موارد انتقال قهری حق زارعانه

دعاوی حق زارعانه

شرح موضوع

تمام حقوق و اموالی که در عالم حقوق قابلیت انتقال مالکیت دارند اصولا به دو شیوه بین مالک سابق و مالک جدید منتقل می گردند .انتقال ارادی حق زارعانه ، انتقال قهری حق زارعانه در خصوص انتقال ارادی حق زارعانه سابقا به تفصیل نوشته شده است. این مقاله سعی بر آن خواهد داشت که موارد انتقال حق زارعانه به صورت قهری را مورد بررسی قرار دهد.

امکان انتقال قهری حق زارعانه

بیان گردید علاوه بر اینکه حق زارعانه به صورت ارادی از دیرباز تا امروز بین مردم مورد نقل و انتقال قرار می گیرد ، امکان انتقال قهری آن نیز وجود دارد. منظور از انتقال قهری حق زارعانه این است که حق مزبور بدون اراده و قصد مالک حق بنا به دلایلی که بعدا مورد اشاره قرار می گیرد و به دیگری انتقال پیدا می کنند. انتقال قهری به سه صورت رخ می دهد :

  • انتقال ناشی از ارث
  • انتقال ناشی از حکم دادگاه (انتقال قضایی)
  • انتقال اجرایی

انتقال ناشی از ارث ، حق زارعانه

از آن جایی که حق زارعانه یک حق مالی است مانند سایر اموال شخص پس از فوت وی قهرا به فوت مورث به وارث یا وراث وی منتقل می گردد. پس از فوت دارنده حق زارعانه ممکن است حالت های مختلفی پیش آید. برای مثال زمانی که حق زارعانه ناشی از رابطه استیجاری باشد پس از فوت مستاجر دارنده حق زارعانه به تصریح ماده 497 قانون مدنی ، عقد اجاره مزبور پابرجا می شود و وراث متوفی قائم مقام مورث خود شناخته می شوند. حتی اگر در قرارداد اجاره شرط مباشرت مستاجر شده باشد با فوت مستاجر (دارنده حق زارعانه) اجاره باطل می گردد اما باز هم این بطلان نافی حق و حقوق وارث نبوده و مطالبه حق زارعانه برای آنها ممکن است. چرا که پس از حصول عواملی که باعث ایجاد حق زارعانه برای زارع می شوند و تحقق حق مزبور ، اصل بر بقای آن است و زائل شدن حق زارعانه نیاز به دلیل دارد.

انتقال قضایی حق زارعانه

انتقال حق زارعانه از طریق حکم قضایی زمانی صورت می گیرد که نحقق حق زارعانه مسلم بوده و موجر ضمن امتناع از تادیه ما به ازای ارزش حق زارعانه با انتقال حق زارعانه ضمن انتقال منافع عین مستاجره موافقت نمی کند. به بیان دیگر این دسته از انتقال ها زمانی رخ می دهند که موجر نه حاضر به تادیه ارزش حق زارعانه است نه با انتقال آن به شخص دیگر موافقت می کند. در انتقال قضایی حق زارعانه می توان بین حالتی که مستاجر حق انتقال حق زارعانه به غیر را دارد و حالتی که حق انتقال به غیر را ندارد تفکیک قائل شد .

  • انتقال قضایی حق زارعانه به ثالث در فرضی که مستاجر حق انتقال ندارد

در این حالت مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه تجویز انتقال منافع عین مستاجره به غیر را (مثل سرقفلی) به انضمام حق زارعانه را تقاضا نماید. پس از این مطالبه از جانب زارع و احراز وجود حق زارعانه برای زارع ، دادگاه مستندا به ارتکاز عرضی موضوع مفاد تبصره 2 ماده 22 قانون اصلاحات ارضی و مواد 198 ، 519 ، 522 قانون آیین دادرسی مدنی حسب مورد موجر یا مزارع را محکوم به پرداخت ارزش کارشناسی شده حق زارعانه (تقویم حق زارعانه) زارع مستاجر یا عامل و یا تجویز انتقال منافع عین مستاجره به غیر ، به انضمام انتقال حق زارعانه می نماید.

  • انتقال قضایی حق زارعانه به ثالث در فرضی که مزارع حق انتقال به غیر را دارد

در این حالت با توجه به اینکه زارع حق انتقال منافع مال الاجاره را به غیر دارد ، برای انتقال حق زارعانه در معیت مالکیت منافع مورد اجاره ترجیحا بهتر است ابتدا با ارسال اظهارنامه ای ، قانونا تکلیف موجر و خسارات مترتب برآن را (در صورت عدم تجویز و موافقت مالک با انتقال حق زارعانه به نامبرده تفهیم نموده و در صورت عدم اجابت خواسته قانونی زارع یا عامل ، الزام وی به تجویز انتقال حق زارعانه ضمن انتقال عین مستاجره یا پرداخت ارزش مال تصرف قهری حق زارعانه را از دادگاه عمومی حقوقی به عنوان یکی از مراجع صالح برای احقاق حق نسق زراعی تقاضا نماید.

نکته مهم و اساسی که در خصوص انتقال حق زارعانه به ثالث وجود دارد این است که در برخی محاکم قضایی ، قضات انتقال حق زارعانه را در قالب عقود معین و نامعین تابع اخذ جواز مالک زمین زراعی نمیدانند و معتقدند انتقال حق زارعانه نیازمند موافقت وی نیست اما در مقابل برخی محاکم حق زارعانه را چهره دیگری از حق سرقفلی یا کسب و پیشه دانسته و انتقال آن را تابع انتقال حق سرقفلی می دانند. فرض انتقال قهری حق زارعانه از طریق انتقال قضایی در صورتی حادث می شود که قائل به نظر دسته دوم باشیم.

انتقال اجرایی حق زارعانه

برای اینکه مالی از طریق صدور اجرائیه قابل انتقال به دیگری باشد ، مال مزبور باید قابلیت توقیف داشته باشد. در مورد حق زارعانه با وجود اختلاف نظر در قابلیت یا عدم قابلیت توقیف آن نظر غالب بر قابلیت توقیف این دسته از حقوق مالی است . باتوجه به این مسئله با وحدت ملاک از احکام حاکم بر حق کسب و پیشه و حق سرقفلی می توان بیان کرد که حق زارعانه هم قابلیت توقیف و هم قابلیت فروش دارد. انتقال اجرایی حق زارعانه به سه طریق ممکن است که ذیلا به هرکدام اشاره می شود

  • انتقال اجرایی از طریق دایره اجرای ثبت

توقیف مال از طریق اجرای ثبت لزوما نیازمند این است که توقیف کننده دارای سند لازم الاجرا (اعم از سند رسمی یا در حکم آن از قبیل چک) باشد. برای اینکه این شخص بتواند حق زارعانه مدیون را توقیف و در ادامه به فروش برساند نیازمند این است که حق زارعانه ای که توقیف و فروش آن را از طریق دایره اجرای ثبت وجود دارد دارای سند رسمی بوده و به ثبت رسیده باشد یا اجاره نامه رسمی مسغر بر حق زارعانه برای زارع مستاجر تنظیم گردیده باشد تا بتوان با تمسک به آن اسناد حق زارعانه را به صورت رسمی اثبات و توقیف نمود درغیر این صورت مدعی باید برای اثبات وجود حق زارعانه به محاکم مراجعه و پس از اثبات آن اقدام به توقیف حق مذبور نماید.

  • انتقال اجرایی حق زارعانه از طریق اجرای احکام دادگستری

یکی از طرق انتقال قهری حق زارعانه یا به عبارت بهتر راه انتقال ، انتقال از طریق آرای احکام دادگستری است. چراکه این نوع انتقال دارای ضمانت اجرا می باشد. در بیان ضمانت اجرای مذبور ، همین اندازه کافیست که به درخواست دایره اجرای ثبت و دایره اجرای وزارت امور اقتصاد و دارایی (موضوع بند بعدی) از دادگاه های عمومی محل وقوع ملک ، جهت صدور حکم و مجوز فروش نسبت به هرگونه اموال قابل توقیف و اموال دارای اسناد عادی اشاره نماییم. چراکه مراجع اداری غیرقضایی نمی توانند نسبت به اسناد عادی دستور توقیف صادر کنند چه برسد به اجرای آنها . به بیان ساده تر در مواردی که حق زارعانه فاقد سند رسمی اثبات کننده آن است (اکثر حقوق زارعانه نیز با اسناد رسمی ثابت می شوند و درخصوص آنها سند رسمی تنظیم نمیشود) برای توقیف و فروش آن ناچارا باید به محکم رجوع کرد. در اینگونه موارد پس از اثبات وجود حق زارعانه می توان با رجوع به آرای احکام دادگستری تقاضای توقیف حق مزبور و فروش آن را نمود. حتما در مواردی که حق زارعانه با سند عادی قابل اثبات است و مدعی حق دارای سند لازم الاجرا مثل چک می باشد می تواند با مراجعه به اجرای احکام و اثبات مالکیت حق زارعانه درآن مرجع حق خود را وصول نماید.

  • انتقال حق زارعانه از طریق اداره اجرای وزارت امور اقتصاد و دارایی

اگرچه امکان انتقال حق زارعانه از این طریق به ندرت مقدر می گردد اما در خصوص حق زارعانه ای که دارای سند رسمی می باشد بدهی مالیاتی صاحب حق زارعانه یا بدهی وی به اداره دارایی امکان توقیف و فروش آن جهت وصول بدهی صاحب حق وجود دارد.

مقالات مرتبط

مطالب پربازدید

دریافت مشاوره رایگان

برای دریافت مشاوره از دفتر حقوقی دادپویان حامی اطلاعات خود را ثبت کنید. کارشناسان ما در اسرع وقت جهت مشاوره با شما تماس خواهند گرفت.

نام و نام‌خانوادگی(ضروری)
Hidden

پرسش و پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

مقالات مرتبط