ممکن است مالک ملک مشاع باشید و بخواهید آن را بفرشید اما سایر شرکاء نسبت به فروش ملک توافق نمی نمایند. در چنین شرایطی می توانید با درخواست دستور فروش ملک مشاع از طریق دادگاه بدون نیاز به جلب رضایت شرکای دیگر، ملک مشاع را فروخته و سهم خود را از مبلغ فروش برداشت کنید.
در بسیاری از موارد شاهد بوده ایم اشخاص به علت عدم آگاهی از این حق قانونی خود، سالیان سال ناچار به ادامه شراکت در ملک مشاع و عدم بهره برداری از حق قانونی خود گردیده اند.
در این مطلب، نحوه فروش سهم خود از ملک مشاع و مراحل و فرایند درخواست دستور فروش ملک مشاع و نکات مهم در این خصوص را به شما عزیزان ارائه خواهیم نمود تا از این طریق بتوانید با آگاهی کامل از قوانین و مقررات نسبت به فروش ملک مشاع خود اقدام نمائید.
مشکل فروش ملک مشاع خود را با کمک وکلای متخصص ما حل کنید. مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت نمایید.
دستور فروش ملک مشاع به چه معناست؟
دستور فروش ملک مشاع حکمی است که توسط دادگاه صادر می شود تا ملکی که دو یا چند نفر مالک دارد و قابل افراز نیست، فروخته شود و مبلغ حاصل از آن، بر اساس سهم هریک از مالکان، بین آنها تقسیم شود.
آیا ملک مشاع قابل فروش است؟
ملک مشاع را می توان از دو طریق ذیل به فروش رساند:
-
توافق همه مالکین
اولین و راحت ترین راه برای فروش ملک مشاع، توافق همه مالکین بر سر فروش است. در این حالت، همه مالکین باید بر روی قیمت و شرایط فروش توافق کنند.
-
درخواست دستور فروش از دادگاه
اگر توافق بین مالکین حاصل نشود و یکی یا چند نفر از مالکین قصد فروش داشته باشند، میتوانند به دادگاه مراجعه کنند و درخواست دستور فروش دهند. دادگاه پس از بررسی موضوع و در صورت عدم امکان افراز ملک مشاع، ممکن است حکم به فروش ملک و تقسیم عواید آن بین مالکین دهد.
شرایط صدور دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع تحت شرایطی صادر می شود که به شرح ذیل می باشد:
- وجود ملک مشاع حداقل بین دو نفر
- غیرمنقول بودن مال
- داشتن سابقه ثبتی
- اخذ گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت
- بازداشت نبودن ملک
برای انجام مراحل قانونی دستور فروش ملک مشاع و دریافت سهم خود، میتوانید از تجربه وکلای ثبتی متخصص کمک بگیرید. جهت دریافت مشاوره و خدمات حقوقی دقیق و عملی روی لینک کلیک کنید.
قانون فروش ملک مشاع
مستندات قانونی دستور فروش ملک مشاع، ماده ۴ قانون افراز و فروش ملک مشاع و مواد ۹ و ۱۰ آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع می باشد.
آیا می توان دستور فروش مال مشاع منقول را درخواست نمود؟
دستور فروش مال مشاع منقول امکان پذیر نیست و در صورتی که مال منقولی بین چند نفر به صورت مشاع باشد و شرکاء در خصوص فروش آن توافق نداشته باشند می توانند از دادگاه تقاضای صدور حکم فروش را بنمایند.
آیا دستور فروش ملک مشاع قولنامه ای امکان پذیر است؟
دستور فروش ملک مشاع قولنامه ای امکان پذیر نیست. طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، صدور دستور فروش منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید یا قولنامه، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست.
در خواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیرقابل افراز تا زمانی که سهم مشاع خریداری شده رسما به وی انتقال نیافته است، قابل پذیرش نیست.
یعنی خریداری که به صورت عادی ملک به وی انتقال یافته، ابتدا باید خواسته الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت را بخواهد تا پس از اجرای حکم بتواند درخواست دستور فروش مال مشاع را بخواهد.
دستور فروش ملک مشاع بدون سند رسمی
دستور فروش ملک مشاع بدون سند رسمی فاقد مبنا و توجیه قانونی می باشد. طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و آئین نامه آن، منحصر به املاکی است که دارای سابقه ثبتی باشند. در چنین مواردی باید اقدام به تقسیم ملک مشاع نمود.
در املاکی که فاقد سند رسمی هستند، دادگاه پس از بررسی کامل و ارجاع امر به کارشناسی و احراز عدم قابلیت افراز و تقسیم، حکم به فروش ملک مشاع صادر می نماید.
دستور فروش ملک مشاع ورثه ای
دستور فروش ملک مشاع ورثه ای که دارای سند رسمی و سابقه ثبتی باشد و گواهی عدم افراز نیز اخذ شده باشد، امکان پذیر است. درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع ورثه ای، از سوی هر یک از ورثه با ارائه گواهی انحصار وراثت امکان پذیر است.
آیا می توان دستور فروش ملک بازداشتی را درخواست کرد؟
دستور فروش ملک بازداشتی نیز امکان پذیر نیست. دادگاه در املاکی سابقه ثبتی دارند، حتما باید در خصوص بازداشت بودن یا در رهن قرار داشتن ملک از اداره ثبت استعلام نماید. در صورتی که ملک به هر دلیلی بازداشت باشد، امکان صدور دستور فروش وجود ندارد و درخواست مزبور رد می شود.
در چنین حالتی باید اقدام به رفع بازداشت ملک و فروش ملک بازداشتی نمود.
فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکاء
اگر یکی از شرکاء تمام ملک مشاع ( هم سهم خود و هم سهم بقیه شرکا ) را بفروشد، در این صورت معامله انجام شده نسبت به میزان سهم او صحیح اما نسبت به میزان سهم دیگر شرکاء، طبق قانون مدنی معامله فضولی محسوب می شود. در صورتی که شریک دیگر معامله را تنفیذ ننماید می تواند ابطال معامله فضولی را از دادگاه درخواست نماید.
فروش مال مشاع توشط یکی از شرکاء نیز همین حکم را دارد و شریک صرفا می تواند سهم خود را بفروشد.
مراحل دستور فروش ملک مشاع
برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع باید مراحلی طی شود که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
- مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و اخذ گواهی عدم افراز
- ارائه دادخواست از سوی یکی از شرکاء علیه شرکای دیگر.
- اخذ استعلام ثبتی از سوی شعبه دادگاه
- در صدور دستور فروش ملک مشاع نیازی به تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین نیست.
- چنانچه ملک بازداشت نباشد دستور فروش ملک صادر می شود.
مدت زمان دستور فروش ملک مشاع
برای گرفتن دستور فروش نمی توان زمان دقیقی تعیین کرد. اما با توجه به رویه و تجربیاتی که در این زمینه وجود دارد، می توان گفت حداکثر ظرف ۲ هفته این دستور صادر می گردد.
هزینه دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع غیرمالی بوده و هزینه چندانی ندارد. اما در مرحله اجرای دستور، هزینه کارشناسی باید توسط متقاضی پرداخت شود. همچنین با توجه به اینکه دستور فروش نیازی به صدور اجرائیه ندارد، نیم عشر دولتی نیز به آن تعلق نمی گیرد.
برای دستور فروش ملک مشاع چه مدارکی لازم است؟
برای دستور فروش ملک مشاع از طریق دادگاه نیاز به مدارک ذیل می باشد:
- کپی مصدق سند مالکیت
- گواهی عدم افراز
- مدارک هویتی متقاضی
- گواهی انحصار وراثت در خصوص ملک ورثه ای
- وکالتنامه وکیل در صورتی که درخواست از سوی وکیل صورت گیرد.
برای ثبت درخواست مشاوره حقوقی تخصصی با وکیل ملکی، فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
صدور دستور فروش ملک مشاع در صلاحیت چه دادگاهی است؟
درخواست دستور فروش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد. بنابراین در پاسخ به این سوال که آیا دستور فروش ملک مشاع در صلاحیت دادگاه صلح است یاخیر؟ باید گفت دادگاه صلح صلاحیت صدور این دستور را نداشته و باید این درخواست به دادگاه حقوقی ارائه شود.
اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
اعتراض به دستور فروش ملک مشاع به دلیل اینکه دعوا محسوب نمی شود، امکان پذیر نیست. دستور فروش ملک مشاع در قالب یک دستور اداری صادر می شود و مشمول هیچ یک از عناوین حکم یا قرار نخواهد شد. به همین جهت این دستور قابل اعتراض، تجدیدنظرخواهی، فرجام خواهی و اعاده دادرسی نمی باشد. اما اگر دادگاه در صدور دستور فروش، اشتباهی کرده باشد باید طی صورت جلسه ای از آن عدول کند.
نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش به صدور اجرائیه نیازی ندارد و کافی است از دادگاه درخواست شود پرونده جهت اجرای دستور فروش، به واحد اجرای احکام فرستاده شود.
نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع به شرح ذیل می باشد:
- پس از ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام، کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک موضوع دستور فروش تعیین می شود.
- پس از اعلام نظر توسط کارشناس، نظریه وی به طرفین ابلاغ می شود.
- هر یک از طرفین می توانند در مهلت ۷ روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به نظریه کارشناسی اعتراض نمایند.
- چنانچه اعتراضی صورت نگیرد، آگهی مزایده تنظیم و منتشر می شود.
- در خصوص مزایده ملک مشاع، محدودیت تجدید مزایده وجود ندارد و چنانچه ملک به فروش نرود، می توان به دفعات مزایده را تجدید نمود.
- در صورتی که ملک در مزایده به فروش رود، دادگاه در اجرای دستور فروش ملک مشاع، وظیفه ای برای تخلیه ملک فروخته شده و تحویل آن به برنده مزایده ندارد.
- در صورت عدم تخلیه ملک توسط متصرف، برنده مزایده باید دعوای مجزایی علیه وی مطرح نماید.
آیا میتوان خلع ید مشاعی و دستور فروش ملک مشاع را همزمان مطرح کرد؟
خلع ید مشاعی و دستور فروش به طور همزمان و در یک دادخواست قابل انجام نیست. چرا که دعوای خلع ید نیاز به صدور حکم و قطعیت دارد اما دستور فروش حکم یا قرار نبوده و قابل اعتراض نیست.
در مواردی که برخی از شرکاء ملک مشاعی را در تصرف دارند بهتر است در ابتدا اقدام به طرح دعوای خلع ید مشاعی و تخلیه ملک مشاعی نمود و سپس درخواست دستور فروش را مطرح کرد.
آیا توقف دستور فروش ملک مشاعی امکان پذیر است؟
توقف دستور فروش ملک مشاعی در حالتی امکان پذیر است در صدور دستور، اشتباهی از سوی دادگاه صورت گرفته باشد. در چنین شرایطی دادگاه طی صورتجلسه ای از دستور خود عدول نموده و دستور توقف فروش ملک مشاعی را صادر می نماید.
اعتراض ثالث به دستور فروش ملک مشاع
طبق نظریه مشورتی شماره ۱۰۹/۹۹/۷ مورخ ۹/۴/۱۳۹۹ اداره حقوقی قوه قضائیه، طرح دعوای اعتراض ثالث به دستور فروش ملک مشاع قابل پذیرش نیست. اما با توجه به اینکه دستور قابل عدول است، چنانچه مرجع صادرکننده، به هر دلیلی از جمله اعتراض ثالث که مدعی حقی در مال است، عدول از آن را لازم تشخیص دهد، می تواند مستدلا از این دستور عدول کند.
موارد ابطال دستور فروش ملک مشاع
با توجه به اینکه دستور فروش قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد می توان در مواردی نسبت به ابطال دستور فروش ملک مشاع اقدام نمود.
برای مثال اگر شخصی ملک مشاع را از مالکین طی مبایعه نامه عادی خریداری نموده باشد و یکی از شرکاء بدون اطلاع خریدار اقدام به درخواست دستور فروش از دادگاه نماید، خریدار می تواند با اثبات مالکیت خود تقاضای ابطال دستور فروش را نماید.
رای وحدت رویه در خصوص دستور فروش ملک مشاع
طبق رأی وحدت رویه شماره (۵۹/۲۹) ۱ – ۱۳۶۰/۱/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور:
نظر به این که مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده ۳۲۶ همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود و نظر به این که ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده علیالاصول ناسخ ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی که قانون خاص است نمیباشد نظر شعبه پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است.
نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع
خواهان: آقای………..
خوانده: آقایان…….. و ……………
وکیل:……………….
خواسته: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع به شماره پلاک ثبتی……………….
منضمات: ۱- سند مالکیت، گواهی عدم افراز، مدارک هویتی خواهان، وکالتنامه وکیل در صورتی که درخواست توسط وکیل ارائه شود.
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی …………….
با سلام احتراما به وکالت از خواهان به استحضار می رساند:
موکل اینجانب به موجب سند مالکیت به شماره…………. مالک سه دانگ از شش دانگ مشاع پلاک ثبتی ………. واقع در نشانی………….می باشد و با توجه به درخواستی که از اداره ثبت به عمل آمده امکان تفکیک و افراز ملک وجود نداشته و با توجه به اینکه هیچ یک از شرکا تمایلی به خرید سهم طرف مقابل ندارند و امکان توافق برای فروش نیز میسر نگردیده، لذا چارهای جز مراجعه به محاکم قضایی و درخواست فروش ملک و تقسیم بهای آن باقی نمانده است. لذا به استناد قانون افراز و فروش املاک مشاع، درخواست فروش مال مشاع و تقسیم حصه هر یک از شرکاء نسبت به میزان قدرالسهم مورد تقاضا است.
دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه دعاوی ملکی و با بهره گیری از وکلای متبحر و با تجربه در این زمینه، آماده ارائه خدمات تخصصی حقوقی و مشاوره در این حوزه به شما عزیزان می باشد.
سوالات متداول
چه زمانی می توان درخواست دستور فروش ملک مشاع را نمود؟
هنگامی که مالکین یک ملک مشاع نتوانند بر سر نحوه استفاده یا تقسیم ملک به توافق برسند، هر یک از آنها میتواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست دستور فروش بدهد.
فرآیند صدور دستور فروش چگونه است؟
ابتدا مالک یا مالکینی که قصد فروش دارند به دادگاه درخواست میدهند. دادگاه پس از بررسی شرایط و شنیدن نظرات همه مالکین، در صورت عدم امکان افراز، دستور فروش را صادر میکند.
آیا میتوان دستور فروش را ابطال کرد؟
بله، در شرایط خاصی مانند توافق مجدد مالکین، اشتباه در فرآیند دادرسی، یا ارائه مدارک جدید، ممکن است دستور فروش از سوی دادگاه ابطال شود.
چگونه عواید فروش ملک مشاع تقسیم میشود؟
عواید حاصل از فروش ملک مشاع بر اساس سهم هر یک از مالکین تقسیم میشود. اگر سهم هر مالک مشخص نباشد، دادگاه نسبت به تعیین سهم اقدام میکند.
آیا برای فروش ملک مشاع نیاز به وکیل است؟
استفاده از وکیل میتواند فرآیند فروش را تسهیل کند و اطمینان حاصل کند که حقوق همه مالکین رعایت میشود، اما الزامی نیست.
من و همکارم از مسکن مهر آپارتمانی خریدیم که هنوز تکمیل نشده من می خواهم همین طوری بفروشیم ولی او راضی نیست. مدرک و اسم من در اتحادیه است و ایشان فقط با من در املاک قولنامه امضا کرده که سه دانگ برای من و سه دانگ برای ایشان باشه. من چطور می تونم با رای دادگاه واحد را بفروشم که سند ندارد و ساخته نشده؟
سلام. می توانید دعوای فروش ملک (بدون سند) را در دادگاه عمومی محل وقوع ملک مطرح نمائید.
سلام پس از قطعی شدن نظر کارشناس دادگستری در مورد قیمت یا در زمان آگهی مزایده امکان خرید سهم طرف مقابل توسط یکی از مالکین وجود دارد؟ یا زمانی که خریداری در مزایده مشخص شد آیا یکی از مالکین امکان خرید به قیمت پیشنهادی در مزایده را دارد؟
باسلام. اگر مزایده برگزار شود و خریداری پیدا نشود شما می توانید سهم طرف مقابل را خریداری نمائید.
سلام. ملکی از پدر بنده به ارث رسیده که ورثه برای فروش آن توافق نمی کنند البته هنوز گواهی انحصار وراثت صادرنشده می خواستم ببینم آیا می توانیم دستور فروش را از دادگاه بگیریم؟
باسلام. خیر ابتدا باید گواهی انحصار وراثت بگیرید سپس اقدام به درخواست دستور فروش از طریق دادگاه نمائید.