تخلیه ملک اجاره ای بعد از موعد

اجاره عقدی موقت است. بنابراین با پایان مدت آن، اجاره نیز پایان میگیرد، توضیح اینکه با انقضای مدت اجاره در قانون مدنی  قرارداد اجاره از بین می رود.لازم به ذکر است مهلت قانونی تخلیه مستاجر بلافاصله بعد از اتمام قرارداد اجاره میباشد.اما تخلیه نکردن مستاجر بعد از اتمام قرارداد حالتی اسثنایی است که درقانون روابط موجر و مستاجرسال 1356 به  این نکته اشاره دارد. قانون مذکور به  مستاجرحق میداد که پس ازپایان مدت اجاره، تنظیم اجاره نامه را درخواست کند و ازتخلیه خودداری نماید. قانون روابط موجر و مستاجرسال 1362 در مورد اماکن مسکونی اعلام کرد که با انقضای مدت، اجاره پایان میگیرد. درسال 1365 ماده واحده ای به تصویب رسید که مقرر میداشت:”از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی، بدون دریافت سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در رأس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد. مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. تخلیه نکردن مستاجر بعد از اتمام قرارداد به منزله  تخلف تلقی می گردد و موجر می تواند با مراجعه به دوایر اجرای ثبت حکم تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد را اخذ نماید.”بنابراین با تصویب این ماده واحده، اماکن تجاری که دارای شرایط مقرر درآن بودند،  با انقضای مدت اجاره، تخلیه می شدند. بالاخره با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376، کلیه اماکن با انقضای مدت اجاره تخلیه میشوند.

مستاجر بعد از چند سال میتواند ادعای مالکیت کند؟

در قوانین مربوط به اجاره، مستاجر مطلقا نمی تواند ادعای مالکیت راجع به عین مستاجره را داشته باشد. لیکن مستاجری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 میباشد میتواند از تخلیه ملک خودداری نماید.

آیا مستاجر میتواند خانه را تخلیه نکند؟

در نظام حقوقی ایران راجع به عقد اجاره، مستاجر با انقضای موعد اجاره موظف به تخلیه مورد اجاره می باشد که در صورت عدم تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد ،موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف می تواند دستور تخلیه مستاجر را اخذ نماید. در پاراگراف زیر به مدت زمان تخلیه مستاجر می پردازیم.

مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه

قانون تخلیه مستاجر بعد از موعد تحت عنوان قانون سال 1376 ضمن برگشت به قانون مدنی، درمورد مهلت تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد، مقرراتی را وضع کرده که موجب تسریع آن میشود و منجر به دستور تخلیه ملک می گردد.به موجب ماده 3 این قانون مهلت مستاجر برای تخلیه به شرح ذیل است:

“پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.”

همانطور که ملاحظه می شود این ماده دو روش برای تخلیه ملک پیش بینی کرده است که به بررسی آنها می پردازیم.

تخلیه از طریق دادگستری

نحوه رسیدگی و صدور دستور تخلیه

آنچه از شیوه بیان ماده 3 برمی آید این است که قانونگذار قصد داشته، مقداری از بار دعاوی دادگاهها بکاهد. ازاین رو تخلیه اماکنی که با سند رسمی به اجاره داده شده اند را از طریق دوایر اجرای ثبت اعلام کرد. و تنها تخلیه اماکنی که با سند عادی به اجاره داده شده اند را مربوط به دادگاهها دانست. لازم به ذکر است که از آیین نامه اجرایی این قانون نیز همین نکته استنباط می شود.

آیین نامه مذکور ضمن اینکه مقررات مربوط به اسناد عادی را از اسناد رسمی جدا کرد، در ماده 3 مقرر داشت:

“رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده 2 قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.”

ممکن است به این نظر ایراد شود که دادگستری مرجع تظلمات عمومی است. بنابراین بجز آنچه درقانون استثنا شده، انواع مختلف دعاوی، ازجمله دعاوی مربوط به اسناد رسمی دادگاههای دادگستری قابل استماع و رسیدگی است. و اینکه ماده3آیین نامه، درمورداسناد رسمی، تخلیه ازطریق دایره اجرای ثبت را ممکن دانسته، بدین معنا نیست که درمورد این اسناد نمی توان به دادگاه ها رجوع کرد. بلکه تخلیه ازطریق دایره اجرای ثبت در واقع یک امتیاز برای موجرانی است که اجاره نامه رسمی تنظیم کرده اند.

شرایط اجاره نامه های عادی طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76

سند عادی اجاره باید شرایط مقرر در ماده 2 قانون را دارا باشد. به موجب این ماده: ”قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره، در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد. و بوسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.”

بنابراین شرایط مقرر در این ماده عبارتند اند از:

1. قید مدت اجاره: یکی از اوصاف اساسی اجاره موقتی بودن آن است. این موضوع، درقانون مدنی نیز بیان شده است و قانونگذار دراین ماده قید مدت را لازم دانسته است. چراکه درصورتی دادگاه میتواند انقضای مدت را احراز کند که مدت در سند قید شده باشد.
2. در دو نسخه تنظیم شود. چراکه امکان سوء استفاده موجران را کاهش میدهد و برای مستاجران نیز امکان پیگیری حقوق خویش را فراهم مینماید.
3. به امضای موجر و مستاجر برسد. چرا که امضا میتواند به نوشته سندیت ببخشد.
4. به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد. درلایحه تقدیمی دولت به مجلس آمده بود که امضای موجر و مستاجر باید توسط دفترخانه اسناد رسمی گواهی گردد. این شرط مورد انتقاد نمایندگان قرارگرفت و به اصلاح آن به صورت کنونی رای دادند. خصوصیت این دو نفر شاهد این است که باید مورد اعتماد دو طرف اجاره باشند. بنابراین به نظرمیرسد هریک ازآنها، نمی تواند یک نفر را معرفی کند که به عنوان شاهد گواهی نماید، بلکه این افراد باید مورد قبول و اعتماد هردو طرف باشند.

نحوه ارائه دادخواست دستور تخلیه

معمولاً نخستین اقدام برای آغاز دعوی، دادن دادخواست است. دعوا را میتوان این چنین تعریف نمود:

عبارت است از خواستن چیزی به زیان دیگری به رسم منازعه. بنابراین در دعوی اختلاف نظر بین دو نفر وجود دارد و بطور کلی یک امر ترافعی است. وقتی خواهان با تقدیم دادخواست چیزی بخواهد که به زیان دیگری است به خوانده نیز اطلاع داده میشود، تا به دفاع ازخود بپردازد. قانونگذار به جهت اطمینان موجران در مورد تخلیه تدابیری را درنظرگرفته است. قانونگذار مقرر داشته است که در این مورد نیازی به ارائه دادخواست نمیباشد. و همانطور که ماده 3 آئین نامه اجرایی نیز بیان کرده این درخواست لازم نیست در قالب دادخواست باشد.

مدارک لازم برای دادخواست دستور تخلیه

به موجب ماده 10 آیین نامه اجرایی:

“درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می شود و شامل نکات زیر خواهد بود:

• نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائم مقام وی
• نام و نام خانوادگی و محل اقامت  مستاجر یا قائم مقام قانونی وی
• مشخصات عین  مستاجره
• مشخصات و تاریخ سند اجاره

تبصره 1: تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست یاد شده باشد.

تبصره 2: در صورت فوت موجر یا  مستاجر وارث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا  مستاجر، نماینده قانونی آنها قائم مقام آنان می باشند.”

خواسته دعوا برای تخیله مستاجر

خواسته دعوی ممکن است مالی باشد و یا غیرمالی. خواسته مالی شامل دو صورت زیر می شود:

1. وقتی که بطور مستقیم مدعی مطالبه مال کند، مانند دعوی مال الاجاره یا اجرت المثل و غیره.
2. وقتی که بطور مستقیم مطالبه مال نکند ولی مقصود اصلی و هدف نهایی مطالبه مال باشد. مانند دعوی توقف و اعسار و افراز و تخلیه و تصرف عدوانی.

البته قانونگذار از نظر هزینه دادرسی پاره ای از دعاوی را در حکم دعوی غیرمالی قرار داده است. این موضوع دلیل نمیشود که:

اولاً خواسته در همه مقررات شبیه یکدیگر باشند.

ثانیاً تشابه دو ماهیت متغایر در یک حکم، مستلزم وحدت آن دو ماهیت نیست. هرگاه خواسته دعوی مال نباشد و هدف اصلی(در متعارف عمل مردم) هم طلب مال نباشد، آن دعوی غیرمالی است. مانند دعوی وصایت و نسب و تولیت.

بنابراین از این مقدمه این نتیجه بدست می آید،که بطور کلی تخلیه یک دعوی مالی است. قانونگذار از نظر هزینه دادرسی این دعوا را در حکم دعوی غیرمالی دانسته است.

در مقررات جدید نیز دادگاه به صرف درخواست موجر دستور تخلیه را صادر میکند. نیازی به دعوت مستاجر نمیباشد و از نظر هزینه دادرسی باید تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی ابطال گردد.(ماده 3 آیین نامه اجرایی)

دادگاه صالح رسیدگی به دعوای دستور تخلیه

با توجه به اینکه تخلیه ارتباط نزدیک با ملک دارد، درخواست تخلیه میبایست به دادگاه محل وقوع ملک ارائه گردد.(مستفاد از مواد 23 و 25 ق.آ.د.م) طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در مورد صادر کننده دستور از«مقام قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.»

ممکن است چنین استنباط شود که عدم دعوت مستاجر، برای صدور دستور تخلیه، موجر را مجاز میگرداندکه درخواست تخلیه را به هر دادگاهی که مایل باشد بدهد. ولی این نظر برخلاف مقررات مربوط به صلاحیت و نظم لازم برای دادرسی است.

مقررات جدید قابل تفسیر در چهارچوب اصول مربوط به صلاحیت نیزمیباشد. از این رو موجر باید درخواست تخلیه را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کند. تا اگربعداً موجر یا مستاجر به موجب مواد 4 و5 قانون جدید دعوایی را اقامه کردند، کل پرونده نزدیک حوزه قضایی باشد.

از قانون و آیین نامه چنین استنباط میشود که منظور از«مقام قضایی درمرجع قضایی» چنین است که رییس حوزه قضایی می تواند خود، دستور تخلیه را صادرکند. و یا اینکه درخواست را به شعبه خاصی ارجاع دهد.

نحوه رسیدگی به دعوای دستور تخلیه

در مورد نحوه رسیدگی باید گفت روال عادی این است که پس از تسلیم دادخواست، دادگاه آنرا به خوانده ابلاغ میکند. و در وقت تعیین شده به دلایل و دفاعیات دو طرف گوش میدهد و در نهایت به صدور حکم یا قرار مبادرت می نماید. و در صورتیکه از احکام و قرارهای قابل تجدیدنظر باشد، محکوم علیه میتواند از آن تجدیدنظرخواهی کند. در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 با اینکه روال عادی دادرسی طی میشد، برخی از احکام دادگاهها قابل تجدیدنظر نبودند.

قانون جدید تخلیه مستاجر مقرراتی را وضع کرده است. این قانون به منظور تشویق موجران و مالکین به اجاره دادن اماکن خالی، تشویق سرمایه گذاران به سرمایه گذاری در بخش مسکن، و اماکن دیگر است. به موجب این قانون موجر به راحتی و در ظرف چند روز میتواند محل را تخلیه کند.

بدیهی است که امکان تخلیه سریع با وجود تشریفات دادرسی ممکن نیست. بنابراین قانون و آیین نامه آن درصدد برآمدند که با حذف تشریفات این امکان را برای دادگاهها فراهم آورند. به موجب قانون جدید مستاجر به دادگاه فراخوانده نمیشود و دادرس با توجه به درخواست موجر، مبادرت به صدور تخلیه میکند.

ماهیت دستور تخلیه

ماهیت دستور تخلیه یک تصمیم اداری است. بطور کلی نظری که دادرس صادر می کند دو گونه است:

1. نظر قضایی
2. نظر اداری

مشخصات نظر اداری این است که:

1. احضار طرفین (در موردی که طرفین وجود داشته باشند) و رسیدگی به اظهارات آنان شرط اظهارنظر نیست.
2. نظر اداری برخلاف نظرقضایی (که محصور به مورد خاص است) ممکن است به صورت کلی صادر شود و منعی در این باب وجود ندارد. ماده 4 آئین دادرسی مدنی.
3. نظر اداری مشمول قاعده اعتبار امر مختوم نیست.

روشن است که این تصمیم دادرس دارای آثار احکام قضایی نمیباشد و دادرس میتواند بعد از صدور برخلاف آن تصمیم بگیرد. برای مثال در صورت اثبات ادعای مستاجر مبنی برتمدید قرارداد، دادرس برخلاف دستور تخلیه، حکم به تمدید قرارداد و بقای مستاجر در آن مکان می دهد.

دستور تخلیه در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

از مواردی که ممکن است در رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر بوجود بیاید عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر می باشد. توضیح اینکه در صورت پرداخت نکردن اجاره توسط مستاجر، موجر با تقدیم دادخواست مبنی بر الزام مستاجر به تادیه اجاره بها به مراجع صالح قضایی می تواند اقدام نماید.

مبلغ ودیعه در قرارداد اجاره

در اجاره های کنونی مرسوم است که مستاجر چک یا سند تعهدآور دیگری را به موجر میدهد. این امر بدین جهت است که چنانچه به مورد اجاره خساراتی از جانب او وارد شد، موجر بتواند از آن محل، خسارات راجبران کند. و در واقع تضمینی است برای موجر برای جلوگیری از ورود خسارت از جانب مستاجر به عین مستاجره.

همچنین معمول است که به اصطلاح محل را رهن کامل یا رهن ناقص میکنند. بدین معنی که در رهن کامل مستاجر مبلغی را هنگام اجاره به موجر می پردازد. و دیگر، اجاره بهایی در طول مدت اجاره به موجر نمی پردازد و پس از پایان مدت موجر آن مبلغ را به مستاجر برمیگرداند. و درصورتی که خسارتی به مورد اجاره وارد آمده باشد از آن مبلغ برداشت میشود، و بقیه به مستاجر برگردانده میشود. و رهن ناقص بدین صورت است که مستاجر هنگام انعقاد اجاره مبلغی به موجر بپردازد. و درطول مدت اجاره نیز مبلغی به عنوان اجاره بها به او می پردازد. و در پایان مدت نیز موجر باید آن مبلغ اولیه را به مستاجر برگرداند. و اگر خساراتی به او وارد شده باشد از آن مبلغ برمی دارد.

ماهیت ودیعه در  قراردادهای اجاره

در مورد ماهیت اینگونه قراردادها باید گفت اینکه در عرف از اینگونه قراردادها با عنوان رهن یاد میشود صحیح نیست. چرا که ماهیت عقد رهن کاملاً با اینگونه قراردادها متفاوت است. و شاید از این جهت که مبلغ پول داده شده به موجر برای او حالت تضمینی دارد، به این نام معروف شده است. منظور قانونگذار، را در ماده 4 قانون جدید از ودیعه، تضمین یا قرض الحسنه را می توان همین پول هایی دانست که در ابتدای اجاره به موجر پرداخت میشود. به نظرمی رسد از این طریق ایراد غیر شرعی بودن این مبالغ رفع میشود. در حالیکه به نظر میرسد ایراد خلاف شرع بودن این مبالغ پایه و مبنای قویی نمیتواند داشته باشد. چرا که ایرادی که گرفته میشود این است که، از آنجا که موجر از منفعت پول، به عنوان اجاره بها استفاده میکند ربا محقق شده است.

درحالیکه به نظر میرسد شرایط ربا در این موارد محقق نمی شود. ربا در موردی محقق است که عوض و معوض از یک جنس باشد و یکی ازطرفین مقدار بیشتری از دیگری دریافت کند. در مورد موضوع مورد بحث آنچه به مستاجر تملیک میشود منافع مکان مورد اجاره است. و درمقابل منافع پول به موجر تملیک میشود و این منافع نقش اجاره بها را در این قرارداد دارند. همانطور که ملاحظه میشود، اولاً عوض و معوض در این مورد از یک جنس نمیباشند و ثانیاً یکی از آنها بیش از دیگری نمیباشد. آنچه در اجاره شرط است این است که مورد معامله منفعت باشد.اما عوض آن میتواند هر مالی اعم از پول، حق، دین و منفعت و غیره قرار گیرد.

مرسوم است که عوض مبلغی پولی میباشد ولی اشکال ندارد عوض منافع پول باشد. ممکن است ایراد شود پول منفعت ندارد، بنابراین قابل تملیک نمی باشد. در پاسخ به این ایراد باید گفت پول مهمترین وسیله پرداخت و مبادله در اقتصاد میباشد. از پول است که انجام هر کاری ممکن است. همچنانکه شخصی ازخانه، زمین فایده می برد از پول نیز فایده میبرد. با داشتن پول است که او میتواند هرچه میخواهد بخرد و از آن استفاده کند. و یا وسایل تولید چیزی را فراهم آورد. منفعت تنها این نیست که از یک شیئی چیزی حاصل شود و وجود خارجی پیدا کند.بلکه همین که به وسیله  آن چیز، مشکل کسی حل شود و یا با آن قدرت انجام کاری راپیدا کند، از آن بهره و فایده برده است. این سوال ایجاد می شود، که اگر پول منفعت ندارد پس برای چه به قرض گرفته می شود؟

در مورد اینکه این پول نقش تضمین را برای موجر نیز دارد باید گفت دو طرف در قرارداد این موضوع را شرط میکنند. یا عرف جامعه چنین است که در صورت ورود خسارت به مورد اجاره، موجر می تواند در پایان مدت اجاره، خسارات را از پولی که نزداوست برداشت کند. این امر نیز تغییری در ماهیت قرارداد ایجاد نمیکند. بنابراین عقد معروف به رهن کامل یا رهن ناقص همان اجاره است و مقررات اجاره در مورد آن حاکم است. از قانون استنباط میشود که، پس از صدور دستور تخلیه، در صورتی مورد اجاره تخلیه و تحویل موجر میشود که این مبالغ و اسناد تعهدآور را به مستاجر مسترد کند. و یا آنکه به دایره اجرای ثبت یا دادگستری بسپرد.

درصورتیکه موجرمدعی ورود خسارت به عین مستاجره ویاعدم پرداخت قبوض(آب،برق و…) ازجانب مستاجر باشد چگونه اقدام مینماید؟

در این مواقع باید ابتدا دادخواست مربوط به آنرا تنظیم کند و به دفتر دادگاه صالح تقدیم کند. و همزمان با تودیع وجه با سند،گواهی دفتر دادگاه مبنی برتسلیم دادخواست، مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، را به دایره اجرا تحویل دهد.در اینصورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری میکند. در این صورت چنانچه موجر در دعوای ضرر و زیان پیروز شود، دایره اجرا آن مبلغ را به او می دهد و در غیر اینصورت آن را به مستاجر مسترد می کند.

تخلیه در ظرف یک هفته در این موارد ممکن نیست. چرا که تا زمانی که موجر سند را به مستاجر یا دایره اجرا تحویل ندهد، امکان اجرای دستور تخلیه وجود ندارد.

درچه مواردی دادگاه باید  در دستور تخلیه میزان سرقفلی را مشخص کند؟

در موردی که موجر مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر میگیرد و در قرارداد نیز مورد اشاره قرار گرفته است (ماده 14 آئین نامه اجرایی). در این مواقع، باتوجه به اینکه تعیین میزان آن در موارد اختلاف با دادگاه است (ماده10 قانون)، دادگاه باید در دستور تخلیه میزان سرقفلی را مشخص کند. مامور اجرا در صورتی دستور را اجرا می کند که وجه سرقفلی به مستاجر یا دایره اجرا داده شده باشد.

در صورتیکه مستاجر مدعی هرگونه حقی باشد، به موجب ماده 5 قانون و مواد 17و 18 آئین نامه باید در دادگاه صالح اقامه دعوی کند.

ماده 5 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1376 دارای ابهام است.این ماده مقرر می دارد:

“چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارت وارده، حکم مقتضی صادر می شود”.

از ظاهر ماده فهمیده میشود، که اگر مستاجر مدعی است قرارداد تمدید شده و یا اینکه در مورد اصالت آن تردید دارد، می تواند دادخواست به دادگاه صالح تقدیم کند. در حالیکه بدیهی است که نمیتوان مستاجر را از رجوع به دادگستری برای احقاق حقوق خویش منع کرد. مستاجر می تواند برای هرحقی که برای خود قائل است به دادگاه رجوع کند.

به طور مثال اگر به او خسارت وارد شده و یا اینکه در مورد هزینه هایی که با اجازه موجر در ملک کرده، مدعی حقی باشد، می تواند به دادگاه مراجعه کند. در غیر از موارد مذکور در ماده 4 قانون، در صورتی که مستاجر مدعی حقی باشد میتواند، طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع مک درخواست احقاق حق نماید. این امر مانع اجرای دستور تخلیه نیست .فقط دادگاه، پس از اثبات ادعا، به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می نماید. در این خصوص مستاجر می تواند تامین حقوق خود را از دادگاه درخواست نماید. دادگاه  نیز باید نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.

 منظور از دادگاه صالح درماده  5 قانون مزبور چه دادگاهی است؟

معیار مهم در تعیین دادگاه صالح در این موارد منقول بودن یا غیرمنقول بودن اینگونه دعاوی است. دعاوی با توجه به موضوع آن به منقول و غیرمنقول تقسیم میشوند.

در مورد موضوع مورد بحث ممکن است دو گونه استدلال شود:

اول اینکه دعاویی که موضوع آن مطالبه مبلغی پول است، دعاوی منقول محسوب می شوند. هر چند که مربوط به اموال غیرمنقول باشند. ماده 20 قانون مدنی نیز می تواند موید این نظر باشد.

“کلیه دیون از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است و لو اینکه مبیع یا عین مستاجره از اموال غیرمنقوله باشد.”

نظر دومی که ممکن است گفته شود این است که اینگونه دعاویی که مستاجر مطرح میکند مربوط به مال غیرمنقول است. و به موجب ماده 18 قانون مدنی :

“دعاوی راجعه به اموال غیرمنقوله از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیرمنقول است.”

در توجیه این نظر ممکن است گفته شود درست است که در برخی موارد مستاجر مطالبه جبران خسارت میکند و این خسارات  با پول جبران می شود. ولی باید توجه داشت که حکم دادگاه است که آنها را به مبلغی پول تبدیل میکند، در غیر اینصورت همان ارتباط را با اموال غیرمنقول دارند. همچنین ارزیابی و چگونگی ورود خسات برای صدور حکم لازم است. و دادگاهی که راحت تر میتواند آنها را مشاهده و محاسبه کند دادگاه محل وقوع ملک است. مواد17و18 آیین نامه اجرایی، نیز مقرر داشته دعوی مستاجر چه مربوط به مفاد قرارداد و چه غیر آن، باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شوند.

 منظور از «جبران خسارات وارده» درماده 5 قانون موجر ومستاجر مصوب 1376 چیست؟

در هنگام تصویب ماده 5 یکی از نمایندگان پیشنهاد حذف عبارت «و نیز جبران خسارات وارده» را ارائه کرد. وی در توجیه نظر خویش مواردی را نیز بیان نمود. نماینده دیگری در انتقاد به این نظر مواردی را بیان نموده است. و از طرفی معاون حقوقی وامور مجلس وزارت دادگستری نیز نظراتی در این باره دارد. البته در این بحث مجال صحبت در باب این نظرات نیست.

بنابراین همانطور که ملاحظه شد. بین نمایندگان مجلس در مورد مفهموم«جبران خسارت وارده» اختلاف نظر وجود داشت. نهایتاً نظری که کمیسیون و دولت اظهار داشتند، مبنی بر اینکه منظور خسارات وارده به مستاجر است مورد تأیید قرار گرفت. اما هنوز یک ابهام در مساله باقی است. و آن اینکه آیا منظور این است که قبل ازصدور حکم، جبران خسارت صورت گیرد؟ یا اینکه طرز انشای ماده 5 این مطلب را می رساند؟ ولی باید گفت چنین چیزی نه تنها قابل قبول نمیباشد بلکه نظر نمایندگان و تهیه کنندگان قانون نیز نبوده است. نظری که معقول تر می نماید و مورد تایید است بدین صورت بیان میشود. چنانچه مستاجر مدعی حقی در مورد مفاد قرارداد و همچنین لزوم خسارات وارده به او باشد، بایدضمن اجرای دستور تخلیه، دادخواست مربوط به آن را به دادگاه تقدیم کند و به اثبات آنهابپردازد .با این تفسیر منظور از«حکم مقتضی » نیز در ماده 5 روشن می شود.

نحوه اجرای دستور تخلیه

شرایط اجرای احکام عبارت است از:

1. قطعی بودن حکم.
2. تقاضای صدور اجراییه.
3. ابلاغ رای دادگاه به طرفین دعوی.

دستور تخلیه حکم نمی باشد، بنابراین شرایط اجرای احکام نیز در مورد آن مطرح نمیباشد. به همین جهت ماده 6 آیین نامه اجرایی مقرر داشته است:

“اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد”.

اما برای اجرای آن به هر حال نیاز به ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر است. دستورتخلیه بوسیله مامور اجرا به مستاجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد ابلاغ میشود. مگر اینکه طرفین قرارداد اجاره محل دیگری را برای ابلاغ تعیین کرده باشند(ماده 5 آیین نامه اجرایی).

مامور اجرا باید از زمان وصول دستور تخلیه در ظرف 24 ساعت آنرا به شخص مستاجر ابلاغ  کند و در نسخه دوم آن از او رسید دریافت کند. و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید می نماید.

“چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمیز اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ میشود.» (ماده 7 آیین نامه اجرایی).

مهلت تخلیه مستاجر

هر گاه بستگان یا خادمان مستاجر، در محل حضور نداشته و یا ازدادن رسید امتناع نمایند، مامور مفاد دستور تخلیه را در اعلامیه ای مینویسد. همچنین ذکر میکند، که در ظرف 3 روز از زمان اعلام تخلیه به مستاجر،  باید محل را تخلیه کند. مامور ابلاغ این موارد را در اعلامیه ای نوشته و به محل عین مستاجره الصاق میکند. مهلت تخلیه مستاجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ می باشد. اگر مستاجر در ظرف این 3 روز تخلیه نکند، مامور اجرا به عنوان ضابط قوه قضاییه به تخلیه محل مبادرت میکند.

در قوانین و آیین نامه هایی که بعد از قانون مدنی در مورد اجاره به تصویب رسیده، این چنین است که دراکثر آنها مستاجر در هنگام تخلیه، مهلت دارد.

درماده 12 آیین نامه تثبیت قیمت ها مصوب سال 1322 به مستاجر یک ماه و دو ماه داده شده است.

در ماده 15 آیین نامه اصلاحی سال 1324 به مستاجر مهلت های ده روز و دو ماه داده شده است.

در ماده 16 قانون روابط مالک و مستاجرسال  1339به مستاجر مهلتی که از10 روزکمتر و از دو ماه تجاوز نمیکند داده شده است.

در ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال1356 به مستاجر مهلتی که از10روزکمتر و از دو ماه بیشتر نمی شد، داده است.

بالاخره ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 مقرر داشت:

“در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می تواند مهلتی را برای مستاجر قرار دهد”.

قانون مدنی نیز بطورکلی در ماده 277 به دادرسان اجازه داده که باتوجه به وضعیت مدیون به او مهلت عادله یا قرار اقساط بدهند.

اما در مورد مهلت تخلیه مستاجر ، قانون جدید روابط موجر و مستاجر مقرر داشته در ظرف یک هفته باید تخلیه صورت گیرد. اما وصول دستور به مامور اجرا و ابلاغ آن زمان میبرد، از این رو آیین نامه مقررداشته مامور اجرا به مستاجر اعلام میکند، درظرف3 روز باید تخلیه نماید. در غیر اینصورت در روز و ساعت معین تخلیه صورت میگیرد. (مواد 6 و 8 آیین نامه اجرایی)

تقاضای مهلت برای تخلیه ملک

به موجب ماده 13 آیین نامه اجرایی:

“چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه، مراجع قضایی و دوایر اجرایی ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت حداکثر یک ماه موافقت کند”.

قانون اشاره ای به دادن مهلت به مستاجرنکرده اما، آیین نامه برای یک وضعیت اضطراری مقررداشته که، ممکن است به مستاجر حداکثر1ماه مهلت داد. با توجه به اینکه عبارت «وقوع حوادث غیرمترقبه»قابل تفسیر مضیق و موسع است، دامنه اجرای این ماده ممکن است کم یا زیاد شود.

مورد دیگری که ممکن است عملیات اجرایی تخلیه متوقف شود موردی است که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه صادر شود.

به موجب ماده 18 آیین نامه اجرایی چنین بیان داشته است. درصورتی که دستور تخلیه صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید.

اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد. مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند. در اینصورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.

خیلی دشوار است که مستاجر بتواند از این طریق جلوی عملیات اجرایی تخلیه را بگیرد. چرا که پس از ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر، او میبایست در ظرف سه روز محل را تخلیه کند. و در غیر اینصورت مامور اجرا، دستور تخلیه را اجرا میکند. بنابراین ممکن نیست که، مستاجر در ظرف3 روز دادخواست خویش را به دادگاه تقدیم کند. و دادگاه هم در همان مدت سه روز تشکیل جلسه دهد و در صورتیکه ادعای خواهان را مدلل تشخیص دهد، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادرکند. مگر اینکه دادگاهها بدون آنکه مستاجر، دادخواست داده باشد درخواست توقیف عملیات اجرایی را از طرف مستاجر بپذیرد. و درصورتیکه دلایل او را قوی تشخیص دهند، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادرنمایند. و یا آنکه وقتی مستاجر دادخواست داد و هنوز به موجر ابلاغ نشده است، به درخواست او مبنی برتوقیف عملیات اجرایی رسیدگی کنند. و در صورتیکه دلایل او را قوی تشخیص دهند، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر نمایند.

همچنین به نظر میرسد در صورتیکه مستاجر در این راه با مشکل مواجه شود، بهترین راه اقدام از طریق دادرسی فوری است.

با پایان گرفتن بحث پیرامون تخلیه از طریق دادگستری به یک نمونه عملی اشاره میشود.لازم به ذکر است که این موضوع قبل از تنظیم و ابلاغ آیین نامه اجرایی واقع شده است:

قرارداد اجاره ای در تاریخ 31/4/1377منعقد شد و به موجب آن یک دستگاه آپارتمان برای مدت 11ماه به اجاره داده شد. سه نفر به عنوان شاهد زیر قرارداد را امضا کردند .با پایان گرفتن مدت اجاره، موجر چندین بار از مستاجر خواست محل را تخلیه کند، اما او خودداری میکرد. درنتیجه در تاریخ 7/4/ 1378موجر به موجب درخواستی از حوزه قضایی اسلامشهر تقاضای صدور دستور تخلیه را کرد. درهمان روز دادرس شعبه دوم دادگاه عمومی اسلامشهر به فرمانده پاسگاه نیروی انتظامی شهرک واوان نوشت:

“…با توجه به شکایت شاکی خصوصی و قرارداد اجاره استنادی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76،مادتین 1و2 و3 قانون مارالذکر، با هماهنگی لازمه، پس از تودیع ودیعه مستاجر و با رعایت موازین مقرر در قانون فوق الذکر به تخلیه منزل شاکی اقدام معمول و نتیجه به نظر برسد”.

موجر همان روز دستور تخلیه را به پاسگاه نیروی انتظامی ارائه کرد. در ساعت 16 موجر و مستاجر در پاسگاه نیروی انتظامی حاضر شدند. بامذاکرات اصلاحی ای که صورت گرفت موجر موافقت کرد بیست روز به مستاجر مهلت دهد. و مستاجر نیز متعهد شد تا تاریخ 27/4/78 آپارتمان را تخلیه کند.

همانگونه که ملاحظه شد درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه در یک روز صورت گرفت. و حتی در همان روز برای اجرای دستور تخلیه اقدام شد و این در تاریخ دادرسی ایران بی سابقه است.