انتقال حق زارعانه به دو صورت ممکن است : انتقال قهری حق زارعانه و انتقال ارادی حق زارعانه که در نتیجه یکی از اعمال حقوقی باشد مانند قراردادهای زراعی اعم مزارعه و اجاره است که مستاجر (زارع) می تواند حق زارعانه را ضمن انتقال منافع عین مستاجره به دیگری انتقال دهد و یا قهری و به حکم قانون باشد بدین صورت که حق زارعانه با فوت زارع، به صورت قهری به وراث او می رسد.

قابلیت انتقال ارادی حق زارعانه در عرف

حقی که برای زارع ایجاد می شود ،بنا به عرف زراعی قابلیت انتقال را دارد که در این راستا می توان به عرف حاکم در گذشته که بر نظام مالک و زارع حاکم بوده است استناد نمود. به این صورت که در گذشته مالک پس از فوت زارع، زمینی را که در اختیارش بود را به فرزند زارع انتقال می داد نمونه این امر در آذربایجان دیده می شد. در واقع اگر مالک ملک خود را می فروخت، مالک جدید زمین نمی توانست زارع را از حقی که برای او ایجاد شده بود، محروم نماید همچنین زارع مجاز بود تا حق خود را به دیگری واگذار نماید.

انتقال حق زارعانه در رویه قضایی

انتقال حق زارعانه در رویه قضایی نیز مورد تایید قرار گرفته است. برای نمونه می توان به نظریه ای که از دادگاه شهرستان بابل صادر شد اشاره نمود بدین صورت که دادنامه تجدید نظرخواهی با این موضوع که حق زارعانه (کارافه و یا تبرتراشی) قابل انتقال نیست تا شایستگی مورد معامله قرارگرفتن را داشته باشد صادر شد که در نهایت دادنامه نقض و شعبه اول دادگاه مذکور چنین رای داد که حق کارافه در مازندران از حقوق مسلم هر رعیتی نسبت به زمین زراعتی است که صاحبان حق زارعانه (تبرتراشی) آن را به دیگران منتقل و مورد معامله قرار می دهند. در واقع معاملات متعددی که در این زمینه صورت می گیرد، خود منجر به ایجاد عرف مسلم در خصوص وجود حق زارعانه برای اشخاص شده است.

انتقال حق زارعانه در مقررات

انتقال حق مذکور در مقررات راجع به حق زارعانه، به تبعیت از اصل مشترک انتقال پذیر بودن حقوق مالی مورد اشاره قرار گرفته است. بنابراین حق مذکور همانطور که قبلا اشاره کردیم، از حقوق مالی به شمار می رود و از ویژگی های حقوق مالی نیز قابل انتقال بودن آن ها می باشد که پس از فوت زارع به ورثه او منتقل می گردد که ورثه زارع به نسبت سهم الارث خود از آن سهم می برند.

ماده ۳۱ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۷ و ماده۴ لایحه قانونی طریقه رفع مشکلات پیش بینی نشده در قوانین و مقررات اصلاحات اراضی مصوب ۱۴/۱۰/۱۳۴۹ از جمله مقرراتی هستند که بر انتقال پذیر بودن حق زارعانه تاکید دارند.

آیا تنظیم اسناد رسمی برای انتقال حق زارعانه الزامی است؟

هر چند تنظیم اسناد رسمی در خصوص واگذاری حق زارعانه امروزه رواج دارد اما برخلاف املاک که ثبت آنها بنا به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک به نام مالک اصلی ملک، الزامی است و متصرفین و قائم مقام آنها مکلف به ثبت کلیه اموال غیرمنقول شده اند، ثبت اسناد اختیاری است. ثبت نشدن معاملات و قراردادها در دفاتر اسناد رسمی جز در صورتی که قانون مقرر داشته (ماده ۴۶ و۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک)، بلامانع است.

بنابراین حقی که برای زارع ایجاد می شود ،از حقوق راجع به عین املاک نیست و قابل درخواست ثبت و اعتراض ثبت هم نیست. و با توجه به الزامی نبودن ثبت حق زارعانه ثبت کلیه معاملات راجع به آن نیز الزامی نمی باشد به عبارتی ثبت معاملات حق زارعانه اختیاری است.

آیا با ثبت ملک و یا انتقال ملک،حق زارعانه از بین می رود؟

با انتقال ملکی که حق زارعانه بر روی آن برای زارع ایجاد شده است، حق زارعانه از بین نمی رود. در این راستا می توان به ماده ۳۱ آیین نامه ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۷ استناد نمود که به صراحت بیان کرده است که صدور سند مالکیت بنام مالک تغییری در وضع حق مذکور ایجاد نمی کند. البته درهنگام ثبت ملک، مطلب در سوابق و آثار ثبتی و نهایتا در سند مالکیت قید می گردد تا حق زارعانه تضییع نگردد.

انتقال ارادی حق زارعانه در مدت قرارداد زراعی

انتقال حق زارعانه ممکن است ارادی و بدون اذن مالک و در مدت قرارداد زراعی به همراه انتقال معامله یا ضمن انتقال عین مستاجره صورت بگیرد به عبارتی در مقررات مربوط به حق زارعانه، قابل انتقال بودن حق مذکور بدون توجه به قرارداد های اجاره و مزارعه پذیرفته شده است. بنا به عرف حاکم بر روابط مالک و زارع، انتقال این حق بدون اذن مالک ممکن است. البته مالک و زارع می توانند حق انتقال به غیر را برای زارع در قرارداد زراعی شرط نمایند.

امکان دارد قراردادهای زراعی از جمله اجاره و مزارعه برای مدت طولانی بین مالک و زارع منعقد گردد و زارع با استمرار عملیات زراعی و ایجاد مرغوبیت و ابقای  مرغوبیت سابق ، مستحق حق زارعانه شود. با این تفاسیر آیا حق زارعانه را می توان به همراه انتقال مورد معامله به شخص دیگری منتقل نمود؟

چنانچه ایجاد حق زارعانه بر اساس قرارداد اجاره باشد، مستاجر (زارع) می تواند آن را ضمن انتقال منافع عین مستاجره به دیگری منتقل نماید مگر اینکه این شرط را ساقط کرده باشد.

چنانچه ایجاد حق زارعانه (عواملی که باعث ایجاد حق زارعانه برای زارع می شوند) بر اساس قرارداد مزارعه باشد، بنا به نظر برخی حقوق دانان انتقال ارادی بدون اذن مالک با ماده ۵۴۱ قانون مدنی تعارضی ندارد زیرا ماده مذکور تسلیم زمین از ناحیه عوامل به دیگری را مشروط به رضای مزارع نموده است اما حکم ماده ۵۴۱ قانون مدنی، تنها ناظر به واگذاری زمین بوده و از مواردی که انتقال حق زارعانه ملازمه با تسلیم زمین دارد منصرف است اما ایرادی که بر این نظر وارد بوده این است که قانون گذار تسلیم زمین را مشروط به رضای مزارعه نکرده بلکه انتقال معامله هم منوط به رضای مزارعه است و اذنی که از شرط ضمنی ناشی از عرف حاصل شده برای ایجاد حق زارعانه بوده است نه برای آثار آن. بنابراین می توان گفت انتقال ارادی حق زارعانه بدون اذن مالک و در مدت قرارداد زراعی، به همراه انتقال مورد معامله یا ضمن انتقال عین مستاجره، صحیح است چرا که حقی که برای زارع ایجاد می شود دارای ماهیت حقوقی مستقل از قراردادهایی است که منشا ایجاد آن شده اند.

انتقال ارادی حق زارعانه پس از اتمام مدت قرارداد زراعی

عامل( زارع) درمدت قرارداد زراعی، که به نحو اشاعه مالک منافع بوده و یا ماذون از طرف مالک برای امر زراعت می باشد، این اختیار را دارد که بنا به اصل انتقال پذیری حق زارعانه، در کنار مالکیت منافع و یا اذن در زراعت، آن را به دیگری انتقال دهد اما پس از اینکه مدت قرارداد زراعی پایان یافت زارع دیگر مالکیتی بر منافع زمین ندارد بنابراین توافق وی با مالک برای انجام فعالیت زراعی خاتمه یافته است. اما در قرارداد زراعی حق انتقال برای پس از اتمام قرارداد، را می توان شرط نمود یا اینکه خود مالک پس از اتمام قرارداد به انتقال صورت گرفته رضایت دهد در این صورت انتقال صحیح می باشد.

آیا انتقال ارادی حق زارعانه به همراه انتقال مورد معامله پس از اتمام مدت قرارداد زراعی امکانپذیر است؟

بنا با دلایل ذیل می توان گفت که پس از اتمام مدت قرارداد زراعی، زارع می تواند به صورت ارادی و بدون رضایت مالک، حق خود را با انتقال منافع عین مستاجره و یا انتقال مورد معامله منتقل نماید.

۱)در مقررات عرفی انتقال حق زارعانه به طور عام و مطلق پذیرفته شده است و تفاوتی برای انتقال بدون اذن مالک در مدت قرارداد زراعی با انتقال بدون اذن مالک پس از اتمام قرارداد زراعی وجود ندارد.

۲) با نگرش در مقررات عرفی رابطه مالک و زارع بعد از اتمام قرارداد زراعی برای انجام زراعت همچنان ادامه می یابد این موضوع به عنوان یک شرط ضمنی ناشی از عرف جهت تداوم رابطه استیجاری قلمداد می شود.

۳) حق زارعانه متفاوت از روابط مالک و مستاجر در قانون اجاره سال ۱۳۵۶ است به گونه ای که در قانون اجاره مقنن روابط طرفین قرارداد اجاره را تشریح نموده اما در حق زارعانه روابط مالک و زارع به عرف ارجاع داده شده است.

انتقال قهری حق زارعانه

حق زارعانه مانند سایر حقوق مالی، پس از فوت صاحب حق به صورت قهری به ورثه منتقل می گردد.

این نوع انتقال حتی در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی که هرگونه تغییر نسق زراعی ممنوع بود ، با تدوین ماده ۶ آیین نامه ی اصلاحات ارضی مصوب ۳/۵/۱۳۴۳ کمیسیون مشترک مجلسین پیش بینی  شد. بدین صورت که با فوت مستاجر (زارع) وراث قانونی او می توانند  مورد اجاره را برای بقیه مدت در اختیار داشته باشند. مگر اینکه وراث نخواهند شخصا به امر زراعت اشتغال ورزند که در این صورت با اطلاع سازمان اصلاحات ارضی ،اجاره از ید ورثه خارج و با استیفای حقوق زارعانه آنها طبق معمول محل برای بقیه مدت به دیگری اجاره داده خواهد شد.

 در صورت داشتن هرگونه مشکل حقوقی در زمینه نقل و انتقال حق زارعانه می توانید با اخذ مشاوره صحیح از وکلای باتجربه و دریافت اطلاعات جامع و کامل اقدام نمایید تا از پیامدهای احتمالی و اطاله دادرسی و صرف هزینه های غیر ضروری جلوگیری گردد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۱۰سال سابقه فعالیت در پذیرش و پیگیری دعاوی اراضی به ویژه دعاوی حق زارعانه حاضر به ارائه خدمات حقوقی و ارائه مشاوره تخصصی خود به اشخاص حقیقی و حقوقی می باشد.

اشتراک گذاری: