قانون گذار در قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران ضمن بیان قواعد کلی در راستای واگذاری اراضی ملی و دولتی از موضع قبلی خود که عدم امکان انتقال این دسته از اراضی به دیگران باشد عقب نشینی کرد. در راستای چگونگی واگذاری اراضی ملی، آیین نامه ها و دستورالعمل های متعددی تاکنون به تصویب رسیده است که بر اساس همین آیین نامه و مقررات در مقاله حاضر سعی خواهیم کرد شرایط واگذاری اراضی و نحوه رسیدگی به این تقاضا را بررسی خواهیم نمود.

قانون واگذاری اراضی ملی به اشخاص را بسته به اهداف و نوع زمین و مدت فعالیت اشخاص بر روی آن را مجاز شمرده است. ضوابط واگذاری اراضی ملی که از قانون واگذاری اراضی ملی و دستورالعمل مربوط به آن استخراج می شود امری است که امروزه با توجه به قیمت بالای اراضی، باعث شده تا افراد بسیاری به فکر گرفتن زمین از دولت باشند.

اراضی ملی قابل واگذاری به اشخاص

مطابق  دستورالعمل اصلاحی ضوابط واگذاری اراضی ملی و دولتی برای طرح های کشاورزی و غیرکشاورزی یا همان اصلاحیه جدید دستورالعمل ضوابط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی، تمامی اراضی ملی قابلیت واگذاری برای طرح های کشاورزی و غیر کشاورزی را دارند مگر آن که به حکم قانون واگذاری آن ها ممنوع شده باشد. در واقع اصل بر جواز واگذاری اراضی ملی است. اراضی که جهت اجرای طرح های کشاورزی یا غیر کشاورزی قابلیت واگذاری ندارند عبارتند از:

1. جنگلها و بیشه های طبیعی
2. مراتــع عمومــی از حریــم روســتاها کــه بــه تشــخیص هیــأت هفت نفــره، جهــت تعلیــف چرای احشــام ضــروری اســت.
3. نهالستانهای عمومی
4.  پارکهای جنگلی و جنگلهای دست کاشت عمومی
5.  حریم قانونی تأسیسات دولتی
6. راههای مسیر ایل کوچ نشین ها و حریم مربوط به آنها.

جهات واگذاری اراضی ملی و منابع طبیعی

قانون گذار در راستای تشویق و حمایت از کار و کوشش و همکاری افراد در زمینه فعالیتهای کشاورزی و جلوگیری از‌معطل ماندن بی‌مورد منابع آب و خاک، اراضی ملی را از دو جهت قابل واگذاری قلمداد نموده است. یکی برای طرح های کشاورزی و دیگری در راستای اجرای طرح های غیرکشاورزی

درخواست اشخاص جهت واگذاری اراضی برای طرح های کشاورزی در کمیسیونی به نام «کمیسیون طرح های کشاورزی» که متشکل از افراد زیر است بررسی می گردد:

1. رئیس سازمان جهاد کشاورزی (رئیس کمیسیون)
2. رئیس سازمان امور اقتصاد و دارایی
3. نماینده استاندار
4. مدیر کل منابع طبیعی
5. مدیر سازمان امور اراضی (دبیر کمیسیون)
6. رئیس سازمان ذیربط متناسب با نوع طرح
7. یک نفر کارشناس به تشخیص رئیس کمیسیون

شرایط درخواست اشخاص برای واگذاری

درخواست های واصله از سوی متقاضیان واگذاری اراضی باید دارای شرایط مشخصی باشد تا در کمیسیون فوق بررسی گردد. به موجب «دستورالعمل اصلاحی ضوابط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای طرح های کشاورزی وغیر کشاورزی» این شرایط عبارتند از :

1. درخواست کتبی متقاضی
2.  جواز تأسیس یا موافقت اصولی از سوی مراجع ذیربط
3.  طرح مصوب و یا مدون دارای برنامه زمانبندی برای اجرای طرح
4.  اساسنامه شرکت و مسئولیتها در صورتی که تشکلات حقوقی باشد.
5.  تعهدنامه محضری مبنی بر عدم اشتغال در مشاغل دولتی
6. گواهی امکان تأمین آب کافی صادره از واحدهای ذیربط وزارت نیرو (طرح های توسعه باغات دیم در اراضی شیب دار از این بند معاف هستند).

شرایط واگذاری زمین منابع طبیعی به اشخاص

واگذاری اراضی ملی به اشخاص جهت طرحهای کشاورزی به سه طریق صورت می گیرد.

•  واگذاری در قالب عقد بیع: مهمترین اثر این نوع واگذاری خروج اراضی ملی از ید دولت است.
•  واگذاری در قالب اجاره که در زیر مفصلاً توضیح داده می شود.
•  واگذاری به صورت رایگان: واگذاری زمین کشاورزی رایگان به صورت قطعی نیز صورت می گیرد. اگرچه هدف مقنن از طرح واگذاری اراضی به صورت رایگان اسکان عشایر و استفاده از مراتع مورد نیاز آنها بود ولیکن این طریق واگذاری اقدام شتابزده قانونگذار بود که آثار سوء بسیاری خواهد داشت.

ممنوعیت های واگذاری اراضی ملی

اگرچه واگذاری اراضی علی الخصوص به صورت قطعی نمود عدول مقنن از اراده اولیه خود و برگشت به دوره مالکیت خصوصی این اراضی است، اما جواز واگذاری اراضی ملی به صورت مطلق نمی باشد، بلکه قانونگذار در ماده ۳ اصلاحیه جدید دستورالعمل ضوابط واگذاری منابع ملی و دولتی، واگذاری برخی از اراضی را کلاً ممنوع اعلام کرده و به هیچ ارگانی از جمله وزارت کشاورزی این اجازه را نداده است. اراضی که به موجب ماده ۳ دستورالعمل مزبور واگذاری آنها به هر یک از ۳ طریق قانونی ممنوع است عبارتند از: جنگلها و بیشه های طبیعی، نهالستان های عمومی، پارک های جنگلی و جنگل های دست کاشت عمومی، حریم قانونی تاسیسات دولتی، راه های مسیر ایل کوچ نشینان و مراتع عمومی از حریم روستاها که جهت تعلیف احشام ضروری است.

لازم به ذکر است این ممنوعیت ها به موجب ماده ۳ دستورالعمل مزبور ،تنها در مورد اراضی منابع ملی و دولتی که در حیطه اختیارات جهادکشاورزی است موضوعیت داشته و قابلیت اجرا دارد و چون اراضی داخل محدوده شهرهای مربوط به سازمان ملی زمین و مسکن (سازمان زمین شهری سابق) است، این ممنوعیت در محدوده شهرها اعمال نمی گردد.

همچنین ماده ۱۹ دستورالعمل واگذاری اراضی ملی، محدودیتی بر این واگذاری ها تحمیل ننموده است ماده مذکور در خصوص واگذاری اراضی با مقیاس های بزرگ بیان کرده که واگذاری اراضی با مقیاس های بالا (بیش از۵ هکتار در اراضی شمال و بیش از ۱۵۰هکتار در سایر مناطق کشور) بایستی به تائید وزیر جهادکشاورزی یا مقام مجاز از سوی ایشان برسد.

اولویت در واگذاری اراضی ملی

اولویت در واگذاری اراضی ملی

بر اساس سیاست های واگذاری زمین منابع طبیعی، قانونگذار اولویت هایی را درمورد اشخاص متقاضی برابر دریافت زمین پیش بینی کرده و اعمال این اولویت ها را الزامی دانسته است و حتی در بین این اولویت ها در صورتی که افراد دارای شرایط مساوی باشند در صورتی که ایثارگر بوده یا تحصیل کرده کشاورزی و ساکن محل باشند نسبت به سایر افراد اولویت دار رجحان دارند. افراد دارای اولویت از نظر قانونگذار عبارتند از:

• افراد بی زمین، کم زمین و روستائیان بیکار ساکن در محل
• متخصصان و کارآفرینان بخش کشاورزی با اولویت ساکنین محل
• افراد باتجربه یا فارغ التحصیلان در رشته های مرتبط با طرح
• کارمندان دولت مشروط به ترک اشتغال، بازخرید از خدمت یا بازنشستگان دولتی

شرایط اجاره زمین از منابع طبیعی

درخواست اجاره زمین کشاورزی دولتی، پس از تصویب تقاضا در کمیسیون طرح های کشاورزی، مراتب توسط مدیریت امور اراضی به دفترخانه اسناد رسمی منعکس می گردد و مدیر امور اراضی نسبت به امضاء قرارداد اجاره اقدام می نماید. فی الواقع واگذاری از طریق اجاره بایستی صورت گیرد. اما در برخی موارد که امکان تنظیم اجاره نامه رسمی مقدور نمی باشد قانونگذار امکان واگذاری با اجاره نامه غیر رسمی با رعایت مقرراتی در ماده ۱۱ دستورالعمل فوق الذکر را ممکن دانسته است.

پس از تنظیم اجاره نامه اعم از رسمی و غیر رسمی(عادی) محل مورد اجاره، طبق نقشه با قید حدود اربعه و مساحت توسط نمایندگان جهاد کشاورزی و منابع طبیعی طی صورتجلسه ای مطابق فرم پیوست به مستاجر تحویل داده می شود. مدت اجاره زمین از منابع طبیعی نیز حداقل ۵ سال و حداکثر ۳۰ سال خواهد بود و هر پنج سال یکبار میزان اجاره بها توسط کمیسیون تعدیل می گردد. اجاره بهای اراضی توسط مستاجر به حساب تعیین شده از سوی خزانه واریز و رسید آن تحویل مدیریت امور اراضی می گردد.

ضوابط واگذاری طرح های کشاورزی

نحوه واگذاری زمین منابع طبیعی برای طرح های کشاورزی

ماده ۲۹ دستورالعمل مارالاشعار رعایت اکثر مقرره های تعیین شده برای طرح های کشاورزی را در طرح های غیر کشاورزی نیز ضروری می داند و صرفاً در مواردی قائل به تفاوت شده است. از جمله تفاوت این ضوابط اعضای کمیسیون تصویب کننده طرح می باشد به موجب ماده ۲۱ همان دستورالعمل اعضای کمیسیون به این ترتیب هستند:

1. استاندار یا معاون وی به عنوان رئیس کمیسیون
2. رئیس سازمان کشاورزی
3. رئیس سازمان امور اقتصاد و دارائی
4. مدیر کل منابع طبیعی
5. بالاترین مقام مسئول دستگاه مرتبط با طرح در استان
6. مدیر امور اراضی به عنوان دبیر کمیسیون.

مدت اجاره در طرح های غیر کشاورزی نیز متفاوت از طرح های کشاورزی است. در این طرح ها مدت اجاره حداقل یکسال و حداکثر پانزده سال تعیین می گردد و در صورتیکه بعد از اتمام مدت قرارداد، کمیسیون تصویب نماید مدت قرارداد قابل تمدید است.
واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای مصارف غیر کشاورزی در قالب قرارداد اجاره در مساحت های بیش از سه هکتار در استان های گیلان، مازندران، تهران، گلستان (اراضی خارج از حوزه اترک تا گرگان رود) و شهرهای شیراز، اصفهان، تبریز، اهواز، مشهد، کرج و بیش از یک صد هکتار در سایر استان ها و مناطق و اراضی بایستی به تایید وزیر یا مقام مجاز از سوی ایشان برسد.

سخن پایانی

اگر شما نیز قصد دارید برای اجرای یک طرح بزرگ از اراضی ملی استفاده کنید و یا اگر سابقا اراضی تحت قرارداد اجاره به شما واگذار شده و هم اکنون با اداره جهاد کشاورزی به مشکل برخورده‌اید بهتر است قبل از هرگونه اقدامی با وکلای مجربی که بیش از چندین ده سال در زمینه اراضی ملی فعالیت حرفه ای می نمایند مشاوره نمایید. پراکندگی قوانین در حوزه مرتبط با اراضی ملی و همچنین تصویب برخی آیین نامه و دستورالعمل ها مغایر با قانون، همواره باعث سردرگمی اشخاص گردیده است.به همین دلیل وجود یک تیم حقوقی زبده در کنارتان باعث سهل شدن مسیر شما خواهد شد.