دستور تخلیه

عقد اجاره ماهیتا یک عقد موقت است و در پایان مدت اجاره، موجر اصولا میتواند تخلیه ملک را بخواهد. اگر مستاجر در موعد مقرر از تخلیه ملک امتناع نموده و در این زمینه بین موجر و مستاجر اختلاف ایجاد شود، موجر میتواند با تقدیم دادخواست دستور تخلیه ، الزام مستاجر را از مراجع قضایی صالحه بخواهد.

تخلیه ملک مسکونی
دستور تخلیه

شرایط صدور دستور تخلیه

دستور تخلیه یک روش فوری و کم هزینه برای تخلیه ملک است. اما بهره مندی اشخاص از این مزایا مستلزم احراز شرایط خاصی در قرارداد اجاره منعقده میان طرفین میباشد.

مهمترین شرط در این خصوص، تبعیت عقد اجاره از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 میباشد. دستور تخلیه از ابداعات قانون اخیرالذکر میباشد و تنها در قراردادهای مشمول این قانون قابلیت صدور دارد.

دستور تخلیه فقط در مورد املاک مسکونی به طور کلی و املاک تجاری در صورتی که سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت به آنها تعلق نگرفته باشد، قابلیت صدور دارد. بنابراین مالک ملک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت نمیتواند تقاضای صدور دستور تخلیه نماید و در صورت بروز اختلاف، صدور حکم تخلیه تابع قوانین مربوطه خواهد بود.

همچنین ضروری است مدت اجاره در قرارداد قید شده و پایان یافته باشد. البته اجاره یک عقد موقت است و به طور کلی قید مدت در آن ضروری و از شرایط صحت عقد است. چنانچه مدت قرارداد درج نشده باشد اما از سایر قراین و شواهد قابل استنباط باشد، خللی به صحت عقد واقع نمیشود؛ مثلا در صورتی که پرداخت مال الاجاره به صورت ماهیانه یا سالیانه مقرر شده باشد، قرارداد به مدت یک ماه یا یک سال صحیح است.

شرط ضروری دیگر برای صدور دستور تخلیه، تنظیم و امضا قرارداد اجاره در دو نسخه است که هر دو نسخه باید به امضای دو شاهد نیز رسیده باشد. مطابق نظریه مشورتی شماره 3836 مورخ 7/7/78 اداره حقوقی قوه قضائیه، قراردادهای شفاهی، فارغ از اینکه پس از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 منعقد شده باشند یا پیش از آن، تابع قانون مزبور نمیباشند؛ فلذا صدور دستور تخلیه در مورد قراردادهای شفاهی به طور کلی منتفی است. لازم به تذکر است که درج امضاء طرفین جهت صدور دستور تخلیه ضروری است و وجود اثر انگشت کفایت نمیکند.

در صورتی که قرارداد اجاره واجد تمام شرایط فوق الذکر باشد، دستور تخلیه قابل صدور خواهد بود.

وضعیت تضمینات مستاجر در زمان صدور دستور تخلیه

اگر موجر در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی به عنوان قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده یا تضمیناتی از این بابت از مستاجر اخذ نموده باشد، برای اجرای دستور تخلیه باید مبالغ و اسناد مزبور را نزد اجرای احکام دادگستری تودیع نماید و پیش از آن دستور تخلیه قابل اجرا نمیباشد.

همچنین در صورتی که اسناد تعهدآوری جهت تضمین پرداخت اجاره بها و … از طرف مستاجر به موجر تحویل داده شده باشد و صدور این اسناد ضمن عقد اجاره مورد اشاره واقع شده باشد، اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع موارد مذکور خواهد بود. چنانچه موجر از تسلیم اسناد امتناع نماید، ملک تخلیه نمیشود. در صورتی که موجر ادعا کند اسناد صادره از سوی مستاجر سرقت شده و یا به هر نحو مفقود شده و از اختیار موجر خارج شده باشد، باید ضمن مراجعه به مرجع صالح، حکم قطعی مبنی بر مفقودی یا سرقت اسناد را تسلیم نماید. در صورت ارائه این حکم نیازی به تودیع اسناد برای اجرای دستور تخلیه نخواهد بود.

ادعای جعلی بودن اسناد توسط مستاجر

چنانچه مستاجر مدعی جعلی بودن قرارداد ارائه شده از سوی موجر شود، اجرای دستور تخلیه با تاخیر مواجه نخواهد شد؛ مگر آنکه مستاجر با مراجعه به مرجع صالح و ارائه تامین متناسب با نظر دادگاه، قرار توقیف عملیات اجرایی را از آن مرجع تحصیل نماید.

وضعیت اعیانی مستحدثه در ملک موضوع دعوا

در صورتی که مالک به مستاجر اجازه احداث بنا و تاسیسات نیز اعطا کرده باشد، نمیتواند برای تخلیه مستحدثات تقاضای صدور دستور تخلیه نماید. از آنجا که اعیانی مزبور با اذن مالک ایجاد شده است، بنابراین مستاجر مالک محسوب شده و قابل تخلیه نمیباشد.

در این شرایط موجر تنها میتواند اجرت المثل زمین خود را از مستاجر مطالبه نماید.

امکان استمهال از سوی مستاجر

طبق ماده 13 آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر 1376، مستاجر میتواند در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه، از دادگاه تقاضای استمهال نماید.

مقام صادرکننده دستور تخلیه به این درخواست رسیدگی کرده و در صورتی که تقاضای وی را قابل پذیرش بداند میتواند برای یکبار و حداکثر به مدت یک ماه برای تخلیه به مستاجر مهلت بدهد.

البته این ماده از نظر تحلیلی، به وضوح در تعارض با فلسفه دستور تخلیه میباشد، چرا که مبنای دستور تخلیه امکان تخلیه فوری به تقاضای موجر است و اصولا نباید امکان استمهال وجود داشته باشد؛ اما به هر ترتیب این امر در ماده 13 آیین نامه اخیرالذکر به رسمیت شناخته شده است.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

اولین تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در شرایط صدور آن دو میباشد. برای صدور دستور تخلیه، قرارداد اجاره باید واجد ویژگی های خاصی باشد که شرح آن گذشت؛ از جمله اینکه باید قرارداد عادی منعقده میان موجر و مستاجر با قید مدت و تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 بوده که به امضاء طرفین و دو شاهد رسیده و مدت آن به پایان رسیده باشد.

دومین تفاوت در نحوه طرح و روند رسیدگی میباشد. تقاضای صدور حکم تخلیه یک دعوای کامل است که با تقدیم دادخواست اقامه میشود؛ اما تقاضای صدور دستور تخلیه صرفا یک درخواست است. رسیدگی به دعوای صدور حکم تخلیه تابع عمومات آیین دادرسی مدنی خواهد بود، در حالیکه رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه فوری و خارج از نوبت میباشد.

اجرای حکم تخلیه منوط به قطعیت حکم و صدور اجرائیه میباشد اما دستور تخلیه بدون نیاز به قطعیت و صدور اجرائیه قابل اجرا میباشد.

همچنین حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی میباشد.

خواهان درخواست صدور دستور تخلیه

ماده 4 آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، صدور دستور تخلیه را منوط به احراز مالکیت یا ذینفعی خواهان نموده است. احراز مالکیت که به سادگی و با ارائه سند رسمی مالکیت قابل احراز و اثبات است؛ اما مقصود قانونگزار از احراز ذی نفعی روشن نمیباشد. برخی معتقدند منظور قانونگزار از ذی نفع، شخصی است که تنها مالک منافع باشد؛ نه مالک عین. شخصی که تنها مالکیت منافع را داشته و حق انتقال به غیر نیز از سوی مالک عین به او اعطا شده باشد، در طرح دعوای تخلیه ذی نفع محسوب میشود.

از منظر قانونی نیز صرف مالکیت منافع برای تقاضای صدور دستور تخلیه کافی است؛ اما رویه شوراهای حل اختلاف، به عنوان مرجع صدور دستور تخلیه، متفاوت بوده و ارائه سند مالکیت را ضروری میدانند.

مرجع صدور دستور تخلیه

مطابق بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 رسیدگی به این درخواست در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد.

رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه در شورا، خارج از نوبت و فوری بوده و نیازی به حضور طرفین و تشکیل جلسه رسیدگی نمیباشد.

تخلیه با اجاره نامه رسمی

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، پس از انقضا مدت، موجر میتواند با رجوع به دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست صدور اجرائیه نماید. این اجرائیه ظرف 24 ساعت از زمان درخواست صادر و به دایره اجرای اسناد رسمی تحویل داده میشود.

اجرای دستور تخلیه

دستور تخلیه نه حکم است و نه قرار؛ بنابراین واجد ویژگی های خاص هیچ یک از این دو نمیباشد. بنابراین اجرای آن نیاز به قطعیت و صدور اجرائیه ندارد. به همین علت نیز دستور تخلیه فاقد اعتبار امر مختومه بوده و از سوی مرجع صادرکننده قابل عدول میباشد. در حالیکه دادرس رسیدگی کننده پس از صدور حکم یا قرار از رسیدگی فارغ شده و هرگونه تغییر در آراء صادره در صلاحیت مراجع بالاتر میباشد.

مهلت اجرای دستور تخلیه

دستور تخلیه ظرف 24 ساعت پس از صدور، توسط مامور ابلاغ به مستاجر تسلیم شده و رسید دریافت میشود. چنانچه مستاجر از امضای رسید خودداری نماید، مفاد دستور ظرف 3 روز اجرا خواهد شد.

وجود اثاثیه در ملک در زمان اجرای دستور

چنانچه در زمان اجرای حکم، اثاثیه مستاجر در ملک باشد و خود مستاجر نیز حضور نداشته باشد، اثاثیه به یک انبار عمومی منتقل و دستور تخلیه اجرا خواهد شد.

اعتراض به دستور تخلیه

اعتراض و تجدیدنظرخواهی مخصوص احکام و قرارهای صادره از دادگاه میباشد و دستور تخلیه نه قابل اعتراض است و نه قابل تجدیدنظرخواهی.

در صورتی که مستاجر، مدعی وجود حقی برای خود باشد، باید از طریق تقدیم دادخواست و طرح دعوای مرتبط، احقاق حق خود را از مرجع صالح تقاضا نماید. (نظریه مشورتی شماره 8112 مورخ 25/10/85 اداره کل حقوقی قوه قضائیه)

توقف دستور تخلیه

مستاجر در صورت وجود شرایطی میتواند درخواست توقف اجرای دستور تخلیه را مطرح نماید. در صورتی که مستاجر ادعا کند قرارداد اجاره مورد استناد موجر قبلا تمدید شده یا اینکه سند مزبور جعلی میباشد و ضمن رجوع به مرجع صالح، قراری دایر بر توقف اجرای دستور اخذ نماید، روند اجرای دستور تخلیه متوقف خواهد شد.

لغو دستور تخلیه

در صورتی که در صدور دستور تخلیه اشتباهی رخ داده باشد، مثل اینکه طرفین یا یکی از آنها قرارداد اجاره را امضا نکرده باشد و یا هر یک از شرایط صدور دستور تخلیه مفقود باشد، مقام صادرکننده میتواند از تصمیم خود عدول نموده و دستور تخلیه را لغو نماید.

هزینه دادرسی درخواست صدور دستور تخلیه

هزینه رسیدگی به این درخواست مطابق با هزینه رسیدگی به دعاوی غیرمالی میباشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 2 امتیاز: 1)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست