بررسی حقوقی خسارت قراردادی در معاملات ملکی و نحوه مطالبه آن

خسارت قراردادی در معاملات ملکی به جبران خسارت‌هایی اشاره دارد که ممکن است به دلیل عدم اجرای تعهدات قراردادی توسط یکی از طرفین قرارداد، به طرف دیگر وارد شود.

در دنیای معاملات ملکی، قراردادها نقش حیاتی در تضمین حقوق و تعهدات طرفین ایفا می‌کنند. اما هنگامی که یکی از طرفین به تعهدات قراردادی خود عمل نمی‌کند، مسئله مطالبه خسارت قراردادی به میان می‌آید. این موضوع نه تنها از نظر حقوقی پیچیده است، بلکه می‌تواند تاثیرات مالی قابل توجهی نیز داشته باشد. در این مقاله، به بررسی جزئیات و نکات مهم در مورد مطالبه خسارت قراردادی در معاملات ملکی می‌پردازیم و راهکارهای عملی برای حفظ حقوق خود در این زمینه ارائه می‌دهیم. با ما همراه باشید تا با فرآیندهای قانونی، چالش ‌ها و فرصت‌ های پیش رو در این مسیر آشنا شوید.

انواع خسارت قراردادی

انواع خسارت قراردادی به سه دسته تقسیم می شود.

• خسارت عدم انجام تعهد: این نوع از خسارت زمانی قابل تصور است که پس از وقوع تخلف در موعد مقرر، انجام آن در زمانی دیگر امکان پذیر نباشد. در این حالت اجبار متعهد علیه به انجام تعهد بی فایده بوده و صرفا می توان تقاضای خسارت نمود.
• خسارت تاخیر در انجام تعهد: خسارت تاخیر در انجام تعهد زمانی است که با انقضای موعد نیز می توان تعهد را انجام داد. در این صورت علاوه بر الزام متعهد به ایفای تعهد، می توان خسارت تاخیر را نیز مطالبه نمود.
• خسارت اجرای ناقص تعهد: در این حالت متعهد به تعهد خود عمل نموده اما به صورت ناقص. مانند اینکه سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، از مصالح توافق شده در قرارداد استفاده نکرده باشد.

انواع خسارت قراردادی در معاملات ملکی

در قراردادهای خرید و فروش املاک، فروشنده و خریدار تعهداتی را بر عهده دارند که در صورت عدم ایفای تعهد از سوی هر یک، طرف دیگر می تواند نسبت به مطالبه خسارت قراردادی اقدام نماید. انواع خسارت قراردادی در معاملات ملکی به شرح ذیل می باشد:

1. خسارت ناشی از عدم تحویل ملک

تحویل ملک در موعد مقرر در مبایعه نامه، تعهدی است که فروشنده ملزم به انجام آن می باشد. در صورتی که فروشنده در موعد مقرر نسبت به تحویل ملک اقدام ننماید، می توان الزام به تحویل ملک را از دادگاه درخواست نمود.

مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک زمانی قابل طرح است که در قرارداد برای عدم تحویل به موقع، خسارت وجه التزام تعیین نموده باشند.

2. خسارت ناشی از عدم پرداخت ثمن

پرداخت ثمن معامله تعهدی است که خریدار مکلف به انجام ان است. در صورتی که موعدی برای پرداخت ثمن در نظر گرفته نشود، ثمن حال بوده و باید از سوی خریدار پرداخت شود. در خصوص خسارت ناشی از عدم پرداخت ثمن دو حالت متصور است:

حالت اول اینکه خسارت وجه التزامی برای تاخیر در پرداخت ثمن پیش بینی شده باشد در این صورت فروشنده می تواند علاوه بر مطالبه ثمن معامله، خسارت وجه التزام را نیز مطالبه کند.

حالت دوم اینکه برای تاخیر در پرداخت ثمن، خسارت وجه التزام قراردادی تعیین نشده باشد. در این صورت فروشنده می تواند از تاریخ مطالبه به صورت ارسال اظهارنامه و یا دادخواست، خسارت تاخیر را مطالبه کند. اگر ثمن به صورت چک باشد چک مزبور در موعد برگشت بخورد می توان نسبت به مطالبه خسارت تاخیر تادیه چک و اصل مبلغ چک اقدام نمود.

3. خسارت قراردادی به نرخ روز

خسارت قراردادی به نرخ روز در معاملات ملکی فقط در صورت مستحق للغیر بودن ملک قابل مطالبه است. چنانچه شخصی اقدام به معامله فضولی نماید و مالک آن را تنفیذ ننماید، موجب ابطال معامله فضولی می شود و خریدار نا آگاه می تواند ثمن معامله را نرخ روز مطالبه نماید.

4. خسارت فسخ قرارداد فروش ملک

خسارت فسخ قرارداد فروش ملک در بسیاری از مابعه نامه ها پیش بینی می شود. این شرط اینگونه درج می شود که چنانچه یکی از طرفین در مدت تعیین شده تصمیم بر فسخ معامله نمایدف ملزم به پرداخت خسارت به طرف دیگر می باشد.

خسارت وجه التزام در فروش ملک

خسارت وجه التزام قراردادی به خسارتی گفته می شود که طرفین با توافق یکدیگر تعیین می نمایند تا در صورت تخلف از متعهد اخذ شود. مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی اگر ضمن معامله ای شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید، دادگاه نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده است محکوم کند.

این خسارت می تواند برای هر دو طرف قرارداد و یا یکی از آنها در نظر گرفته شود. برای مطالبه خسارت وجه التزام در فروش ملک باید شرایط ذیل وجود داشته باشد:

• وجود قرارداد کتبی فروش ملک
• درج شرط وجه التزام در قرارداد
• انقضای موعد انجام تعهد
• تخلف از انجام تعهد
• عدم اثبات قوه قاهره یا علت خارجی توسط متعهد

شرایط مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک

شرایط مطالبه خسارت قرارداد فروش ملک به شرخ ذیل می باشد:

• احراز رابطه قراردادی و تعهد خوانده در قرارداد
• فرا رسیدن زمان انجام تعهد و انقضای موعد آن
• تخلف از اجرای تعهد اعم از تاخیر در انجام تعهد و یا عدم انجام تعهد
• ورود ضرر یا خسارت به خواهان به دلیل تخلف از اجرای تعهد
• وجود رابطه سببیت بین تخلف از انجام تعهد و خسارت وارده

در صورت درج وجه التزام صرفا می توان آن را مطالبه نمود.

مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک همزمان با الزام به تنظیم سند رسمی

در اکثر مبایعه نامه ها مشاهده می شود برای انتقال رسمی ملک، تاریخ و دفترخانه را مشخص می نمایند. و در بندی از قرارداد درج می نمایند چنانچه خریدار یا فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حضور پیدا نکند باید  خسارت پرداخت نماید. حال این خسارت می تواند به صورت روزانه تعیین شود یا به صورت مبلغ ثابت معین شود.

در صورتی که هر یک از طرفین در موعد مقرر در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا نکند طرف دیگر می تواند با حضور در دفترخانه و ارائه مدارک،  گواهی عدم حضور اخذ نماید. در صورتی که فروشنده در د فترخانه حاضر نگردد، خریدار می بایست با ارائه کپی چک تضمین، آمادگی خود را برای پرداخت مابقی ثمن قرارداد اعلام نماید.

در صورتی که خریدار در دفترخانه حاضر نشود، فروشنده با ارائه مدارکی که نشان دهنده آمادگی وی برای انتقال سند است می تواند گواهی عدم حضور دریافت نماید و نسبت به دعوای مطالبه خسارت وجه التزام و الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید.

سوالی که مطرح می شود این است آیا بدون گواهی عدم حضور می توان خسارت گرفت؟

در پاسخ به این سوال باید گفت طبق ماده ۲۲۶ قانون مدنی برای مطالبه خسارت عدم ایفای تعهد باید زمان ایفای تعهد مشخص شده باشد و موعد مزبور منقضی  شود. گواهی صادره از دفترخانه در تاریخ مقرر در مبایعه نامه، موید تخلف فروشنده یا خریدار می باشد و از این طریق مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد امکان پذیر می باشد. در رویه قضایی نیز مطالبه خسارت بدون ارائه گواهی عدم حضور امکان پذیر نمی باشد.

اعمال همزمان فسخ و مطالبه خسارت در قرارداد

اعمال همزمان فسخ و مطالبه خسارت در قرارداد یکی از موضوعاتی است که در زمان فسخ قرارداد از سوی یکی از طرفین مطرح می شود. در بسیاری از قراردادهای فروش ملک، شرط فسخ پیش بینی می شود.

بدین صورت که در صورت تخلف یکی از طرفین قرارداد، طرف دیگر بتواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید. همچنین شرط می نمایند چنانچه قرارداد از سوی یکی از طرفین فسخ شود وی ملزم به پرداخت خسارت به طرف دیگر باشد.

در برخی موارد نیز حق فسخ به عنوان شرط خیار در قراردادهای فروش ملک درج می گردد. در عرف میان مردم به عنوان شرط پشیمانی یا انصراف از قرارداد مرسوم می باشد. بدین صورت که مدتی را تعیین می نمایند و طرفین می توانند در این مدت انصراف خود را در قبال پرداخت خسارت اعلام نمایند. چنانچه یکی از طرفین از قرارداد منصرف شود اما مبلغ خسارت را پرداخت ننماید می توان از طریق مراجع قضایی نسبت به مطالبه خسارت علیه وی اقدام نمود.

طرح دعوای مطالبه خسارت قرارداد فروش ملک

طرح دعوای مطالبه خسارت قرارداد فروش ملک که یکی از دعاوی ملکی می باشد، نیازمند اشراف به قوانین و مقررات مربوطه و طی نمودن مراحلی است که در این بخش به آن خواهیم پرداخت.

ماده قانونی مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک

مستندات قانونی مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک عبارت است از:

• مواد ۲۱۹، ۲۲۱، ۲۲۶، ۲۲۷، ۲۲۹، ۲۳۰ قانون مدنی
• مواد ۵۱۵ و ۵۲۰ قانون آئین دادرسی مدنی
• رای وحدت رویه ۸۰۵ مورخ ۱۶/۱۰/۱۳۹۹ هیات عمومی دیوان عالی کشور
• اصل حاکیت اراده و آزادی قراردادها، اصل لزوم توافقات خصوصی، اصل صحت، اصل لزوم وفای به عهد، قاعده تسبیب و قاعده لاضر و لا ضرار

هزینه طرح دعوای مطالبه خسارت قراردد فروش ملک

دعوای مطالبه خسارت قراردادی دعوایی مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی آن اینگونه محاسبه می گردد که در صورت تعیین خسارت قراردادی به صورت روزانه باید مدت زمان تاخیر در انجام تعهد تا زمان تقدیم دادخواست مشخص گردد و مبلغ خسارت روزانه ضرب در تعداد روزهای تاخیر شود.

اگر خسارت وجه التزام تاخیر در انجام تعهد مبلغ ثابت باشد هزینه دادرسی نسبت به همان مبلغ محاسبه و اخذ می گردد.

 مدارک لازم برای مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک

مدارک لازم برای مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک عبارتست از: کپی مصدق مبایعه نامه، کپی مصدق گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه، کپی مصدق صورتجلسه تحویل ملک، کپی مصدق تامین دلیل ، اظهارنامه و وکالتنامه وکیل در صورتی که دعوا توسط وکیل طرح گردد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه خسارت قرارداد فروش ملک طبق ماده ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی تعیین می گردد. خواهان که مدعی وقوع تخلف از سوی طرف دیگر قرارداد است، می تواند دعوای خود را در هر یک از دادگاه های محل انعقاد یا اجرای قرارداد یا محل اقامت خوانده تعقیب نماید.

نحوه اجرای رای دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت

حکم صادره در خصوص مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی پس از قطعیت قابلیت صدور اجرائیه دارد. در صورتی که پس از ابلاغ اجرائیه، محکوم علیه نسبت به پرداخت محکوم به اقدام ننماید، محکوم له می تواند تقاضای تشکیل پرونده اجرایی نماید.

در مرحله اجرای حکم در صورتی که محکوم علیه اموالی داشته باشد پس از استعلام از اداره راهور و اداره ثبت اسناد و املاک و بانک مرکزی می توان نسبت به توقیف و اخذ محکوم به از محل دارایی ایشان اقدام نمود. در غیر اینصورت می توان طبق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست صدور برگ جلب ایشان را نمود.

رای وحدت رویه مطالبه خسارت قراردادی

رای وحدت رویه مطالبه خسارت قراردادی به شماره ۸۰۵ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور مقرر می نماید:

تعیین وجه التزم قراردادی به منظور جبران خسارت تاخیر در تادیه در ایفای تعهدات پولی، مشمول اطلاق ماده ۲۳۰ قانون مدنی و عبارت قسمت اخیر ماده ۵۲۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ است و با عنایت به ماده ۶ قانون اخیر الذکر، مبلغ وجه التزام تعیین شده در قرارداد، حتی اگر بیش از شاخص قیمت های اعلامی نرخ تورم باشد، در صورتی که مغایرتی با قوانین و مقررات امری از جمله مقررات پولی نداشته باشد، معتبر و فاقد اشکال قانونی است.

نقش وکیل در مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک

نقش وکیل در دعاوی مربوط به مطالبه خسارت قراردادی ناشی از فروش ملک بسیار حیاتی است، زیرا این دعاوی ممکن است پیچیدگی‌های حقوقی و فنی زیادی داشته باشند. در ادامه به برخی از وظایف و نقش‌های کلیدی وکیل متخصص ملکی در این نوع دعاوی اشاره می‌شود:

1. بررسی قرارداد و مستندات: وکیل ابتدا به بررسی دقیق قرارداد فروش ملک و سایر مستندات مرتبط می‌پردازد تا شرایط و تعهدات هر یک از طرفین را به‌طور کامل درک کند. این بررسی شامل مطالعه بند های مربوط به خسارت‌ ها و شرایط نقض قرارداد می ‌شود.
2. محاسبه خسارت: وکیل به موکل کمک می‌کند تا میزان خسارت وارده را به‌ طور دقیق محاسبه کند. این ارزیابی می‌تواند شامل خسارت ‌های مالی مستقیم و غیرمستقیم، هزینه ‌های اضافی و سایر ضررهای وارده باشد.
3. مشاوره حقوقی و استراتژی: وکیل با ارائه مشاوره ‌حقوقی ملکی و تدوین استراتژی مناسب، به موکل کمک می‌کند تا بهترین راه ‌حل برای مطالبه خسارت را انتخاب کند. این ممکن است شامل مذاکره، میانجی‌گری یا اقدام قضایی باشد.
4. تهیه و تنظیم دادخواست: وکیل مسئول تهیه و تنظیم دادخواست برای مطالبه خسارت است. این دادخواست باید شامل تمامی مستندات و شواهد مربوطه باشد و به‌ طور دقیق خواسته‌ های موکل را بیان کند.
5. حضور در جلسات رسیدگی دادگاه: وکیل به نمایندگی از موکل در جلسات دادگاه حاضر می‌شود، دفاعیات لازم را ارائه می‌دهد و به سؤالات و ابهامات قاضی پاسخ می‌دهد.
6. مذاکره و حل ‌و فصل مسالمت‌آمیز: در بسیاری از موارد، وکیل می‌تواند با طرف مقابل مذاکره کند تا به یک توافق مسالمت‌آمیز و خارج از دادگاه دست یابند که می‌تواند زمان و هزینه‌ های دادرسی را کاهش دهد.
7. پیگیری اجرای حکم: در صورت صدور حکم به نفع موکل، وکیل پیگیری ‌های لازم برای اجرای حکم و دریافت خسارت ‌های تعیین‌شده را انجام می‌دهد.

دعوای مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک شاید در ابتدا ساده به نظر برسد اما در واقعیت دارای پیچیدگی هایی است که عدم دقت و توجه به برخی نکات مهم در این دعاوی، می تواند خسارات جبران ناپذیری را در پی داشته باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در امور ملکی و قراردادهای و با بهره مندی از وکلای با تجربه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.