تخلیه ملک اجاره ای بعد از موعد

تخلیه پس از انقضای مدت

اجاره عقدی موقت است. بنابراین با پایان مدت آن،اجاره نیز پایان میگیرد و مستاجر باید مورد اجاره را تخلیه کند.قانون روابط موجر و مستاجرسال1356به مستاجرحق میداد که پس ازپایان مدت اجاره،تنظیم اجاره نامه را درخواست کندو ازتخلیه خودداری نماید.قانون روابط موجر و مستاجرسال1362در مورد اماکن مسکونی اعلام کرد که با انقضای مدت،اجاره پایان میگیرد.درسال 1365 ماده واحده ای به تصویب رسید که مقرر میداشت:”از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی،بدون دریافت سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود،در رأس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد،مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود.در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.”بنابراین با تصویب این ماده واحده،اماکن تجاری که دارای شرایط مقرر درآن بودند،با انقضای مدت اجاره،تخلیه میشدند.بالاخره با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376،کلیه اماکن با انقضای مدت اجاره تخلیه میشوند.

قانون سال1376ضمن برگشت به قانون مدنی،درمورد تخلیه پس از انقضای مدت،مقرراتی را وضع کرده که موجب تسریع آن میشود.به موجب ماده 3 این قانون:

“پس از انقضای مدت اجاره،بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی،تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی،ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.”

همانطور که ملاحظه می شود این ماده دو روش برای تخلیه پیش بینی کرده است که به بررسی آنها می پردازیم

الف)تخلیه از طریق دادگستری

1- نحوه رسیدگی و صدور دستور تخلیه

آنچه از شیوه بیان ماده3 برمی آید این است که قانونگذارقصد داشته،مقداری از بار دعاوی دادگاهها بکاهد.ازاین رو تخلیه اماکنی که با سند رسمی به اجاره داده شده اند را از طریق دوایر اجرای ثبت اعلام کرد. و تنها تخلیه اماکنی که با سند عادی به اجاره داده شده اند را مربوط به دادگاهها دانست.لازم به ذکر است که،از آیین نامه اجرایی این قانون نیز همین نکته استنباط می شود.

آیین نامه مذکور ضمن اینکه مقررات مربوط به اسناد عادی را از اسناد رسمی جدا کرد،در ماده 3 مقرر داشت:

“رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده 2 قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.”

ممکن است به این نظر ایراد شود که دادگستری مرجع تظلمات عمومی است.بنابراین بجز آنچه درقانون استثنا شده،انواع مختلف دعاوی،ازجمله دعاوی مربوط به اسناد رسمی دادگاههای دادگستری قابل استماع و رسیدگی است.و اینکه ماده3آیین نامه،درمورداسناد رسمی،تخلیه ازطریق دایره اجرای ثبت راممکن دانسته،بدین معنا نیست که درمورد این اسنادنمیتوان به دادگاههارجوع کرد.بلکه تخلیه ازطریق دایره اجرای ثبت در واقع یک امتیاز برای موجرانی است که اجاره نامه رسمی تنظیم کرده اند.

*سند عادی باید شرایط مقرر در ماده 2 قانون را دارا باشد.به موجب این ماده:”قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره،در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد .و بوسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.”

بنابراین شرایط مقرر در این ماده عبارتند اند از:

1-قیدمدت اجاره:یکی از اوصاف اساسی اجاره موقتی بودن آن است.این موضوع،درقانون مدنی نیز بیان شده است وقانونگذار دراین ماده قید مدت را لازم دانسته است.چراکه درصورتی دادگاه میتواند انقضای مدت را احراز کند که مدت در سند قید شده باشد.

2- در دو نسخه تنظیم شود.چراکه امکان سوء استفاده موجران را کاهش میدهد و برای مستاجران نیز امکان پیگیری حقوق خویش را فراهم مینماید.

3- به امضای موجر و مستاجر برسد.چرا که امضا میتواند به نوشته سندیت ببخشد.

4-بوسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.درلایحه تقدیمی دولت به مجلس آمده بود که امضای موجر و مستاجر باید توسط دفترخانه اسناد رسمی گواهی گردد.این شرط مورد انتقاد نمایندگان قرارگرفت و به اصلاح آن به صورت کنونی رای دادند.خصوصیت این دو نفر شاهد این است که باید مورد اعتماد دو طرف اجاره باشند.بنابراین به نظرمیرسد هریک ازآنها،نمیتواندیک نفر رامعرفی کندکه به عنوان شاهدگواهی نماید،بلکه این افراد بایدمورد قبول و اعتماد هردوطرف باشند.

* معمولاً نخستین اقدام برای آغاز دعوی،دادن دادخواست است.دعوا را میتوان این چنین تعریف نمود:

عبارت است از خواستن چیزی به زیان دیگری به رسم منازعه.بنابراین در دعوی اختلاف نظر بین دو نفر وجود دارد و بطور کلی یک امر ترافعی است.وقتی خواهان باتقدیم دادخواست چیزی بخواهد که به زیان دیگری است به خوانده نیزاطلاع داده میشود،تا به دفاع ازخود بپردازد.قانونگذاربه جهت اطمینان موجران در مورد تخلیه ماده تدابیری را درنظرگرفته است.قانونگذار مقرر داشته است که در این مورد نیازی به ارائه دادخواست نمیباشد.و همانطور که ماده3آیین نامه اجرایی نیز بیان کرده این درخواست لازم نیست در قالب دادخواست باشد.به موجب ماده 10 آیین نامه اجرایی:

“درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می شود و شامل نکات زیر خواهد بود:

الف) نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائم مقام وی

ب) نام و نام خانوادگی و محل اقامت  مستاجر یا قائم مقام قانونی وی

پ) مشخصات عین  مستاجره

ت) مشخصات و تاریخ سند اجاره

تبصره 1- تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست یاد شده باشد.

تبصره 2- در صورت فوت موجر یا  مستاجر وارث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید  مستاجر،ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا  مستاجر،نماینده قانونی آنها قائم مقام آنان می باشند.”

*خواسته دعوی ممکن است مالی باشد و یا غیرمالی.خواسته مالی شامل دو صورت زیر می شود:

1- وقتی که بطور مستقیم مدعی مطالبه مال کند،مانند دعوی مال الاجاره یا اجرت المثل و غیره.

2- وقتی که بطور مستقیم مطالبه مال نکند ولی مقصود اصلی و هدف نهایی مطالبه مال باشد.مانند دعوی توقف و اعسار و افراز و تخلیه و تصرف عدوانی.

البته قانونگذار از نظر هزینه دادرسی پاره ای از دعاوی را در حکم دعوی غیرمالی قرار داده است.این موضوع دلیل نمیشود که:

 اولاً-خواسته در همه مقررات شبیه یکدیگر باشند.

ثانیاً-تشابه دو ماهیت متغایر در یک حکم،مستلزم وحدت آن دو ماهیت نیست.هرگاه خواسته دعوی مال نباشد و هدف اصلی(در متعارف عمل مردم)هم طلب مال نباشد،آن دعوی غیرمالی است.مانند دعوی وصایت و نسب و تولیت.

بنابراین از این مقدمه این نتیجه بدست می آید،که بطور کلی تخلیه یک دعوی مالی است.قانونگذار ازنظر هزینه دادرسی این دعوا را درحکم دعوی غیرمالی دانسته است.

در مقررات جدید نیز دادگاه به صرف درخواست موجر دستور تخلیه را صادر میکند.نیازی به دعوت مستاجر نمیباشد و از نظر هزینه دادرسی بایدتمبر مربوط به دعاوی غیرمالی ابطال گردد.(ماده 3 آیین نامه اجرایی)

* باتوجه به اینکه تخلیه ارتباط نزدیک با ملک دارد،درخواست تخلیه میباید به دادگاه محل وقوع ملک ارائه گردد.(مستفاد از مواد 23 و 25 ق.آ.د.م).امادرقانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376درمورد صادر کننده دستور از«مقام قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور

دستور تخلیه خواهد نمود».

ممکن است چنین استنباط شودکه عدم دعوت مستاجر،برای صدور دستورتخلیه،موجررا مجازمیگرداندکه درخواست تخلیه را به هردادگاهی که مایل باشدبدهد.ولی این نظر برخلاف مقررات مربوط به صلاحیت و نظم لازم برای دادرسی است.

مقررات جدید قابل تفسیردرچهارچوب اصول مربوط به صلاحیت نیزمیباشد.ازاین رو موجرباید درخواست تخلیه را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کند.تا اگربعداً موجر یا مستاجر به موجب مواد 4و5 قانون جدید دعوایی را اقامه کردند،کل پرونده نزد،یک حوزه قضایی باشد.

ازقانون و آیین نامه چنین استنباط میشودکه منظور از«مقام قضایی درمرجع قضایی»چنین است که رییس حوزه قضایی میتواند خود،دستورتخلیه راصادرکند.و یا اینکه درخواست را به شعبه خاصی ارجاع دهد.

در مورد نحوه رسیدگی باید گفت روال عادی این است که پس ازتسلیم دادخواست،دادگاه آنرا به خوانده ابلاغ میکند.و در وقت تعیین شده به دلایل و دفاعیات دو طرف گوش میدهد و درنهایت به صدورحکم یاقرار مبادرت مینماید.و درصورتیکه از احکام وقرارهای قابل تجدیدنظر باشد،محکوم علیه میتواند از آن تجدیدنظرخواهی کند.درقانون روابط موجر و  مستاجر سال 1356با اینکه روال عادی دادرسی طی میشد،برخی از احکام دادگاهها قابل تجدیدنظر نبودند.

قانون جدید،روابط موجر و مستاجرمقرراتی را وضع کرده است.این قانون به منظورتشویق موجران ومالکین به اجاره دادن اماکن خالی،تشویق سرمایه گذاران به سرمایه گذاری دربخش مسکن،واماکن دیگر است.به موجب این قانون موجر به راحتی و در ظرف چند روز میتواند محل را تخلیه کند.

بدیهی است که امکان تخلیه سریع با وجود تشریفات دادرسی ممکن نیست.بنابراین قانون و آیین نامه آن درصدد برآمدند که با حذف تشریفات این امکان را برای دادگاهها فراهم آورند.به موجب قانون جدید مستاجر به دادگاه فراخوانده نمیشود و دادرس با توجه به درخواست موجر،مبادرت به صدور تخلیه میکند.

*ماهیت دستور تخلیه یک تصمیم اداری است.بطور کلی نظری که دادرس صادر می کند دو گونه است:

1)نظر قضایی

2)نظر اداری.

مشخصات نظر اداری این است که:

الف-احضار طرفین(در موردی که طرفین وجود داشته باشند)و رسیدگی به اظهارات آنان شرط اظهارنظر نیست.

ب-نظر اداری برخلاف نظرقضایی(که محصور به مورد خاص است)،ممکن است به صورت کلی صادرشود ومنعی در این باب وجود ندارد. ماده 4 آئین دادرسی مدنی.

ج- نظر اداری مشمول قاعده اعتبار امر مختوم نیست.

روشن است که این تصمیم دادرس دارای آثار احکام قضایی نمیباشدو دادرس میتواند بعد از صدور برخلاف آن تصمیم بگیرد.برای مثال درصورت اثبات ادعای مستاجر مبنی برتمدیدقرارداد،دادرس برخلاف دستور تخلیه،حکم به تمدید قرارداد و بقای مستاجر درآن مکان میدهد.

*در اجاره های کنونی مرسوم است که مستاجر چک یا سند تعهدآور دیگری را به موجر میدهد.این امر بدین جهت است که چنانچه به مورد اجاره خساراتی ازجانب او وارد شد،موجربتواند از آن محل،خسارات راجبران کند. و در واقع تضمینی است برای موجر برای جلوگیری از ورود خسارت از جانب مستاجر به عین مستاجره.

همچنین معمول است که به اصطلاح محل را رهن کامل یا رهن ناقص میکنند.بدین معنی که در رهن کامل مستاجر مبلغی را هنگام اجاره به موجر می پردازد .و دیگر،اجاره بهایی درطول مدت اجاره به موجر نمیپردازد وپس ازپایان مدت موجر آن مبلغ را به مستاجر برمیگرداند. و درصورتیکه خسارتی به مورد اجاره وارد آمده باشد از آن مبلغ برداشت میشود،و بقیه به مستاجربرگردانده میشود. و رهن ناقص بدینصورت است که مستاجر هنگام انعقاد اجاره مبلغی به موجر بپردازد.و درطول مدت اجاره نیزمبلغی به عنوان اجاره بها به او میپردازد. و در پایان مدت نیز موجر باید آن مبلغ اولیه را به مستاجر برگرداند.و اگر خساراتی به او وارد شده باشد از آن مبلغ برمیدارد.

درمورد ماهیت اینگونه قراردادها باید گفت اینکه در عرف از اینگونه قراردادها با عنوان رهن یاد میشود صحیح نیست.چراکه ماهیت عقد رهن کاملاً با اینگونه قراردادها متفاوت است.وشاید از این جهت که مبلغ پول داده شده به موجربرای اوحالت تضمینی دارد،به این نام معروف شده است.منظورقانونگذار،را درماده4قانون جدیداز ودیعه،تضمین یاقرض الحسنه را میتوان همین پول هایی دانست که در ابتدای اجاره به موجر پرداخت میشود.به نظرمیرسد از این طریق ایرادغیرشرعی بودن این مبالغ رفع میشود.در حالیکه به نظر میرسد ایراد خلاف شرع بودن این مبالغ پایه و مبنای قویی نمیتواند داشته باشد.چراکه ایرادی که گرفته میشود این است که،از آنجا که موجر ازمنفعت پول،بعنوان اجاره بها استفاده میکند ربامحقق شده است.درحالیکه به نظرمیرسد شرایط ربا در این موارد محقق نمی شود.ربا درموردی محقق است که عوض ومعوض از یک جنس باشد ویکی ازطرفین مقدار بیشتری از دیگری دریافت کند.در مورد موضوع مورد بحث آنچه به مستاجر تملیک میشود منافع مکان مورد اجاره است.و درمقابل منافع پول به موجر تملیک میشود و این منافع نقش اجاره بها را در این قرارداد دارند.همانطور که ملاحظه میشود،اولاً عوض ومعوض دراین مورد از یک جنس نمیباشند وثانیاً یکی از آنها بیش از دیگری نمیباشد.آنچه در اجاره شرط است این است که مورد معامله منفعت باشد.اما عوض آن میتواند هر مالی اعم از پول،حق،دین و منفعت و غیره قرار گیرد.مرسوم است که عوض مبلغی پولی میباشد ولی اشکال ندارد عوض منافع پول باشد.ممکن است ایراد شود پول منفعت ندارد،بنابراین قابل تملیک نمی باشد.در پاسخ به این ایراد باید گفت پول مهمترین وسیله پرداخت و مبادله در اقتصاد میباشد.از پول است که انجام هر کاری ممکن است.همچنانکه شخصی ازخانه،زمین فایده میبرد از پول نیز فایده میبرد.با داشتن پول است که او میتواند هرچه میخواهد بخرد و از آن استفاده کند. ویا وسایل تولید چیزی را فراهم آورد.منفعت تنها این نیست که از یک شیئی چیزی حاصل شود و وجود خارجی پیدا کند.بلکه همینکه بوسیله  آن چیز،مشکل کسی حل شود ویا با آن قدرت انجام کاری راپیدا کند،ازآن بهره وفایده برده است.این سوال ایجاد میشود،که اگر پول منفعت ندارد پس برای چه به قرض گرفته می شود؟

درمورد اینکه این پول نقش تضمین را برای موجر نیز دارد بایدگفت دو طرف در قرارداد این موضوع راشرط میکنند.یاعرف جامعه چنین است که درصورت ورودخسارت به مورد اجاره،موجر،میتواند درپایان مدت اجاره،خسارات را ازپولی که نزداوست برداشت کند.این امر نیز تغییری در ماهیت قرارداد ایجاد نمیکند.بنابراین عقد معروف به رهن کامل یا رهن ناقص همان اجاره است و مقررات اجاره در مورد آن حاکم است.ازقانون استنباط میشودکه،پس ازصدور دستورتخلیه،درصورتی مورد اجاره تخلیه و تحویل موجر میشود که این مبالغ و اسنادتعهدآور را به مستاجرمستردکند.و یا آنکه به دایره اجرای ثبت یا دادگستری بسپرد.

درصورتیکه موجرمدعی ورود خسارت به عین مستاجره ویاعدم پرداخت قبوض(آب،برق و…) ازجانب مستاجر باشد چگونه اقدام مینماید؟

دراین مواقع باید ابتدا دادخواست مربوط به آنرا تنظیم کند و به دفتر دادگاه صالح تقدیم کند.و همزمان باتودیع وجه باسند،گواهی دفتردادگاه مبنی برتسلیم دادخواست،مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا،را به دایره اجراتحویل دهد.در اینصورت دایره اجرا ازتسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری میکند.دراین صورت چنانچه موجر دردعوای ضرر و زیان پیروز شود،دایره اجرا آن مبلغ را به اومیدهد و درغیراینصورت آنرابه مستاجرمستردمیکند.

تخلیه در ظرف یک هفته در این موارد ممکن نیست .چراکه تا زمانیکه موجر سند را به مستاجر یا دایره اجرا تحویل ندهد،امکان اجرای دستور تخلیه وجود ندارد.

درچه مواردی،دادگاه باید  دردستورتخلیه میزان سرقفلی را مشخص کند؟

در موردی که موجر مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر میگیرد و درقرارداد نیزمورد اشاره قرار گرفته است.(ماده 14 آئین نامه اجرایی).دراین مواقع،باتوجه به اینکه تعیین میزان آن درموارد اختلاف بادادگاه است(ماده10 قانون)،دادگاه باید در دستور تخلیه میزان سرقفلی رامشخص کند.مامور اجرا درصورتی دستور را اجرا میکند که وجه سرقفلی به مستاجر یا دایره اجرا داده شده باشد.

*درصورتیکه مستاجر مدعی هرگونه حقی باشد،به موجب ماده 5 قانون و مواد17و18آئین نامه باید دردادگاه صالح اقامه دعوی کند.

ماده 5 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب1376دارای ابهام است.این ماده مقرر میدارد:

“چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر،مدعی هرگونه حقی باشد،ضمن اجرای دستور تخلیه،شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارت وارده،حکم مقتضی صادر می شود”.

ازظاهرماده فهمیده میشود،که اگرمستاجرمدعی است قرارداد تمدیدشده ویا اینکه درمورد اصالت آن تردید دارد،میتواند دادخواست به دادگاه صالح تقدیم کند.در حالیکه بدیهی است که نمیتوان مستاجر را از رجوع به دادگستری برای احقاق حقوق خویش منع کرد. مستاجر میتواند برای هرحقی که برای خود قائل است به دادگاه رجوع کند.

مثال.اگربه او خسارت وارد شده ویا اینکه درموردهزینه هایی که با اجازه موجردرملک کرده،مدعی حقی باشد،میتواند به دادگاه مراجعه کند.درغیراز موراد مذکور درماده4قانون،درصورتیکه مستاجر مدعی حقی باشد میتواند،طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع مک درخواست احقاق حق نماید.این امر مانع اجرای دستور تخلیه نیست.فقط دادگاه،پس ازاثبات ادعا،به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت اوحکم مینماید.در این خصوص مستاجر میتواند تامین حقوق خود را ازدادگاه درخواست نماید.دادگاه  نیز باید نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.

 منظور از دادگاه صالح درماده5قانون مزبور چه دادگاهی است؟

معیار مهم در تعیین دادگاه صالح در این موارد منقول بودن یا غیرمنقول بودن اینگونه دعاوی است.دعاوی با توجه به موضوع آن به منقول و غیرمنقول تقسیم میشوند.

در مورد موضوع مورد بحث ممکن است دو گونه استدلال شود:

اول اینکه دعاویی که موضوع آن مطالبه مبلغی پول است،دعاوی منقول محسوب می شوند.هر چند که مربوط به اموال غیرمنقول باشند.ماده 20 قانون مدنی نیز میتواند موید این نظرباشد.

“کلیه دیون از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است ولو اینکه مبیع یا عین مستاجره از اموال غیرمنقوله باشد.”

نظردومی که ممکن است گفته شود این است که اینگونه دعاویی که مستاجر مطرح میکند مربوط به مال غیرمنقول است. و به موجب ماده 18 قانون مدنی :

“دعاوی راجعه به اموال غیرمنقوله از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیرمنقول است.”

درتوجیه این نظرممکن است گفته شود درست است که دربرخی موارد مستاجرمطالبه جبران خسارت میکند و این خسارات باپول جبران میشود.ولی بایدتوجه داشت که حکم دادگاه است که آنهارابه مبلغی پول تبدیل میکند،درغیراینصورت همان ارتباط رابا اموال غیرمنقول دارند. همچنین ارزیابی و چگونگی ورود خسات برای صدور حکم لازم است. و دادگاهی که راحت تر میتواند آنها را مشاهده و محاسبه کند دادگاه محل وقوع ملک است.مواد17و18آیین نامه اجرایی،نیز مقررداشته دعوی مستاجرچه مربوط به مفاد قرارداد وچه غیر آن،باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شوند.

 منظور از «جبران خسارات وارده» درماده 5قانون موجر ومستاجر مصوب1376چیست؟

در هنگام تصویب ماده 5 یکی از نمایندگان پیشنهاد حذف عبارت«و نیز جبران خسارات وارده»را ارائه کرد. وی در توجیه نظر خویش مواردی را نیز بیان نمود.نماینده دیگری در انتقاد به این نظر مواردی را بیان نموده است. و از طرفی معاون حقوقی وامور مجلس وزارت دادگستری نیز نظراتی دراین باره دارد.البته در این بحث مجال صحبت درباب این نظرات نیست.

بنابراین همانطور که ملاحظه شد.بین نمایندگان مجلس در مورد مفهموم«جبران خسارت وارده»اختلافنظر وجود داشت.نهایتاً نظری که کمیسیون و دولت اظهار داشتند،مبنی بر اینکه منظورخسارات وارده به مستاجر است مورد تأیید قرار گرفت.اما هنوز یک ابهام در مساله باقی است.و آن اینکه آیامنظور این است که قبل ازصدور حکم،جبران خسارت صورت گیرد؟یا اینکه طرز انشای ماده 5 این مطلب رامی رساند؟ولی بایدگفت چنین چیزی نه تنها قابل قبول نمیباشد بلکه نظرنمایندگان و تهیه کنندگان قانون نیز نبوده است.نظری که معقول تر مینماید ومورد تایید است بدین صورت بیان میشود.چنانچه مستاجرمدعی حقی درموردمفادقراردادوهمچنین لزوم خسارات وارده به اوباشد،بایدضمن اجرای دستورتخلیه،دادخواست مربوط به آنرابه دادگاه تقدیم کندوبه اثبات آنهابپردازد.با این تفسیر منظور از«حکم مقتضی »نیز در ماده 5 روشن می شود.

2- نحوه اجرای دستور تخلیه

شرایط اجرای احکام عبارت است از:

1-قطعی بودن حکم.

2- تقاضای صدور اجراییه.

3-ابلاغ رای دادگاه به طرفین دعوی.

دستور تخلیه حکم نمیباشد،بنابراین شرایط اجرای احکام نیز در مورد آن مطرح نمیباشد.به همین جهت ماده 6 آیین نامه اجرایی مقرر داشته است:

 “اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد”.

اما برای اجرای آن به هر حال نیاز به ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر است.دستورتخلیه بوسیله مامور اجرا به مستاجر درمحل عین مستاجره و به موجر درمحل مندرج در قرارداد ابلاغ میشود.مگر اینکه طرفین قرارداد اجاره محل دیگری را برای ابلاغ تعیین کرده باشند(ماده 5 آیین نامه اجرایی).

مامور اجراباید از زمان وصول دستورتخلیه درظرف24 ساعت آنرا به شخص مستاجرابلاغ کند ودرنسخه دوم آن ازاو رسید دریافت کند. و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید مینماید.

“چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد،مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمیز اهمیت موضوع کافی باشد،ابلاغ میشود».(ماده 7 آیین نامه اجرایی).

هر گاه بستگان یا خادمان مستاجر،در محل حضور نداشته و یا ازدادن رسید امتناع نمایند،مامورمفاد دستور تخلیه را در اعلامیه ای مینویسد.همچنین ذکر میکند،که در ظرف 3 روز باید محل را تخلیه کند.مامورابلاغ این موارد را در اعلامیه ای نوشته و به محل عین مستاجره الصاق میکند.اگر مستاجر در ظرف این 3 روز تخلیه نکند،مامور اجرا به عنوان ضابط قوه قضاییه به تخلیه محل مبادرت میکند.

درقوانین و آیین نامه هایی که بعدازقانون مدنی درمورد اجاره به تصویب رسیده،این چنین است که دراکثرآنها مستاجردرهنگام تخلیه،مهلت دارد.

درماده 12 آیین نامه تثبیت قیمت ها مصوب سال 1322 به مستاجر یک ماه و دو ماه داده شده است.

در ماده 15 آیین نامه اصلاحی سال 1324 به مستاجر مهلت های ده روز و دو ماه داده شده است.

درماده 16قانون روابط مالک و مستاجرسال 1339به مستاجر مهلتی که از10روزکمتر و از

دوماه تجاوزنمیکند داده شده است.

درماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال1356 به مستاجر مهلتی که از10روزکمتر و از دو ماه بیشتر نمیشد،داده است.

بالاخره ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 مقرر داشت:

“در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد،می تواند مهلتی را برای مستاجر قرار دهد”.

قانون مدنی نیز بطورکلی درماده277به دادرسان اجازه داده که باتوجه به وضعیت مدیون به او مهلت عادله یا قراراقساط بدهند.

اما قانون جدید روابط موجر و مستاجر مقرر داشته در ظرف یک هفته باید تخلیه صورت گیرد.اماوصول دستور به ماموراجرا وابلاغ آن زمان میبرد،از اینرو آیین نامه مقررداشته مامور اجرا به مستاجر اعلام میکند،درظرف3روز بایدتخلیه نماید.در غیر اینصورت در روز و ساعت معین تخلیه صورت میگیرد(مواد 6 و 8 آیین نامه اجرایی).

به موجب ماده 13 آیین نامه اجرایی:

“چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه،مراجع قضایی و دوایر اجرایی ثبت،به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید،مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود.مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت حداکثر یک ماه موافقت کند”.

قانون اشاره ای به دادن مهلت به مستاجرنکرده اما،آیین نامه برای یک وضعیت اضطراری مقررداشته که،ممکن است،به مستاجرحداکثر1ماه مهلت داد.باتوجه به اینکه عبارت «وقوع حوادث غیرمترقبه»قابل تفسیر مضیق و موسع است،دامنه اجرای این ماده ممکن است کم یازیاد شود.

مورد دیگری که ممکن است عملیات اجرایی تخلیه متوقف شود موردی است که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه صادر شود.

به موجب ماده 18 آیین نامه اجرایی چنین بیان داشته است.درصورتیکه دستورتخلیه صادرشودومستاجرنسبت به اصالت قراردادمستند دستور،شکایتی داشته ویامدعی تمدیدقرارداد اجاره باشد،شکایت خود رابه،دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم مینماید.

اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد.مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده،شکایت مستاجر را مدلل بداند.در اینصورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر،قرارتوقیف عملیات اجرایی تخلیه راصادر خواهد نمود.

خیلی دشوار است که مستاجر بتواند از این طریق جلوی عملیات اجرایی تخلیه را بگیرد.چراکه پس از ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر،او میبایست درظرف سه روز محل را تخلیه کند. و درغیراینصورت مامور اجرا،دستور تخلیه را اجرا میکند. بنابراین ممکن نیست که،مستاجردرظرف3روز دادخواست خویش را به دادگاه تقدیم کند.و دادگاه هم درهمان مدت سه روز تشکیل جلسه دهدو درصورتیکه ادعای خواهان رامدلل تشخیص دهد،قرار توقیف عملیات اجرایی راصادرکند.مگر اینکه دادگاهها بدون آنکه مستاجر،دادخواست داده باشد درخواست توقیف عملیات اجرایی را از طرف مستاجر بپذیرد.و درصورتیکه دلایل او را قوی تشخیص دهند،قرار توقیف عملیات اجرایی راصادرنمایند.و یا آنکه وقتی مستاجر دادخواست داد وهنوز به موجرابلاغ نشده است،به درخواست او مبنی برتوقیف عملیات اجرایی رسیدگی کنند.و درصورتیکه دلایل او را قوی تشخیص دهند،قرار توقیف عملیات اجرایی راصادرنمایند.

همچنین به نظر میرسد درصورتیکه مستاجر دراین راه بامشکل مواجه شود،بهترین راه اقدام از طریق دادرسی فوری است.

با پایان گرفتن بحث پیرامون تخلیه از طریق دادگستری به یک نمونه عملی اشاره میشود.لازم به ذکر است که این موضوع قبل از تنظیم و ابلاغ آیین نامه اجرایی واقع شده است:

قرارداد اجاره ای درتاریخ 31/4/1377منعقد شد و به موجب آن یک دستگاه آپارتمان برای مدت 11ماه به اجاره داده شد.سه نفر به عنوان شاهد زیر قرارداد را امضا کردند.با پایان گرفتن مدت اجاره،موجر چندین بار از مستاجر خواست محل را تخلیه کند،اما او خودداری میکرد.درنتیجه درتاریخ 7/4/1378موجر به موجب درخواستی از حوزه قضایی اسلامشهر تقاضای صدور دستور تخلیه را کرد.درهمان روز دادرس شعبه دوم دادگاه عمومی اسلامشهر به فرمانده پاسگاه نیروی انتظامی شهرک واوان نوشت:

“…با توجه به شکایت شاکی خصوصی و قرارداد اجاره استنادی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76،مادتین 1و2 و3 قانون مارالذکر،با هماهنگی لازمه،پس از تودیع ودیعه مستاجر و با رعایت موازین مقرر در قانون فوق الذکر به تخلیه منزل شاکی اقدام معمول و نتیجه به نظر برسد”.

موجر همان روز دستور تخلیه را به پاسگاه نیروی انتظامی ارائه کرد.در ساعت 16 موجر و مستاجر در پاسگاه نیروی انتظامی حاضر شدند.بامذاکرات اصلاحی ای که صورت گرفت موجر موافقت کرد بیست روز به مستاجر مهلت دهد. و مستاجر نیز متعهد شد تا تاریخ 27/4/78 آپارتمان را تخلیه کند.

همانگونه که ملاحظه شد درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه در یک روز صورت گرفت.و حتی درهمان روز برای اجرای دستور تخلیه اقدام شد و این در تاریخ دادرسی ایران بی سابقه است.