طرح دعوا علیه شرکت تعاونی مسکن

با توجه به افزایش تعداد شرکت تعاونی های مسکن در سالهای اخیر و گستردگی روابط و معاملات آنها با افراد و سایر شرکتها، شکایت از شرکت تعاونی مسکن نیز رو به افزایش می باشد. عدم ایفای تعهدات نسبت به انجام موضوع تعاونی و تخلفات مدیران شرکت های تعاونی مسکن و یا خریداری زمین فاقد کاربری مسکونی از جمله مواردی است که منجر به طرح شکایت از شرکت تعاونی مسکن می گردد. شرکت های تعاونی طبق قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران به دو نوع تعاونی تولید و  تعاونی توزیع تقسیم شده اند. شرکت تعاونی توزیع دارای مصادیق بی شماری است که یکی از مصادیق آن شرکت تعاونی مسکن می باشد. به موجب ماده ۸۱ قانون شرکت های تعاونی، شرکت تعاونی مسکن برای تمام یا قسمتی از امور مندرج زیر تشکیل می شود:

1. تهیه زمین و ساختمان، خانه و آپارتمان های مسکونی و واگذاری خانه ها و آپارتمان ها نقدا یا با اقساط به اعضاء و همچنین تاسیسات عمومی مورد استفاده مشترک آنان.
2. خرید واحدهای مسکونی و فروش آن باعضاء نقدا و یا با اقساط.
3. واگذاری واحدهای مسکونی ملکی شرکت به صورت اجاره باعضاء.
4. انجام خدمات نقشه کشی، مهندسی و معماری برای اعضاء و نظارت در ساختمان های متعلق به آن ها.
5. انجام تعمیرات ساختمان های ملکی اعضاء و نظارت و یا اقدامات مربوط به لوله کشی و کابل و سیم کشی و ایجاد دستگاه های تهویه و حرارت مرکزی.
6. نگاهداری و اداره ساختمان ها و تاسیسات و انجام خدمات عمومی مربوط.

شرکت های تعاونی با انبوهی از قوانین، مقررات، آیین نامه ها و دستورالعمل های مختلف روبرو است که همین امر شکایت از شرکت های تعاونی مسکن و تعیین مرجع صالح برای رسیدگی را دچار پیچیدگی های فروانی می نماید، لذا داشتن وکیل متخصص در دعاوی شرکت های تعاونی می تواند تا حد زیادی از پیچیدگی این دعاوی بکاهد.

تخلفات شرکت تعاونی مسکن

جرایم و تخلفات تعاونی های مسکن در قوانین مصوب در مورد تعاونی ها و اساسنامه شرکت های تعاونی پیش بینی شده است. از جمله تخلفات شرکت تعاونی مسکن می توان به موارد ذیل اشاره کرد:

1. تخلف تعاونی مسکن به جهت ارائه گزارش خلاف واقع توسط مدیران یا بازرسان
2. تخلف تعاونی مسکن به جهت ارتکاب اعمالی با سوء نیت توسط مدیران یا بازرسان که باعث ایراد ضرر به شرکت شود.
3. تخلف تعاونی مسکن به جهت خیانت در امانت نسبت به وجوه و اموال شرکت توسط مدیران یا بازرسان یا کارکنان
4. تخلف تعاونی مسکن به جهت ارائه گزارش خلاف واقع توسط حسابرس شرکت
5. تخلف تعاونی مسکن به جهت معامله با مدیران شرکت تعاونی بر خلاف قوانین و مقررات
6. تخلف تعاونی مسکن به جهت استنکاف بازرس شرکت از رسیدگی به شکایات واصله
7. تخلف تعاونی مسکن به جهت ایجاد مانع برای بازرس در رسیدگی به وظایف قانونی
8. تخلف تعاونی مسکن به جهت سهیم شدن بازرس در معاملات شرکت تعاونی بطور مستقیم یا غیر مستقیم
9. تخلف تعاونی مسکن به جهت ارائه گزارش خلاف واقع به مجامع عمومی، وزارت تعاون و …
10. تخلف تعاونی مسکن به جهت قبول سمت در شرکت تعاونی با وجود مانع قانونی
11. تخلف تعاونی مسکن به جهت عدم برگزاری مجامع عمومی در موعد قانونی
12. تخلف تعاونی مسکن به جهت ممانعت از عضویت اشخاص واجد شرایط قانونی
13. تخلف تعاونی مسکن به جهت قبول عضویت اشخاص فاقد شرایط قانونی
14. تخلف تعاونی مسکن به جهت تجاوز از حدود پروانه ساختمانی
15. تخلف تعاونی مسکن به جهت انتقال واحدهای مسکونی ساخته شده توسط شرکت تعاونی به اشخاص غیر سهامدار
16. تخلف تعاونی مسکن به جهت استفاده از وجوه تادیه شده توسط سهامداران بر خلاف قوانین و مقررات

شکایت از شرکت تعاونی مسکن نزد بازرس

رسیدگی به شکایت از شرکت تعاونی مسکن نزد بازرس طبق بند ۳ ماده ۴۱ قانون بخش تعاونی، مورد اشاره قرار گرفته است. یکی از وظایف بازرس نظارت مستمر بر انظباق نحوه اداره امور تعاونی و عملیات و معاملات انجام شده با اساسنامه و قوانین و مقررات و دستورالعمل های مربوطه می باشد. ضمانت اجرای نظارت مستمر، تشکیل مجمع عمومی فوق العاده است. بدین صورت که چنانچه بازرس، تخلف هیات مدیره را ملاحظه نمود می بایست تقاضای تشکیل مجمع عمومی فوق العاده را جهت رسیدگی به تخلف هیات مدیره و عزل ایشان بنماید. در صورتی که هیات مدیره ظرف یک ماه ار تاریخ درخواست بازرس، مجمع عمومی فوق العاده را تشکیل ندهد، بازرس می تواند با اطلاع وزارت تعاون، نسبت به انتشار آگهی و تشکیل مجمع عمومی فوق العاده اقدام نماید.

بازرس می تواند وزارت تعاون را از تخلف هیات مدیره مطلع سازد. ورود وزارت تعاون می تواند ضمانت اجراهای ذیل را به همراه داشته باشد:

1. انحلال شرکت تعاونی موضوع بند ۵ ماده ۵۴ قانون بخش تعاونی
2. ارجاع پرونده شرکت به دادگاه صالح و حکم دادگاه مبنی بر تعلیق مدیران شرکت موضوع بند ۱۷ ماده ۶۶ قانون بخش تعاونی.
3. سلب مزایای قانونی از شرکت تعاونی موضوع بند ۲۹ ماده ۶۶ قانون بخش تعاونی

طبق قوانین مربوط به شرکت های تعاونی، بازرس نمی تواند برای رسیدگی به جرائم هیات مدیره به طور مستقیم به دادگاه مراجعه نماید. بلکه این کار باید از طریق وزارت تعاون صورت گیرد.

شکایت از شرکت تعاونی مسکن در اتحادیه تعاونی

شکایت از شرکت تعاونی مسکن در اتحادیه تعاونی به موجب بند ۹ ماده ۴۳ قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳/۶/۱۳۷۰ صرفا در محدوده امور مربوط به تعاونی ها به صورت کدخدامنشی و صلح اعضا تعاونی ها می باشد. بنابراین تصمیم چنین داوری لازم الاتباع نمی باشد. بنابراین در صورت درج شرط داوری در اساسنامه یا توافق بعدی بر اساس بند ۹ ماده یاد شده لازم الاجرا نبوده و معترض می تواند دعوای خود را در دادگاه مطرح نماید. اما در صورتی که شرط داوری طبق ماده ۱ آئین نامه داوری در بخش تعاونی مصوب ۱۳۸۹ یا بر اساس بند ۱۴ ماده ۵۷ اصلاحی قانون بخش تعاونی مصوب ۱۳۹۳ پیش بینی شده باشد، رجوع به داوری الزامی بوده و رای داوری اتحادیه تعاونی لازم الاجرا است.

شکایت از شرکت تعاونی مسکن در اتاق تعاون

شکایت از شرکت تعاونی مسکن در اتاق تعاون طبق بند ۱۴ ماده ۵۷ قانون بخش تعاون اصلاحی ۱۳۹۳، پیش بینی شده است. در بند ۱۴ ماده مذکور یکی از وظایف اتاق تعاون، داوری در امور حرفه ای بین اشخاص حقوقی بخش تعاونی با یکدیگر و یا با سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و نیز بین هر شخص حقوقی بخش تعاونی با اعضایش از طریق مرکز داوری اتاق، می باشد.

در صورتی که اختلاف بین شرکت های تعاونی یا اتحادیه های تعاونی با یکدیگر است و یا اختلاف اعضای شرکت ها و یا اتحادیه های تعاونی با آن هاست، مرجع رسیدگی به اختلاف اتاق داوری اتاق تعاون است. بنابراین در صورت مراجعه به مراجع دادگستری، دادگاه نباید خود را صالح بداند. حتی افراد ثالث طرف قرارداد با شرکت ها و اتحادیه های تعاونی نیز در صورت وجود قرارداد داوری برای حل و فصل اختلافات، حق مراجعه به دادگستری را نداشته و تنها از طریق واگذاری داوری به اتاق تعاون می توانند اختلاف خود را حل و فصل نمایند.

ذکر این نکته در اینجا لازم و ضروری می باشد که در جایی که اختلاف اعضا در شرکت ها یا اتحادیه های تعاونی در خصوص اصل عضویت آنها در شرکت یا اتحادیه تعاونی است، مرجع داوری اتاق تعاون نبوده و محاکم دادگستری صالح به رسیدگی می باشند.

شیوه رسیدگی به داوری داخلی و بین المللی اتاق تعاون، بر اساس آیین نامه داوری در بخش تعاون است و در مواردی که آیین نامه مقررات خاصی را پیش بینی نکرده باشد، مواد آئین دادرسی مدنی در خصوص داوری و قانون داوری تجاری بین المللی مستند قانونی داوران اتاق تعاون خواهد بود.

در تبصره ۴ ماده ۵۷ قانون بخش تعاونی مقرر گردیده ارجاع به داوری اتاق تعاون باید در اساسنامه همه اشخاص حقوقی تعاونی درج شود. همچنین در صورت طرح دعوا توسط عضو در مراجع قضایی، هیات مدیره حق اخراج وی دارند.

شکایت از شرکت تعاونی مسکن در دادگاه

همانگونه که گفته شد شکایت از شرکت تعاونی مسکن در دادگاه در برخی موارد امکان پذیر است. طبق قانون بخش تعاونی تمامی دعاوی و اختلافات باید در داوری اتاق تعاون مطرح و مورد رسیدگی قرار گیرد. شرط داوری در اساسنامه تمامی شرکت های تعاونی درج می شود و چنانچه اساسنامه ای فاقد ارجاع به داوری باشد، خلاف قانون و قواعد آمره بوده و وزارت تعاون به عنوان نهاد نظارتی از تصویب چنین اساسنامه ای جلوگیری می نماید. در صورت صدور رای داوری می توان تقاضای ابطال رای داوری را از دادگاه صالح درخواست نمود.

طبق دستورالعمل رسیدگی به شکایات شرکت های تعاونی مورخ ۸/۱۲/۱۳۸۸، در موارد ذیل شاکی می تواند به جهت شکایت از شرکت های تعاونی مسکن، به دادگاه مراجعه نماید:

1. در صورت استنکاف مرجع داوری از پذیرش داوری
2. در صورت عدم وجود اتحادیه یا اتاق
3. در صورت عدم اعلام حکم داوری ظرف مهلت قانونی یا مورد توافق
4. در صورت عدم پیش بینی شرط داوری در اساسنامه اتاق تعاون در خصوص اختلاف اعضا اتاق ها با اتاق مربوطه

شکایت از شرکت تعاونی مسکن در دادگاه کیفری

شکایت از شرکت تعاونی مسکن در دادگاه کیفری نیز امکان پذیر است. در تبصره ماده ۲ آیین نامه داوری در بخش تعاون مقرر گردیده است، رسیدگی به دعاوی کیفری و اختلافات با ماهیت یا وصف جزایی از شمول این مقررات خارج بوده و تشخیص این امر با مرجع داوری است. در صورتی که اقدامات مدیران شرکت تعاونی مسکن به وسیله قانون گذار جرم انگاری شده و واجد وصف کیفری باشد، در دادگاه کیفری صالح قابل تعقیب خواهد بود. برخی از جرایم قابل ارتکاب در شرکت های تعاونی مسکن و نحوه رسیدگی به آنها در مواد ۱۲۶ به بعد قانون شرکت های تعاونی مصوب ۱۳۵۰ احصا شده است.

اختلاف در اصل عضویت در تعاونی مسکن

در صورتی که اصل عضویت شخص در شرکت تعاونی مسکن محل اختلاف باشد، ارجاع موضوع به داوری با اشکال قانونی مواجه است. آنچه که به موجب قوانین مصوب در حوزه شرکت های تعاونی در صلاحیت مراجع داوری (اتحادیه ها یا اتاق تعاون) قرار دارد، اختلاف میان سهامداران با شرکت می باشد و در صورتی که اساس عضویت شخص در تعاونی محل نزاع باشد، موضوع در صلاحیت دادگاه های عمومی قرار دارد؛ چرا که ابطال یا تایید عضویت شخص در شرکت تعاونی مسکن مقدم بر وقوع اختلافات در صلاحیت مراجع داوری می باشد.

نحوه شکایت از شرکت های تعاونی مسکن

نحوه شکایت از شرکت های تعاونی مسکن در دستورالعمل رسیدگی به شکایات مورخ ۸/۱۲/۱۳۸۸ مشخص گردیده است. رسیدگی به شکایات اعضا و سهامداران شرکتها و اتحادیه های تعاونی و اتاق های تعاون علیه شرکت تعاونی مسکن، اتحادیه، اتاق یا مدیران طبق این دستورالعمل انجام می گیرد. البته یک استثنا در این دستورالعمل وجود دارد و آن هم شکایات مربوط به برگزاری مجامع عمومی با موضوع غیر از انتخابات مدیران و بازرسان می باشد.

دادخواست علیه شرکت تعاونی باید در فرم مخصوص مطرح و نکات ذیل در آن رعایت شود:

1. مشخصات کامل شاکی و طرف شکایت و اقامتگاه آنها
2. مشخصات دقیق و اقامتگاه شرکت، اتحادیه یا اتاق مربوط
3. تعیین موضوع شکایت و خواسته به طور واضح
4. دلایل استنادی و مدارک مربوط به آن
5. وکالتنامه وکیل در صورتی که شکایت از سوی وکیل مطرح می گردد.

دادخواست شکایت از تعاونی مسکن را می توان از طریق سامانه جامع و هوشمند بخش تعاون یا سامانه شکایت از تعاونی مسکن ثبت نمود. پس از ثبت شکایت شماره رهگیری داده می شود که می توانید با داشتن آن شماره از مراحل رسیدگی و نتیجه آن مطلع شوید.

مراحل رسیدگی به شکایت از شرکت های تعاونی مسکن

اولین مرحله رسیدگی به شکایت از شرکت های تعاونی مسکن، نزد بازرس می باشد. بازرس باید ظرف ۲ هفته نسبت به شکایت رسیدگی نماید. در صورتی که شکایت جنبه اعلام تخلف داشته باشد، و بازرس نیز تخلف را احراز نماید، مراتب را به مدیران اعلام و تقاضای رفع نقص می نماید.

اگر مدیران به اخطار بازرس توجه ننمایند، بازرس مکلف است از هیات مدیره تقاضای تشکیل مجمع عمومی فوق العاده نماید. و نسبت به گزارش تخلف مدیران رسیدگی گردد.

چنانچه موضوع شکایت مطالبه خسارت یا مطالبه برخی از حقوق شاکی باشد، بازرس موضوع را کتبا به هیات مدیره تعاونی اعلام و رونوشت آن را به شاکی ارسال می نماید. اگر هیات مدیره نسبت به خواسته شاکی اقادامت مقتضی را انجام دهد پرونده مختومه میگردد در غیر اینصورت شاکی با ارائه گزارش بازرس در اداره تعاون شکایت خود را مطرح می نماید.

در موارد ذیل به شکایت شاکی از شرکت تعاونی مسکن در اتاق داوری اتاق تعاون رسیدگی می شود:

1. فقدان بازرس
2. عدم دسترسی به بازرس
3. عدم تمکین هیات مدیره به نظریه بازرس در تامین خواسته شاکی
4. اعتراض شاکی نسبت به نظریه بازرس
5. عدم رسیدگی بازرس به شکایت ظرف مهلت یک ماه از زمان وصول شکایت

پس از رسیدگی و صدور رای داوری می توان برای اجرای رای داور به مراجع قضایی مراجعه نمود.