اجاره ملک اوقافی

اجاره ملک موقوفه ،تحت شرایطی امکان پذیر میباشد. اما لازم است که در انعقاد قرارداد اجاره برای اموال موقوفه شرایطی وجود داشته باشد. این شرایط شامل شرایط عام و خاص میباشد.

شرایط اجاره ملک موقوفه

شرایط عمومی اجاره ملک موقوفه همان شرایطی است که در همه ی قراردادهای اجاره وجود دارد. و شرایط خاص اجاره اموال موقوفه نیز شرایطی است که خاص وقف است و در موارد دیگر کاربرد ندارد.

یکی از مهمترین و شایع ترین طرق ایجاد درآمد برای موقوفه، اجاره دادن بخشی از آن ،جهت افزایش درآمد و صرف آن در اجرای نیات واقف است.در عین حال مباشران اداره اموال موقوفه باید مصلحت موقوفه را رعایت نمایند .وچنانچه با اجاره دادن موقوفه استفاده از منافع در جهت نیت واقف متعذر میگردد نباید موقوفه به اجاره واگذار شود.
به عنوان مثال : اگر مسجدی وقف گردد .و هدف واقف از وقف مسجد، واگذاری ثمره آن که همانا انتفاع مسلمین از مسجد است. لذا متولی نمی تواند آن مسجد را اجاره دهد .ولی اگر هدف واقف انتفاع مستقیم موقوف علیهم از منافع وقف نباشد اشکالی در اجاره دادن عین موقوفه نیست.

ممکن است واقف در وقفنامه شرط خاصی راجع به نحوه اجاره موقوفه گذاشته باشد. چنانچه آن شرط خلاف مقتضای ذات عقد نباشد، صحیح و شرط لازم الرعایه است. و متولی نمی تواند خلاف آن عمل نماید.در حقیقت تنها پیش شرط آن ،رعایت مصلحت و غبطه وقف است. و چنانچه متولی به مصلحت وقف عمل کند می تواند عین موقوفه را به هر مدت که صلاح می داند اجاره دهد. بنابراین متولی به عنوان موجر محسوب می گردد.

لازم به ذکر است که…
*متولی نماینده وقف می باشد و با رعایت مصلحت وقف می تواند آن را اجاره دهد .و با توجه به اینکه متولی مدیر موقوفه است لذا با فوت او اجاره منفسخ یا باطل نمی گردد.
*متولی نمی تواند خود مستأجر موقوفه باشد. چرا که در اینصورت هم موجر خواهد بود هم مستأجر .لذا صحیح نمی باشد .مگر اینکه در وقفنامه چنین شرطی شده باشد و این اجازه به متولی داده شده باشد.

مال الاجاره موقوفه

اگر واقف ترتیبی برای تعیین مال الاجاره موقوفه نداده باشد باید متولی مصلحت وقف را رعایت نماید .و امکان تعدیل اجاره بها موقوفه را در عقد قرارداد اجاره بیاورد.
طبق ماده 2 آئین نامه لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب 1358 هیأت وزیران مقرر داشته است اجاره بهای املاک مورد اجاره و متصرفی موقوفه به شرح زیر تعیین می شود:

“1)املاک و مستغلات مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 براساس اجاره بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می گردد.
2)در محل های که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده و یا درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده اجاره عادله عبارتست از 8 درصد ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین و تصویب شده یا می شود.”

تبصره 3 ماده مزبور: “نسبت به املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناسی تعیین خواهد شد که اجاره برآوردی 6% ارزش ارزیابی شده خواهد بود.”

مدت در قرارداد اجاره موقوفه

در صورت قید مدت اجاره در وقفنامه، به همان نحو عمل خواهد شد. و در غیر اینصورت متولی بنا به مصلحت و غبطه وقف عمل خواهد کرد.

اگر متولی عین موقوفه را برای مدت طویلی اجاره داده باشد. و مصلحت عین موقوفه را رعایت نکرده باشد متصدیان بعدی می توانند اجاره را فسخ نمایند .ولی اگر رعایت مصلحت عین موقوفه شده باشد متصدیان بعدی اعم از موقوف علیهم و غیر آنها، حق فسخ نخواهند داشت.

مدت قراردادهای اجاره موقوفه پیش از انقلاب

در زمان پیش از انقلاب برخی موقوفات را با اجاره های طویل المدت(99 ساله) واگذار می نمودند. و طبق ماده 20 قانون اوقاف مصوب 1354 اجاره زائد بر 10 سال مشروط به موافقت شورای عالی اوقاف بود. اجاره های طویل المدت احتمال ایجاد تضییع حقوق موقوفه را فراهم ساخته و بخصوص با افزایش مال الاجاره ناشی از تورم بخش زمین و بلکه خود قانون در مواردی به آن دامن می زند. برابر ماده 2 از مواد الحاق شده به قانون اصلاحات اراضی 30/10/1341 املاک موقوفه عام با در نظر گرفتن منافع وقف به اجاره طویل المدت 99 سال به زارعین همان موقوفه اجاره نقدی داده می شود.

مدت قراردادهای اجاره موقوفه پس از انقلاب

به دلیل جلوگیری از تضییع هر گونه حق در موقوفات ،قواعد خاصی در محدودیت مدت مذکور وضع گردیده است. از آن جمله ماده 1 لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب 4/02/58 که طبق این ماده از این تاریخ کلیه اسناد و قراردادهای منعقده بین مستأجرین و اوقاف، فسخ و به مستأجرین اخطار داده شده که ظرف 3 ماه از تاریخ تصویب این لایحه جهت روشن نمودن وضعیت املاک استیجاری و متصرفی خود و تأدیه اجاره بهای گذشته و تنظیم اسناد جدید اجاره به نرخ عادله روز به اداره اوقاف محل وقوع ملک مراجعه نمایند. در صورت عدم مراجعه و انقضای مهلت مقرره اداره اوقاف از ادامه استفاده و تصرفات غیرقانونی آنها جلوگیری نموده و با خلع ید از مستأجرین، موقوفه را به اشخاص متقاضی واگذار می کند و کلیه مطالبات موقوفه را نیز از مستأجر یا متصرف قبلی و یا از محل فروش و واگذاری اعیانی متعلق به آنها دریافت می دارد.

طبق این قانون اجاره بیش از ده سال باید با جلب موافقت سرپرست سازمان اوقاف باشد. و در برخی از قراردادهای اجاره متولی متعهد می گردد پس از انقضای مدت اجاره آن عقد اجاره را تجدید نماید.

اقدام دیگری که پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران در جهت احیای امر وقف و اعاده ی حقوق موقوفات از دست رفته، انجام گرفت و اثرات مثبت زیادی در این زمینه داشت. اصل 49 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بود که در این اصل دولت موظف شده است ثروتهای ناشی از ربا، غصب، رشوه، اختلاس، سرقت، قمار و سوء استفاده از موقوفات و… را گرفته و به صاحب حق رد کند. مجلس شورای اسلامی ایران را که شامل 15 ماده و پنج تبصره بود تصویب و جهت اجرا به دولت ابلاغ کرد.
به موجب ماده 3 این قانون قوه ی قضائیه مکلف شده است که در مرکز هر یک از استانهای کشور و شهرها که لازم بداند شعبه ای از دادگاه قانونی را جهت رسیدگی و ثبوت شرعی دعاوی موضوع اصل 49 قانون اساسی معین نماید تا برابر مفاد همین قانون در احقاق حقوق موضوع این اصل از جمله، سوء استفاده از موقوفات اقدام نماید و از تاریخ تصویب این قانون، به موارد بسیاری از سوء استفاده موقوفات رسیدگی و حقوق آن ها به موقوفه مسترد گردیده است و این دادگاه ها هم اکنون نیز مشغول فعالیتند. البته این انتظار وجود دارد که به سرعت عمل و قاطعیت خود بیفزایند.

اجاره ملک وقفی پس از ابطال سند مالکیت

پس از ابطال سند مالکیت در مواردی که مال موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت مصلحت وقف قرارداد اجاره با متصرف موقوفه تنظیم خواهد شد.

پس از ابطال انتقالات بعد از وقف اداره اوقاف و امور خیریه یا متولی وقف متصرف را برای تنظیم سند اجاره دعوت می نماید و در صورتی که متصرف ظرف 30 روز از تاریخ ابلاغ برای تنظیم سند اجاره مراجعه نکند، به ترتیب زیر اقدام خواهد شد:

1. از متصرف قبلی خلع ید شده باشد و مال موقوفه با در نظر گرفتن صرفه و صلاح وقف یا به اصطلاح فقهی غبطه، به داوطلبان دیگر اجاره داده خواهد شد.
2. در صورتی که در مورد میزان حقوق مکتسب(مالکیت اعیان، تحجیر، حقوق کسب و پیشه، حق نسق زارعان، حفر چاه و…) قبلی بین او و اداره اوقاف یا متولی اختلافی به وجود آید از طریق مراجع قضائی تعیین تکلیف خواهد شد. دادگاه این گونه موارد را در خارج از نوبت رسیدگی و به صدور حکم مبادرت می نماید.
3. در صورتی که موقوفات به هر نحوی در رهن یا وثیقه و یا تأمین و بازداشت اشخاص ثالث قرار گرفته باشد که در این صورت، به تبع ابطال اسناد مالکیت آزاد خواهد شد.
4. در صورتی که خریدار زمین یا خانه موقوفه ای بدون اطلاع از وقفی بودن خانه یا زمین اقدام به خرید کرده باشد، مانع ابطال سند مالکیت نیست و خریدار می تواند برای دریافت خسارت به فروشنده رجوع کرده و در صورتی که متصرف تقاضای اجاره نماید سازمان اوقاف می تواند با متصرف اجاره تنظیم نماید.

در حالت کلی نیز در خصوص اجاره مال وقفی، به چند نکته دقت داشته باشیم:

• مال وقفی را اگر به دلایلی نظیر اینکه بین موقوف علیهم اختلاف پیش آید و یا اینکه احتمال از بین رفتن مال وجود داشته باشد بفروشند، میبایست پول آنرا به نزدیکترین منظور واقف در وقف صرف کنند، اما از آنجا که با اجاره دادن مال وقفی و بهره بردن از آن مال همچنان موجود میماند لذا اجاره دادن مال موقوفه هیچ اشکالی ندارد.
• مطابق تبصره 1 ماده واحده مصوب 5 بهمن 1371 پس از ابطال سند مالکیت در مواردی که موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت مصلحت وقف و حقوق ‌مکتسبه متصرف قرارداد اجاره با متصرف تنظیم خواهد شد.

تخلیه ملک اوقافی

دراملاک اوقافی،متولی نماینده وقف تلقی شده و بارعایت مصلحت وقف میتواند آن را اجاره دهد.مستاجر هم کسی است که به موجب عقد اجاره ،مالک منافع عین مستاجره درمدت اجاره میگردد.

عقد اجاره عقدی رضایی است.اما به جهت رعایت مصلحت وقف،قواعدی خاص وضع گردیده است که به برخی ازآنها اشاره میگردد:

۱ـخسارت احتمالی حتی الامکان به عهده مستاجر میباشد.

۲ـازمستاجر باید ضامن معتبر ویا وثیقه مناسب برای تادیه حقوق موقوفه وتخلیه وتحویل آن درپایان مدت اخذ شود.

۳ـحق انتقال مورداجاره ازطرف مستاجر به غیرحسب مورد موکول به موافقت کتبی متولی و ادارات حج و اوقاف وامورخیریه باشد.

۴ـمدت اجاره نباید بیش از۱۰سال باشد مگر با جلب موافقت سازمان.

۵ـازپیشنهاد دهندگان برابر۱۰٪قیمت پایه ای که بانظرکارشناس یاخبره برای انجام مزایده تعیین میشود به عنوان سپرده اخذشود.

۶ـحداقل مال الاجاره براساس نظرکارشناس رسمی یاخبره محلی وبه نرخ عادله روز وسایر شرایط لازم درآگهی مزایده قیدگردد.

۷ـاجاره نامه باید رسمی و درمواردیکه تنظیم قرارداد اجاره نامه رسمی میسر نیست،قرار تنظیم شود.

نحوه تخلیه ملک اوقافی

درخواست تخلیه مورد اجاره درقانون روابط موجر ومستاجر سال۱۳۷۶به چه شکل است؟

درخواست تخلیه مورد اجاره درقرارداد اجاره باید تابع شرایط شکلی مندرج درقانون روابط موجر ومستاجر مصوب۱۳۷۶باشد.وبدون نیاز به تقدیم دادخواست وصرفا باتقدیم درخواست کتبی صورت میگیرد.اما درصورتیکه قرارداد اجاره بدون رعایت شرایط شکلی مذکور،یعنی وجود۲ نفر شاهد امضاءکننده ذیل قرارداد تنظیم شده باشد.امکان استفاده ازتسهیلات مندرج درقانون روابط موجر ومستاجر درتقدیم درخواست کتبی فراهم نبوده است.وبه ناچار میبایست نسبت به ارائه دادخواست اقدام نمایند.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای متخصص در امور اوقاف و اراضی وقفی آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش ،که به طور مفصل در بخش اوقاف و اراضی وقفی آمده است می باشد