌تواند به شما کمک کند تا در صورت بروز چنین مشکلاتی، به بهترین شکل ممکن از حقوق خود دفاع کنید. در این مقاله، به بررسی جزئیات و مراحل دعوای خلع ید می‌پردازیم و نکات کلیدی برای موفقیت در این دعوا را مورد بحث قرار می‌دهیم. با ما همراه باشید تا با ابعاد مختلف این موضوع مهم حقوقی آشنا شوید.
خلع ید چیست؟
خلع ید یک اصطلاح حقوقی است که به معنای بازپس‌گیری مالکیت ملکی است که به صورت غیرقانونی در تصرف شخص دیگری قرار دارد. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که مالک قانونی یک ملک بخواهد ملک خود را از شخصی که بدون اجازه و به طور غیرمجاز آن را تصرف کرده است، باز پس بگیرد.
مستند قانونی خلع ید
دعوای خلع ید در حقوق ایران مستند به قوانین و مقررات مختلفی است که به مالک اجازه می‌دهد تا از طریق مراجع قضایی، ملک خود را از تصرف غیرقانونی بازپس بگیرد. از جمله مستندات قانونی مرتبط با خلع ید عبارتند است از:
- مواد ۳۰۷ الی ۳۲۷ و ماده ۱۸ قانون مدنی
- مواد ۴۳، ۴۴، ۴۵ و ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی
- لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب ۱۳۵۷/۱۰/۲۷
- بند ۱۲ ماده ۳ قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت در خصوص هزینه دادرسی
- رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱
- قواعد فقهی
این مستندات قانونی چارچوب کلی طرح دعوای خلع ید را فراهم می نماید. البته مشاوره حقوقی ملکی با وکیل متخصص نیز می تواند در روند رسیدگی و حصول نتیجه مطلوب تاثیرگذار باشد.
انواع خلع ید چیست؟
خلع ید بر اساس موضوع دعوا دارای انواع مختلفی است که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
خلع ید مشاعی
خلع ید مشاعی دو حالت دارد:
اول اینکه متصرف، یکی از مالکین مشاعی باشد و ایشان مانع تصرف احدی از شرکاء می شود. در این حالت در صورت صدور حکم مبنی بر خلع ید از ملک مشاع، از تمام ملک خلع ید صورت می گیرد.
حالت دوم در صورتی است که خواهان مالک مشاعی می باشد، اما خوانده غیر از مالکین مشاعی است. در چنین حالتی پس از صدور حکم خلع ید، ملک به خواهان تسلیم می شود چرا که مالکیت خواهان نسبت به تمام ملک توزیع شده و وضع ید او بر غاصب ارجح است.
خلع ید از سرقفلی
خلع ید از سرقفلی زمانی است که شخصی اقدام به تصرف غیرقانونی ملک تجاری دارای سرقفلی گردیده است که سرقفلی آن متعلق به دیگری است. در صورتی که مالک بنا به دلایل قانونی بخواهد اقدام به تخلیه سرقفلی نماید، نمی تواند دعوای خلع ید مطرح کند.
خلع ید ملک ورثه ای
خلع ید ملک ورثه ای می تواند از سوی یکی از ورثه علیه سایر وراث مطرح شود و یا از طرف ورثه علیه شخص ثالث که اقدام به تصرف غیرقانونی ملک ورثه ای نموده است. خلع ید ملک ورثه ای مانند خلع ید مشاعی است چرا که ملک ورثه ای متعلق به تمامی ورثه بوده و همه آنها در جزء جزء آن شریک هستند.
خلع ید مستاجر
خلع ید مستاجر موضوعی است که بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد. برخی معتقد هستند طبق ماده ۳۱۰ قانون مدنی به محض اتمام مدت قرارداد اجاره با مطالبه مالک و عدم تحویل ملک، تصرف مستاجر غاصبانه بوده و می توان دعوای خلع ید مطرح کرد. اما برخی دیگر معتقدند هر تصرفی که منشا آن قراردادی باشد و متعاقب آن، تبدیل به تصرف غیرقانونی گردد خواهان ختما باید دعوای تخلیه مطرح نماید، نه دعوای خلع ید.
خلع ید از حقابه
حقابه به حق شخص بر قسمتی از آب رودخانه یا نهر منشعب از آن یا بر قسمتی از قنات یا چشمه گفته می شود. دعوای خلع ید از حقابه را می توان با دعوای خلع ید از اراضی کشاورزی توامان مطرح نمود و یا به تنهایی طرح کرد.
خلع ید پیمانکار
خلع ید پیمانکار به معنای پایان دادن به قرارداد پیمانکاری و خارج کردن پیمانکار از پروژه یا ملک مورد نظر است. این موضوع معمولاً در زمان فسخ قرارداد پیمانکاری مطرح می‌شود که پیمانکار به تعهدات خود عمل نکرده یا به دلایل قانونی دیگر، کارفرما تصمیم به فسخ قرارداد و خلع ید پیمانکار می‌گیرد.
خلع ید از اراضی ملی
خلع ید از اراضی ملی در صورتی است که شخصی اقدام به تصرف غیر قانونی نسبت به اراضی ملی نماید. در چنین حالتی می توان علیه این شخص شکایت تصرف عدوانی از طریق دادگاه کیفری نمود و یا خلع ید و رفع تصرف را از طریق دادگاه های حقوقی مطرح کرد.
شرایط خلع ید
برای طرح دعوای خلع ید وجود شرایط ذیل لازم و ضروری است:
- یکی از شروط لازم برای طرح دعوای خلع ید، مالکیت رسمی خواهان به موجب سند رسمی صادره از اداره ثبت یا حکم دادگاه است. طرح خلع ید از ملک قبل از احراز و اثبات مالکیت ملک قابل استماع نیست.
- احراز تصرف خوانده بر ملک
- غیرقانونی بودن تصرف خوانده که معمولا با تحقیق محلی و شهادت شهود قابل اثبات است.
- غیر قراردادی بودن منشا تصرف
آیا دعوای خلع ید با سند عادی امکان پذیر است؟
دعوای خلع ید با سند عادی امکان پذیر نیست. چنانچه ملکی سند رسمی نداشته باشد یا در اصل مالکیت ملک اختلاف وجود داشته باشد، طرح دعوای خلع ید قابل استماع نیست. در چنین موردی، خواهان باید در مرحله اول اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی نموده و پس از دریافت سند رسمی به نام خود، دادخواست خلع ید را تقدیم کند.
نکات مهم در طرح دعوای خلع ید
طرح دعوای خلع ید نیازمند دقت و توجه به جزئیات حقوقی است. در اینجا چند نکته مهم که باید در نظر گرفته شود، آورده شده است:
- طرفین دعوای خلع ید
خواهان این دعوا فقط مالک رسمی ملک است. یعنی شخصی که سند رسمی ملک به نام او صادر شده است. خوانده نیز متصرف ملک است که من غیر حق، مال را در تصرف خود دارد. ممکن است متصرفین غیر قانونی متعدد باشند که در این صورت دادخواست باید علیه همه آنها مطرح شود. چنانچه متصرف غیرقانونی ملک، آن را به دیگری اجاره داده باشد، مالک رسمی ملک باید به دلالت مواد ۴۸۸ و ۴۸۹ قانون مدنی علیه موجر و مستاجر طرح دعوا نماید.
- مدارک لازم برای طرح دعوای خلع ید
مدارک لازم برای طرح دعوای خلع ید عبارت است از: سند مالکیت، شهادت شهود، تحقیقات محلی، معاینه محل، نظر کارشناس و غیره.
- مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید
مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید، طبق ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این دعوا فاقد جنبه کیفری است. البته در صورتی که شخصی محکوم به خلع ید از ملک شود و پس از اجرای حکم، مجددا همان ملک را بدون آنکه حقی داشته باشد تصرف کند، مشمول عنوان مجرمانه تصرف عدوانی موضوع ماده ۶۹۳ کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) می شود.
- هزینه دادرسی دعوای خلع ید
هزینه دادرسی دعوای خلع ید بر اساس ارزش معاملاتی ملک در هر منطقه محاسبه می شود اما از حیث تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی و نیز ابطال تمبر مالیاتی باید تقویم شود.
وضعیت دعوای خلع ید در صورت فوت یکی از خواهان ها
چنانچه دعوای خلع ید از طرف چند نفر اقامه گردد و خواسته هریک از آن ها به تفکیک معین باشد و یکی از خواهان ها، در جریان رسیدگی به دعوا فوت نماید، دادرسی جهت تعیین و معرفی جانشین متوفی متوقف می گردد. در صورت عدم شناسایی ورثه خواهان متوفی، رسیدگی به دعوای خلع ید خواهانی که خواسته وی معین است ادامه می یابد و دادرسی نسبت به کسی که فوت شده تا زمان تعیین ورثه او متوقف می شود.
آیا حکم خلع ید قابل تجدیدنظر است؟
بله حکم خلع ید ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در مرجع صالح می باشد.
اجرای حکم خلع ید چگونه است؟
پس از صدور حکم و قطعیت آن، با تقاضای صدور اجرائیه توسط محکوم له، خلع ید اجرا می شود. در صورتیکه محکوم علیه از اجرای حکم دادگاه تمرد کند، ضابطین قضایی اقدام به اجرای حکم خواهند کرد.
قلع و قمع بنا و اشجار پس از خلع ید
چنانچه متصرف در طول دوره تصرف خود، اقدام به ایجاد بنا یا غرس اشجار کرده باشد، حکم خلع ید برای قلع و قمع بنا و قطع اشجار کافی نیست و باید هردو خواسته، ضمن دادخواست واحد مطرح شود.
چنانچه احداث بنا یا غرس اشجار با اجازه مالک بوده، امکان صدور حکم خلع ید و قلع و قمع بنا و قطع اشجار وجود ندارد.
اجرای حکم خلع ید نسبت به متصرف بعد از زمان تقدیم دادخواست
در زمان اجرای حکم خلع ید، هرگاه متصرف ملک، همان شخص خوانده باشد، حکم علیه او اجرا می شود اما اگر ملک در تصرف شخصی غیر از خوانده باشد اجرای حکم به تاخیر نمی افتد. مگر شخص مذکور مدعی وجود حقی برای خود در ملک مورد نظر باشد و دلایلی هم برای اثبات آن ارائه دهد. متصرف یک هفته مهلت دارد به دادگاه صالح مراجعه کرده و ظرف پانزده روز قراری مبنی بر تاخیر اجرای حکم ارائه کند. در غیر این صورت عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت. ( ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی)
در چه مواردی حکم خلع ید به تاخیر می افتد؟
اصولا اجرای حکم خلع ید پس از قطعیت فوری است. اما گاهی ملک موضوع حکم در وضعیتی است که اجرای حکم را با تاخیر مواجه می کند. که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
- حضور شخص ثالثی به جز محکوم‌علیه در ملک
حکم دادگاه اصولا نسبت به اشخاصی قابل اجراست که در جریان دادرسی حاضر بوده‌اند. اما در برخی موارد قانونگذار استثنائا اجرای حکم علیه ثالث را ممکن می داند. ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی در همین راستا اشعار می دارد، چنانچه عین ملک در تصرف غیر محکوم‌علیه باشد، این امر مانع اجرا نیست. مگر اینکه ثالث متصرف مدعی حقی برای خود باشد و برای ادعای خود نیز دلایلی ارائه نماید، که در این صورت اجرای حکم با تاخیر مواجه خواهد شد.
- زراعت محکوم علیه در ملک
به موجب ماده ۴۸ قانون فوق‌الذکر، زراعت محکوم‌علیه در ملک ممکن است باعث تاخیر در اجرای حکم شود. مطابق مفاد این ماده، در صورتی که متصرف اقدام به زراعت کرده باشد و موقع برداشت محصول رسیده باشد، محکوم‌علیه ملزم می شود فورا محصول را برداشت کرده و ملک را تخلیه نماید و در این حالت تاخیری در روند اجرای حکم ایجاد نخواهد شد.
اما در صورتی که زمان برداشت محصول نرسیده باشد محکوم‌له مختار است به دو شیوه عمل کند. یا بهای زراعت متصرف را بپردازد و بدون تاخیر، ملک را تحت تصرف خود درآورد یا اینکه ملک را تا زمان برداشت محصول در اختیار محکوم‌علیه قرار دهد و اجرت‌المثل این مدت را از او مطالبه نماید. در صورتی که محکوم‌له شیوه دوم را برگزیند، حکم خلع ید با تاخیر اجرا می شود، البته محکوم‌له برای این مدت مستحق اجرت‌المثل زمین خود خواهد بود.
تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید
تفاوت خلع ید و تخلیه ید را به اختصار می توان در سه مورد بیان کرد که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
- برخلاف خلع ید، دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم درمورد اموال غیرمنقول قابل طرح است.
- در تخلیه ید، اثبات مالکیت ملک ضروری نیست و صرف مالکیت منافع برای طرح دعوا کفایت میکند. همانطور که اشاره شد اثبات مالکیت ملک، رکن اساسی دعوای خلع ید میباشد.
- در دعوای تخلیه ید، قراردادی وجود دارد ( اجاره) که مدت آن به پایان رسیده اما متصرف از تخلیه و تحویل ملک امتناع می کند. اما در خلع ید، قراردادی بین مالک و متصرف وجود نداشته است.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
خلع ید و تصرف عدوانی هر دو در زمره دعاوی ملکی می باشند اما تفاوت های اساسی با هم دارند که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
تفاوت اصلی این دو دعوا این است که در خلع ید، حتما باید مالکیت رسمی بر ملک داشته باشد ولی در دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی مالکیت خواهان شرط نیست و سابقه تصرف ملاک عمل دادگاه است.
دعوای خلع ید و اجرت المثل
از جمله دعاوی فرعی مربوط به خلع ید می توان به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اشاره نمود که خواهان می تواند به طور همزمان با دعوای خلع ید مطرح کند.
البته طرح همزمان این دو دعوا می تواند باعث طولانی شدن روند رسیدگی شود چرا که تعیین اجرت المثل ایام تصرف نیازمند ارجاع به کارشناسی می باشد. بنابراین در صورتی که می خواهید سریع تر خلع ید را انجام دهید، می توانید ابتدا دادخواست خلع ید را ارائه نمایید و دادخواست مطالبه اجرت المثل را بعدا ارائه دهید.
دعوای خلع ید و اثبات مالکیت
دعوای خلع ید و اثبات مالکیت زمانی توامان مطرح می شود که ملک دارای سابقه ثبتی نباشد. البته در این خصوص اختلاف نظر هست و برخی معتقد هستند، ابتدا دعوای اثبات مالکیت مطرح گردد و پس از قطعیت آن دعوای خلع ید طرح شود.
اما اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۶۷۰ مورخ ۱۳۹۷/۳/۳۰ طرح همزمان این دو دعوا را بلامانع دانشته است.
رای وحدت رویه در خصوص خلع ید
طبق رای وحدت رویه ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور، خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.
بنابراین در مواردی که اصل مالکیت، محل مناقشه می باشد، باید پیش از طرح عوای خلع ید، مالکیت خواهان قطعی شود.
نظریات مشورتی در خصوص خلع ید
نظریات مشورتی در خصوص خلع ید از بسیار زیاد است و در اینجا صرفا به برخی از آنها اشاره می نمائیم:
- نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۴۰۵ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۳ مقرر نموده: اگر ثالثی مورد اجاره را از ید مستاجر خارج و عدوانا تصرف نماید، وی می تواند علیه متصرف دعوای خلع ید مطرح نماید.
- نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۱۳۹۰ مورخ ۱۳۹۶/۶/۱۹ مقرر نموده: اگر همه شرکاء برای تصرف همدیگر یا یک یا چند نفر از شرکاء رضایت داشته باشند، بر اساس آن رفتار می شود ولی اگر یکی از شرکاء رضایت نداشته باشد، تصرف بقیه در مال مشاع ممنوع بوده و در این حالت هر یک از شرکاء می تواند علیه شریک یا شرکای متصرف دعوای خلع ید مطرح کند.
- نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۱۷۵ مورخ ۹۵/۵/۱۹ مقرر نموده: دعوای خلع ید از ملک مشاع به طرفیت متصرف یا متصرفانی که مورد نظر خواهان اند، اقامه می شود و ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن کلیه مالکین مشاعی نیست.
نمونه رای خلع ید مشاعی
نمونه دادخواست خلع ید مشاعی
در این مقاله سعی نمودیم تمامی نکات مهم دعوای خلع ید را برای شما عزیزان بیان نمائیم. اگر با مشکلات حقوقی مرتبط با خلع ید مواجه هستید و به دنبال راه حلی سریع و مؤثر می‌گردید، ما در دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی آماده‌ایم تا با تجربه و تخصص خود، شما را در این مسیر همراهی کنیم. تیم وکلای مجرب ما با ارائه مشاوره حقوقی دقیق و پیگیری مراحل قانونی، به شما کمک می‌کنند تا حقوق خود را به بهترین نحو ممکن حفظ کنید.
همین حالا با ما تماس بگیرید و از مشاوره حقوقی رایگان اولیه ما بهره مند شوید.
سوالات متداول
آیا می‌توان خسارات ناشی از تصرف غیرقانونی را مطالبه کرد؟
بله، مالک می‌تواند در صورت اثبات خسارات وارده ناشی از تصرف غیرقانونی، تقاضای جبران خسارات کند.
چه مدت زمانی طول می‌کشد تا دعوای خلع ید به نتیجه برسد؟
مدت زمان رسیدگی به دعوای خلع ید بسته به پیچیدگی پرونده و ترافیک کاری دادگاه ممکن است متفاوت باشد. اما معمولاً این نوع دعاوی ممکن است چند ماه تا یک سال به طول بیانجامد.
آیا حضور وکیل در دعوای خلع ید ضروری است؟
اگرچه حضور وکیل الزامی نیست، اما توصیه می‌شود که از یک وکیل متخصص در امور ملکی برای بهبود شانس موفقیت و تسهیل روند کار استفاده کنید.
چگونه می‌توان تصرف غیرقانونی را اثبات کرد؟
اثبات تصرف غیرقانونی می‌تواند از طریق ارائه شهادت شهود، تصاویر، ویدئوها، و یا سایر مستندات انجام شود که نشان‌دهنده تصرف بدون اجازه باشد.
62 پاسخ
سلام وقت بخیر ببخشید یک ورثه اگه راضی نباشه بقیه ورثه از ملک پدری که فوت شده استفاده کنند آیا می‌تواند خلع ید کند؟
سلام. بله حتماً می تواند علاوه بر طرح دعوای خلع ید، دعوای مطالبه اجرت المثل نیز مطرح نماید.
مال کشاوزی از پدر بزرگ‌مان که درقید حیات نیستند عموهایمان دست روی مال کشاورزی پدر بزرگ ما صاحب شده وبه پدر ما گفته شده ملک را به ما داده وسند هم بنام ما است وحدود ۸سال پدر ماهم دار فانی را وداع گفته وامسال هم عموی بدی ما هم از دنیا رفته وپسرعموی ما حالا گفته که مال پدر شما وپدر ما را به دست گرفته ما هم مراحل قانونی را طی کرده ومشخص شده ما هنوزبنام پدر بزرگ‌مان است وهیچ گونه نقل وانتغالی صورت نشده بامدرگی که داریم ویک دانگ از خانه جد ما بنام مادرمان است قباله که انررامنکر شده بود ومدرکش روشده وبه ماگفته این راقبول دارم اما ملک پدر را انکار کرده که مدارک وسندی پیداکردیم که بنام جد ما است ما برچه اساسی وقانونی شکایت مطرح کنیم ایا از ورثه عمویمان بایدشکایت کنیم یا از عمویمان که زنده است یا از هردویشان برچه اساس وماده وتبصره مختصر گفتم
با سلام، هم از عمویی که زنده است هم از وراث عمویی که فوت کرده شکایت خلع ید و اجرت المثل ایام تصرف را مطرح کنید.