امروزه برای اینکه طرح جامع شهری به عرصه ظهور برسد گاه نیاز می شود که برخی از اراضی و املاک از سوی دستگاه مجری طرح، تملک گردد این اراضی که در بسیاری از موارد تحت مالکیت خصوصی افراد قرار دارند بایستی طبق ضوابط و مقررات و در صورت احراز ضرورت به دستگاه مجری طرح، انتقال داده شوند . حال در این فرآیند ممکن است مواردی حادث گردد که از نظر حقوقی نیازمند بررسی است که در مقاله ذیل بدان می پردازیم.

مواعد قانونی برای تملک املاک و اراضی در ماده واحده

در خصوص تحدید حقوق مالکانه، دستگاه اجرایی نمی تواند اشخاص ذی نفع را برای مدت نامشخص در بلاتکلیفی قرار دهد. از این جهت قانونگذار در قانون  تعیین وضعیت املاک و اراضی واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها برای دستگاه اجرایی تکلیف تکالیفی دارد که ذیلاً به آن اشاره می گردد.

• انجام معامله ظرف ۱۸ ماه

ماده واحده تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ بیان می دارد:

« کلیه وزارتخانه ها، موسسات، سازمانها، نهادها، شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می باشند در طرح های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاتر ین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی و حقوقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک ها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.»

دیوان عدالت اداری دراین مورد اقدام به صدور رای در هیأت عمومی نموده است.

رای هیات عمومی:

اولا: از این حیث که شعب ۲۹، ۲۸، ۲۷ و ۲۶ دیوان عدالت اداری، رسیدگی به شکایت به طرفیت سازمان مسکن و شهرسازی را به علت عدم توجه دعوا به این سازمان رد کرده است و شعب ۳۱، ۱۱ و ۷ دیوان عدالت اداری به شرح مندرج در گردش کار رسیدگی به شکایت به طرفیت سازمان مسکن و شهرسازی را به جهت توجه دعوا به سازمان مذکور وارد دانسته است، تعارض محرز می باشد.

ثانیاً: به موجب ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۲۹/۸/۱۳۶۷، کلیه          وزارتخانه ها، موسسات، سازمانها، شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد مکلفند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلام شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک ها و حریم استحفاظی آنها باشد پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام کنند.

• استیفای حقوق مالکانه در برنامه زمانبندی ۵ ساله

در صورتیکه دستگاه اجرایی برای اجرای طرح مصوب خود برنامه زمانبندی داشته باشد، در این حالت حقوق مالک به دو نحو قابل تصوراست:

– چنانچه اجرای طرح به موجب برنامه زمانبندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد، مالکان املاک واقع در طرح از تمامی حقوق مالکانه خود مانند احداث بنا یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر، فروش و اجاره و رهن و … برخوردارند.

– در صورتی که بر اساس برنامه زمانبندی شده، اجرای طرح و تملک املاک در کمتر از ۵ سال انجام شود، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می نماید هر گاه اجرای طرح قبل از پایان پنج سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد. بنابراین همین که ملکی در محدوده طرحهای دولتی یا شهرداری قرار بگیرد مالک با توجه به ماده واحده و تبصره های ۱ و ۲ ذیل آن از قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ بعد از انقضای مدت ۱۸ ماه از تاریخ در طرح قرار گرفتن ملک، از تمامی حقوق مالکانه از جمله احداث بنای جدید، تعمیر، فروش و رهن برخوردار است. چنانچه احداث بنا با تفکیک ملک ملازمه داشته باشد این مورد نیز از جمله حقوق مالکانه بوده و مالک با رعایت مقررات قانونی می تواند نسبت به تفکیک آن اقدام نماید. با وجود این، اجرای طرح منتفی نمی شود بلکه اگر اجرای طرح به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد و مالک بخواهد از حقوق مالکانه مذکور استفاده نماید، باید هنگام اخذ پروانه ساختمانی تعهد نماید که چنانچه اجرای طرح زودتر از ۵ سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.

حقوق مالکانه بعد از مواعد قانونی

یکی از انتظارات اشخاص از دستگاه اجرایی تعیین تکلیف حقوق مالکانه خود بعد از انقضای مواعد مقرر در قانون است. قانونگذار در قانون تعیین تکلیف املاک و اراضی واقع  در طرحهای دولتی و شهرداریها به اینکه اشخاص بعد از مواعد قانونی از انحاء حقوق مالکانه خود برخوردارند تاکید دارد.

• درخواست خروج از طرح

یکی از حقوق مالکانه اشخاصی که طرح در اراضی آنها واقع گردیده است درخواست خروج از طرح است چرا که بعضاً مالک تمایلی به ساخت و ساز و یا بازسازی بنا ندارد و از طرف دیگر نیز می خواهد اراضی و املاک خود را از طرح دولتی خارج کرده تا در موعد مقتضی اقدام به اعمال سایر حقوق مالکانه بنماید.

از آنجا که هر گونه تغییر کاربری مستلزم موافقت کمیسیون ماده ۵ شورای عالی معماری و شهرسازی بوده، دعوای تغییر کاربری یا خروج از طرح باید به طرفیت این شورا اقامه شود و متوجه شهرداری یا اداره نظارت بر اماکن نیست.

• درخواست صدور پروانه

در مواردی اراضی و املاک اشخاص در طرح های بلند مدت قرار می گیرد و در حالی که سابقاً دارای کاربری مجاز بوده و امکان صدور پروانه آن میسر بوده است در اخذ معوض و یا خسارت نسبت به دیگران در اولویت قرار دارند که تبصره ۳ ماده واحده چنین بیان می دارد:

« تبصره ۳- مالکین املاک و اراضی واقع در طرح های آتی که قبل از تصویب طرح واجد شرایط جهت اخذ پروانه ساختمان بوده و قصد احداث یا تجدید یا افزایش بنا را دارند، جهت اخذ عوض زمین در اولویت قرار خواهند گرفت و در بین آن گونه مالکین اشخاصی که ملک آنها در مسیر احداث یا توسعه معابر و میادین قرار دارند، نسبت به سایرین حق تقدم دارند.»

اشتراک گذاری: