تخلیه ملک تجاری

تخلیه ملک تجاری طبق قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 ممنوع اعلام شده است وبنابه این قانون، زمانیکه ملک تجاری به غیر اجاره داده میشود،موجرپس ازانقضای مدت اجاره،حق درخواست تخلیه ملک تجاری خویش راندارد. و قرارداد اجاره مجددا تمدید میگردد. اما قانونگذار درمواردی ،به موجر حق اقامه دعوای تخلیه ملک تجاری را اعطا نموده است.

البته اقامه این دعوا مستلزم وجود شرایطی میباشد.که البته با وجود این شرایط است که موجر میتواند در دعوای مزبور پیروز شود.

قانونگدار در چه صورتی موجر را مجاز به اقامه دعوای تخلیه ملک تجاری نموه است؟

قانونگذار مقرر داشته است که چنانچه موجر قصد اقامه دعوا تخلیه ملک تجاری رابرعلیه مستاجرداشته باشد،بایستی به وی،سرقفلی پرداخت نماید. البته در همه موارد پرداخت حق سرقفلی به مستاجر به یک شکل نمیباشد.گاهی قانون گذارمقرر داشته است که در دعوای تخلیه ای که موجرطرح مینماید،حق سرقفلی به صورت کامل به مستاجرپرداخت شود.

گاهی نیزطبق قانون موجرتنها با پرداخت نیمی از مبلغ سرقفلی به مستاجر،میتواند تخلیه ملک تجاری  خویش را بخواهد. و گاهی هم قانونگذار مقرر داشته است که موجر،بدون پرداخت هیچگونه سرقفلی بتواند درخواست تخلیه ملک تجاری خویش را بنماید.

تخلیه ملک تجاری با پرداخت حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه

تخلیه ملک تجاری با پرداخت حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه

تخلیه ملک تجاری با پرداخت کامل سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت

گاهی موجر،طبق قانون میتواند درخواست تخلیه ملک تجاری رابنماید،اماباید کل مبلغ سرقفلی رابه مستاجرپرداخت نماید.این موضوع در ماده 15 قانون موجر و مستاجر سال1356 پیش بینی شده است.قانونگذار دراین ماده 3مورد را پیشبینی کرده است.

ماده مقرر داشته:

“….1)تخیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری ها مکلفند درصورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان ویا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

2)تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه وتجارت

3)درصورتی که محل کسب یا پیشه وتجارت مناسب برای سکنی هم باشد ومالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

….”

باتوجه به ماده فوق دراین موارد،موجر مجاز به اقامه دعوای تخلیه ملک تجاری میباشد.اما باید دانست که جهت اقامه این دعوی چگونه باید اقدام نمود.

1) تخلیه ملک تجاری به علت تخریب و نوسازی

یکی ازمواردی که موجر میتواند پس ازانقضای مورداجاره،درخواست تخلیه نماید،به علت تخریب و نوسازی میباشد.دراین باره، بند اول ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 به این موضوع اختصاص یافته است.

آیا موجر میتواند به جهت تعمیرات اساسی درخواست تخلیه ملک تجاری را بنماید؟

ازظاهر این ماده چنین استنباط میشود که منظور ازتجدید بنا، تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید میباشد.ونمیتوان به علت نیاز ملک به تعمیرات اساسی دعوای تخلیه به علت تخریب و نوسازی راطرح نمود.

لازم به ذکراست که،دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی درمورد،قراردادهای اجاره املاک تجاری مطرح میگردد،که قبل ازسال76بسته شده است. و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد.

بیشتر بخوانید :  توقیف سرقفلی

درقراردادهای اجاره املاک تجاری پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر نمیشود.اگرموجر(مالک)تصمیم به تجدیدبنای ملک مورد اجاره بگیرد،باید دادخواست صدورحکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مطرح نماید.و قبل ازطرح  دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مالک ابتداباید،ازشهرداری پروانه تخریب و نوسازی اخذ نماید. دادگاه پس از بررسی مستندات مالک پرونده راجهت ارزیابی میزان حق سرقفلی به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد. و پس از قطعیت نظر کارشناس اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ملک مینماید.

نکته قابل توجه اینکه در دعوای تخلیه به علت تخریب و نوسازی مالک باید کل مبلغ سرقفلی تعیین شده ازسوی کارشناس راپرداخت نماید.

ناگفته نماند،برای صدور حکم تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی،الزامی به مخروب بودن ملک و نیازآن به نوسازی نیست.و صرفاً اخذ گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری کفایت میکند.

همچنین بایدگفت که اگرمستاجربا اجازه مالک،اقدام به انتقال منافع ملک به شخص جدیدکرده باشد دادخواست بایدبه طرفیت مستاجرجدید اقامه شود.

در رای دادگاه به موجر سه ماه مهلت داده می شود تا نسبت به واریز حق سرقفلی اقدام نماید.در صورتیکه موجر درمهلت فوق الذکر اقدام ننماید،رای دادگاه بلا اثر میشود.همچنین دادگاه برای مستاجرمهلتی که از10روزکمتر و از2ماه بیشترنباشد درنظرمیگیرد،تا نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.شروع مهلت مستاجر تاریخ پرداخت حق سرقفلی به مستاجر و یا واریز وجه به حساب دادگاه است.

دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف درصلاحیت این مرجع میباشد.امابه علت،تخلیه به جهت تخریب و نوسازی،مربوط به ملک دارای سرقفلی وحق کسب وپیشه است،بنابراین مرجع رسیدگی آن،دادگاه محل وقوع ملک است.

مدارک لازم جهت طرح دعوای تخلیه سرقفلی به علت تخریب و نوسازی:

  • کپی برابر اصل سند مالکیت.
  • کپی برابر اصل قرارداد اجاره.
  • ارجاع به کارشناسی برای تحقیقات.
  • گواهی تخریب و نوسازی.

2) تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز موجر برای کسب و پیشه و تجارت

یکی  دیگرازعللی که به موجب آن حق سرقفلی ساقط میشود، نیاز شخصی است.در بند2ماده 15 قانون موجر و مستأجر سال 56 به این موضوع اشاره شده است .

آیا تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز فرزند موجر ،امکان پذیر است؟

ازظاهراین ماده،چنین استنباط میشودکه علت تخلیه ملک دارای حق سرقفلی احتیاج شخص موجر برای کسب یاپیشه ویاتجارت میباشد. چنانچه فرزند موجر به ملک تجاری نیاز شخصی داشته باشد،امکان درخواست تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی فرزند موجر برای کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد.

شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی موجر برای کسب وپیشه و تجارت

باتوجه به بند2ماده15قانون موجر و مستأجر سال1356این موضوع را مورد بررسی قرار میدهیم.

برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیازبه کسب وکار،بایستی خود مالک،نیازمند کسب وکار درآن محل باشد.و نیاز فرزندان و بستگان و نزدیکان موجر نمیتواند برای وی حق تخلیه به این منظور را ایجاد نماید.

لازم به ذکر است که به استناد بند2ماده مذکور،موجر باید احتیاج واقعی به ملک تجاری داشته باشد. به گونه ای که عدم اشتغال وی در آن ملک موجبات عسر وحرج موجر را فراهم آورد.در غیر این صورت چنین ادعایی از موجر غیرقابل پذیرش است.

مدارک لازم جهت طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی موجر برای  حق کسب وپیشه و تجارت

  •  کپی برابر اصل سند مالکیت.
  • کپی برابر اصل قرارداد اجاره.
  • ارجاع به کارشناسی برای تحقیقات عملی.
بیشتر بخوانید :  تخلیه ملک مشاعی

باید اشاره کرد که دعوای فوق الذکر از جمله دعاوی غیرمالی است .دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع ملک مورد اجاره میباشد.

3)تخلیه سرقفلی به علت نیاز به سکونت

یکی ازمواردی که مطابق بند3ماده15 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال56مالک میتواند درخواست تخلیه سرقفلی بنمایند،نیاز ایشان برای سکونت میباشد.البته لازم به ذکر است که مالک صرفا برای سکونت خویش یا اولاد یا پدر ومادر یاهمسرخود،میتواند درخواست تخلیه بنماید.

به نظر میرسد اولین شرطی که برای تحقق این بند لازم است مناسب بودن ملک تجاری برای سکنی است. به این ترتیب اگر ملک تجاری برای سکنی مناسب نباشد در خواست تخلیه از این جهت فاقد محمل قانونی خواهدبود. اشخاص یاد شده دراین ماده جنبه حصری دارند ومالک نمیتواندبه خاطر موارد دیگر مثل نوه یابرادر درخواست تخلیه نماید.

در بند مورد بحث احراز نیاز مالک و افراد ذکر شده وجود ندارد.امابا دقت در بندهای قبل و لحن بندمورد بحث احراز نیاز مالک و افراد ذکرشده برای صدور حکم ضروری است.

چگونه میتوان درخواست تخلیه ملک تجاری مشاع را به جهت سکونت مطرح نمود؟

درخصوص طرح دعوای تخلیه سرقفلی به علت نیاز به سکونت لازم میباشد که خواهان مالک شش دانگ ملک باشد.درغیر این صورت نمیتواندبه استناد نیاز به سکونت درخواست تخلیه سرقفلی را بنماید.زیرا طبق قانون مدنی هیچ یک از مالکین ملک مشاع، بدون اذن سایر شرکاء حق استفاده از ملک را ندارد.البته مالک میتواند رضایت سایر مالکین را نسبت به سکونت خود و نزدیکان خود در ملک جلب نماید.و سپس دادخواست تخلیه سرقفلی را به علت نیاز به سکونت طرح نماید.

بند3ماده 15قانون روابط موجر ومستاجر،فقط شامل اشخاص حقیقی میباشد. و اشخاص حقوقی نمیتوانند با استناد به بند3این ماده طرح دعوا نمایند.

مدارک لازم جهت دادخواست تخلیه سرقفلی به علت نیاز به سکونت :

  • کپی برابر اصل سند مالکیت.
  • کپی برابر اصل قرارداد اجاره .
  • ارجاع به کارشناسی برای تحقیقات عملی.

لازم به ذکراست،که دعوای تخلیه سرقفلی از جمله دعاوی غیرمالی میباشد. مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای تخلیه سرقفلی محل وقوع ملک مورد اجاره میباشد.

دادگاه در ابتدا برای احراز قابلیت سکونت ملک دادخواست تخلیه سرقفلی را برای اظهارنظر به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد.

پس ازقطعیت نظرکارشناس رسمی،دادگاه اقدام به صدور رای تخلیه باتعیین مهلتی3ماهه برای موجر (مالک)جهت پرداخت حق سرقفلی مینماید. وهمچنین مهلتی10روزه تا2 ماهه برای مستاجر جهت تخلیه صادر مینماید.

مهلت سه ماهه مالک از تاریخ قطعیت رای خواهد بود.و در صورت عدم پرداخت مبلغ حق سرقفلی در مهلت ذکر شده رای صادره کان لم یکن میگردد.مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

درسایرموارد نیزهرگاه موجر(مالک)درظرف1سال ازتاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه را ننماید حکم صادر شده ملغی اثر میگردد. مگر این که بین مالک و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

طی نمودن روند رسیدگی مذبور اگر چه ساده به نطر میرسد ،اما در حقیقت مسیری است که نیازمند تجربه و تخصص کافی در این زمینه میباشد .از این رو توصیه میشود پیش از هر اقدامی با وکیل سرقفلی متخصص مشورت نمایید.

بیشتر بخوانید :  نکاتی که در تنظیم قرارداد اجاره باید رعایت شود

تخلیه ملک تجاری با پرداخت نصف حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه

دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال1376منعقد شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356هستند.دراین قانون مستاجرحق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد.وچنانچه بدون اجازه مالک چنین اقدامی نماید،موجر میتواندعوای تخلیه ملک تجاری،رامطرح نماید.البته لازم به ذکراست که در چنین مواقعی موجر بایستی نصف حق سرقفلی را به مستاجر پرداخت نماید.

درچه صورتی مالک میتواندبا توجه به قانون سال 1356درخواست تخلیه ملک را مطرح کند؟

درصورتیکه مستاجر،بدون اذن موجر وحکم دادگاه منافع ملک رابه دیگری منتقل نماید،مالک میتواندباپرداخت نصف حق کسب وپیشه ملک راتخلیه کند.انتقال به هرشکلی  که باشد،اعم از قرارداد مکتوب و یابه صورت شفاهی و بدون مبادله قرارداد،را شامل میشود.حتی اگرقراردادی برای انتقال حق کسب وپیشه منعقدنشده باشد،ولی فرد دیگری غیرازمستاجرعملاً ازعین مستاجره،استفاده کند،برای تحقق انتقال به غیرکفایت میکند.بنابراین وجود یا عدم وجود قرارداد بین مستاجر و استفاده کننده از عین مستاجره موثر نیست.

درصورت تحقق انتقال به غیرازسوی مستاجر،مالک میتواند دعوای فسخ قرارداد اجاره وتخلیه به جهت انتقال به غیر راطرح نماید.

در دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر،مالک که درصدد تخلیه است به عنوان خواهان دعوا را طرح میکند.مطابق نظر اکثرمحاکم دعوا،باید به طرفیت مستاجر اولیه به عنوان خوانده اقامه شود،زیرا وی طرف قرارداد باموجر است.

اماباتوجه به اینکه در دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر،حکم تخلیه بعد ازصدور رای درهرصورت علیه متصرف اجرامیشود.و علاوه بر این اجرای حکم تخلیه میتواند،با اعتراض ازطرف متصرف یاکسی که سرقفلی به اومنتقل شده مواجه شود.بعضی از محاکم لازم میدانند که دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر از ابتدا علیه مستاجر متصرف مطرح شود.بر این اساس به احتیاط نزدیکتر است که در این موضوع علیه تمامی مستاجرین قبلی ومتصرفین فعلی طرح دعوا شود .

دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شوراهای حل اختلاف درصلاحیت این مرجع میباشد.امالازم به ذکر است،نوع تخلیه مرتبط باملک سرقفلی وحق کسب وپیشه است.از این رو مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر،دادگاه محل وقوع ملک موردنظراست.

دادگاه،پس ازجلسه رسیدگی،واستماع اظهارت طرفین درصورت احرازانتقال به غیر،موضوع رابرای ارزیابی،میزان حق کسب وپیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع مینماید.پس از قطعیت نظر کارشناسی،دادگاه رای تخلیه ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر مینماید.دادگاه در رای صادره به موجرمهلت میدهدتاظرف3ماه ازتاریخ قطعیت رای نسبت به پرداخت نصف حق کسب وپیشه به مستاجر،اقدام نماید.همچنین برای مستاجر مهلتی که از10روز کمتر و از2ماه بیشترنباشد،برای تخلیه ملک درنظر میگیرند. شروع مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه توسط موجر محاسبه میشود.

اجرای احکام درچه صورتی مکلف به تخلیه ملکی است،که بدون اجازه موجر به غیر واگذارشده است؟

پس از قطعیت رای تخلیه به علت انتقال به غیر و صدور اجرائیه در صورتیکه موجر درمهلت سه ماه ازتاریخ قطعیت،اقدام به پرداخت حق کسب وپیشه ننماید،اجرای احکام مکلف است پس از انقضای مهلت که در رای برای مستاجر تعیین شده است اقدام به تخلیه ملک نماید.

موارد عدم پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )
فهرست