اگر یکی از دو شریک ملک مشاع، سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر می تواند با پرداخت ثمن مقرر میان طرفین، حصه فروخته شده را تملک نماید. این عمل را اخذ به شفعه و شریکی که چنین حقی دارد را شفیع گویند. اثبات وقوع اخذ به شفعه اصولا نیازمند تقدیم دادخواست نمی باشد اما شفیع می تواند در صورت لزوم و جهت تثبیت مالکیت خود، دادخواست تایید اخذ به شفعه را تنظیم و تقدیم نماید.

اخذ به شفعه

شرایط ایجاد حق شفعه

شفعه حقی است مالی که تحت شرایطی برای شریک مال غیر منقول ایجاد می شود. احراز کلیه شرایط برای شناسایی حق شفعه الزامی است و فقدان یکی از این موارد سبب انتفاء حق شفعه می باشد.

شرایط ایجاد حق شفعه عبارت است از:

• اشاعه در ملک (غیر منقول) : حق شفعه تنها در مورد املاک غیر منقول قابل تصور است.
• محدود بودن شرکا به دو شریک : اعمال حق شفعه باید مال را از حالت اشاعه خارج کند و این امر تنها در صورتی امکانپذیر است که تعداد شرکا دو نفر باشد؛ نه بیشتر.
• قابل تقسیم بودن ملک : تشخیص این امر با دادگاه است. لازم به ذکر است اگر طرفین ضمن قراردادی نسبت به عدم تقسیم ملتزم شوند، این قرارداد مانع ایجاد حق شفعه نخواهد بود.
• انتقال سهم شریک از طریق بیع : تنها انتقال مالکیت از طریق عقد بیع موجد حق شفعه برای شریک محسوب می شود و سایر طرق انتقال نظیر معاوضه، صلح و … و همچنین انتقال به عنوان مهر سبب ایجاد حق شفعه نیست.
• مبیع واقع شدن سهم مشاع : ضروری است سهم شریک به عنوان مبیع قرار بگیرد؛ نه ثمن. به عبارت دیگر شریک ملک مشاع باید فروشنده باشد و نه خریدار.

ضمنا تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از شرایط ایجاد حق شفعه محسوب نمی شود و انعقاد بیع با سند عادی (مبایعه نامه) نیز سبب ایجاد حق شفعه است.

ایجاد حق شفعه به موجب قولنامه

قولنامه قراردادی است میان طرفین که حاوی تعهد به فروش و تعهد به خرید است. در واقع قولنامه وعده بیع است؛ نه خود بیع. بنابراین امضاء قولنامه میان شریک ملک مشاع و شخص ثالث، موجد حق شفعه برای شریک دیگر نخواهد بود. اما زمانی که طرفین به تعهدات خود در قولنامه مبنی بر انعقاد عقد بیع عمل کنند، بدیهی است شریک دیگر می تواند مبادرت به اخذ به شفعه نماید.

شرایط اخذ به شفعه

به تصریح ماده ۸۲۱ قانون مدنی اخذ به شفعه فوری است. به عبارتی شریک ملک مشاع باید بلا فاصله پس از آگاهی از وقوع بیع، اراده خود مبنی بر اخذ به شفعه را اعلام نماید و الا حق شفعه او ساقط می شود. بنابراین شفیع باید در اعمال حق خود، فوریت عرفی را رعایت نماید. بهتر است شفیع، مراتب اخذ به شفعه را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به شریک خود و خریدار حصه او اعلام نماید.

همچنین اخذ به شفعه منوط به پرداخت ثمن است. ثمنی که باید توسط شفیع پرداخت شود همان ثمنی است که در قرارداد بیع میان شریک و خریدار مقرر شده است و شفیع حق ندارد از آن بکاهد. اگر شفیع به هر دلیلی قادر به تسلیم ثمن به خریدار نباشد یا خریدار از دریافت ثمن امتناع نماید، شفیع می تواند مبلغ مذکور را نزد دادگستری تودیع نماید.

موارد طرح دعوای تایید اخذ به شفعه

اخذ به شفعه نیازمند طرح دعوا نیست اما شفیع می تواند در موارد ضرورت و جهت تثبیت امر نزد مرجع صالح اقدام به طرح دعوای تایید اخذ به شفعه نماید. اصولا این دعوا همراه با خواسته هایی از جمله الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و الزام به تحویل ملک مطرح می شود.

تاثیر انحلال بیع بر اخذ به شفعه

حق شفعه نتیجه وقوع بیع صحیح میان شریک و خریدار است و تا زمانی که بیعی به نحو صحیح منعقد نشده باشد، حق شفعه وجود نخواهد داشت. در مواردی که اصل وقوع بیع محل تردید باشد، شفیع ملزم به اثبات وقوع بیع نزد دادگاه می باشد.

بنا به مراتب معروضه صحت اخذ به شفعه منوط به صحت عقد بیع است و وفق ماده ۸۱۳ قانون مدنی در بیع فاسد حق شفعه نیست. فلذا انفساخ بیع یا فسخ بیع به جهت خیار شرط، خیار عیب و … اگر پیش از اعمال حق شفعه توسط شفیع رخ دهد مانع از اخذ به شفعه خواهد بود. در نتیجه فسخ بیع پس از اخذ به شفعه تاثیری در صحت آن ندارد.

تاثیر فوت شفیع بر حق شفعه

حق شفعه حقی است مالی و غیر قابل انتقال؛ مگر از طریق ارث. حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود. ورثه می توانند با توافق یکدیگر اقدام به اخذ شفعه نمایند. علی رغم آن که زوجه از عین اموال غیر منقول ارث نمی برد اما این امر مانع ارث بری او از حق شفعه نیست.

تاثیر اخذ به شفعه بر معاملات خریدار

اخذ به شفعه توسط شفیع، کلیه معاملات خریدار در فاصله میان وقوع عقد بیع و اخذ به شفعه را منفسخ می کند.

طرفین دعوای تایید به اخذ شفعه

شفیع خواهان این دعوا است و ملزم است شریک خود و خریدار سهم او را به عنوان خوانده در دادخواست قید نماید و الا دادخواست او به نحو قانونی تنظیم نشده و قابل استماع نخواهد بود.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای تایید اخذ به شفعه

با توجه به اینکه اخذ به شفعه تنها در مورد املاک قابل تصور است، رسیدگی به دعوای تایید اخذ به شفعه همواره در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک قرار دارد.

اشتراک گذاری: