توقیف ملک در رهن بانک و به دنبال آن فرآیند مزایده یکی از مشکلاتی است که بسیاری از وام گیرندگان بانکی با آن مواجه هستند. عدم آگاهی از مراحل قانونی توقیف ملک رهنی و حقوق و تکالیف طرفین در این فرآیند، موجب سردرگمی و ایجاد مشکلات بیشتری می شود. در این مقاله سعی نموده ایم راهنمایی جامعی در خصوص توقیف و مزایده ملک توسط بانک به دلیل عدم پرداخت اقساط تسهیلات ارائه دهیم تا با کسب اطلاعات جامع در این زمینه بتوانید بهترین تصمیمات را در جهت حفظ منافع خود اتخاذ نمائید.
رهن ملک چیست و چرا بانک ها از آن استفاده می کنند؟
رهن ملک، عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. تا چنانچه نسبت به پرداخت دین اقدام ننماید داین بتواند دین خود را وصول نماید.
پیش از اصلاح ماده ۳۴ قانون ثبت، بدین صورت پیش بینی شده بود که چنانچه بدهکار بدهی خود را در موعد مقرر پرداخت نمی نمود طلبکار (بانک) می توانست از دفترخانه تنظیم سند، وصول طلب خود را درخواست نماید.
طبق همین اجرائیه ای صادر و به بدهکار ابلاغ می شد و بدهکار حق داشت که حراج ملکی را که در وثیقه گذاشته است تقاضا کند. چنانچه بدهکار این تقاضا را مطرح نمی کرد، کل ملک به بانک منتقل می شد. اما با اصلاح ماده ۳۴ در سال ۸۶ مقرر گردید پس از صدور اجرائیه با برگزاری مزایده، مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی به او پرداخت خواهد شد و مازاد بر آن به راهن مسترد می گردد.
تغییر دیگری که با این ماده حاصل شده این است که در چهارچوب موجود مبلغ پایه از قیمت حاصل از ارزیابی قطعی ملک آغاز می شود. در این صورت چنانچه قیمت حاصل از ارزیابی، از میزان طلب بانک بیشتر باشد، بانک یا باید ما به التفاوت قیمت ملک را به بدهکار بپردازد یا در مالکیت مال مورد وثیقه با بدهکار شریک شود که این امر بانک ها را با مشکل مواجه می نماید.
شرایط و دلایل قانونی توقیف ملک در رهن توسط بانک
طبق تبصره یک ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا الحاقی ۱۳۷۶، کلیه وجوه و تسهیلات اعطایی که بانک ها در اجرای این قانون به اشخاص حقیقی و حقوقی پرداخت نموده یا می نمایند و برابر قرارداد تنظیمی مقرر شده باشد که اشخاص مذکور در سررسید معینی وجوه و تسهیلات دریافتی به انضمام سود و خسارات را بپردازند، در صورت عدم پرداخت و اعلام بانک قابل مطالبه و وصول است و کلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلفند بر اساس مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی نسبت به صدور حکم و اجراییه و وصول مطالبات بانک ها طبق مقررات اقدام نمایند.
مراحل قانونی توقیف ملک در رهن بانک
مراحل قانونی توقیف ملک در رهن بانک به شرح ذیل می باشد:
ارسال اخطاریه و مهلت پرداخت از سوی بانک
در صورتی که وام گیرنده در موعد مقرر نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، بانک ها معمولا چند ماه پس از تاخیر مشتری در باز پرداخت مطالبات، قرارداد مربوطه را از حالت عادی خارج کرده و با ارسال اخطار اداری به مشتری، مهلتی را جهت بازپرداخت مطالبات به صورت یکجا و دفعتا واحده به وی می دهند.
تقاضای صدور اجرائیه
در صورتی که مشتری همچنان به اخطار بانک بی توجه بوده و وضعیت دیون خود را روشن ننماید، شعبه مربوطه با تکمیل فرم تقاضانامه صدور اجرائیه از دفتر خانه تنظیم کننده سند رهنی درخواست صدور اجرائیه می نماید.
سردفتر پس از احراز شرایط قانونی صدور اجرائیه و احراز هویت، مکلف است نسبت به ورود و تکمیل اطلاعات در سامانه اجرا اقدام و مدارک و مستندات مربوط به سند را به سند الکترونیکی تبدیل و به انضمام اجرائیه از طریق سامانه مذکور به اداره اجرای ثبت محل ارسال نماید.
صدور اجرائیه نسبت به تعهدات اسناد رهنی بانک با مبلغ معین و جریمه مقرر ممکن امکان پذیر است و در خصوص تعهدات مشروط و مبهم امکان صدور اجرائیه ثبتی وجود ندارد.
ارسال اجرائیه به اداره ثبت
طبق ماده ۴ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، دفتر اسناد رسمی باید حداکثر ظرف مدت ۴۸ ساعت از تاریخ مندرج در تقاضانامه، نسبت به صدور اجرائیه و ارسال آن به اداره ثبت اقدام و رسید دریافت نماید. پس از ارسال اجرائیه، واحد مذکور پرونده اجرائی را تشکیل و شماره کلاسه اجرایی را به دفتر اسناد رسمی جهت ارسال به بانک تحویل می دهد.
ابلاغ اجرائیه به مالک
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ابلاغیه ها را به طرفین از طریق سامانه الکترونیک به طرفین پرونده، وکلا، نمایندگان قانونی و کارشناسان رسمی ارسال نماید. در ابلاغ الکترونیکی، مخاطب نمی تواند اظهار بی اطلاعی نماید و خودداری از مراجعه به سامانه ابلاغ، به منزله استنکاف از قبول اوراق اجرایی بوده و ابلاغ محسوب می شود.
چنانچه متعهد قبل از صدور اجرائیه، فوت شود و درخواست صدور اجرائیه علیه ورثه به عمل آید، اجرائیه در اقامتگاه مورث به آنان ابلاغ واقعی می گردد.
در مورد افراد مقیم در خارج از کشور ابلاغیه به وسیله دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت به وزارت امور خارجه ارسال می شود تا طبق مقررات ابلاغ نمایند.
درخواست ارزیابی ملک
پس از ابلاغ، اداره اجرای ثبت، با ارسال اجرائیه به اداره ثبت محل وقوع ملک، نسبت به اخذ استعلام، از اداره ثبت مربوطه اقدام می نماید. پس از وصول استعلام بانک باید به صورت مکتوب درخواست ارزیابی ملک را به اداره سوم اجرا تقدیم نماید. و اداره سوم نیز پس از وصول درخواست، از میان کارشناسان رسمی دادگستری فردی را به منظور ارزیابی ملک معین می نماید.
ارزیابی ملک توسط کارشناس در معیت نماینده شعبه انجام می شود. در صورت بسته بودن یا ممانعت از ورود، نماینده شعبه و کارشناس در زمان دیگری به محل مراجعه می نمایند. چنانچه در مرحله دوم هم ارزیابی صورت نگرفت مراتب به اداره ثبت اطلاع و با مجوز مرجع مذکور ارزیابی از بیرون ملک صورت می پذیرد. اعتراض به نظر کارشناس ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اخطار می باشد. همچنین می توانید قلع و قمع را به صورت کامل در لینک قبل مشاهده کنید.
قطعیت ارزیابی و آماده سازی برای مزایده
چناچه اعتراضی از سوی طرفین صورت نگیرد درخواست برگزاری مزایده فروش ملک به اداره اجرا اعلام می شود.
در صورتی که نیاز می توانید با وکیل متخصص بانکی مشاوره نمائید تا بتوانید از حقوق قانونی خویش در این مراحل اطلاع کسب نمائید.
آیا ملک در رهن بانک قابل توقیف است؟
اجرای حکم از طریق توقیف ملک در رهن بانک در صورتی امکان پذیر است که یا ارزش ملک رهنی مازاد بر مطالبات بانک باشد که در این صورت مازاد را می توان توقیف نمود، یا طلب بانک پرداخت شود و فک رهن صورت بگیرد سپس متقاضی نسبت به توقیف ملک اقدام نماید.
چنانچه محکوم علیه پس از ابلاغ اجراییه، اموال خود را به دیگران انتقال دهد یا آنها را مخفی یا از بین ببرد و یا به طور کلی، اقدامی انجام دهد که بانک نتواند به طلب خود برسد بنا به تبصره یک ماده ۳۵ قانون اجرای احکام مدنی، بانک می تواند اموال محکوم علیه را برای توقیف، معرفی نماید(توقیف تامینی یا توقیف احتیاطی) و درخواست توقیف مال مرهونه را از دادگاه بخواهد. در این صورت اموال محکوم علیه (راهن) برای فروش و ادای محکوم به مزایده گذاشته می شود.
زمانی که ملک توسط مراجع صالح قضایی و غیرقضایی در راستای دستور موقت یا تامین خواسته یا اجرای دستور موقت یا اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد، بازداشت می شود حق مرتهن نسبت به رهن بالاتر از حق شخصی است که مال به نفع او بازداشت شده است. زیرا حق مرتهن در قرارداد رهنی حق عینی است و رهن تابع دینی است که راهن یا شخص دیگر نسبت به طلبکار دارد.
اما در خصوص مال بازداشت شده الزاما حق طلبکار حق عینی نیست بلکه صرفا حق تقدم در بازپرداخت دین است. به همین دلیل اگر مالی به تاریخ مقدم در رهن شخصی باشد سپس به موجب تصمیم مرجع قضایی به نفع شخص دیگر بازداشت شود، اگر چه تاریخ طلب شخص دوم مقدم بر تاریخ طلب مرتهن باشد حق بانک مرتهن نسبت به مال مرهونه بازداشت شده مقدم بر حق دیگری است.
در قراردادهای رهنی اگر مالک، مالی را که در رهن بانک است، به غیر بانک منتقل نماید یا بفروشد، معامله مال مرهونه بدون رضایت بانک مشمول عنوان مجرمانه معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت می گردد.
نحوه توقیف ملک رهنی که به نام محکوم علیه ثبت نشده است؟
در خصوص نحوه توقیف ملک رهنی که به نام محکوم علیه ثبت نشده لازم به ذکر می باشد چنانچه ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد قابلیت تنظیم سند رهنی را ندارد لذا با توجه به عدم امکان تنظیم سند رهنی، فرض سوال هم اشتباه بوده و نمی توان پاسخی به آن داد.
لیکن چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد و در رهن باشد با خودداری محکوم علیه از پرداخت محکوم به، چنانچه محکوم له ملک در رهن را معرفی نماید نسبت به استعلام از اداره ثبت محل اقدام می کند و اگر ملک به نام محکوم علیه باشد و در رهن باشد اداره ثبت، مراتب را در دفتر املاک بازداشتی و پرونده ثبتی قید و به قسمت اجرا اطلاع میدهد. و نسبت به توقیف مازاد بر رهن ملک اقدام می کند. اگر ملک به نام محکوم علیه نباشد فوراً به قسمت اجرا اعلام می نماید.
شایان توضیح است چنانچه مال غیرمنقول سابقه ثبتی نداشته باشد، بنا به تجویز مواد ۹۹ ،۱۰۰ و۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف آن زمانی جایز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته یا به موجب حکم نهایی، مالک شناخته شده باشد.
با توثیق مال مرهونه آیا توقیف مکرر ملک جایز است؟
با در رهن قرار گرفتن ملک به عنوان وثیقه، هرگونه توقیف و بازداشت بعدی ملک منوط و مشروط به استیفای حقوق قانونی رهن مقدم است. و هرگونه معامله مال مرهونه نیز بنا به رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ دیوان عالی کشو، غیرنافذ و بلااثر است.
در مواردي که ملكي ابتدائا در بانک وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتی قرار داده شده در صورتی كه بدهكار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبكار(بانک) می تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم كننده سند، درخواست نماید.
توقیف مازاد ملک در رهن بانک
شاید اصطلاح توقیف مازاد برای بسیاری از افرادی که در مرحله اجرای حکم هستند آشنا باشد. توقیف مازاد چیست؟ در پاسخ به این سوال باید گفت، اصولا ملکی توسط اداره اجرای ثبت و یا اجرای احکام مدنی دادگاه توقیف می گردد که دارای سند رسمی مالکیت به نام محکوم علیه باشد. با در رهن قرار گرفتن سند در وثیقه بانک، ملک، دیگر به نفع شخصی غیر از بانک قابل توقیف نیست.
شخصی که نسبت به ملک در رهن بانک ادعایی داشته باشد تنها نسبت به مازاد قیمت رهن می تواند اقدام به توقیف نماید. بنا بر رای شماره ۳۱۵۶ مورخ ۷۸/۱۱/۱۰ شورای عالی ثبت، با عنایت به ماده ۳۴ قانون ثبت و تبصره ۷ آن و ماده ۳۴ مکرر و تبصره ۳ ماده ۳۰ آئین نامه اجرایی معاملات شرطی و رهنی با حق استرداد مصوب ۱۳۵۲/۲/۱۶ و فراز ۱ الی ۱۱ و ماده ۵۰ آئین نامه نحوه توقیف حق بدهکار نسبت به مازاد در وثیقه و استیفای حقوق توقیف کننده، مازاد ملکی که در رهن است قابل بازداشت بوده و جزء مستثنیات دین محسوب نمی شود.
توقیف مازاد مال توقیف شده
توقیف مازاد مال توقیف شده یا در رهن نیز امکان پذیر است. اگر ملک یا هر نوع مال منقول یا غیرمنقولی تا مبلغ معینی قبلا توقیف شده و یا در رهن قرار گرفته باشد الباقی آن برای شخص دیگری نیز توقیف می شود، در این صورت، اگر مال، مازادی نداشته باشد باز توقیف آن امکانپذیر است.
در تعداد توقیف، ممنوعیت و محدودیتی وجود ندارد. اما ممکن است مازاد به شخص بعدی نرسد چرا که امکان دارد که در پرداخت بدهی افراد قبلی تسویه شده باشد. در صورتی امکان وصول طلب از مازاد یا مازاد مکرر وجود دارد که افراد توقیف کننده قبلی با محکوم علیه سازش نمایند یا حتی دعوای ایادی مقدم به اثبات نرسد و توقیف کنندگان مازاد یا مازاد مکرر بتوانند طلب خود را از محل مال توقیف شده وصول نمایند.
بنا به ماده ۵۴ قانون اجرای احکام مدنی: اگر مالی که توقیف آن تقاضا شده وثیقه دینی بوده یا در مقابل طلب دیگری توقیف شده باشد، قسمت اجرا به درخواست محکوم له توقیف مازاد ارزش مال مزبور را حسب مورد به اداره ثبت یا مرجعی که قبلاً مال را توقیف کرده است اطلاع میدهد و مازاد آن بازداشت می شود.
هم چنین اگر مال دیگری به تقاضای محکوم له توقیف شود که تکافوی طلب او را بنماید، از توقیف مازاد رفع اثر خواهد شد. با فک وثیقه یا رفع توقیف اصل مال، توقیف مازاد خود به خود به توقیف اصل مال تبدیل می شود. در این صورت، چنانچه محکوم علیه به عنوان عدم تناسب بهای مال با میزان بدهی معترض باشد، به هزینه ی او مال ارزیابی شده از مقدار زائد بر بدهی رفع توقیف خواهد شد.
توقیف مالی که سابقه توقیف دارد به عنوان جایگزین وثیقه
اگر بانک، ملکی را که نسبت به آن بدهی وجود دارد و یا شخصی ابتدائا برای آن ملک تامین خواسته گرفته باشد، در رهن بگیرد به بانک اجازه داده شده که بدهی شخص اول را بپردازد و خود به عنوان توقیف کننده مقدم قرار گیرد و عملیات اجرایی را نسبت به مال شروع نماید.
بنا به ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی: «در مورد مالی که وثیقه بوده، یا در مقابل مطالباتی توقیف شده باشد، محکوم له می تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت، حسب مورد، در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نموده و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید. در این صورت، وثیقه و توقیف های سابق فک و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف می شود.»
همچنین بنا به ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی: « مال غیر منقول بعد از تنظیم صورت مجلس و ارزیابی، حسب مورد، موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل میشود و مشارالیه مکلف است ملک را همانطوری که طبق صورت مجلس تحویل گرفته تحویل دهد. این بدان معناست که در توقیف مال غیر منقول، تا زمان فروش مال، آن مال از ید متصرف خارج نمی شود.»
تقدم و تاخر بازداشت اموال
- چنانچه اجرائیه از سوی چندین نفر علیه یک نفر صادر شود، آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.
- چنانچه اجرائیه های متعدد علیه متعهد صادر شده و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنماید، پس از بازداشت مال مورد بازداشت بین بستانکاران به نسبت طلب آنان قسمت می گردد.
- در خصوص مال مرهونه که توسط اجرای ثبت توقیف شده است، بانک بازداشت کننده مازاد می تواند تمام دیون و هزینه های قانونی بازداشت کنندگان مقدم و حقوق دولتی را در صندوق ثبت تودیع و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید.
مراحل مزایده ملک در رهن بانک
مراحل مزایده ملک در رهن بانک به شرح ذیل می باشد:
انتشار آگهی مزایده
پس از قطعیت ارزیابی باید آگهی مزایده تنظیم و منتشر شود. آگهی مزایده باید حاوی نکات ذیل باشد:
- مشخصات مالک
- مشخصات ملک مانند محل وقوع ملک، حدود، مقدار و توصیف اجمالی ملک، اینکه ملک ثبت شده است یا خیر، مشاع است یا مفروز، در صورتی که منافع مورد وثیقه مستند به سند رسمی به غیر واگذار شده باشد، مراتب با ذکر مال الاجاره و آخر مدت اجراه در آگهی قید می شود، بیمه بودن در صورتی که ملک بیمه باشد.
- اشاره به اینکه پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق و گاز اعم از حق انشعاب و یا حق اشتراک و مصرف در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری به عهده برنده مزایده است.
- روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده
- قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.
روز برگزاری مزایده و نحوه ارائه پیشنهاد قیمت
شرکت در مزایده برای عموم آزاد است و جلسه مزایده با حضور رئیس اداره یا مسئول اجرا و متصدی مزایده و نماینده دادستان تشکیل خواهد شد. پیشنهاد قیمت در همان روز جلسه و به صورت مکتوب از شرکت کنندگان اخذ می شود.
تعیین برنده مزایده و مهلت پرداخت باقیمانده مبلغ
برای شرکت در مزایده باید مبلغ ده درصد از مبلغ پایه کارشناسی به حساب سپرده ثبت واریز شود و پس از برنده شدن مابقی مبلغ ظرف مدت ۵ روز از تاریخ مزایده به حساب صندوق ثبت تودیع شود. در غیر اینصورت، مبلغ مذکور قابل استرداد نبوده و به حساب خزانه واریز خواهد شد و عملیات مزایده تجدید می شود.
وضعیت مزایده در صورت نبودن خریدار
در صورتی که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مال با دریافت حق الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از ان شروع می شود به بستانکار واگذار می شود.
انتقال سند به نام برنده مزایده
پس از انجام مزایده باید اجرا، ظرف ۴۸ ساعت پرونده را فهرست و منگنه کند و پیوست گزارش برای صدور سند انتقال نزد رئیس ثبت بفرستد.
تخلیه و تحویل ملک به برنده
پس از تنظیم سند انتقال اجرایی در دفتر اسناد رسمی اداره ثبت محل، مدیون به درخواست خریدار یا بستانکار، مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله طبق مقررات خواهد بود.
مواردی که عملیات مزایده ملک را در اجرای ثبت متوقف می کند به شرح ذیل می باشد:
- وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی از سوی دادگاه
- اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رای هیات نظارت
- رای هیات نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی
- پرداخت کلیه مطالبات بستانکاران و حقوق اجرائی
نحوه تملک ملک مورد مزایده توسط بانکها
نحوه تملک ملک مورد مزایده توسط بانک بستگی به مبلغ ارزیابی ملک و مبلغ طلب بانک دارد. در صورتی که ارزیابی ملک مورد مزایده به میزان طلب بانک باشد، تمامی شش دانگ ملک مورد مزایده به تملک بانک در می آید.
اما در صورتی که ارزیابی ملک بیش از مبلغ طلب بانک باشد و بانک هم نخواهد مابه التفاوت را واریز نماید به نسبت طلب خود به نحو مشاعی به تملک بانک در می آید.
اگر قیمت ملک کمتر از بدهی مدیون باشد تمام ملک تملک و جهت وصول الباقی طلب بانک به شناسایی و بازداشت سایر اموال پرداخته می شود.
اگر بعد از مزایده و طی تشریفات آن ملک به تملک بانک درآید با ارسال صورتجلسه تنفیذ مزایده و دستور رئیس اجرای ثبت، سند ملک از نام راهن خارج و به نام بانک منتقل می گردد. در این صورت بانک می تواند علیه متصرف با ارائه دادخواست خلع ید، از دادگاه های حقوقی علیه متصرف اقدام نماید و یا تقاضای تخلیه ملک از اداره اجرای ثبت نماید و حتی اجرت المثل ایام تصرف از زمان مزایده تا لحظه خلع ید و تخلیه را از متصرف دریافت نمایند.
اعتراض به ارزیابی پس از مزایده ملک رهنی
اعتراض به ارزیابی پس از مزایده ملک رهنی امکان پذیر نیست. لیکن قبل از مزایده ملک رهنی و در صورت وجود سایر شرایط قانونی، می توان به ارزیابی اعتراض نمود.
- طبق ماده ۹۸ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی(اصلاحی ۱۳۹۸)، بنا به تقاضای هر یک از طرفین پرونده به منظور ارزیابی مورد وثیقه، رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه یک نفر کارشناس رسمی دادگستری انتخاب می نماید که با مراجعه به محل نسبت به ارزیابی اقدام نماید.
- کارشناس مکلف است پس از ارزیابی مال، حداکثر به مدت ده روز نظر خود را به اداره اجرای ثبت اعلام کند.
- مراتب ارزیابی به انضمام نظر کارشناس و ذکر هزینه دستمزد کارشناسی مجدد حداکثر ظرف ۳ روز از طرف اجرای ثبت به طرفین ابلاغ می شود.
- هرگاه بدهکار یا بستانکار نسبت به ارزیابی معترض باشند باید ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ کتبا اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناسی مجدد به اجرا تسلیم نماید. در صورتی که به این ترتیب اعتراضی واصل نشود، ارزیابی قطعی خواهد شد.
- چنانچه شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی سپری شده باشد، هر یک از طرفین می تواند تا قبل از انتشار آگهی مزایده، ارزیابی مجدد را به ضمیمه قبض حق الزحمه کارشناسی درخواست نماید. در این صورت، ارزیابی به هیات ۳ نفره کارشناسان رسمی به انتخاب رئیس ثبت یا واحد اجراء به صورت قرعه از طریق سیستم ارجاع می گردد این نظریه قطعی است.
حقوق قانونی مالک (وام گیرنده) در طول فرآیند توقیف و مزایده
مالک یا وام گیرنده در فرآیند توقیف ملک در رهن بانک و برگزاری مزایده، از حقوق قانونی برخوردار است که با آگاهی این حقوق می تواند از تضییع منافع خود جلوگیری نماید.
- مالک می تواند تحت شرایطی با طرح دعوای ابطال اجرائیه ثبتی، از ادامه عملیات اجرا جلوگیری نماید. البته برای این کار باید از دادگاه دستور توقیف عملیات اجرایی را اخذ نماید.
- مالک می تواند نسبت به ارزیابی ملک اعتراض نماید.
- مالک می تواند در صورت عدم رعایت تشریفات قانونی برای برگزاری مزایده، نسبت به طرح دعوای ابطال مزایده ثبتی در دادگاه اقدام نماید.
- در صورتی که نسبت به عملیات اجرایی اعتراض دارد، تا قبل از خاتمه عملیات اجرایی نزد رئیس ثبت اعتراض خود را مطرح نماید.
- طبق ماده ۳۹ مکرر الحاقی ۱۱/۱۰/۱۴۰۱ مالک می تواند ظرف دو ماه از تاریخ مزایده بدهی خود را پرداخت نموده و ملک خود را فک رهن کند.
توقیف ملک در رهن بانک و معامله مال مرهونه بخصوص فروش و واگذارى املاکى که در رهن بانکها با موسسات اعتبارى و یا هر شخص حقیقى یا حقوقى دیگر هستند، از مهمترین مباحث معاملات هستند که پیگیری و به نتیجه رساندن آن ها گاها به دلایل عدم اطلاع و نداشتن دانش حقوقی کافی، ماهها و حتی سالها به طول میانجامد، بنابراین هر گونه اقدام در این خصوص نیازمند تسلط و آگاهی از قوانین موجود در این زمینه و دریافت مشاوره صحیح قبل از هر اقدامی می باشد. دفتر حقوقی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال تجربه در زمینه انواع دعاوی ملکی و بانکی آماده ارائه خدمات و مشاوره حقوقی و پذیرش وکالت در این زمینه می باشد.
سوالات متداول
آیا می توان ملکی که در رهن بانک است فروخت؟
رگونه معامله نسبت به ملک رهنی باید با اذن و اجازه مرتهن باشد در غیر اینصورت غیر نافذ است. اما چنانچه حقوق مرتهن پرداخت شود هیچگونه ایراد قانونی وجود ندارد. اگر ملکی که در رهن بانک است فروخته شود خریدار می تواند فروشنده را ملزم به فک رهن و انتقال سند رسمی به نام وی نماید.
آیا بانک می تواند ملک مشتری را تصرف نماید؟
در صورتی که ملک مشتری در رهن بانک باشد و اقساط تسهیلات پرداخت نشود بانک می تواند از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند رهنی تقاضای صدور اجرائیه نماید و از طریق اجرای ثبت نسبت به ارزیابی و برگزاری مزایده اقدام نماید. چنانچه در روز مزایده خریداری یافت نشود ملک به بانک واگذار می گردد. پس از تنظیم سند انتقال اجرایی می تواند ملک را در تصرف خود بگیرد.
آیا پرداخت بدهی بعد از مزایده امکان دارد؟
حسب بند ۴ ماده ۱۴۳ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، چنانچه بدهکار کلیه مطالبات طلبکار و حق الاجرا را در حین عملیات مزایده پرداخت کند مزایده متوقف خواهد شد. لکن چنانچه عملیات مزایده به درستی انجام شده باشد و صورت جلسه مزایده امضاء گردد بدهکار حسب مواد ۱۴۵ و ۱۴۶ آئین نامه مارالذکر می تواند تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرایی با تودیع کلیه ی بدهی خود اعم از اصل و متفرعات و حق الاجرا به سپرده ثبت و تسلیم مدارک تودیعی به دفترخانه تنظیم کننده سند موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند
چگونه با وکلای دادپویان حامی در ارتباط باشیم؟
شما میتوانید از طریق شبکههای اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین میتوانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.
با سلام و احترام
من و همسرم دارای آپارتمانی هستیم که هر یک ۳ دانگ سهم الشراکه دارد. بنده کارمند رسمی دولت بوده، و همسرم با به اجرا گذاشتن مهریه خود به اداره نامه کسر از حقوق آمده است. با اینحال اجرای اسناد رسمی شهرستان نامه ای مبنی بر توقیف ۳ دانگ بنده که با پسرم در آنجا زندگی میکنیم کرده است. و همسرم منزل را ترک کرده و در منزل پدری می باشد. آیا ۳ دانگ اینجانب جزو مستثنیات دین میباشد؟؟؟ و اینکه ملک دارای وام از بانک میکن نیز می باشد که اگر تسویه بکنیم با ۲۰ میلیون تومن تسویه می شود. ممنون میشوم راهنمایی بفرمائید.
سپاس
سلام. سه دانگ ملک مشاعی نیز جزء مستثنیات می باشد مگر اینکه زوجه اقدام به اخذ گواهی عدم افراز و درخواست دستور فروش نماید و پس از واریز سهم زوج اقدام به توقیف آن نماید. در این حالت نیز طبق تبصره ۲ ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، در صورتی که محرز شود مدیون قصد تهیه مسکن برای سکونت را دارد امکان توقیف وجود ندارد.
با سلام
با پیمانکاری قرارداد مشارکت بستیم که به ازای زمین ما، ۵ واحد از ۱۵ واحد را به ما بدهد. متاسفانه پیمانکار از ما وکالت تام گرفت و زمین را به نام خود کرد و از بانک وام گرفت و اکنون متواری گشته. در مبایعه نامه سایر خریداران نوشته ۷ میلیون از پیش دادند + ۱۸ میلیون پس از اتمام کار + ۲۰ میلیون وام بانکی. حال سوال من این است ما میتوانیم از خریداران شکایت کنیم که مبلغ بدهی بانک را آنان باید بپردازند نه ما؟
با چه عنوانی باید طرح دعوا کنیم؟
آیا شکایت از پیمانکار و محکوم کردن وی به ساخت واحدها میتواند باعث شود تا هرکس برود و برای سند خود اقدام کند؟ یا تا وقتیکه پیمانکار نیاید هیچ مشکلی حل نمیشود؟
با مرگ پیمانکار چه اتفاقی رخ میدهد؟
با سلام. با توجه به اینکه فرمودید سازنده با وکالت کاری زمین را به نام خود نموده بنابراین شما به عنوان مالک شناخته نمی شوید. بنابراین در ابتدا باید برای پاسخ به سوال شما قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه کنیم. اما به طور کلی باید گفت چنانچه شما هر کدام از خریداران بخواهید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را مطرح کنید باید دعوای الزام به فک رهن را نیز توامان مطرح کنید و در مرحله اجرای حکم اگر سازنده نسبت به پرداخت تسهیلات و فک رهن اقدام نکرد باید هر کدام از خریداران بدهی بانک را پرداخت کنند تا فک رهن صورت گیرد و بتوانند سند مالکیت خود را دریافت کنند.
با سلام. من ضامن یکی از اقوام شده ام ک ملک ام را گذاشتم وثیقه
وبعد از مدتی فک رهن شد
الان ک استعلام میگیرم میبینم ک هنوز ملک توقیف شده میشه بدونم دلیلش چیه
سلام. اگر ملک شما طی عقد رهن به نفع مرتهن در رهن قرار گرفته پس از پرداخت بدهی می بایست فک رهن صورت می گرفت و به اداره ثبت نیز اعلام می شد. اینکه می فرمائید ملک توقیف شده می توانید از اداره ثبت پیگیری نمائید که از طریق چه مرجعی توقیف صورت گرفته تا بتوانید اقدامات قانونی را انجام دهید.
با سلام
در سال ۱۳۹۰، زمینی از پدربزرگ مان به مادرم و دایی و دو خاله ام به ارث رسید که آنان با فردی قرارداد مشارکت بستند و طرف (پیمانکار) زمین را به نام خود کرد و از بانک ملت وام گرفت و سپس ورشکست شد و متواری گشت. سپس خریداران و وراث با هزینه خود واحدهای خود را ساختند که اکنون بانک قصد مزایده از طریق ثبت اسناد دارد. در پرونده ثبت اسناد دو نفر از خریداران رای از دادگاه گذاشته اند که دستور “توقف عملیات اجرایی با حفظ حقوق مرتهن و متعهد ساختن پیمانکار برای تنظیم سند برای خریدار” است.
اکنون طلب بانک حدود ۴ میلیارد و ملک در بازداشت ۳ نفر از جمله ۳ نفر از وراث با یک فقره چک (کل مبلغ طلب ۳ نفر احتمالا ۲ میلیارد در سال جاری) است.
سوال من این است این ملک حدود ۱۲-۱۵ میلیارد ارزش دارد. آیا ما وراث میتوانیم به واحدهای خود برسیم و چگونه؟ یا اینکه بهتر است پول خود را بگیریم؟
خریدارانی که رای گرفته اند امکان دارد برای واحد خود سند بگیرند؟ یا اینکه بانک میتواند واحدهای آنان را نیز مزایده بگذارد؟ چون کارمند ثبت اسناد گفت که واحدهای آنان مزایده نمیرود مگر اینکه بانک بخواهد.
با تشکر
سلام. چنانچه در قرارداد مشارکت، حق اخذ وام را به سازنده (پیمانکار) نداده باشید، قرارداد رهنی بانک با سازنده به صورت فضولی بوده و باطل است و بانک هیچ حقی نسبت به ملک ندارد. هم چنین چنانچه قراردادهای پیش فروش قبل از تاریخ قرارداد رهنی باشد، باز بانک حقی بر ملک ندارد و در هر صورت مدارک می بایست بررسی شود.
ملک شخصی بابت وام در رهن بانک می باشد . شخص مورد نظر فوت میکند و هنوز انحصار وراثت صورت نگرفته . همسر پسر این شخص (عروس خانواده ) مهریه خود را به اجرا گذاشته . آیا میتواند این ملک را از رهن خارج کرده و مهریه خود را از سهم الارث پسر متوفی مطالبه کند ؟؟؟
سلام. بله این امکان وجود دارد. البته بعد از اخذ انحصار وراثت.
با سلام بنده برای وصول مهریه از همسر سابقم ملکی که به نام ایشان بوده را توقیف نمودم اما مجوز مزایده به بنده داده نمیشود چون ملک در رهن بانک است و بدهی کمی هم به بانک دارد.
چطور میتوانم بانک را ملزم به فک رهن و وصول مطالبه خودم کنم
با سلام. شما می توانید بدهی بانک را پرداخت نموده و فک رهن را انجام دهید سپس مراحل انجام مزایده را پیگیری نمائید.
بنده ضامن پولی یکی از دوستام شدم که بعد از اینکه طرف از نفر اول یعنی دوست من شکایت کرده و پولش الان گیره خلاصه پای من پیش کشیده شده چون ضامنش هستم .حالا من یه پروژه دارم که در رهن وام بانکی هست گفتم ببینم دادگاه میتونه پروژه رو به اسم شاکی واگزار کنه یا امکان قسط بندی برای من وجود داره؟ اگر امکانی وجود داره تا از این مخمصه نجات پیدا کنیم یا بشه واسم قسط بندی کنن ممنونم میشم راهنمایی کنید تا بیام خدمتتون.
سلام خیر ملک در رهن امکان توقیف و مزایده ندارد.صرفا میتوانید دعوای اعسار و تقسیط مطرح کنید.
سلام روز بخير
من يه سند براى يك وام در رهن گذاشتم روزى كه سند من رو قيمت گذاشتن حدود دويست ميليون بود
حالا بانك سند من رو گذاشته براى حراج اگه مثلاً الان سند من دو ميليارد ارزش داشته باشه و بدهى اون طرف دو ميليارد باشه بانك اجازه داره كل سند من رو مزايده بذاره يا من ميتونم بدهى سندم رو اندازه همون دويست ميليون و سودى كه طرف بدهكاره پرداخت كنم و سندم رو ازاد كنم؟؟؟
با سلام. زمانیکه شما ملک خود را در رهن بانک بابت تسهیلاتی که شخص دیگری اخذ می نماید گذاشته باشید نسبت به اصل و سود و خسارات مسئول هستید و نمی توانید بگوئید فقط اصل را ضمانت کرده اید.
سلام اگر ملکی در رهن بانک باشد و صاحب ملک فوت نمایید و حصرووراثت انجام شود و برای هرکدام وراث سند تک برگ نسبت به سهم شان صادر و مورد رهن در پشت سند تک برگ هرکد ام از وراث نوشته شده باشد آیا می توانند وراث سند را به نام احدی از وراث با حفظ منافع بانک منتقل نمایند
سلام بله
با سلام و عرض ادب. یه سوالی داشتم اگه پاسخ دهید ممنون میشم.
ما یه تسهیلاتی از یکی از بانک های خصوصی در سال ۱۳۸۶ دریافت نمودیم و متاسفانه با توجه به یکسری مشکلات اقتصادی نتوانستیم پول بانک را پرداخت کنیم بر این اساس بانک در سال ۱۳۹۳ ملک مورد نظر (وثیقه) را به مزایده گذاشته وفروخت حالا بعد چند سال یعنی امسال بانک اظهار می کند سود پول خیلی بیشتر از ملک مزایده ای وتسهیلات هست والان باز ادعای پول و بدهی را میکند. البته ما سندی بنام نداریم و هرچه داشتیم فروختیم.آیا بانک بعد مزایده می تواند باز پول طلب کند؟ خیلی از کارکنان بانک می گویند نمی تواند پولی بگیرد؟ وبعد مزایده نمی تواند دیگر پولی بگیرد. مگر اینکه شما ملک سند داری داشته باشید که بتواند توقیف کند. الان بانک حقوق ما را از طریق ثبت بلوکه کرده هست؟ چاره چیست؟ ممنون از راهنمایتان
سلام بله امکان دارد البته قابلیت دفاع در قبال بانک را دارید
سلام وقت بخیر
ملکی که در رهن بانک است آیا میتواند قبل از تسویه با بانک در رهن بانک یا کار دیگری قرارگیرد
سلام در صورت ارزنده بودن و پذیرش بانک دوم بله امکان دارد
با سلام
بنده ملکی را خریداری کرده ام که بعدا متوجه شدم در رهن بانک بوده، حال پس از مدتی اجرائیه صادر شده و کارشناس قصد ارزیابی ملک را دارد. حال از جنابعالی دو سوال دارم؛
الف) آیا ملک پس از ارزیابی پلمپ می شود ؟
ب) آیا فرصتی به بنده داده می شود تا با بانک تسویه حساب کنم ؟
سلام
الف، خیر
ب، در صورت توافق با بانک بله
لطفا پاسخ فوری میفرمایید؟خیلی واجبه…. دادگاه برای من قرار صادر کرده و به قید وثیقه سند آزاد هستم‌حالا صاحب سند گفته سندش رو میخواد منم‌میخوام یه سند دیگه‌جایگزین‌کنم سند‌جدید برای اقوام‌هستش که حداقل ۳میلیارد ارزش داره ۱۵۰میلیون بخاطر وام در رهن‌بانک هستش و قرار وثیقه منم‌پیش دادگاه ۵۰۰میلیونه خواستم‌بدونم‌میتونم‌اون سند رو به عنوان وثیقه به دادگاه‌ارائه بدم؟اداره ثبت گیر نمیده؟چون ارزش سند بیش از قرار وثیقه و وام و بدهی به بانکه آیا ایرادی نداره؟
سلام اگر دادگاه قبول کند مشکلی نیست
شب بخیر؛ عرض شود کارخانه اینجانب را یکی از بانک‌های خصوصی در مقابل مبلغی وام تمام کرده که عرض شود خدمتان با بهره بشتر از تعیین بانک مرکزی و… برای باز پس گرفتن کارخانه چکار باید بکنم راهنمایی فرمایید ودر صورت باز پس گرفتن کارخانه خدمتان وکالتنامه تنظیم بکنم
سلام لطفا با دفتر تماس حاصل فرمایید
باسلام عرض ادب و احترام
سوالم در خصوص اشتباه پیش نویس برای سند رهنی بوده که بانک مسکن شعبه مستقل تهران ارسال کرده به بانک مسکن شعبه دیگری در شهرستان و مقرر گردیده پیش نویس که از طریق بانک مسکن تهران ارسال شده در محضر به امضا طریفن رسیده باشد حالا که سند زده و تمامی مبالغ که شامل محضر و کارمزدهای بانکی بوده است پرداخت گردیده و سند به نام خریدار انتقال داده شده بانک مسکن تهران به خریدار گفته که موضوع پیش نویس اشتباه بوده و باید اصلاحیه زده بشود و هزینه بعهده خریدار می باشد. حالا سوال اینجاست که آیا هزینه محضر بهعده خریدار؟ سوال دوم اینکه بانک خریدار را تهدید کرده که در صورت نپرداختن اقساط، جریمه شاملش میشه در صورتی که هیچگونه دفترچه قسطی دریافت نکرده است خریدار.
در بازرسی و نظارت بانک مرکزی حتما شکایت نمایید
سلام، وقت بخیر، چنانچه شش دانگ ملکی در رهن بانک باشد و بعدا توقیف گردد یا به عبارتی اصل مال وثیقه باشد و مازاد ارزش آن توقیف گردد، آیا فروش چنین مالی مشمول ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی است یا فروش مال مرهونه محسوب میگردد؟ خیلی ممنون میشم اگر پاسخ این سوال را بفرمائید.
باسلام. توقیف ملک در رهن بانک در صورتی امکان پذیر است که ارزش ملک مازاد بر بدهی بانکی باشد. در چنین حالتی فروش آن از طریق مزایده بدین صورت می باشد که در ابتدا بدهی بانکی پرداخت و تسویه شود و مازاد آن به شخصی که توقیف نموده پرداخت می شود.
سلام وقت بخیر
سوال من این هست که اگر ملکی که در رهن بانک قرار گرفته است (به عنوان وثیقه برای دریافت تسهیلات بانکی) ، بعد از چند ماه بانک متوجه شود که این ملک در طرح شهرداری بوده و باید تخریب شود، تکلیف این قرارداد رهن بین بانک و مرتهن چه می شود؟
ممنون میشم پاسخ بدید
قرارداد رهن منفسخ میشود
سلام وام بانک مسکن گرفتم روی اپارتمان واون اپارتمان رو فروختم ولی خریدار اقساط رو پرداخت نکرده بعد بانک شکایت کرده ورای قطعی شده الان میخوام ببینم بانک میتونه منو جلب کنه یا فقط میتونه خونه رو مزایده بزاره
خیر بانک صرفا میتواند جهت وصول طلب خود از محل مورد وثیقه اقدام کند
سلام وقت بخیر
سوال من این هست که اگر ملکی که در رهن بانک قرار گرفته است (به عنوان وثیقه برای دریافت تسهیلات بانکی) ، بعد از چند ماه بانک متوجه شود که این ملک در طرح شهرداری بوده و باید تخریب شود، تکلیف این قرارداد رهن بین بانک و مرتهن چه می شود؟
قرارداد رهن منفسخ میشود
سلام. ملک پدری من در رهن بانک بوده و حالا توقیف شده بدلیل عدم پرداخت بدهی (۱.۶ میلیارد)
برای جلوگیری از مزایده میخوایم بدهی رو پرداخت کنیم ولی توان پرداخت یکجا نداریم
راهی هست که این مبلغ بشکنه به چند قسط؟ آیا مبلغ جریمه رو میتونیم درخواست بخشودگی بدیم؟
سلام خیر
مگر با طرح دعوا پس از بررسی مدارک شما
با سلام
ملکی رو توقیف کردیم از طریق اجرای احکام اما ملک در رهن بانک هستش و بانک هیچ اقدامی برای انجام مزایده و تععین تکلیف ملک انجام نمیده میخواستم بدونم ما باید چکار کنیم.از چه طریق بانک رو مکلف به انجام عملیات کنیم که بیشتر از این متضرر نشیم
سلام بانک دارای حق تقدم هست و اینکه بانک نمی تواند هر زمان که شما بخواهید اقدام به مزایده ملک نماید
سلام شریکمان در آپارتمان مسکونی یکبار از ما بابت تصرف مال مشاع شکایت کرد و ادعا کرد که بدون اذنش ملک را تصرف کرده ایم و خواهان دریافت اجرت المثل است، در نهایت رفتیم شورا و توافق شد که تا زمان فروش ملک ماهانه مبلغی را جهت اجرت المثل پرداخت کنیم. الان بعد از گذشت چند ماه دوباره شکایت به عنوان خلع ید کرده و دوباره ادعا کرده که مابدون اطلاع و اذن ایشان در ملک سکونت کردیم و خواهان یک عدد بسیار زیادی شده، هر چند تا الان تمام اجاره ها را سر وقت گرفته و بابت فروش ملک هم خودش حاضر به همکاری نیست. آیا شکایتش صحیح است و می تواند خلع ید را بگیرد ؟ آن مبلغ در خواستی را چطور ؟
سلام متن توافقی که در شورا انجام داده اید باید بررسی شود
با سلام و عرض ادب به استحضار میرساند بنده جهت وام بانک مهراقتصاد ضمانت شخصی را کردم که بعد چند سال متوجه شدم پولی پرداخت نکرده و بانک هم سهم الارث پدری که به نام من بوده را توقیف کرده است این ملک فقط طی نامه توقیف شده و در مزایده گذاشته شده است من قبلا سهم خودم را بابت مهریه به خانم هم قولنامه در بنگاه دادم و هم رسید دستی که همسایه ها امضا کردند بابت شاهد و هم در محضر اسناد وکالت فروش دادم و خانم هم این ملک را به برادرم فروخته است که طبق سند رسمی به نامش خورده است حالا چگونه میتوانم جلوی توقف مزایده را بگیرم و چه دادخواستی بدهم که ملک به نام من نیست قبلا به خانم واگذار کردم و ایشان هم به برادرم فروخته است یا اینکه برادرم با توجه به اینکه ملک به نام ایشان است باید برود شکایت کند . ممنون میشوم راهنمایی کنید .
سلام برادرتان دعوای اعتراض ثالث و رفع توقیف مطرح نماید
با سلام و خسته نباشید
ما چند نفر صاحبین یک ملک آپارتمان به صورت مشاعی می باشیم که ملک در رهن بانک است.
یکی از ما اقدام به گرفتن حکم عدم افراز و ارائه دادخواست به دادگاه جهت فروش ملک را نموده است.
آیا دادخواست ایشان با توجه به مرتهن بودن ملک نزد بانک رد می شود یا ممکن است دادگاه دستور فروش ملک با لحاظ رهن بانک را بدهد ؟
سلام بله دادگاه دستور فروش ملک مشاعی مرهونه رو صادر نمیکند
با سلام .خودرویی که توسط اداره ثبت بابت اجرائیه مهریه توقیف میشود تا رای قطعی کجا نگهداری میشود؟ اگرجواب پارکینگ است تا چه مدت ؟
در پارکینگ های عمومی.
تا زمان تعیین تکلیف پرونده خوردوی شما نگهداری می شود
سلام. سالهای پیش یک تومن از آقای خاوری وام گرفتم و خونه خریدم و سند خونه شد رهن بانک. خاوری که رفت هیچی قسط ندادم الان ۱۸ ساله یک ریال به بانک ندادم. آمار گرفتم بانک میگه بدهی شما شده ۱۷ تومن و خونه شده ۶۰ تومن . با توجه به اینکه ۱۶ تومن از مبلغ وام جریمه به جریمه ها خورده میتونم از طریق اداه ثبت مبلغ بدهی کم کنم ؟
سلام بله فقط اینکه اداره ثبت پس از صدور اجرائیه میتواند حسب قانون میتواند نسبت به اصلاح این قسمت اقدام کند
سلام
ملکی در رهن بانک بوده و بانک نسبت به ان اجرائیه صادر نموده است که شخصی به دلیل طلب از بنده طی درخواست تامین خواشسته به فوریت و معرفی این ملک کارخانه را پلمپ نموده اند با توجه به اینکه ملک اولا در رهن بانک بوده دوم نسبت به ان اجرائیه در اداره ثبت صادر شده است چطور میتوان از دادگاه درخواست فک پلمپ را داشت تا بانک بتواند کارشناسی را انجام و ملک را به مزایده بگذارد
ضمنا ایشون طلب دریافت کرده ولی خوب حداثل چندسال باید دوید تا پرونده رو جمع کرد من مدارک ارائه دادم جلسه اول یک ماه دیگر است
سلام اینکه ایشان بتواند با تامین خواسته مازاد ملک رهنی را بازداشت کند بستگی به نظر قاضی دارد و درست هست
لیکن مرتهن یعنی بانک دارای حق تقدم هست و میتواند با اجرای مزایده نسبت به وصول طلب خود اقدام کند و اگر باقی مانده ای داشت به شخص بازداشت کننده مازاد پرداخت میشود
باسلام. ببخشید یه سوالی داشتم اگه محبت کنید جواب را در اسرع وقت بفرمائید ممنون می شم.
آقای (الف) صاحب دو فرزند هستند به نام (ب )و (ج) آقای (الف )مبلغ یک میلیارد تومان وام از بانک مسکن می گیرند در قبال این وام آقای الف سفته ای معادل دو میلیارد تومان در وجه بانک صادر می کند ؛پشت سفته (ظهر سفته )را دو فرزندش آقایان (ب) و(ج) به عنوان ضامن امضا می کنند و همچنین به عنوان تضمین ملک پلاک ثبتی را در اختیار بانک قرار می دهند، آقایان( الف )(ب)( ج) گیرندگان وام در وقت مقرر وام را پرداخت نمی کنند اقساطتشان عقب می‌افتد.
بانک مطالبه وجه سفته دو میلیاردی را با واخواست اقدام به طرح دعوا در دادگاه حقوقی علیه آقای( الف) صادرکننده و آقایان (ب) وج) به عنوان ظهرنویس مطرح میکند.
دعوا در سال ۸۱ مطرح می شود علیه هر سه نفر حکم محکومیت به صورت تضامنی صادر می شود؛ بانک هم مال محکوم علیه آقای( الف را به اجرای احکام معرفی می کند، اجرای احکام دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی میکند و ملک محکوم علیه را دو میلیارد تومان ارزش گذاری کرده و پس از ارزیابی و مصون ماندن نظریه کارشناسی از تعرض از طریق مزایده به فروش گذاشته میشود.
در روز مزایده به جز آقای (د )خریدار دیگری پیدا نمی شود و آقای( د) برنده مزایده می شود آقای (د) ۱۰ درصد اول را پرداخت کرده و بعد از پرداخت و تشریفات مزایده مورد تایید دادگاه قرار میگیرد.
بعد از قطعیت مزایده اخیراً دو نفر از ورثه محکوم علیه آقای( الف) نسبت به رای محکومیت واخواهی می‌کنند مدعی می‌شوند که پدرشان در سال ۷۶ قبل از طرح دعوا فوت کرده است آیا به نظر شما با توجه به اینکه مراحل مزایده به نحو صحیح انجام شده و برنده مزایده نیز تماماً من مبلغ مزایده را پرداخت کرده است و ارزش ملک در آن زمان ۲ میلیارد بوده حال ۲۵ میلیارد تومان شده است آیا با این با واخواهی که دعوا به طرفیت متوفی مطرح شده است دادگاه میتواند نسبت به ابطال مزایده اقدام کند؟ به چه دلیل و به چه مستندی ؟تکلیف برنده مزایده چه میشود که اگر در این سالها هر چیز دیگری خرید بود ارزش مالی آن چندین برابر افزایش پیدا کرده بود ؟و تکلیف آن دو نفر از فرزندان متوفی آقایان (ب) و(ج) که جز اصحاب دعوا بودند و حالا ورثه فعلی هستند چه میشود؟
آیا به نظر شما کل اقدامات اجرایی باید باطل شود و به حالت اول برگردد؟ فرض اگر باطل شود تکلیف برنده مزایده چه میشود؟ و اگر باطل نشود چه میشود به چه دلیل و به چه مستندی؟
با سلام با توجه به مقررات آیین دادرسی مدنی با توجه به اینکه پدر ایشان قبل از اقامه دعوا فوت نموده اند مسیر دادرسی و اجرای حکم اشتباه و ورثه می توانند نسبت به ابطال مزایده اقدام کنند
سلام .من ملکی را که در رهن بانک توسط شخصی گذاشته شده بود خریدم و تمام اقساط را هم پرداخت کردم و بانک ملک را منتقل کرده است ..در این بین شخصی مدعی مالکیت این ملک شده و معلوم شده مدت زمانی قبل از رهن بانک ملک به ایشان فروخته شده بوده و در زمان رهن ملک متعلق به ایشان بوده و حالا شکایت کرده ..تکلیف چیست؟
با سلام
اگر اسناد و مدارک ایشان قوی و مستند و مستحکم باشد بله حق با خریدار اولیه است و شما میتوانید علیه فروشنده بابت انتقال مال غیر شکایت کیفری و بابت مطالبه ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش ثمن معامله به علت مستحق لاغیر بودن دعوای حقوقی مطرح نمایید
با سلام بنده دو سال پیش زمینی به سود خود توقیف کردم پس از مدتی متوجه شدم از ملک رفع توقیف شده و صاحب زمین بعد از رفع توقیف در رهن بانک داده است به اجرای احکام مراجعه کردم اجرای احکام اعلام کرد که در خصوص رفع توقیف اشتباهی سهوی توسط اجرا صورت گرفته است. حال سوال این هست چون رفع توقیف از ملک غیر قانونی و اشتباه بوده و چون ملک پس از این اشتباه در رهن قرار گرفته، آیا قانون این حق را به من می دهد که سند رهنی را باطل کنم؟
بله تقاضای ابطال سند رهنی را با استناد مواد ۵۶ و ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی می توانید ارائه دهید.
سلام
من یک امین اموال بانک هستم درحال حاضر صاحب کارخانه شریک گرفته وبانک به من گفته همکاری کن الان بعد از ده سال هرروز تهمت ناروا میزننمزاحمت ایجاد میکنن من شبانه روز هستم روزها نگهبان شبها نگهبان تکلیف من چه میشود
با سلام
میتوانید استعفا دهید.
باعرض سلام وخسته نباشید،ملکی را به عنوان مهریه به اجرای احکام معرفی وبه دستور اجرا احکام بعد از مزایده ،ملک به مبلغ ۳۰ م در رهن بانک بوده توسط بنده فک رهن شده ،قیمت ملک ۵۳ م و مهریه بنده ۳۲ میلیون بوده.۶ دانگ ملک به نام بنده شده و ومبلغ ۹ میلیون نیز همسرم بعد از کسر بدهکار شدند،حالا بعد از ۲ سال اقامه دعوا کرده که نباید ۶ دانگ ملک به نام بنده می‌خورد و فک رهن ربطی به اجرا ندارد وپول پرداختی بابت فک رهن را بعد از رسیدگی به مهریه طبق دادخواستی باید از همسرم میگرفتم.لطفا راهنماییم کنید.ممنون و سپاس
با سلام. خیر ایشان نمی تواند این مبلغ را از شما مطالبه نماید و یا سند انتقال ۶ دانگ را باطل نماید.
سلام بنده خونه ای با مبایعه نامه خریدم. قرارداد اجاره ای با مستاجر منعقد کردم .بعدا متوجه شدم که ملک در رهن بانک است و چندین مورد بازداشتی دارد . درخواست الزام به فک رهن دادم که حکمش صادر شد. اما بعد متوجه شدم که فروشنده مستاجرمو بیرون کرده با شکایت به دادگاه توانستم از مستاجر قرارداد اجاره ی بین مستاجر جدید و فروشنده بدست بیاورم که از نظر ما قرار داد اجاره صوری بود. در قرار اجاره اشاره شده بود که پول رهن به حسابی شخصی که فروشنده پولی را که از فروش منزلش به ما بدست آورده به حساب آن شخص واریز کرده است. سوال من این است که آیا می شود از هر سه نفر این اشخاص شکایت کیفری کنم؟؟ممنون میشم راهنماییم بفرمایید.
نسبت به فروشنده می توانید تحت عنوان اجاره مال غیر شکایت کیفری ارائه دهید و به صورت حقوقی نیز خلع ید مستاجری که فروشنده ملک را به ایشان اجاره داده است را تقاضا نمایید البته در صورت عدم آگاهی به به اینکه ملک متعلق به موجر خود نبوده، می توانید به طرفیت او دعوای حقوقی ارائه دهید. دو نفر دیگر با اثبات علم آنها نسبت به موضوع و احراز مباشرت آنها مسئولیت کیفری پیدا می کنند در غیر اینصورت (جهل به موضوع) مسئولیت کیفری نخواهند داشت و علیه شخص ثالثی که صرفا پول به حساب ایشان واریز شده است نمی توانید اقدامی نمایید.
سلام و عرض ادب. سوالی داشتم اینکه دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که بازادشت هست آیا ممکنه؟
دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت است بلامانع است و مغایر ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی«هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است» نمی باشد.
سلام و عرض ادب آیا وسیله ای که در رهن میباشد مثل ماشین جزو توقیف اموال میشود کرد
با سلام. بله؛ چنانچه مازاد داشته باشد می توانید توقیف نمائید و در مرحله اجرا ابتدا باید دین مرتهن پرداخت شود مابقی به عنوان طلب شما پرداخت می شود.