توقیف ملک در رهن بانک و به دنبال آن فرآیند مزایده یکی از مشکلاتی است که بسیاری از وام گیرندگان بانکی با آن مواجه هستند. عدم آگاهی از مراحل قانونی توقیف ملک رهنی و حقوق و تکالیف طرفین در این فرآیند، موجب سردرگمی و ایجاد مشکلات بیشتری می شود. در این مقاله سعی نموده ایم راهنمایی جامعی در خصوص توقیف و مزایده ملک توسط بانک به دلیل عدم پرداخت اقساط تسهیلات ارائه دهیم تا با کسب اطلاعات جامع در این زمینه بتوانید بهترین تصمیمات را در جهت حفظ منافع خود اتخاذ نمائید.
رهن ملک چیست و چرا بانک ها از آن استفاده می کنند؟
رهن ملک، عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. تا چنانچه نسبت به پرداخت دین اقدام ننماید داین بتواند دین خود را وصول نماید.
پیش از اصلاح ماده ۳۴ قانون ثبت، بدین صورت پیش بینی شده بود که چنانچه بدهکار بدهی خود را در موعد مقرر پرداخت نمی نمود طلبکار (بانک) می توانست از دفترخانه تنظیم سند، وصول طلب خود را درخواست نماید.
طبق همین اجرائیه ای صادر و به بدهکار ابلاغ می شد و بدهکار حق داشت که حراج ملکی را که در وثیقه گذاشته است تقاضا کند. چنانچه بدهکار این تقاضا را مطرح نمی کرد، کل ملک به بانک منتقل می شد. اما با اصلاح ماده ۳۴ در سال ۸۶ مقرر گردید پس از صدور اجرائیه با برگزاری مزایده، مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی به او پرداخت خواهد شد و مازاد بر آن به راهن مسترد می گردد.
تغییر دیگری که با این ماده حاصل شده این است که در چهارچوب موجود مبلغ پایه از قیمت حاصل از ارزیابی قطعی ملک آغاز می شود. در این صورت چنانچه قیمت حاصل از ارزیابی، از میزان طلب بانک بیشتر باشد، بانک یا باید ما به التفاوت قیمت ملک را به بدهکار بپردازد یا در مالکیت مال مورد وثیقه با بدهکار شریک شود که این امر بانک ها را با مشکل مواجه می نماید.
شرایط و دلایل قانونی توقیف ملک در رهن توسط بانک
طبق تبصره یک ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا الحاقی ۱۳۷۶، کلیه وجوه و تسهیلات اعطایی که بانک ها در اجرای این قانون به اشخاص حقیقی و حقوقی پرداخت نموده یا می نمایند و برابر قرارداد تنظیمی مقرر شده باشد که اشخاص مذکور در سررسید معینی وجوه و تسهیلات دریافتی به انضمام سود و خسارات را بپردازند، در صورت عدم پرداخت و اعلام بانک قابل مطالبه و وصول است و کلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلفند بر اساس مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی نسبت به صدور حکم و اجراییه و وصول مطالبات بانک ها طبق مقررات اقدام نمایند.
مراحل قانونی توقیف ملک در رهن بانک
مراحل قانونی توقیف ملک در رهن بانک به شرح ذیل می باشد:
ارسال اخطاریه و مهلت پرداخت از سوی بانک
در صورتی که وام گیرنده در موعد مقرر نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، بانک ها معمولا چند ماه پس از تاخیر مشتری در باز پرداخت مطالبات، قرارداد مربوطه را از حالت عادی خارج کرده و با ارسال اخطار اداری به مشتری، مهلتی را جهت بازپرداخت مطالبات به صورت یکجا و دفعتا واحده به وی می دهند.
تقاضای صدور اجرائیه
در صورتی که مشتری همچنان به اخطار بانک بی توجه بوده و وضعیت دیون خود را روشن ننماید، شعبه مربوطه با تکمیل فرم تقاضانامه صدور اجرائیه از دفتر خانه تنظیم کننده سند رهنی درخواست صدور اجرائیه می نماید.
سردفتر پس از احراز شرایط قانونی صدور اجرائیه و احراز هویت، مکلف است نسبت به ورود و تکمیل اطلاعات در سامانه اجرا اقدام و مدارک و مستندات مربوط به سند را به سند الکترونیکی تبدیل و به انضمام اجرائیه از طریق سامانه مذکور به اداره اجرای ثبت محل ارسال نماید.
صدور اجرائیه نسبت به تعهدات اسناد رهنی بانک با مبلغ معین و جریمه مقرر ممکن امکان پذیر است و در خصوص تعهدات مشروط و مبهم امکان صدور اجرائیه ثبتی وجود ندارد.
ارسال اجرائیه به اداره ثبت
طبق ماده ۴ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، دفتر اسناد رسمی باید حداکثر ظرف مدت ۴۸ ساعت از تاریخ مندرج در تقاضانامه، نسبت به صدور اجرائیه و ارسال آن به اداره ثبت اقدام و رسید دریافت نماید. پس از ارسال اجرائیه، واحد مذکور پرونده اجرائی را تشکیل و شماره کلاسه اجرایی را به دفتر اسناد رسمی جهت ارسال به بانک تحویل می دهد.
ابلاغ اجرائیه به مالک
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ابلاغیه ها را به طرفین از طریق سامانه الکترونیک به طرفین پرونده، وکلا، نمایندگان قانونی و کارشناسان رسمی ارسال نماید. در ابلاغ الکترونیکی، مخاطب نمی تواند اظهار بی اطلاعی نماید و خودداری از مراجعه به سامانه ابلاغ، به منزله استنکاف از قبول اوراق اجرایی بوده و ابلاغ محسوب می شود.
چنانچه متعهد قبل از صدور اجرائیه، فوت شود و درخواست صدور اجرائیه علیه ورثه به عمل آید، اجرائیه در اقامتگاه مورث به آنان ابلاغ واقعی می گردد.
در مورد افراد مقیم در خارج از کشور ابلاغیه به وسیله دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت به وزارت امور خارجه ارسال می شود تا طبق مقررات ابلاغ نمایند.
درخواست ارزیابی ملک
پس از ابلاغ، اداره اجرای ثبت، با ارسال اجرائیه به اداره ثبت محل وقوع ملک، نسبت به اخذ استعلام، از اداره ثبت مربوطه اقدام می نماید. پس از وصول استعلام بانک باید به صورت مکتوب درخواست ارزیابی ملک را به اداره سوم اجرا تقدیم نماید. و اداره سوم نیز پس از وصول درخواست، از میان کارشناسان رسمی دادگستری فردی را به منظور ارزیابی ملک معین می نماید.
ارزیابی ملک توسط کارشناس در معیت نماینده شعبه انجام می شود. در صورت بسته بودن یا ممانعت از ورود، نماینده شعبه و کارشناس در زمان دیگری به محل مراجعه می نمایند. چنانچه در مرحله دوم هم ارزیابی صورت نگرفت مراتب به اداره ثبت اطلاع و با مجوز مرجع مذکور ارزیابی از بیرون ملک صورت می پذیرد. اعتراض به نظر کارشناس ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اخطار می باشد. همچنین می توانید قلع و قمع را به صورت کامل در لینک قبل مشاهده کنید.
قطعیت ارزیابی و آماده سازی برای مزایده
چناچه اعتراضی از سوی طرفین صورت نگیرد درخواست برگزاری مزایده فروش ملک به اداره اجرا اعلام می شود.
در صورتی که نیاز می توانید با وکیل متخصص بانکی مشاوره نمائید تا بتوانید از حقوق قانونی خویش در این مراحل اطلاع کسب نمائید.
آیا ملک در رهن بانک قابل توقیف است؟
اجرای حکم از طریق توقیف ملک در رهن بانک در صورتی امکان پذیر است که یا ارزش ملک رهنی مازاد بر مطالبات بانک باشد که در این صورت مازاد را می توان توقیف نمود، یا طلب بانک پرداخت شود و فک رهن صورت بگیرد سپس متقاضی نسبت به توقیف ملک اقدام نماید.
چنانچه محکوم علیه پس از ابلاغ اجراییه، اموال خود را به دیگران انتقال دهد یا آنها را مخفی یا از بین ببرد و یا به طور کلی، اقدامی انجام دهد که بانک نتواند به طلب خود برسد بنا به تبصره یک ماده ۳۵ قانون اجرای احکام مدنی، بانک می تواند اموال محکوم علیه را برای توقیف، معرفی نماید(توقیف تامینی یا توقیف احتیاطی) و درخواست توقیف مال مرهونه را از دادگاه بخواهد. در این صورت اموال محکوم علیه (راهن) برای فروش و ادای محکوم به مزایده گذاشته می شود.
زمانی که ملک توسط مراجع صالح قضایی و غیرقضایی در راستای دستور موقت یا تامین خواسته یا اجرای دستور موقت یا اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد، بازداشت می شود حق مرتهن نسبت به رهن بالاتر از حق شخصی است که مال به نفع او بازداشت شده است. زیرا حق مرتهن در قرارداد رهنی حق عینی است و رهن تابع دینی است که راهن یا شخص دیگر نسبت به طلبکار دارد.
اما در خصوص مال بازداشت شده الزاما حق طلبکار حق عینی نیست بلکه صرفا حق تقدم در بازپرداخت دین است. به همین دلیل اگر مالی به تاریخ مقدم در رهن شخصی باشد سپس به موجب تصمیم مرجع قضایی به نفع شخص دیگر بازداشت شود، اگر چه تاریخ طلب شخص دوم مقدم بر تاریخ طلب مرتهن باشد حق بانک مرتهن نسبت به مال مرهونه بازداشت شده مقدم بر حق دیگری است.
در قراردادهای رهنی اگر مالک، مالی را که در رهن بانک است، به غیر بانک منتقل نماید یا بفروشد، معامله مال مرهونه بدون رضایت بانک مشمول عنوان مجرمانه معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت می گردد.
نحوه توقیف ملک رهنی که به نام محکوم علیه ثبت نشده است؟
در خصوص نحوه توقیف ملک رهنی که به نام محکوم علیه ثبت نشده لازم به ذکر می باشد چنانچه ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد قابلیت تنظیم سند رهنی را ندارد لذا با توجه به عدم امکان تنظیم سند رهنی، فرض سوال هم اشتباه بوده و نمی توان پاسخی به آن داد.
لیکن چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد و در رهن باشد با خودداری محکوم علیه از پرداخت محکوم به، چنانچه محکوم له ملک در رهن را معرفی نماید نسبت به استعلام از اداره ثبت محل اقدام می کند و اگر ملک به نام محکوم علیه باشد و در رهن باشد اداره ثبت، مراتب را در دفتر املاک بازداشتی و پرونده ثبتی قید و به قسمت اجرا اطلاع میدهد. و نسبت به توقیف مازاد بر رهن ملک اقدام می کند. اگر ملک به نام محکوم علیه نباشد فوراً به قسمت اجرا اعلام می نماید.
شایان توضیح است چنانچه مال غیرمنقول سابقه ثبتی نداشته باشد، بنا به تجویز مواد ۹۹ ،۱۰۰ و۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف آن زمانی جایز است که محکومعلیه در آن تصرف مالکانه داشته یا به موجب حکم نهایی، مالک شناخته شده باشد.
با توثیق مال مرهونه آیا توقیف مکرر ملک جایز است؟
با در رهن قرار گرفتن ملک به عنوان وثیقه، هرگونه توقیف و بازداشت بعدی ملک منوط و مشروط به استیفای حقوق قانونی رهن مقدم است. و هرگونه معامله مال مرهونه نیز بنا به رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ دیوان عالی کشو، غیرنافذ و بلااثر است.
در مواردي که ملكي ابتدائا در بانک وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتی قرار داده شده در صورتی كه بدهكار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبكار(بانک) می تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم كننده سند، درخواست نماید.
توقیف مازاد ملک در رهن بانک
شاید اصطلاح توقیف مازاد برای بسیاری از افرادی که در مرحله اجرای حکم هستند آشنا باشد. توقیف مازاد چیست؟ در پاسخ به این سوال باید گفت، اصولا ملکی توسط اداره اجرای ثبت و یا اجرای احکام مدنی دادگاه توقیف می گردد که دارای سند رسمی مالکیت به نام محکوم علیه باشد. با در رهن قرار گرفتن سند در وثیقه بانک، ملک، دیگر به نفع شخصی غیر از بانک قابل توقیف نیست.
شخصی که نسبت به ملک در رهن بانک ادعایی داشته باشد تنها نسبت به مازاد قیمت رهن می تواند اقدام به توقیف نماید. بنا بر رای شماره ۳۱۵۶ مورخ ۷۸/۱۱/۱۰ شورای عالی ثبت، با عنایت به ماده ۳۴ قانون ثبت و تبصره ۷ آن و ماده ۳۴ مکرر و تبصره ۳ ماده ۳۰ آئین نامه اجرایی معاملات شرطی و رهنی با حق استرداد مصوب ۱۳۵۲/۲/۱۶ و فراز ۱ الی ۱۱ و ماده ۵۰ آئین نامه نحوه توقیف حق بدهکار نسبت به مازاد در وثیقه و استیفای حقوق توقیف کننده، مازاد ملکی که در رهن است قابل بازداشت بوده و جزء مستثنیات دین محسوب نمی شود.
توقیف مازاد مال توقیف شده
توقیف مازاد مال توقیف شده یا در رهن نیز امکان پذیر است. اگر ملک یا هر نوع مال منقول یا غیرمنقولی تا مبلغ معینی قبلا توقیف شده و یا در رهن قرار گرفته باشد الباقی آن برای شخص دیگری نیز توقیف می شود، در این صورت، اگر مال، مازادی نداشته باشد باز توقیف آن امکانپذیر است.
در تعداد توقیف، ممنوعیت و محدودیتی وجود ندارد. اما ممکن است مازاد به شخص بعدی نرسد چرا که امکان دارد که در پرداخت بدهی افراد قبلی تسویه شده باشد. در صورتی امکان وصول طلب از مازاد یا مازاد مکرر وجود دارد که افراد توقیف کننده قبلی با محکوم علیه سازش نمایند یا حتی دعوای ایادی مقدم به اثبات نرسد و توقیف کنندگان مازاد یا مازاد مکرر بتوانند طلب خود را از محل مال توقیف شده وصول نمایند.
بنا به ماده ۵۴ قانون اجرای احکام مدنی: اگر مالی که توقیف آن تقاضا شده وثیقه دینی بوده یا در مقابل طلب دیگری توقیف شده باشد، قسمت اجرا به درخواست محکوم له توقیف مازاد ارزش مال مزبور را حسب مورد به اداره ثبت یا مرجعی که قبلاً مال را توقیف کرده است اطلاع میدهد و مازاد آن بازداشت می شود.
هم چنین اگر مال دیگری به تقاضای محکوم له توقیف شود که تکافوی طلب او را بنماید، از توقیف مازاد رفع اثر خواهد شد. با فک وثیقه یا رفع توقیف اصل مال، توقیف مازاد خود به خود به توقیف اصل مال تبدیل می شود. در این صورت، چنانچه محکوم علیه به عنوان عدم تناسب بهای مال با میزان بدهی معترض باشد، به هزینه ی او مال ارزیابی شده از مقدار زائد بر بدهی رفع توقیف خواهد شد.
توقیف مالی که سابقه توقیف دارد به عنوان جایگزین وثیقه
اگر بانک، ملکی را که نسبت به آن بدهی وجود دارد و یا شخصی ابتدائا برای آن ملک تامین خواسته گرفته باشد، در رهن بگیرد به بانک اجازه داده شده که بدهی شخص اول را بپردازد و خود به عنوان توقیف کننده مقدم قرار گیرد و عملیات اجرایی را نسبت به مال شروع نماید.
بنا به ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی: «در مورد مالی که وثیقه بوده، یا در مقابل مطالباتی توقیف شده باشد، محکوم له می تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت، حسب مورد، در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نموده و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید. در این صورت، وثیقه و توقیف های سابق فک و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف می شود.»
همچنین بنا به ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی: « مال غیر منقول بعد از تنظیم صورت مجلس و ارزیابی، حسب مورد، موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل میشود و مشارالیه مکلف است ملک را همانطوری که طبق صورت مجلس تحویل گرفته تحویل دهد. این بدان معناست که در توقیف مال غیر منقول، تا زمان فروش مال، آن مال از ید متصرف خارج نمی شود.»
تقدم و تاخر بازداشت اموال
- چنانچه اجرائیه از سوی چندین نفر علیه یک نفر صادر شود، آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.
- چنانچه اجرائیه های متعدد علیه متعهد صادر شده و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنماید، پس از بازداشت مال مورد بازداشت بین بستانکاران به نسبت طلب آنان قسمت می گردد.
- در خصوص مال مرهونه که توسط اجرای ثبت توقیف شده است، بانک بازداشت کننده مازاد می تواند تمام دیون و هزینه های قانونی بازداشت کنندگان مقدم و حقوق دولتی را در صندوق ثبت تودیع و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید.
مراحل مزایده ملک در رهن بانک
مراحل مزایده ملک در رهن بانک به شرح ذیل می باشد:
انتشار آگهی مزایده
پس از قطعیت ارزیابی باید آگهی مزایده تنظیم و منتشر شود. آگهی مزایده باید حاوی نکات ذیل باشد:
- مشخصات مالک
- مشخصات ملک مانند محل وقوع ملک، حدود، مقدار و توصیف اجمالی ملک، اینکه ملک ثبت شده است یا خیر، مشاع است یا مفروز، در صورتی که منافع مورد وثیقه مستند به سند رسمی به غیر واگذار شده باشد، مراتب با ذکر مال الاجاره و آخر مدت اجراه در آگهی قید می شود، بیمه بودن در صورتی که ملک بیمه باشد.
- اشاره به اینکه پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق و گاز اعم از حق انشعاب و یا حق اشتراک و مصرف در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری به عهده برنده مزایده است.
- روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده
- قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.
روز برگزاری مزایده و نحوه ارائه پیشنهاد قیمت
شرکت در مزایده برای عموم آزاد است و جلسه مزایده با حضور رئیس اداره یا مسئول اجرا و متصدی مزایده و نماینده دادستان تشکیل خواهد شد. پیشنهاد قیمت در همان روز جلسه و به صورت مکتوب از شرکت کنندگان اخذ می شود.
تعیین برنده مزایده و مهلت پرداخت باقیمانده مبلغ
برای شرکت در مزایده باید مبلغ ده درصد از مبلغ پایه کارشناسی به حساب سپرده ثبت واریز شود و پس از برنده شدن مابقی مبلغ ظرف مدت ۵ روز از تاریخ مزایده به حساب صندوق ثبت تودیع شود. در غیر اینصورت، مبلغ مذکور قابل استرداد نبوده و به حساب خزانه واریز خواهد شد و عملیات مزایده تجدید می شود.
وضعیت مزایده در صورت نبودن خریدار
در صورتی که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مال با دریافت حق الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از ان شروع می شود به بستانکار واگذار می شود.
انتقال سند به نام برنده مزایده
پس از انجام مزایده باید اجرا، ظرف ۴۸ ساعت پرونده را فهرست و منگنه کند و پیوست گزارش برای صدور سند انتقال نزد رئیس ثبت بفرستد.
تخلیه و تحویل ملک به برنده
پس از تنظیم سند انتقال اجرایی در دفتر اسناد رسمی اداره ثبت محل، مدیون به درخواست خریدار یا بستانکار، مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله طبق مقررات خواهد بود.
مواردی که عملیات مزایده ملک را در اجرای ثبت متوقف می کند به شرح ذیل می باشد:
- وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی از سوی دادگاه
- اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رای هیات نظارت
- رای هیات نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی
- پرداخت کلیه مطالبات بستانکاران و حقوق اجرائی
نحوه تملک ملک مورد مزایده توسط بانکها
نحوه تملک ملک مورد مزایده توسط بانک بستگی به مبلغ ارزیابی ملک و مبلغ طلب بانک دارد. در صورتی که ارزیابی ملک مورد مزایده به میزان طلب بانک باشد، تمامی شش دانگ ملک مورد مزایده به تملک بانک در می آید.
اما در صورتی که ارزیابی ملک بیش از مبلغ طلب بانک باشد و بانک هم نخواهد مابه التفاوت را واریز نماید به نسبت طلب خود به نحو مشاعی به تملک بانک در می آید.
اگر قیمت ملک کمتر از بدهی مدیون باشد تمام ملک تملک و جهت وصول الباقی طلب بانک به شناسایی و بازداشت سایر اموال پرداخته می شود.
اگر بعد از مزایده و طی تشریفات آن ملک به تملک بانک درآید با ارسال صورتجلسه تنفیذ مزایده و دستور رئیس اجرای ثبت، سند ملک از نام راهن خارج و به نام بانک منتقل می گردد. در این صورت بانک می تواند علیه متصرف با ارائه دادخواست خلع ید، از دادگاه های حقوقی علیه متصرف اقدام نماید و یا تقاضای تخلیه ملک از اداره اجرای ثبت نماید و حتی اجرت المثل ایام تصرف از زمان مزایده تا لحظه خلع ید و تخلیه را از متصرف دریافت نمایند.
اعتراض به ارزیابی پس از مزایده ملک رهنی
اعتراض به ارزیابی پس از مزایده ملک رهنی امکان پذیر نیست. لیکن قبل از مزایده ملک رهنی و در صورت وجود سایر شرایط قانونی، می توان به ارزیابی اعتراض نمود.
- طبق ماده ۹۸ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی(اصلاحی ۱۳۹۸)، بنا به تقاضای هر یک از طرفین پرونده به منظور ارزیابی مورد وثیقه، رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه یک نفر کارشناس رسمی دادگستری انتخاب می نماید که با مراجعه به محل نسبت به ارزیابی اقدام نماید.
- کارشناس مکلف است پس از ارزیابی مال، حداکثر به مدت ده روز نظر خود را به اداره اجرای ثبت اعلام کند.
- مراتب ارزیابی به انضمام نظر کارشناس و ذکر هزینه دستمزد کارشناسی مجدد حداکثر ظرف ۳ روز از طرف اجرای ثبت به طرفین ابلاغ می شود.
- هرگاه بدهکار یا بستانکار نسبت به ارزیابی معترض باشند باید ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ کتبا اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناسی مجدد به اجرا تسلیم نماید. در صورتی که به این ترتیب اعتراضی واصل نشود، ارزیابی قطعی خواهد شد.
- چنانچه شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی سپری شده باشد، هر یک از طرفین می تواند تا قبل از انتشار آگهی مزایده، ارزیابی مجدد را به ضمیمه قبض حق الزحمه کارشناسی درخواست نماید. در این صورت، ارزیابی به هیات ۳ نفره کارشناسان رسمی به انتخاب رئیس ثبت یا واحد اجراء به صورت قرعه از طریق سیستم ارجاع می گردد این نظریه قطعی است.
حقوق قانونی مالک (وام گیرنده) در طول فرآیند توقیف و مزایده
مالک یا وام گیرنده در فرآیند توقیف ملک در رهن بانک و برگزاری مزایده، از حقوق قانونی برخوردار است که با آگاهی این حقوق می تواند از تضییع منافع خود جلوگیری نماید.
- مالک می تواند تحت شرایطی با طرح دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، از ادامه عملیات اجرا جلوگیری نماید. البته برای این کار باید از دادگاه دستور توقیف عملیات اجرایی را اخذ نماید.
- مالک می تواند نسبت به ارزیابی ملک اعتراض نماید.
- مالک می تواند در صورت عدم رعایت تشریفات قانونی برای برگزاری مزایده، نسبت به طرح دعوای ابطال مزایده ثبتی در دادگاه اقدام نماید.
- در صورتی که نسبت به عملیات اجرایی اعتراض دارد، تا قبل از خاتمه عملیات اجرایی نزد رئیس ثبت اعتراض خود را مطرح نماید.
- طبق ماده ۳۹ مکرر الحاقی ۱۱/۱۰/۱۴۰۱ مالک می تواند ظرف دو ماه از تاریخ مزایده بدهی خود را پرداخت نموده و ملک خود را فک رهن کند.
توقیف ملک در رهن بانک و معامله مال مرهونه بخصوص فروش و واگذارى املاکى که در رهن بانکها با موسسات اعتبارى و یا هر شخص حقیقى یا حقوقى دیگر هستند، از مهمترین مباحث معاملات هستند که پیگیری و به نتیجه رساندن آن ها گاها به دلایل عدم اطلاع و نداشتن دانش حقوقی کافی، ماهها و حتی سالها به طول میانجامد، بنابراین هر گونه اقدام در این خصوص نیازمند تسلط و آگاهی از قوانین موجود در این زمینه و دریافت مشاوره صحیح قبل از هر اقدامی می باشد. دفتر حقوقی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال تجربه در زمینه انواع دعاوی ملکی و بانکی آماده ارائه خدمات و مشاوره حقوقی و پذیرش وکالت در این زمینه می باشد.
سوالات متداول
آیا می توان ملکی که در رهن بانک است فروخت؟
هرگونه معامله نسبت به ملک رهنی باید با اذن و اجازه مرتهن باشد در غیر اینصورت غیر نافذ است. اما چنانچه حقوق مرتهن پرداخت شود هیچگونه ایراد قانونی وجود ندارد. اگر ملکی که در رهن بانک است فروخته شود خریدار می تواند فروشنده را ملزم به فک رهن و انتقال سند رسمی به نام وی نماید.
آیا بانک می تواند ملک مشتری را تصرف نماید؟
آیا پرداخت بدهی بعد از مزایده امکان دارد؟
حسب بند ۴ ماده ۱۴۳ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، چنانچه بدهکار کلیه مطالبات طلبکار و حق الاجرا را در حین عملیات مزایده پرداخت کند مزایده متوقف خواهد شد. لکن چنانچه عملیات مزایده به درستی انجام شده باشد و صورت جلسه مزایده امضاء گردد بدهکار حسب مواد ۱۴۵ و ۱۴۶ آئین نامه مارالذکر می تواند تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرایی با تودیع کلیه ی بدهی خود اعم از اصل و متفرعات و حق الاجرا به سپرده ثبت و تسلیم مدارک تودیعی به دفترخانه تنظیم کننده سند موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند.
چگونه با وکلای دادپویان حامی در ارتباط باشیم؟
شما میتوانید از طریق شبکههای اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین میتوانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.
با سلام و وقت بخیر خدمت شما من هم برای خرید خانه به علت کمبود موجودی از بانک مسکن وام گرفتم که به علت وضعیت کنونی قادر به باز پرداخت اقساط نشدم که با شکایت بانک اجرائیه صادر شده آیا من کاری میتونم انجام بدم که به خانه من به مزایده گذاشته نشود ممنون میشم اگه منو راهنمایی کنید
شما باید فوراً به اداره اجرای ثبت یا دادگاه (بسته به مرجع اجرا) مراجعه کرده و درخواست مهلت برای پرداخت معوقات یا تقسیط بدهی را ارائه دهید و با بانک مذاکره برای توافق کنید. در صورت ناتوانی در پرداخت، میتوانید با طرح دادخواست اعسار به دادگاه، از مزایده جلوگیری کنید و تقاضای تقسیط بدهی را نمایید.
سلام ، پدر شوهرم فوت کرده یه آرپاتمان ۱۵۰ متری ارث ازش مونده میخوام مهریه ام رو از سهم الارث شوهرم بردارم ، ملک رو توقیف کردم اما یه مشکلی دارم .ملک تو رهن بانکه مبلغ وام ۲۰۰ میلیونه ورثه راضی نیستند و همکاری نمیکنند حالا من چیکار کنم تا بتونم مهریه بگیرم خونه وام داره نمیشه بره مزایده ؟ قیمت خونه حدودا ۸ میلیارده
شما میتوانید تقاضای مزایده ملک را بدهید؛ در مزایده ابتدا بدهی بانک از محل فروش کسر میشود و مابقی میان طلبکاران و ورثه تقسیم میشود. بنابراین وجود وام مانع وصول مهریه از طریق فروش ملک نیست.
با سلام و احترام
من و همسرم دارای آپارتمانی هستیم که هر یک ۳ دانگ سهم الشراکه دارد. بنده کارمند رسمی دولت بوده، و همسرم با به اجرا گذاشتن مهریه خود به اداره نامه کسر از حقوق آمده است. با اینحال اجرای اسناد رسمی شهرستان نامه ای مبنی بر توقیف ۳ دانگ بنده که با پسرم در آنجا زندگی میکنیم کرده است. و همسرم منزل را ترک کرده و در منزل پدری می باشد. آیا ۳ دانگ اینجانب جزو مستثنیات دین میباشد؟؟؟ و اینکه ملک دارای وام از بانک میکن نیز می باشد که اگر تسویه بکنیم با ۲۰ میلیون تومن تسویه می شود. ممنون میشوم راهنمایی بفرمائید.
سپاس
سلام. سه دانگ ملک مشاعی نیز جزء مستثنیات می باشد مگر اینکه زوجه اقدام به اخذ گواهی عدم افراز و درخواست دستور فروش نماید و پس از واریز سهم زوج اقدام به توقیف آن نماید. در این حالت نیز طبق تبصره ۲ ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، در صورتی که محرز شود مدیون قصد تهیه مسکن برای سکونت را دارد امکان توقیف وجود ندارد.