تغییر کاربری مجاز در اراضی زراعی و باغها

  1. صفحه اصلی
  2. اراضی و املاک
  3. اراضی ملی -منابع طبیعی و موات
  4. تغییر کاربری مجاز در اراضی زراعی و باغها

قانون حفظ کاربری اراضی و باغها مصوب 1374 صرفاً تغییر کاربری را در موارد ضروری که منوط به تشخیص کمیسیون تبصره 1 ماده 1 است پذیرفته بود. با توجه به مشکلاتی که این محدودیت ایجاد نمود و مانع جدی برای گسترش و توسعه فعالیت های صنایع تبدیلی و تکمیلی و مشاغل مرتبط با کشاورزی و باغداری بود در اصطلاحات سال 1385 قانونگذار به منظور دستیابی به بستری مناسب برای بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی موارد متعددی را هرچند در ظاهر موجب تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها بودند از شمول مصادیق تغییر کاربری  غیر مجاز در اراضی زراعی و باغ ها خارج نمود و وصف کیفری را از آنها برداشت. این موارد که تحت تغییر کاربری مجاز در اراضی زراعی و باغ ها مطرح می شوند در ذیل مفصلاً شرح داده می شوند.

مستند قانونی تغییر کاربری مجاز در اراضی زراعی و باغها

تبصره 4 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها که د ر سا ل 1385 به قانون مذکور الحاق شد بیان می نماید: « احداث گلخانه ها، دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی  و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود… »

ارتباط با تبصره 1 ماده 2 قانون حفظ کاربری

اگرچه موارد مذکور در تبصره 1 ماده 2  {احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان و…} در ظاهر با موارد مذکور در تبصره 4 ماده1 به عنوان مصادیق تغییر کاربری مجاز هم پوشانی دارند  ولیکن این دو تبصره تفاوت های عدیده ای با یکدیگر دارند. اولاً تبصره 4 ماده 1 در مقام بیان مواردی است که اساساً تغییر کاربری غیرمجاز محسوب نمی شوند در حالیکه مصادیق تبصره 1 ماده 2 تغییر کاربری محسوب می شوند و بایستی برای اقدام در خصوص آنها مجوز لازم از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 اخذ شود با این تفاوت عوارض قانونی در این موارد اخذ نمی شود ثانیاً در بین مصادیق مصرح در این دو تبصره نیز تفاوت وجود دارد. همچنین مرجع صدور مجوز در هر دو متفاوت است. موارد مذکور در تبصره 1 ماده 2 با مجوز کمیسیون تبصره 1 ماده 1 انجام می گیرد در حالیکه موارد مذکور در تبصره 4 ماده 1صرفاً با موافقت جهاد کشاورزی انجام می شود و مجوز خاصی لازم نیست.

شرط مستثنی شدن مصادیق از تغییر کاربری غیرمجاز

قسمت اخیر تبصره 4 ماده 1 موارد مذکور در صدر تبصره را از شمول ماده یک مستثنی نموده و احداث آنها را با رعایت ضوابط زیست محیطی با موافقت سازمان های جهاد کشاورزی استان ها بلامانع دانسته است. مسئله ای که وجود دارد این است که آیا اگر مصادیق مذکور در تبصره 4 بدون موافقت سازمان جهاد کشاورزی صورت گیرد آیا این امر تغییر کاربری غیرمجاز تلقی شده و جرم می باشد یا خیر؟

اداره حقوقی قوه قضائیه درنظریه 1820/7 مورخ23/3/1386 درباره این سوال چنین پاسخ  داده که: « … این موارد از شمول مقررات ماده 1 این قانون و اخذ موافقت کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 خارجند و مکلفند با رعایت ضوابط زیست محیطی، موافقت سازمان جهاد کشاورزی را تحصیل نمایند. در غیر اینصورت، چنانچه مالکان این گونه اراضی بدون رعایت مفاد این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند عمل آنها و احداث این گونه تأسیسات نیز تغییر غیرمجاز کاربری محسوب  و شخص به مجازات تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ ها محکوم می شود »

آیا مصادیق مذکور در تبصره 4 ماده 1 حصری هستند یا تمثیلی؟

در خصوص اینکه آیا موارد مذکور در تبصره 4 ماده 1 حصری محسوب می شوند یا موارد دیگر را هم می توان به آن الحاق کرد؟ در این خصوص در رویه دو دیدگاه وجود دارد به نحوی که برخی محاکم در برخی رأی ها با استناد به یک نظر رای صادر می کنند و در پرونده ای دیگر به تبعیت از نظر دیگری رأی صادر می شود. دیدگاه اول بر این عقیده است با توجه به اینکه علت حکم مذکور در تبصره 4 « بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی» است لذا هر نوع دخل و تصرفی در اراضی زراعی و باغ ها که در راستای بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی باشد مشمول حکم تبصره 4 بوده و تغییر غیر مجاز کاربری محسوب نمی شود. تفسیر به نفع متهم نیز ما را به این نظر سوق می دهد.

براساس این دیدگاه ایجاد انباری برای نگهداری ادوات کشاورزی یا احداث استخر جمع آوری آب برای مصارف کشاورزی تغییر کاربری محسوب نمی شوند. دیدگاه دوم که نقطه مقابل دیدگاه اول است بر این عقیده استوار است که مقنن از انتخاب و کاربست هر یک از واژه ها دستیابی به مفهومی را اراده کرده است و به همین منظور واژه ها را مطابق  با اراده خود گزینش نموده است. همچنین با توجه به ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها اصل بر ممنوع بودن تغییر کاربری است و تبصره 4 استثنایی بر اصل مذکور می باشد؛ لذا در موارد استثنایی لازم است به قدر متیقن بسنده نمود. این دیدگاه نه تنها مصادیق مذکور در تبصره 4 را به صورت محدود تفسیر می کند بلکه سایر موارد را حتی اگر در راستای بهینه سازی تولیدات کشاوری باشند مشمول تغییر کاربری غیر مجاز می داند.

مراحل رسیدگی به فعالیت های موضوع تبصره 4 ماده 1

همانطور که بیان شد برای اینکه مصادیق مقرر در تبصره 4 تغییر غیرمجاز کاربری محسوب نشود شخص باید موافقت جهاد کشاورزی را کسب کند در این راستا باید اقداماتی صورت بگیرد که در ذیل بیان می گردند:

  • ارائه مدارک

به منظور تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به یکی از مصادیق مذکور در تبصره 4 ماده 1 مثل احداث گلخانه، مالک باید مدارک و مستندات خود را که اعم از طرح و نقشه محدوده اراضی مورد تقاضا است را به مدیریت جهاد کشاورزی محل وقوع ملک ارائه دهد. مدیریت جهاد کشاورزی موظف است موقعیت زمین را با مفاد تبصره 4 تطبیق دهد و احراز کند که طرح مذکور مشمول مصادیق تبصره 4 می شود یا خیر. نظر به اینکه صرفاً مالک یا نماینده قانونی وی می تواند درخواست تغییر کاربری نماید لازم است سند مالکیت نیز پیوست درخواست تغییر کاربری برای اجرای طرح های موضوع تبصره 4 ماده یک قانون گردد.

اما در صورتی که متقاضی تغییر کاربری به موجب تبصره 4 فاقد سند مالکیت رسمی باشد (امری که در اراضی کشاورزی روستاها متداول است) پس از استعلام و اخذ نظریه سازمان مسکن و شهرسازی استان ها در مورد اراضی واقع در حریم شهرها و در مورد اراضی خارج از حریم شهرها از اداره کل منابع طبیعی از متقاضی تعهدی مبنی بر پذیرش مسئولیت هرگونه دعوی احتمالی و به عهده گرفتن خسارات و غرامت وارده راجع به مالکیت ملک محل اجرای طرح اخذ می شود.

  • مرجع صادرکننده مجوز

مرجع موافقت یا عدم موافقت با تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای اجرای طرح های موضوع تبصره 4 ماده 1رئیس سازمان جهاد کشاورزی است . لازم به ذکر است که رئیس سازمان جهاد کشاورزی مجوز تغییر کاربری صادر نمی کند بلکه تنها با اجرای طرح موافقت می کند؛ زیرا در این تبصره ابتدائاً پذیرفته شده که احداث اینگونه تأسیسات اساساً تغییر کاربری محسوب نمی شود. مهلت رئیس جهاد کشاورزی برای اظهارنظر یک ماه از زمان تاریخ وصول درخواست است.

  • شرایط لازم الرعایه

سازمان جهاد کشاورزی برای اعلام نظر به درخواست تغییر کاربری برای اجرای طرح های  موضوع تبصره 4 ماده یک موظف است نکاتی را رعایت کند. این نکات عبارتند از:

1- توسعه و ایجاد واحدها و کارگاه های صنایع تکمیلی، تبدیلی و غذایی را در نواحی و شهرک های صنعتی هدایت و در موارد ضرورت از اراضی زراعی و باغی غیرقابل کشاورزی و کم بازده استفاده شود.

2- به مزیت نسبی تولیدات کشاورزی و الگوی کشت منطقه توجه گردد.

3- حتی المقدور در صدور موافقت در اراضی درجه 1 و 2 و همچنین باغ ها و اراضی واقع در محدوده قطب های کشاورزی، اراضی تحت شبکه های آبیاری زیر دست سدها و تجهیز و نوسازی شده خودداری نمایند.

4- رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی در انتخاب محل اجرای طرح الزامی است.

5- در نظر گرفتن حداقل مساحت مورد نیاز برای اجرای طرح، توسط مراجع صادرکننده موافقت اصولی مورد تاکید می باشد.

  • موافقت نامه صادر شده از سوی سازمان جهاد کشاورزی، مثبت مالکیت متقاضی بر ملک موضوع درخواست نمی باشد. ضمن اینکه صرف صدور مجوز مذکور، مجوزی برای احداث بنا نمی باشد و مالک باید برای احداث بنا مجوزهای لازم را از مراجع ذیربط درخواست کند.
به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 5)

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست