تقویم حق زارعانه

حق زارعانه نوعی حقوق مالی معنوی محسوب می شود که قابل تقویم به پول بوده و دارای ارزش داد و ستد می باشد در خصوص تقویم حق زارعانه ، مبنای محاسبه آن در گذشته بر اساس عرف محل و یا تفاوت بین زمین بایر و دایر تعیین می شد که در رویه جاری بعضی دستگاه های تملک کننده، مبنای محاسبه حق زارعانه یک سوم بهای منطقه ای زمین موضوع تملک است.

تقویم حق زارعانه بر چه اساس است؟

چنانچه زارع و مالک در حین عقد قرارداد با یکدیگر توافق نمایند که چگونه حق زارعانه را تعیین کنند و ملاکی را برای آن نیز مشخص نمایند بر اساس توافق صورت گرفته عمل می شود، این محاسبه به کارشناس سپرده می شود، چون برخی از عوامل را باید در محاسبه ی حق نسق در نظر گرفت، مانند: (طول مدت زمانی که زارع بر روی زمین، کشاورزی می کند، میزان آبادانی که کشاورز بر روی زمین انجام داده است ، همچنین مقدار سرمایه ای که یک کشاورز برای آباد کردن زمین صرف کرده است، براساس موقعیت و ارزش ملک) در واقع رسیدگی به چنین پرونده هایی در محاکم قضایی ساده تر است. اما در مواردی که در حین عقد، نحوه محاسبه حق زارعانه مشخص نشود و مالک و زارع نیز در مورد آن توافقی نداشته باشند ، مرجع قضایی بر اساس ملاک های قانونی اقدام به صدور حکم و تعیین آن می نماید. زارع می تواند برای تعیین میزان آن و شکایت برای احقاق حقوق خود به دادگاه و مرجع قضایی مراجعه نماید.

از آن جا که حق زارعانه در عرف داراي ارزش اقتصادی است بنابراين در زمره حقوق مالی قرار گرفته است . قانونگذار نيز در قوانين متعدد بر تقويم حقوق زارعين در ملك مورد زراعت اشاره نموده است. به عنوان مثال ‌ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید اراضی و املاک مصوب 1358مقرر نموده است:

«ملاک تعیین قیمت عبارت است از بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات ‌طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها» همچنین بنا به تبصره 1ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید اراضی و املاک مصوب 1358، در مواردی که ملک محل سکونت باشد علاوه بر بهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد. تشخیص اینکه مالک در محل ساکن است یا ملک ممر اعاشه(ملک تملک شده محل درآمد مالک است) وی می‌باشد با “‌دستگاه اجرایی” است و در صورت بروز اختلاف تشخیص نهایی با دادگاه‌ صالحه محل وقوع ملک می‌باشد که به تقاضای هر یک از طرفین اظهار نظر خواهد کرد.

مرجع تشخیص بهای حقوق زارعانه

از انجایی که تشخیص بهای حق زارعه، امر فنی و نیازمند ارجاع امر به اهل فن و خبره می باشد بنابراین محاکم دادگستری ناگزیرند موضوع را به کارشناسی ارجاع دهند.

بنا به تبصره 2 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید اراضی و املاک مصوب 1358 مرجع تشخیص حقوق زارعانه در صورتی كه املاک در تصرف زارعین باشد و زراعین دارای حقوقی در این املاک باشند حق آن ها توسط اداره کشاورزی و از باب کارشناسی محاسبه و تعیین می گردد. بنا به تبصره مذکور در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند حقوق زارعین ذینفع ‌به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد. چنانچه در ملک مورد معامله، ساختمانهای روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هر گونه اعیانی و یا حقوق نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر ‌زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده است وجود داشته باشد بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و یا‌ طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان و بقیه به مالک پرداخت می‌گردد

البته در برخی از پرونده ها حقوق زارع بر مبنای درصدی از ارزش ملک و به ازای هر متر مربع از آن تعیین شده است در یک مورد حق کارکرد کشاورزی از قرار جریبی 50000 ریال در 50 جریب زمین تعیین شده است . در مورد دیگری نیز حق مزبور به ازای هر متر مربعی 12000 ریال اعلام گردید.

در ماده 56 دستورالعمل تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 23/5/1384 مصوب رئیس قوه قضاییه، دستمزد تعیین حق آبادانی حق ریشه و زارعانه و نسق زارعانه و تعیین هزینه احیا و اصلاح تسطیح زمین های کشاورزی و باغات و غارسی تعیین شد . به موجب آن:

1ـ دستمزد کارشناس تا مبلغ ده میلیون ریال 200,000 ریال

2ـ دستمزد کارشناس از مبلغ ده میلیون ریال تا پنجاه میلیون ریال نسبت به مازاد ، 15 در هزار

3ـ از مبلغ پنجاه میلیون ریال به بالا نسبت به مازاد 5 در هزار حداکثر تا مبلغ 3,000,000 ريال

در مورد تملک اراضی توسط دولت و شهرداری ها هم در تبصره2 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای دولت مصوب 1358 نحوه تعیین حق زارعانه مشخص شده است .

البته تبصره مذکور از دو قسمت متفاوت تشکیل شده است . در قسمت اول از آن ، مرجع تشخیص حقوق  زارعانه را اداره کشاورزی دانسته و دستگاه اجرایی را مکلف نموده که قبل از انجام معامله با مالک، حقوق زارعانه را پرداخت نماید اما در قسمت دوم تبصره، ضمن تعیین مصادیق حق زارعانه قرارداد های موجود بین مالک و زارع و مقررات و عرف محل ملاک تعیین میزان این حقوق دانسته است.

نحوه تعیین حق زارعانه با اثبات آن در دادگاه

چنانچه حق زارع در دادگاه به اثبات برسد و دادگاه  قرار کارشناسی برای تعیین آن(حق ریشه) صادر نماید، تعیین میزان حق زارعانه یا حق ریشه ( و یا حق غارسی در مورد باغ ) بر اساس عایدات محصول باغ در سالیان حضور وی در باغ با قیمت روز می بایست محاسبه گردد و چنانچه ارزش روز زمین باغ  به رقم های نجومی برسد استنباط می شود که باغبان نقشی در افزایش قیمت اراضی نداشته است ممکن است حتی استحقاق دریافت درصدی از قیمت روز ملک راهم نداشته باشد.

میزان ارزش حق زارعانه چگونه محاسبه می شود؟

معمولاً میزان ارزش حق زارعانه (ریشه) به صورت درصدی از ارزش ملک زراعی محاسبه می شود، تا زمانی که صاحب حق نسق یا ریشه زمین را تخلیه نکرده است، نمی تواند از مالک طلبی داشته باشد.

همانطور که در بالا ذکر شد ، گرفتن حق زارعانه در صورتی برای زارع امکان دارد که طی یک قراردادی بین مالک و زارع نوشته شده باشد، چنانچه بدون اجازه ی مالک یا به صورت غصبی به زراعت بپردازد مالک هیچ تعهدی  برای پرداخت حق ریشه نخواهد داشت؛ اگر بعداز اتمام قرارداد زارعانه زارع ملک را تخلیه ننماید، مالک می تواند علیه وی در دادگاه محل وقوع ملک دعوی تخلیه مطرح نماید.

در صورت داشتن هرگونه مشکل حقوقی در زمینه حق زارعانه به ویژه نحوه محاسبه آن می توانید با اخذ مشاوره صحیح از وکلای باتجربه و دریافت اطلاعات جامع و کامل اقدام نمایید. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از 10سال سابقه فعالیت در پذیرش و پیگیری دعاوی اراضی به ویژه دعاوی حق زارعانه حاضر به ارائه خدمات حقوقی و ارائه مشاوره تخصصی خود به اشخاص حقیقی و حقوقی می باشد.