معامله فضولی چیست و چگونه می توان آن را باطل کرد؟

یکی از موضوعات پیچیده در دنیای معاملات و قراردادها، معامله فضولی است. اما معامله فضولی چیست و چگونه می توان آن را باطل کرد؟

معامله فضولی به وضعیتی گفته می شود که فردی بدون داشتن اختیار قانونی، اقدام به فروش یا انتقال مال دیگری کند. این نوع معاملات می تواند منجر به بروز دعاوی حقوقی و کیفری شود. با توجه به اینکه آگاهی از قوانین و مقررات می تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری نماید، در این مقاله سعی نموده ایم به بررسی مفهوم دقیق معامله فضولی، شرایط وقوع آن و راه های قانونی برای ابطال معامله فضولی بپردازیم. اگر به دنبال کسب اطلاعات در این مورد و راهکارهای مقابله با آن هستید، با ما همراه باشید تا اطلاعات جامعی در این زمینه به دست آورید.

معامله فضولی چیست؟

معامله فضولی به معامله ای گفته می شود که شخصی مالی را بدون آنکه مالک باشد و یا از طرف مالک نمایندگی در فروش داشته باشد، به دیگری منتقل نماید. این نوع معامله را معامله فضولی و کسی که مال را فروخته فضول نام دارد.

انواع معامله فضولی

معامله فضولی به دو نوع انجام می شود:

1. معامله فضولی برای خود: در این حالت فضول خود را به عنوان مالک جا زده و مال دیگری را می فروشد. در این مورد می توان شکایت کیفری انتقال مال غیر را مطرح نمود.
2. معامله فضولی برای مالک: در این مورد، فضول خود را نماینده مالک معرفی کرده و مال را به اسم مالک به دیگران می فروشد. برای مثال فضول از مالک وکالت داشته اما در زمان انتقال، مدت وکالت منقضی شده یا وکیل عزل شده و یا ابطال وکالت بلاعزل فروش ملک انجام شده است.

تنفیذ معامله فضولی چیست؟

تنفیذ معامله فضولی به معنای تأیید و پذیرش معامله ای  است که به صورت فضولی انجام شده است. در واقع، وقتی فردی بدون داشتن اختیار قانونی اقدام به انجام معامله‌ای برای مال غیر می‌کند، آن معامله به عنوان معامله فضولی شناخته می‌شود. این معامله بدون اجازه مالک اصلی انجام می‌شود و از نظر قانونی معتبر نیست، مگر اینکه مالک اصلی آن را تأیید کند.

در معامله فضولی اجازه یا رد مالک چگونه است؟

مالک می تواند پس از اطلاع از معامله فضولی، آن را تأیید و به رسمیت بشناسد، یا آن را رد نماید.  با تنفیذ، معامله فضولی اعتبار قانونی پیدا می‌کند و به یک معامله صحیح و قابل اجرا تبدیل می‌شود. اما در صورتی که مالک معامله فضولی را رد نماید، موجب ابطال معامله فضولی می گردد.

رد معامله فضولی توسط مالک

رد معامله فضولی توسط مالک موجب ابطال معامله فضولی می شود. اگر مالک پس از اطلاع از وقوع معامله به صورت فضولی، آن را نپذیرد، می تواند رد معامله را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی اعلام نماید و به منظور تثبیت بطلان قرارداد نزد مرجع صالح، مبادرت به طرح دعوای بطلان معامله فضولی نماید. در بحث رد معامله فضولی توسط مالک توجه به چند مسئله ضروری است که ذیلا به آنها اشاره می شود.

• نحوه اعلام رد یا قبول معامله فضولی توسط مالک

با توجه به مواد ۲۴۹ و ۲۵۱ قانون مدنی رد یا تنفیذ معامله فضولی به هر لفظ یا فعلی که نشانه رضایت یا عدم رضایت مالک است محقق می شود. از همین رو می توان گفت مالک ملزم به اعلام صریح اراده خود مبنی بر قبول یا رد معامله فضولی نیست و می تواند نارضایتی خود را به صورت ضمنی اعلام کند. برای مثال اقدام مالک در انتقال منافع یا عین مال موضوع معامله فضولی به شخص ثالث، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به ملک و غیره می تواند موید رد معامله فضولی از سوی مالک باشد.

• سکوت مالک در معامله فضولی

به موجب ماده ۲۴۹ قانون مدنی حضور مالک در زمان انعقاد معامله فضولی، موجب صحت اقدامات فضول نخواهد بود حتی اگر مالک علی رغم حضور در مجلس عقد، سکوت کرده و نارضایتی خود را اعلام نکند. البته اگر سکوت مالکی که در زمان انعقاد معامله در جلسه حاضر بوده همراه با قرینه و اوضاع و احوالی باشد که بر قبول مالک دلالت کند چنین سکوتی می تواند اجازه ضمنی محسوب شود. برای مثال اگر مالک اقدام به دریافت ثمن معامله نماید علی رغم سکوت وی، اقدام او به منزله قبول معامله و تنفیذ آن می باشد.

• عدم امکان الزام مالک به رد یا تنفیذ معامله فضولی

ضمنا مالک ملزم به اعلام رد یا تنفیذ، بلا فاصله پس از اطلاع از وقوع معامله فضولی نیست و می تواند اعلام اراده خود را به تاخیر بیاندازد و الزام مالک به رد یا تنفیذ معامله فضولی فاقد وجاهت قانونی است. در چنین شرایطی اگر طرف معامله با فضول، نسبت به فضولی بودن معامله جاهل باشد و تاخیر مالک در تنفیذ یا رد معامله فضولی موجب اضرار به حقوق او باشد، به استناد ماده ۲۵۲ قانون مدنی وی می تواند معامله را فسخ کند.

تاثیر فوت یا حجر مالک در وضعیت معامله فضولی

به موجب ماده ۲۵۳ قانون مدنی در صورت فوت یا حجر مالک پیش از اعلام قبول یا رد معامله فضولی، حق تنفیذ یا رد با ورثه یا قیم اوست.

در این وضعیت وراث معامله را به عنوان مالک اصلی مال تنفیذ می کنند نه به عنوان نماینده و قائم مقام قانونی متوفی. البته چنانچه برخی از وراث معامله فضولی را تنفیذ و برخی دیگر رد کنند، اگرچه معامله نسبت به بخش تنفیذ شده توسط برخی از وراث صحیح خواهد بود اما اصیل یا همان طرف معامله در صورتی که نسبت به فضولی بودن معامله آگاه نباشد می تواند فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه را مطرح نماید.

حکم معامله فضولی چیست؟

حکم معامله فضولی بر اساس تصمیم مالک نسبت به رد یا تنفیذ معامله فضولی مشخص می شود. اگر مالک معامله را تنفیذ نماید این معامله صحیح بوده و مشکلی پیش نخواهد آمد. اما اگر معامله فضولی را رد نماید معامله باطل بوده و منجر به طرح دعوای حقوقی و کیفری می شود.

تکلیف خریدار در معامله فضولی

تکلیف خریدار در معامله فضولی بر اساس اینکه از فضولی بودن معامله آگاهی داشته یا خیر متفاوت می باشد. اگر مالک معامله فضولی را رد نماید خریدار در حکم غاصب بوده و نه تنها باید عین مال یا عوض آن را مالک بدهد، بلکه باید خسارت وارده مانند اجرت المثل ایام تصرف را جبران نماید.

در صورتی که خریدار از فضولی بودن معامله آگاهی نداشته باشد خریدار می تواند شکایت کیفری انتقال مال غیر و استرداد ثمن معامله و خسارات وارده را از فروشنده مطالبه نماید.

آیا معامله فضولی مشمول مرور زمان می شود؟

در پاسخ به این سوال باید گفت معامله فضولی مشمول مرور زمان نمی شود و هر زمانی که مالک از اقدام فضول مطلع گردید می تواند اقدام به طرح شکایت کیفری و یا ابطال معامله نماید.

در بسیاری از موارد، مالک در خارج از ایران به سر می برد و پس از بازگشت به ایران متوجه می شود ملک وی به صورت فضولی فروخته شده است. در صورتی که قائل به مرور زمان باشیم حق قانونی مالک را از وی زائل نموده ایم لذا قانونگذار برای این مورد مرور زمانی پیش بینی ننموده است.

دعوای ابطال معامله فضولی چیست؟

دعوای ابطال معامله فضولی به دعوایی گفته می‌شود که در آن مالک اصلی یا ذی ‌نفع دیگر، به دادگاه مراجعه کرده و درخواست می‌کند که معامله‌ای که به صورت فضولی انجام شده است، باطل اعلام شود. این نوع دعوا زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون داشتن اختیار قانونی، اقدام به انجام معامله‌ای بر روی مال دیگری کرده و مالک اصلی یا ذی ‌نفع، این معامله را تأیید نکرده است.

ماده قانون ابطال معامله فضولی

ماده قانونی که در دعوای ابطال معامله فضولی می توان به آن استناد نمود عبارت است از:

• مواد ۲۴۷ الی ۲۶۳ قانون مدنی
• ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸
• ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک
• اصل اصیل بودن متعاقدین و اصل نسبی بودن قراردادها

موارد ابطال معامله فضولی

مواردی که ممکن است منجر به ابطال معامله فضولی شوند عبارتند از:

1. عدم تنفیذ توسط مالک:اگر مالک اصلی یا کسی که حق قانونی بر مال دارد، معامله فضولی را تأیید نکند، این معامله قابل ابطال است. تنفیذ به معنای تأیید معامله توسط مالک است و در صورتی که مالک این تأیید را انجام ندهد، معامله فاقد اعتبار خواهد بود.
2. فقدان اختیار قانونی: اگر شخصی که معامله را انجام داده، هیچ گونه اختیار یا اجازه قانونی برای انجام آن نداشته باشد، معامله فضولی تلقی می‌شود و قابل ابطال است.
3. فریب یا تقلب: اگر معامله فضولی به دلیل فریب یا تقلب انجام شده باشد، مالک اصلی می‌تواند درخواست ابطال آن را به دادگاه بدهد.
4. نقص در موضوع معامله:اگر مشخص شود که موضوع معامله متعلق به شخصی غیر از فضول است و فضول به اشتباه یا به قصد تقلب آن را معامله کرده، این معامله می‌تواند باطل شود.
5. عدم اهلیت طرفین معامله:اگر یکی از طرفین معامله فاقد اهلیت قانونی برای انجام معامله باشد (مثلاً به دلیل صغر سن یا محجوریت)، معامله می‌تواند باطل اعلام شود.

در هر یک از این موارد، مالک اصلی یا ذی ‌نفع می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست ابطال معامله فضولی را مطرح کند. دادگاه با بررسی شرایط و مستندات، تصمیم می‌گیرد که آیا معامله باطل است یا خیر.

ابطال معامله فضولی ملک مشاع

ابطال معامله فضولی ملک مشاع در صورتی است که ملکی بین دو یا چند نفر به صورت مشاع باشد و یکی از شرکاء اقدام به فروش سهم سایر شرکاء به دیگری نماید. این حالت در املاک ورثه ای بسیار رایج است. ملک متوفی بین ورثه مشاع بوده و هرگونه نقل و انتقال باید با رضایت تمامی ورثه صورت گیرد.

اما هر یک از شرکاء می تواند سهم خود را به فروش برساند و نیازی به اخذ رضایت سایر شرکاء نمی باشد. در صورت معامله فضولی ملک مشاع هر یک از شرکاء می تواند اقدام به طرح دعوای ابطال معامله فضولی نماید.

ابطال معامله فضولی توسط خریدار

ابطال معامله فضولی توسط خریدار که از فضولی بودن اطلاع نداشته امکان پذیر است. خریدار می تواند علاوه بر طرح شکایت کیفری انتقال مال غیر، اقدام به ابطال معامله فضولی از طریق دادگاه های حقوقی و استرداد ثمن معامله و خسارات وارده را علیه فروشنده مطرح نماید.

اما در صورتی که مالک معامله فضولی را تنفیذ نماید، معامله صحیح بوده و خریدار نمی تواند نسبت به ابطال ان اقدام کند.

ابطال معامله فضولی با سند عادی

ابطال معامله فضولی با سند عادی در صورتی است که شخصی با سند عادی مالکیت مالی را ادعا نماید. در چنین حالتی اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد باید در ابتدا نسبت به اثبات مالکیت ملک اقدام کند. در صورت اثبات، ایشان مالک شناخته می شود و می تواند ابطال معامله فضولی را مطرح کند.

اما در صورت داشتن سابقه ثبتی باید اثبات وقوع بیع و در صورت احراز اصالت سند عادی، ابطال سند رسمی و مطالبه خسارات خود را درخواست نماید. اگر شخصی با سند عادی اقدام به شکایت کیفری نماید، دادگاه کیفری باید قرار اناطه صادر نماید تا ایشان در مراجعه حقوقی مالکیت خود را اثبات نموده و سپس وارد رسیدگی گردد.

نحوه تنظیم دادخواست ابطال معامله فضولی

تنظیم دادخواست ابطال معامله فضولی نیازمند دقت و توجه به جزئیات حقوقی است. در این دادخواست، شما باید دلایل و مستندات کافی برای اثبات ادعای خود ارائه دهید. در ادامه، مراحل کلی تنظیم یک دادخواست ابطال معامله فضولی را توضیح می‌دهیم:

1. مشخصات طرفین:

در ابتدا باید مشخصات کامل خواهان (شخصی که دادخواست را تنظیم می‌کند) و خوانده (طرف دیگر معامله و یا فضول) ذکر شود. این اطلاعات شامل نام، نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی و سایر اطلاعات تماس است.

2. شرح موضوع:

در این بخش باید به طور مختصر و روشن موضوع دادخواست را بیان کنید. برای مثال: “ابطال معامله فضولی انجام شده بر روی ملک به شماره پلاک ثبتی…”.

3. دلایل و مستندات:

توضیح دهید که چرا معامله به صورت فضولی انجام شده و دلایل شما برای ابطال آن چیست. این دلایل می‌تواند شامل عدم تنفیذ توسط مالک، عدم اختیار فضول، یا هر دلیل قانونی دیگری باشد.

مستندات لازم برای ابطال معامله فضولی:

مستندات مرتبط مانند اسناد مالکیت، قراردادهای مربوطه، مکاتبات و مدارک هویتی را ضمیمه کنید.

4. شرح وقایع:

به طور مختصر، وقایع و جزئیات مربوط به انجام معامله فضولی را شرح دهید. این بخش باید شامل زمان و مکان انجام معامله، نحوه اطلاع شما از معامله و اقدامات انجام شده توسط شما باشد.

5. خواسته دعوا:

در این بخش باید به طور واضح و دقیق خواسته خود را بیان کنید. برای مثال: “درخواست ابطال معامله فضولی انجام شده بر روی ملک مذکور و بازگشت وضعیت به حالت قبل از معامله.”

6. مشاوره با وکیل:

توصیه می‌شود برای اطمینان از صحت و کامل بودن دادخواست، با یک وکیل متخصص ملکی یا مشاور حقوقی مشورت کنید. وکیل می‌تواند به شما در تنظیم دقیق‌تر و حرفه‌ای ‌تر دادخواست کمک کند.

پس از تنظیم دادخواست، آن را به دادگاه صلاحیت‌ دار ارائه دهید و مراحل دادرسی را پیگیری کنید. توجه داشته باشید که رعایت تمامی جزئیات حقوقی و قانونی در تنظیم دادخواست بسیار مهم است تا احتمال موفقیت در دعوا افزایش یابد.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی

دعوای ابطال معامله فضولی، دعوای مالک است علیه فضول و خریدار و دادگاه صالح برای طرح آن با توجه به نوع مال موضوع دعوا فرق خواهد کرد.

بدین صورت که اگر مال مورد دعوا منقول باشد خواهان مخیر خواهد بود که با توجه به مواد ۱۱ و ۱۳ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی در یکی از سه دادگاه محل وقوع معامله فضولی، محل اجرای تعهد یا محل اقامت خواندگان طرح دعوا نماید.

اما زمانی که مال موضوع معامله فضولی مال غیر منقول یا همان ملک باشد دعوا در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل طرح خواهد بود.

هزینه دعوای ابطال معامله فضولی

هزینه دعوای ابطال معامله فضولی بر اساس دعاوی مالی محاسبه می شود. لذا اگر مال موضوع دعوا منقول باشد، هزینه دادرسی بر اساس انچه خواهان تقویم نموده محاسبه می شود. ولی اگر مال غیر منقول باشد، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک اخذ می شود.

نحوه اجرای رای ابطال معامله فضولی

حکم دادگاه مبنی بر ابطال معامله فضولی حکمی اعلامی بوده و فاقد جنبه اجرایی است. بنابراین صدور اجرائیه در این دعوا موضوعیت ندارد.

آیا ابطال معامله فضولی شامل خسارت می شود؟

به موجب ماده ۲۵۹ قانون مدنی در صورتی که فضول، مال را به تصرف خریدار داده باشد و مالک، معامله را رد کند، جبران خسارات وارده بر مال بر عهده خریدار متصرف است. همچنین خریدار مکلف است اجرت المثل ایام تصرف را نیز به مالک بپردازد.

اگر خریدار، مال را تحت تصرف خود نگرفته باشد، نسبت به خسارات وارده بر ملک مسئولیتی نخواهد داشت به عبارتی ضمان عین و منفعت موکول به تصرف است. البته چنانچه متصرف بر فضولی بودن معامله جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه خسارات به فضول رجوع کند. اما اگر از این قضیه مطلع باشد صرفا می تواند برای دریافت ثمن به فضول رجوع کند.

رای وحدت رویه در مورد ابطال معامله فضولی

رای وحدت رویه شماره ۸۱۱  ۱۴۰۰/۴/۱ هیات عمومی دیوانعالی کشور در مورد ابطال معامله فضولی مقرر نموده است :

« با عنايت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدني، در موارد مستحق ‌للغير در آمدن مبيع و جهل خريدار به وجود فساد، همان ‌گونه كه در رأي وحدت رويه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵ /۷ /۱۳۹۳ هيأت عمومي ديوان عالي كشور نيز بيان شده است، فروشنده بايد از عهده غرامات وارده به خريدار از جمله كاهش ارزش ثمن، برآيد.

هرگاه ثمن وجه رايج كشور باشد، دادگاه ميزان غرامت را مطابق عمومات قانوني مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئوليت مدني مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به كارشناس و بر اساس ميزان افزايش قيمت (تورم) اموالي كه از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبيع هستند، تعيين مي ‌كند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آيين دادرسي دادگاه‌ هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب ۱۳۷۹ خارج است.»

در پایان، اهمیت آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به معاملات فضولی و فرآیند ابطال آن ‌ها را نمی‌توان نادیده گرفت. در این مسیر پیچیده حقوقی، نقش وکیل مجرب و متخصص بسیار حیاتی است. وکیل می‌تواند با ارائه مشاوره‌ های دقیق و به ‌موقع، مالک اصلی یا ذی ‌نفع را در شناخت حقوق خود و پیگیری مراحل قانونی برای ابطال معامله فضولی یاری دهد.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه دعاوی ملکی و با  بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه ملکی و حقوق قراردادها آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.

سوالات متداول در خصوص ابطال معامله فضولی

اگر شریکی در ملک مشاع، معامله ای از جانب تمام شرکا انجام دهد آیا این معامله صحیح است؟

خیر در صورتی که شریکی اقدام به چنین معامله ای نماید معامله صورت گرفته نسب به سهم وی صحیح و نسبت به سهم سایر شرکا فضولی و غیر نافذ است.

آیا مالک می تواند بعد از رد معامله فضولی آن را تنفیذ کند؟

خیر به محض رد معامله فضولی، وجود ناقص آن از بین می رود و تنفیذ بعدی باعث صحت معامله فضولی نمی گردد.

آیا انجام معامله فضولی جرم است؟

در صورتی که فضول با اطلاع از عدم مالکیت خود اقدام به معامله مال دیگری نماید عمل او حسب مورد می تواند مصداق جرم انتقال مال غیر باشد.

ابطال یا بطلان معامله فضولی، کدام صحیح است؟

اگرچه اصطلاح ابطال معامله فضولی بین اشخاص رایج تر است ولی بطلان معامله فضولی صحیح تر می باشد. ابطال یک معامله زمانی موضوعیت دارد که قبل از ابطال آن، معامله مذکور دارای اثر حقوقی است مثل ابطال معامله مدیران شرکت حقوقی با همان شرکت موضوع ماده ۱۳۱ لایحه اصلاحی قانون تجارت. اما بحث بطلان زمانی مصداق پیدا می کند که معامله زمان طرح دادخواست فاقد اثر حقوقی بوده است مثل معامله فضولی.