ضوابط مربوط به اراضی قانون زمین شهری
مقررات حقوقی حاکم بر اراضی واقع در محدوده های شهری درقبل و بعد از انقلاب تفاوت بسیاری داشته اند. بعد از انقلاب بر خلاف مقررات رژیم سابق از آنجایی که اراضی موات و بعضاً بایر به سبب شرعی متعلق به حکومت اسلامی می باشد به طور کلی رژیم حاکم بر اراضی مذکور دگرگون گردید. بررسی اراضی شهری از منظر اینکه چه مقرراتی بر آنها حاکم است و شرایط واگذاری آنها به چه نحو است در مقاله پیش رو مد نظر است.
مقررات حاکم
در ابتدای انقلاب اسلامی مجلس شورای اسلامی قانون اراضی شهری را به مدت ۵ سال تصویب نمود و بعد از گذشت مهلت ۵ ساله در مورخه ۲۲/۶/۶۶ قانون زمین شهری به تصویب رسید. امروز این قانون به همراه آئین نامه ها و دستورالعمل های مربوطه به اراضی شهری حاکم هستند.
نوع اراضی مشمول قانون زمین شهری
شمول حکومت قانون زمین شهری با توجه به مقررات پیش گفته را در ۴ دسته بندی می توان قرار داد:
۱- اراضی موات شهری: که به اراضی فاقد سابقه عمران و احیا گفته می شود. در خصوص اراضی موات شهری قانون لغو مالکیت اراضی شهری مصوب سال ۱۳۵۸ احیا آنها را بدون مجوز قانونی نامعتبر دانسته و از تاریخ تصویب قانون مزبور این دسته اراضی را در مالکیت حکومت قرار داد. همچنین اراضی مربوط به منابع طبیعی که در اثر گسترش محدوده های قانونی و استحفاظی شهر جزو اراضی شهری محسوب می شوند نیز در این دسته بندی قرار می گیرند.
۲- اراضی بایر شهری:این اراضی اگرچه سابقه عمران و آبادی را داشته اند ولیکن به مرور زمان به دلیل عدم بهره برداری به حالت موات برگشته اند. این اراضی مشروط به نداشتن صاحب مشخص در اختیار ولی فقیه قرار دارند.
۳- اراضی دایر شهری:اراضی دایر به اراضی احیا و آباد شده گفته می شود و هر زمینی که در آن آبادی وجود داشته باشد از جمله بنا یا مزرعه دایر محسوب می شود. اما ارضی دایری که مشمول قانون زمین شهری باشد صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور و غیر محصور می باشد و غالب آنها مورد بهره برداری زراعت قرار بگیرند هستند. اما بر این اراضی کشاورزی یا آیش هم استثنائاتی وارد است و شامل اراضی دایر کشاورزی ایستگاه های تحقیقاتی متعلق به وزارت کشاورزی و اراضی دایر مزروعی دانشکده های علوم تحقیقات که مورد تأئید وزارت مسکن و شهرسازی باشند نمی گردند.
۴- کلیه اراضی متعلق به وزارتخانه ها، نیروهای مسلح، بانک ها و سازمان های وابسته به دولت و نهادهای انقلابی: تمامی این اراضی مشمول قانون زمین شهری قرار می گیرند به غیر از اراضی موات بنیادهای غیر دولتی، شهرداری ها و شرکت ها و سازمان های وابسته به شهرداری ها و اراضی وقفی.
دامنه اجرای قانون زمین شهری از حیث جغرافیایی
در این خصوص به موجب تصویب نامه راجع به تعاریف محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها مورد عمل در قانون زمین شهری محدوده قانونی زمین شهری که به پیشنهاد شورای شهر و تصویب وزارتین کشور و مسکن و شهرسازی به لحاظ طرح های جامع که لحاظ شده است ملاک عمل و اجرای قانون مذکور قرار می گیرد. همچنین به موجب ماده ۲ قانون زمین شهری که اراضی شهری را شامل محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها نموده است، حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها محدوده ای است که در اجرای مقررات ماده ۹۹ قانون شهرداری تعیین شده و در برگیرنده محدوده قانونی شهر می باشد که در طرح های جامع یا هادی شهرها پیش بینی شده است.
چگونگی تشخیص اراضی موضوع قانون زمین شهری
برای تشخیص اینکه زمینی در محدوده شهر مشمول قانون زمین شهری قرار می گیرد یا خیر بایستی به آباد و عمران بودن آن توجه گردد. در این خصوص تشخیص عمران و احیاء و تعیین نوع زمین بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی است و ملاک تشخیص در موقع معاینه زمین بدون در نظر گرفتن عمران صورت گرفته بعد از تاریخ تصویب لغومالکیت اراضی موات شهری خواهد بود و این تشخیص در دادگاه صالحه قابل اعتراض می باشد.
موارد تملک اراضی موضوع قانون زمین شهری توسط دولت
قانون زمین شهری مالکان اراضی بایر و دایر زمین شهری را موظف نموده که زمین های مورد نیاز دولت یا شهرداری ها را که موضوع قانون زمین شهری است در راستای سه هدف با تقویم دولت به دولت و شهرداری ها بفروشند. این اهداف عبارتند از:
۱- تفکیک و فروش اراضی مذکور به افراد واجد شرایط دریافت زمین جهت مسکن و با اجرای طرح های ساختمان سازی مسکن.
۲- ایجاد تأسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجرای طرح های مصوب شهری و عوض طرح های شهری.
۳- حفاظت فیزیکی از میراث فرهنگی شهر.
همانطور که در بالا بیان شد چهار دسته اراضی مشمول قانون زمین شهری هستند و در صورت نیاز مالکین اراضی بایر و دایر برای یکی از این اهداف بایستی زمین خود را به دولت یا شهرداری واگذار کند. اما در خصوص دو دسته دیگر (اراضی موات و اراضی نهادهای دولتی) سیاق قانون به نحوی است که این اراضی توسط دولت تملک نمی شود بلکه اساساً مربوط و متعلق به دولت است و دولت بابت این اراضی حتی با وجود داشتن سند مالکیت مبلغی را پرداخت نمی کند البته اگر مالک زمین موات سند داشته باشد طبق شرایطی قطعه ای زمین واگذار می گردد تا آن را احیا نموده و در اختیار داشته باشد.
نحوه واگذاری اراضی موضوع قانون زمین شهری
همانطور که بیان شد دولت و شهرداری ها پس از تملک اراضی بایر و دایر اراضی مذکور را در جهت های ۳ گانه ای که در بالا نیز بیان شدند به اشخاص، ارگان ها و سازمان ها و زیرمجموعه های دولت و شهرداری ها واگذار خواهد کرد. شرایط واگذاری در هر کدام از بهره برداری ها و کاربری ها بر اساس شرایط متفاوتی صورت می گیرد. ابتدائاً وزارت مسکن و شهرسازی بایستی اقدام به آماده سازی زمین اعم از عملیات زیربنایی و رو بنایی نماید سپس با قیمت عادله به افراد واجد شرایط واگذار نماید. بهای تمام شده زمین های مورد هر قطعه زمین در صورتی که برای امر مسکن واگذار گردد عبارت است از قیمت منطقه ای زمین در زمان واگذاری به علاوه کلیه هزینه های صورت گرفته و متناسب با هر طرح طبق دستورالعمل وزارت مسکن و شهرسازی.
البته در صورتی که اراضی برای امر دیگری مثل احداث واحدهای انتفاعی واگذار گردند بهای تمام شده برابر با قیمت منطقه ای به علاوه هزینه های زیربنایی و رو بنایی قطعه است.
هم چنین قانون گذار برای واگذاری اراضی شرایط ویژه ای در نظر گرفته است از جمله این شرایط عبارتند از:
الف) متقاضی، خدمت وظیفه عمومی را انجام داده یا دارای کارت معافیت بوده و توانایی مالی احداث ساختمان را داشته باشد.
ب) مجوز قانونی لازم را جهت دایر نمودن واحدهای پیشنهادی داشته باشد.
پ) زمین های واگذاری برای هر پیشه یا کارگاه باید مطابق با کاربری زمین در طرح های شهرسازی مصوب و در صورت فقدان طرح مصوب طبق مقررات شهرداری برای آن منطقه شهر باشد.
د) در بعضی از شهرهای محروم، طبق اعلام وزارت مسکن و شهرسازی رعایت شرط مدت سکونت برای متقاضی ضروری نمی باشد مشروط بر آنکه متقاضی در شهر مزبور اقدام به سرمایه گذاری در ایجاد واحدهای تولیدی و صنعتی و … نماید.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
