ثمن معامله – مطالبه ثمن معامله – استرداد ثمن معامله – مطالبه وجه بابت کسری مساحت

ثمن معامله به معنای بهایی است که برای معامله پرداخت می شود و می تواند با ارزش مورد معامله برابر و یا کمتر و یا بیشتر از بهای مورد معامله باشد .با انعقاد هر معامله ای مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن مورد معامله می گردد. البته ثمن معامله با توجه به نوع معامله ای که منعقد می شود میتواند مدت دار یا بدون مدت باشد .چنانچه بدون مدت باشد ، با تحویل مبیع ، ثمن نیز پرداخت می گردد .و در این بین چنانچه در پرداخت ثمن مورد معامله مشکلاتی عارض شود میتوان این اختلافات را با دعاوی همچون مطالبه ثمن معامله ،مطالبه مبلغ مازاد مورد معامله، استرداد ثمن معامله و .. در مراجع صالح مطرح نمود که به تفصیل به بررسی اهم مطالب مبحث مزبور میپردازیم.

دعوای مطالبه ثمن مورد معامله

هنگامی که ملکی به فروش می رسد ، توافقی بابت پرداخت ثمن و همچنین تحویل ملک ما بین فروشنده و خریدار حاصل می شود. بنابراین شروطی که برای پرداخت ثمن بین طرفین مقرر گردیده است باید رعایت شود. حتی اگر خریدار ملک ، ثمن را بر حسب قرارداد به فروشنده پرداخت نکند فروشنده می تواند دادخواست الزام خریدار به پرداخت ثمن را مطرح کند.

وکیل متخصص دعاوی املاک موسسه دادپویان حامی در این باره توضیح میدهد که، فروشنده ملک به عنوان خواهان ، باید به طرفیت خریدار به عنوان خوانده طرح دعوی کند.

دعوای مطالبه ثمن معامله

دعوای مطالبه ثمن معامله

در اینگونه دعاوی ملکی از آن جایی که خواسته دین است ، خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد طرح دعوا کند. البته چنانچه مبلغ به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن است دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده مطرح می شود.

بعد از اینکه رای قطعی به نفع خواهان صادر گردید و پس از ابلاغ اجرائیه به خوانده ، پرونده به دادورز اجرای اجکام سپرده می شود. برای این که مبلغ مورد حکم از خوانده گرفته شود می توان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد. در صورتی که اموالی از وی در دسترس نیست می توان از طریق استعلام از شهرداری ، بانک مرکزی ، اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ارگان ها ، اموال محکوم علیه (مدیون) را شناسایی و توقیف کرد .

وکیل متخصص دعاوی املاک خاطر نشان می سازد، پس از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری ، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می شود. اگر اموالی از محکوم علیه در دسترس نباشد محکوم له (خواهان) می تواند به استناد ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی در خواست جلب محکوم علیه را بنماید.

اگر سند مالکیت ملک موضوع قرارداد به خریدار منتقل شده باشد امکان توقیف ملک جهت تودیع ثمن قرارداد و خسارت وجود دارد.

مطالبه مبلغ مازاد مورد معامله

در صورتی که ملکی مورد معامله قرار گیرد و پس از آن مشخص گردد مساحت ملک بیشتر از آن مقدار است فروشنده می تواند مبلغ مابه‌التفاوت مازاد مورد معامله را از خریدار مطالبه نماید.

طبق ماده ۳۸۴ قانون مدنی “هرگاه در حال معامله‌ ، مبیع از حیث مقدار، معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ ‌کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید. و اگر مبیع‌، زیاده از مقدار معین باشد زیاده‌، مال بایع ‌است‌ .”بنابراین باید پذیرفت که بهای بخشی از ملک بر مبنای تراضی و برای تعیین ثمن محاسبه نشده است و خریدار باید آن را بپردازد.

مطالبه مبلغ مازاد مورد معامله

مطالبه مبلغ مازاد مورد معامله

ماده 149 اصلاح شده قانون ثبت نیز این امر را پیش بینی نموده و طبق آن نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد ، ذینفع می تواند قیمت اضافی را براساس مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.

بیشتر بخوانید :  دعوای اثبات مالکیت

لذا با توجه به مواردی که به آن اشاره گردیده فروشنده می تواند دعوای مطالبه مبلغ مابه‌التفاوت مازاد مورد معامله را علیه خریدار مطرح نماید. البته در این دعوا در بیشتر مواقع نیاز به ارجاع به کارشناسی وجود دارد و پس از تایید کارشناس رسمی دادگستری و تعیین مقدار مازاد مورد معامله و مبلغ مابه‌التفاوت آن ، دادگاه حکم بر محکومیت خریدار مبنی بر پرداخت مبلغ مابه‌التفاوت آن ، دادگاه محکومیت خریدار مبنی بر پرداخت مبلغ مابه‌التفاوت مازاد مورد معامله علیه خریدار را صادر می نماید.

اما در مواردی، ممکن است طرفین قرارداد توافق کنند که در صورت کسری و یا مازاد مساحت هیچ یک حق فسخ قرارداد را ندارند و صرفاً می توان ما به التفاوت کسری و یا مازاد را مطالبه نمود. در چنین شرایطی طرفی که این تفاوت را به زیان خود می بیند حق خواهد داشت ما به التفاوت کسری یا مازاد را از خریدار مطالبه کند.

وکیل دعاوی ملکی اشعار می دارد، از آن جایی که خواسته مطالبه وجه ما به التفاوت کسری و یا مازاد مساحت است خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد طرح دعوا کند. البته چنانچه مبلغ ما به التفاوت کسری مساحت به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن است ، دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده مطرح می شود.

در اینگونه دعاوی املاک بعد از این که رای قطعی به نفع خواهان صادر گردید و پس از ابلاغ اجرائیه به خوانده ، پرونده به دادورز اجرای احکام سپرده می شود . برای اینکه مبلغ مورد حکم از خوانده گرفته شود می توان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد. در صورتی که اموالی از وی در دسترس نیست می توان از طریق استعلام از شهرداری، بانک مرکزی ،اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ارگان ها اموال محکوم علیه (مدیون) را شناسایی و توقیف کرد.

مطالبه وجه بابت کسری و یا مازاد مساحت

مطالبه وجه بابت کسری و یا مازاد مساحت

وکیل املاک می گوید پس از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری ، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می شود. اگر مالی از محکوم علیه در دسترس نباشد محکوم له (خواهان) می تواند به استناد به ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی در خواست جلب محکوم علیه را بنماید.

اگر سند مالکیت ملک موضوع قرارداد به خریدار منتقل شده باشد امکان توقیف ملک تودیع ثمن قرارداد و خسارت وجود دارد.

دعوای استرداد ثمن معامله

در بسیاری از موارد ممکن است معامله ای برای ملکی منعقد شود و مقداری از ثمن معامله  یا تمام آن به فروشنده پرداخت شود اما بعد از تحویل ثمن ، معامله فسخ یا اقاله شود و یا این که کشف شود که معامله به هر دلیلی از ابتدا باطل بوده است . در چنین حالتی خریدار می تواند دعوای استرداد ثمن معامله را مطرح نماید.

وکیل متخصص امور ملکی اظهار میدارد گاهی اوقات نیز امکان دارد که مالک ، مال یا ملک خود را به طور صحیح و قانونی انتقال داده باشد و بخشی یا تمام ثمن معامله را گرفته باشد اما قبل از این که ملک را تحویل خریدار دهد و او مال را در اختیار بگیرد بدون تقصیر فروشنده ملک تلف شود . از آن جا که این تلف قبل از قبض بوده است تلف به عهده فروشنده است و با درخواست خریدار فروشنده ملزم به پس دادن و استرداد ثمن معامله می باشد.

دعوای استرداد ثمن معامله

دعوای استرداد ثمن معامله

وکیل دعاوی املاک در ادامه خاطر نشان می سازد در همه این موارد ذی نفع می تواند به مالک رجوع کند و در صورت ندادن ثمن معامله با ارائه  دادخواست استرداد ثمن معامله حق خود را از طریق مراجع قضایی پیگیری نماید.

نحوه طرح دعوای استرداد ثمن معامله

در  این دعوا،خریدار خواهان و فروشنده خوانده محسوب می شود.

بیشتر بخوانید :  دعوای تائید بطلان مبایعه نامه به جهت غصبی بودن و مستحق للغیر بودن

با توجه به این که ثمن معامله طلب و دین است معامله مربوط به دعوای استرداد ثمن دعوایی منقول محسوب می شود . خواهان می تواند در دادگاه محل اقامت خوانده دعوای استرداد ثمن معامله را مطرح نماید.

بعد از این که حکم قطعی مبنی بر محکومیت خوانده به استرداد ثمن صادر گردید، خواهان باید در خواست صدور اجرائیه کند. اگر اصل ثمن در دست محکوم علیه باشد اصل ثمن توقیف و مسترد می شود و اگر اصل ثمن موجود نباشد به طرق مختلف از جمله معرفی اموال متعهد به ناحیه اجرا و در صورت عدم شناسایی اموال متعهد، با گرفتن استعلام از اداره راهور ، ثبت اسناد و املاک ،بانک مرکزی و… اموال محکوم علیه توقیف و مبلغ ثمن از محل فروش آن به محکوم له پرداخت می شود. در صورت عدم امکان توقیف اموال محکوم علیه به استناد ماده 32 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی می توان محکوم علیه را تا زمان پرداخت محکومیت و یا اثبات اعسار حبس نمود.

استرداد ثمن معامله در صورت مستحق للغیر بودن مورد معامله

هر قراردادی که به شکل صحیح و با مقررات قانونی بین طرفین قرارداد منعقد می شود، معمولا طرفین در ازای مال یا خدمتی که دریافت می کنند ثمن (ما به ازا، وجه) پرداخت می کنند و این امر از مقتضیات یک عقد صحیح است. اما اگر بعد از وقوع معامله،کاشف به عمل بیاید که معامله صحیح نبوده است تکلیف چیست؟ صحیح نبودن معامله میتواند منجر به لغو قرارداد و استرداد ثمن معامله شود.
لازم به ذکر است که عقد صحیح در مقابل عقد و قرارداد باطل قرار می گیرد، عقد صحیح عقدی است که شروط اساسی یک معامله صحیح را دارا می باشد.
این شروط اساسی در ماده ۱۹۰ قانون مدنی هم احصاء شده است و عباتند از :”

۱)قصد و رضای طرفین.

۲)اهلیت طرفین.

۳)موضوع مشخص شده مورد معامله.

۴)مشروعیت جهت معامله.”

استرداد ثمن معامله در صورت مستحق للغیر بودن مورد معامله

استرداد ثمن معامله در صورت مستحق للغیر بودن مورد معامله

در صورتی که هر کدام از این شرایط وجود نداشته باشد ، معامله باطل است و کان لم یکن تلقی می گردد و گویا اصلا از ابتدا معامله ای منعقد نشده است.

اما گاهی هم عقد به طور صحیح منعقد می شود و پس از عقد مواردی کشف می شود که سبب انحلال عقد را فراهم می کند.موارد انحلال عقد عبارت است از:

۱)فسخ

۲)اقاله

۳)انفساخ

برای درک بهتر موضوع به رای وحدت رویه ای پیرامون همین موضوع استناد مینماییم.

رای وحدت رویه شماره ۷۳۳-۱۵/۷/۱۳۹۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور

به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد.یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم ،اگر بعد از قبض ثمن ، مبیع کلا یا جزئا مستحق الغیر درآید بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامت در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانونا ملزم به جبران آن است.

رای وحدت رویه فوق در خصوص بیع است ، بیع اگر به شکل فاسد «باطل» منعقد شده باشد هیچ اثری بر آن مترتب نمی شود .یعنی در اصل معامله ای منعقد نشده است و مبیع به بایع و ثمن به خریدار باز می گردد و معامله کان لم یکن است. این مورد را قانون گذار ، همان طور که در رای وحدت رویه هم اشاره کرده است طبق ماده ۳۶۵ ق مدنی فاقد اثر اعلام کرده است .
اما اگر بیع به صورت صحیح منعقد شود اما دارای جهات انحلال باشد برای انحلال آن انتخاب روش مناسب حائز اهمیت است. چرا که در بیع، اصلی ترین موضوع مورد بحث ، ثمن معامله است که پرداخت می شودو اگر معامله به هر دلیلی قابلیت بقا نداشته باشد . مطالبه ثمن نقش اساسی پیدا می کند.

مثالی برای روشن تر شدن مسئله…

تصور کنید شما قصد خرید ملکی را دارید به بایع (مالک ملک) مراجعه می کنید و در ازای پرداخت مبلغ معینی ، ملک را خریداری می کنید. در اینجا همه شروط یک عقد صحیح فراهم است اما تا زمانی که فرد ثالثی از راه برسد و ادعای مالکیت ملک را کند و در اصل بعد از انعقاد بیع شما متوجه شوید که ملک خریداری شده مستق للغیر بوده است و متعلق به فردی که شما ملک را از او خریداری کرده اید نبوده است .در این بین ملک به صاحب اصلی آن تعلق دارد ، اما شما هم به عنوان خریدار در ازای ملک غیر ، ثمن را پرداخت کرده اید و حال که مبیع مستحق الغیر در آمده است به دنبال مطالبه ثمن خود هستید در این صورت شما باید دعوای استرداد ثمن معامله را مطرح کنید.
قانون گذار در ماده ۳۹۱ ق.م این مشکل را هم حل کرده است و چنین مقرر کرده است که :

بیشتر بخوانید :  عقد رهن چیست؟

” در صورت مستحق الغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع ، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، بایع باید از عهده غرامت وارده بر مشتری نیز بر آید.”
ماده بایع را مسئول و ضامن قرار داده است و به غرامت در ماده اشاره شده است واژه غرامت در ماده مطلق به کار رفته است و به همین دلیل افزایش قیمت را هم در برمیگیرد و به عبارت دیگر می توان چنین گفت که ثمن معامله باید به نرخ روز محاسبه شود تا غرامت وارد شده بر خریدار را هم بتوان جبران کرد.
از موارد مهم که در رای وحدت رویه هم به آن اشاره شده است بحث غرامت و جبران خسارت و یا به عبارت دیگر ضمان درک است .

ضمان درک چیست؟

ضمان درک بدین معناست که در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع یا ثمن بعد از معامله هریک از بایع یا خریدار باید جبران خسارت طرف مقابل را عهده دار شود. در صورتی که بایع مالک مبیع نباشد و یا خریدار مالک ثمن نباشد معامله فضولی انجام شده است و با تنفیذ صاحبان اصلی مبیع یا ثمن معامله کامل و صحیح می شود در غیر اینصورت (یعنی در صورت عدم تنفیذ توسط مالکان اصلی) معامله صحیح تلقی نمی شود و اگر در این بین ضرری به هر یک از طرفین وارد شده باشد فرد فضول که بدون اجازه مالی را منتقل کرده است یا با ثمن غیر مالی را خریداری کرده است باید جبران خسارت کند.

البته در این مورد در صورت ضمان درک باید بین موردی که خریدار از فساد معامله مطلع است و موردی که مطلع نیست قائل به تفکیک شده. اگر خریدار آگاه باشد که فقط می تواند مطالبه ثمن پرداختی را داشته باشد و در صورت عدم آگاهی به جز مطالبه ثمن پرداختی می تواند ثمن خسارتی را که در این مدت به او در اثر این معامله وارد شده است را هم داشته باشد.

البته دانستن این نکته هم لازم است که بدانید ضمان درک مربوط به عین معین است و اگر مربوط به غیر از عین معین باشد باید بایع را ملزم به تحویل مال دیگری کرد، پس اگر مال مستحق للغیر مال کلی باشدبیع به دلیل مستحق للغیر بودن باطل نیست و بایع باید مالی مطابق نمونه تقدیم کند.
موضوع مورد بحث از موضوعات پر تکرار در دعاوی حقوقی است که به کرات دیده می شود و عدم آگاهی کافی در این زمینه مشکلات عدیده ای را هم می تواند برای افرادی که مبیع یا ثمن آن ها مستحق للغیر در آمده ایجاد کند از این رو توصیه می شود در صورت بروز چنین اتفاقاتی ، حتما کم وکیف موضوع را با وکیل صاحب تخصص در این گونه دعاوی مطرح و راه حل صحیح پیرامون دعوی خود را دریافت کنید.وکلای متخصص دعاوی ملکی موسسه حقوقی دادپویان حامی تمام تلاش و دانش حقوقی خود را در دعاوی مذبور در اختیار شما قرار می دهند.با ما در تماس باشید.


موسسه حقوقی بین المللی داپویان حامی در دعوای مطالبه ثمن مورد معامله با بهره گیری از وکیل پایه یک دادگستری که متخصص در دعاوی ملکی هستند آمادگی ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش که در بخش دعاوی ملکی به طور مفصل شرح داده شده است می باشد جهت بهره مندی از این خدمات می توانید با موسسه تماس حاصل فرمائید.

2 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • محمد فیض آبادی
    دسامبر 24, 2019 11:15 ق.ظ

    با عرض سلام و خسته نباشید.بنده ملکی تجاری دارم که قصد فروش آن را دارم ، برادرم اصرار دارد که او ملک را از بنده خریداری کند اما در حال حاضر نمی تواند ثمن معامله را به بنده پرداخت نماید و از آنجایی که برادرم شغل آزاد دارد عنوان کرده است که به محض اینکه ثمن معامله برایش فراهم شود، پول بنده را پرداخت نماید ، می خواستم بدانم بعد از چه مدت بنده می توانم برای مطالبه ثمن معامله به ایشان رجوع کنم؟ و چنانچه از پرداخت خودداری نمایند می توانم از راه قانونی مطالبه ثمن نمایم؟

    پاسخ
    • با سلام دوست عزیز یک معامله زمانی به صورت صحیح منعقد می شود که در زمان معامله مبیع و ثمن مشخص باشد، البته می توان شرط کرد که ثمن معامله موجل باشد اما این اجل باید مشخص و معلوم باشد و چنانچه موعد پرداخت ثمن مشخص نباشد ، به استناد ماده ۲۳۳ قانون مدنی چنین شرطی برای پرداخت ثمن در آینده مجهول باطل است و از طرفی باعث بطلان عقد نیز می شود فلذا دعوای مطالبه ثمن به چنین معامله باطلی تعلق نمی گیرد.

      پاسخ

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست