در نظام تقنینی ایران، اولین مستندی که مجوز تشخیص اراضی موات توسط دولت می باشد ماده ۱۷ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر می باشد. بر اساس این ماده « تشخیص اراضی موات خارج از محدود شهرها (اراضی موات غیر شهری) طبق تعریف بند ۹ ماده اول قانون اصلاحات ارضی مصوب ۲۶/۲/۳۹ با وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستایی است. تشخیص و تصدی اراضی موات واقع در محدوده شهرها (طبق مصوبه وزارت کشور در مورد حدود هر شهر) و همچنین تا شعاع سی کیلومتر خارج از محدوده مذکور با وزارت آبادانی و مسکن می باشد.

شروط وصف اراضی موات موضوع ماده ۱۷

بند ۹ ماده اول قانون اصلاحات ارضی، اراضی موات را مقید به «عدم مالکیت اشخاص» بر این دسته اراضی نموده است. منظور از این قید عدم ثبت اراضی موصوف به نام اشخاص می باشد. بدین وصف اراضی موات موضوع ماده ۱۷ مقید به دو شرط است :

۱- عدم سابقه زراعت

۲- عدم وجود سابقه ثبتی به نام اشخاص نسبت به زمین

بر این اساس سابقه تاریخی اراضی دولتی موضوع تبصره الحاقی به ذیل ماده ۹ آئین نامه اجرایی قانون ثبت اسناد و املاک(اظهارنامه های جمعی) به ماده ۱۷ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستأجر نسبت داده می شود.

ماده۲۶ آئین نامه اجرایی قانون اخیرالذکر نیز موید این ادعا است که اراضی موات  موضوع ماده ۱۷ مربوط به املاک ثبت نشده می باشد. در همین راستا بخشنامه ای نیز توسط سازمان ثبت اسناد و املاک به تصویب رسیده و رعایت ماده ۱۷ قانون تقسیم و فروش در قبول ثبت اراضی را برای واحدهای ثبتی لازم می داند. به دلالت بند ۲۶۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی : الف) قبول تقاضای ثبت اراضی موات از اشخاص ممنوع است. ب) ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت به درخواست ثبت های جاری موکول به احراز موات نبودن مورد ثبت و عدم تجاوز به اراضی موات است.

وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستایی ابتدا بر اساس ماده ۴ آئین نامه اصلاحات ارضی مال الاجاره هریک از زارعین را تعیین می کرد (معدل عایدات خالص مالکانه سالهای ۴۰، ۴۱، ۴۲) و سپس برای تعیین وجهی که زارع می بایست بپردازد بر اساس توضیحات قبل و بر مبنای پرداخت نقدی یا اقساط ۱۲ گانه اقدام می شد.

انعقاد عقد بیع در اجرای شق فروش

گرچه شق مورد بحث در مرحله سوم اصلاحات ارضی (شق فروش) دارای ماهیت بیع می باشد و علی الاصول می بایست از احکام ویژه عقد بیع نیز تبعیت کند لکن هیچ یک از احکام و قواعد عمومی و خصوصی ناظر بر عقد بیع در این خصوص جریان ندارد.

 بر خلاف عقد بیع بر اساس قواعد عمومی، در عقد بیع ناشی از شق فروش، اراده طرفین معامله خصوصاً بایع تأثیر چندانی در انعقاد عقد نداشته و به عبارتی اصل سنتی آزادی قراردادی حاکمیتی ندارد. مفاهیمی همچون اقاله و فسخ در عقد بیع ناشی از شق فروش نیز جایگاهی ندارند و حتی خلاف آن مورد تصریح واقع شده است. میزان ثمن و نحوه پرداخت آن تابع ضوابطی خاص است. بر خلاف بیع سنتی، بیع ناشی از شق فروش تابع تشریفات قانونی ویژه ای است و ضوابط و شرایط دیگری می طلبد که بحث آن خارج از حوصله این مقاله می باشد.

اراضی مشمول قانون

۱- اراضی اجاره موضوع بند (الف) مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مصوب ۲۷/۱۰/۴۷ ( مرحله دوم اصلاحات ارضی ) اعم از اینکه سند اجاره تنظیم شده باشد یا خیر (ماده ۱ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر و تبصره آن)

۲- اراضی موضوع ماده ۱۷ آئین نامه اصلاحات ارضی در خصوص تشکیل واحدهای سهامی زراعی (ماده ۱ قانون فوق)

۳- اراضی مالکین مشمول مرحله دوم که به عللی اظهارنامه تسلیم نکرده و یکی از شقوق مذکور یا مواد الحاقی را انتخاب ننموده  اند. (تبصره ماده ۱ قانون فوق)

۴- اراضی مجهول المالک و املاکی که نسبت به آنها تقاضای ثبت نشده است. (ماده ۶ همان قانون)

۵- اراضی مشمول ماده ۵ قانون مواد الحاقی به آئین نامه اصلاحات ارضی مصوب ۱۲/۲/۴۶ اراضی که به علت وجود اشکالات ثبتی یا حقوقی یا به هر علت دیگر اجرای قانون اصلاحات ارضی اعم از مرحله اول یا دوم در آنها معوق مانده و برای این قبیل املاک در قوانین و مقررات اصلاحات ارضی حکم خاصی پیش بینی نشده و توسط سازمان اصلاحات ارضی به زارعین صاحب نسق اجاره داده شده است. (ماده ۶ همان قانون) ثمن معامله قطعی بوسیله مراجع قانونی به ذیحق تسلیم گردد. (همان ماده)

۶- دهات و مزارع موقوفه خاص که بر اساس قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به زارعین صاحب نسق اجاره داده شده طبق این قانون به منظور تبدیل به احسن بر اساس مقررات مربوط عمل می شود. (ماده ۸ قانون مذکور)

۷- اراضی شالیزاری مازاد بر ۳۰ هکتار (ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون پیش گفته)

۸- در قرایی که قسمتی از آن در اجرای مرحله اول قانون اصلاحات ارضی سال ۴۰ مشاعاً به دولت منتقل شده و اراضی مزروعی آن بین زارعان تقسیم گردیده است. بقیه ملک به استثنای مستثنیات قانونی مالکین مشمول مقررات این قانون خواهد بود. چنانچه اراضی باید در ملکیت دولت باشد به زارعین به نسبت نسق مجاناً واگذار می شود.

نحوه تشخیص اراضی موات خارج از محدوده شهرها

ماده ۱۷ مقرر می دارد- تشخیص اراضی موات خارج از محدوده شهرها طبق تعریف بند ۹ ماده اول قانون اصلاحات ارضی مصوب ۲۶/۲/۳۹ با وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستایی است. چنانچه زمینی اعم از داخل یا خارج از محدوده مورد عمل ماده ۱۷ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر موات تشخیص داده می شد کسانی که خود را در زمین مورد بحث مالک می دانستند با تقدیم دادخواست اعتراض به خواسته ابطال آراء کمیسیون از دادگاه محل وقوع ملک در صورتی که دادگاهی وجود داشت در غیر اینصورت به دادگاه شهرستانی که نزدیک به محل وقوع ملک بود درخواست ابطال رأی صادره را می نمودند. که دادگاه رسیدگی کننده پس از رسیدگی های لازم حسب مورد نسبت به صدور حکم مبنی بر تأئید آراء کمیسیون ماده ۱۷ قانون مذکور یا فسخ آراء کمیسیون اقدام می نمود.

نحوه ابلاغ

    در خصوص اراضی مشمول ماده ۱۷ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستأجر مصوب سال ۴۷ نحوه ابلاغ یا به عبارت دیگر نحوه مطلع شدن افراد و اشخاص ذینفع به دو صورت انجام می شده است: الف- ادارات ثبت نظر دستگاه های متولی اراضی موات «اعم از داخل یا خارج محدوده شهرها» را از مراجع ذیربط، که معمولاً سازمان مسکن و یا سازمان زمین وقت و وزارت کشاورزی بودند، استعلام می نمودند و کمیسیون ماده ۱۷ حسب مورد در خصوص تشخیص نوع اراضی اقدام و چون ذینفع خود پیگیر موضوع بود بنابراین از نظر کمیسیون تشخیص اطلاع حاصل و حسب مورد اقدام لازم معمول می داشت. یعنی اگر رای صادره از ناحیه کمیسیون موجب ضرر و زیان وی نمی گردید که عملیات ثبتی به نام شخص ذینفع ادامه و در صورتی که نظریه کمیسیون تشخیص به ضرر ذینفع بود بلافاصله می توانست نسبت به این نظریه اعتراض نماید بنابراین در این قسمت اشخاص به خودی خود در جریان رأی صادره قرار گرفته و حسب مفاد رأی راساً اتخاذ تصمیم می نمودند.

ب- در اجرای همین قانون اراضی وجود داشت که سازمان مسکن وقت یا وزارت کشاورزی آنها را شناسایی و پس از تطبیق با قانون در صورتی که زمین موات تشخیص داده می شد بلافاصله مراتب را جهت متوقف نمودن عملیات ثبتی ملک مورد شناسایی و تعقیب اقدامات به نام دولت به نمایندگی سازمان مسکن یا وزارت کشاورزی با ادارات ثبت استعلام و ذینفع می توانست در صورتی که رأی به  نفع صادر نگردیده نسبت به رأی صادره اعتراض نماید. به طور کلی در قبل از انقلاب و تا زمان تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب سال ۵۸ نیازی به تشخیص نوع اراضی که منجر به صدور سند مالکیت با هر مساحتی شده بود وجود نداشته است. به عبارت دیگر در آن زمان اراضی که سند مالکیت آنها به نام اشخاص صادر شده بود اداره ثبت در قبال مراجع تشخیص مسئولیتی نداشته و در زمینه نقل و انتقال اینگونه اراضی یا تفکیک آنها با رعایت سایر مقررات راساً اقدام می نموده است. اما اراضی که منجر به صدور سند مالکیت نگردیده بود ادارات ثبت نظر مراجع تشخیص را پرسش و مراجع مذکور هم موظف به اظهارنظر بودند.

روند اجرایی

چنانچه زمینی اعم از داخل یا خارج از محدوده مورد عمل ماده ۱۷ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستأجر موات تشتخیص داده می شد کسانی که خود را در زمین مورد بحث مالک می دانستند با تقدیم دادخواست اعتراض به خواسته ابطال آراء کمیسیون از دادگاه محل وقوع ملک درصورتی که دادگاهی وجود داشت در غیر اینصورت به دادگاه شهرستانی که نزدیک به محل وقوع ملک بود درخواست ابطال رأی صادره را می نمودند.؛ که دادگاه رسیدگی کننده  پس از رسیدگی های لازم حسب مورد نسبت به صدور حکم مبنی بر تأئید آراء کمیسیون ماده ۱۷ قانون مذکور یا فسخ آراء کمیسیون اقدام می نمود.

اشتراک گذاری: