یکی از مهم ترین عقود در معاملات تجاری و قراردادهای خرید و فروش، عقد بیع می باشد که بین مردم بسیار رایج است. عقد بیع به معنای خرید و فروش کالا بین دو طرف می باشد. اثبات وقوع عقد بیع از جنبه های مختلف حقوقی و قانونی از اهمیت ویژه ای برخوردار است و می تواند در روابط تجاری و اقتصادی بسیار تاثیرگذار باشد. در این مقاله به بررسی جنبه های مختلف اثبات وقوع عقد بیع خواهیم پرداخت و نکات کلیدی و مهم در این زمینه را ارائه خواهیم نمود.
اثبات وقوع عقد بیع چیست؟
اثبات وقوع عقد بیع به معنای ارائه دلایل و مدارکی است که نشان می دهد قرارداد خرید و فروش به طور قانونی و معتبر بین دو طرف منعقد شده است. اثبات وقوع عقد بیع زمانی مطرح می شود که خریدار به صورت شفاهی یا با سند عادی مالی را خریداری می کند، اما به منظور اعتبار بخشیدن بیشتر به آن و همچنین استناد در مقابل دیگران نیاز به تائید و اثبات وقوع عقد بیع دارد.
شرایط طرح دعوای اثبات وقوع عقد بیع چیست؟
دعوای اثبات وقوع عقد بیع زمانی مطرح می شود که بیع به صورت شفاهی و یا با سند عادی منعقد شده باشد و یکی از طرفین منکر انعقاد قرارداد خرید و فروش می شود در چنین حالتی بین طرفین اختلاف ایجاد می شود و باید برای اثبات نمودن وقوع عقد بیع در دادگاه صالح اقدام قانونی نمود.
برای طرح دعوای اثبات وقوع عقد بیع باید شرایط ذیل رعایت شود:
- تنظیم دادخواست: اولین مرحله برای طرح دعوا، تنظیم دادخواست می باشد. همانگونه که در مقاله تنظیم دادخواست ملکی نیز اشاره نمودیم، برای تهیه و تنظیم دادخواست نیاز به اخذ مشاوره حقوقی با وکیل متخصص در این زمینه می باشد.
- مستندات قانونی مرتبط با دعوا: مستندات قانونی که می توان در دعوای اثبات وقوع عقد بیع به آنها اشاره نمود عبارتند از، مواد ۱۸۳، ۱۹۰، ۱۹۱، ۱۹۳، ۳۳۸، ۳۳۹، ۳۶۲، قانون مدنی و مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت، قواعد فقهی اصاله اللزوم، اصاله الصحه، العقود تابعه للقصود می باشد.
- مدارک مورد نیاز برای اثبات وقوع عقد بیع: برای اثبات وقوع عقد، طرف مدعی باید مدارک و شواهدی همچون قرارداد کتبی، مکاتبات، رسیدهای پرداخت، شهادت شهود و هرگونه مدرک دیگری که نشان‌دهنده توافق طرفین باشد، ارائه کند.
- طرفین دعوای اثبات وقوع عقد بیع: در دعوای اثبات وقوع عقد بیع، حواهان خریدار می باشد و خوانده فروشنده.
- دادگاه صالح رسیدگی به دعوای اثبات وقوع عقد بیع: اگر مال منقول باشد، دادگاه صالح جهت اقامه دعوا، دادگاه محل انعقاد عقد یا محل تسلیم مبیع یا محل اقامت خوانده می باشد. اما اگر مال غیرمنقول باشد، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.
- صدور حکم اثبات وقوع عقد بیع: دادگاه پس از بررسی مدارک و شواهد ارائه شده توسط هر دو طرف، و شنیدن دفاعیات و مستندات، تصمیم می‌گیرد که آیا عقد بیع به طور قانونی منعقد شده است یا خیر.
- اجرای حکم اثبات وقوع عقد بیع: در صورتی که دادگاه وقوع عقد را تائید کند، حکم مقتضی صادر می نماید. اگر خواسته های دیگری مانند الزام به تحویل ملک نیز مطرح شده باشد در آن خصوص نیز رای صادر می نماید.
در این گونه دعاوی، بهره‌گیری از وکیل متخصص ملکی و آشنا به قوانین مربوط به قراردادها و معاملات می‌تواند بسیار مؤثر و کمک‌کننده باشد.
اثبات وقوع بیع مالی است یا غیر مالی؟
اثبات وقوع بیع دعوایی مالی است که قابل تقویم می باشد. اگر مال غیر منقول باشد، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک پرداخت و از حیث تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی و تمبر مالیاتی وکیل، تقویم می گردد.
تفاوت اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع چیست؟
اثبات مالکیت ملک زمانی مطرح می شود که اولا ملک سابقه ثبتی نداشته باشد و ثانیا مربوط به ملک باشد. اما اثبات وقوع عقد بیع، در مواردی که ملک سابقه ثبتی دارد نیز قابل طرح است و صرفا مختص اموال غیر منقول نبوده و مشمول تمامی اموال اعم از منقول و غیر منقول نیز می شود.
آیا طرح همزمان اثبات وقوع بیع و ابطال سند رسمی امکان پذیر است؟
طرح همزمان اثبات وقوع بیع و ابطال سند رسمی زمانی امکان پذیر است که شخصی مالی را طی سند عادی یا به صورت شفاهی خریداری نموده باشد و فروشنده اقدام به فروش و انتقال آن به فرد دیگری نموده باشد.
در چنین حالتی، می توان این دو خواسته را طی یک دادخواست مطرح کرد. چنانچه اثبات وقوع عقد بیع، احراز گردد رای بر ابطال سند موخر صادر می شود.
اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی
اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی ملک دو خواسته ای است که می توان همزمان مطرح نمود. در حالتی که مبایعه نامه به صورت عادی باشد و ملک نیز سابقه ثبتی داشته باشد و فروشنده از انتقال سند رسمی به نام خریدار امتناع نماید، می توان این دو دعوا را اقامه کرد.
البته در اکثر موارد نیازی به طرح دعوای اثبات وقوع عقد بیع در این موارد نیست، مگر اینکه فروشنده سند عادی خرید و فروش را قبول نداشته باشد.
اثبات وقوع عقد بیع و خلع ید
اثبات وقوع عقد بیع و خلع ید را نمی توان همزمان مطرح کرد. برای طرح دعوای خلع ید، خواهان باید مالک رسمی باشد و به صرف داشتن مبایعه نامه نمی توان این دعوا را مطرح نمود. بنابراین در صورت همزمان این دو دعوا منجر به صدور قرار عدم استماع دعوا می گردد.
اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تحویل مبیع
اثبات وقوع بیع و الزام به تحویل مبیع در صورتی مطرح می شود که عقد بیع به صورت شفاهی و یا با سند عادی منعقد شده باشد و فروشنده علی رغم اخذ ثمن، از تحویل مبیع امنتاع نموده است. در چنین حالتی می توان همزمان با اثبات وقوع بیع، الزام فروشنده به تحویل مبیع را نیز درخواست نمود.
نحوه اثبات وقوع عقد بیع شفاهی
اثبات وقوع عقد بیع شفاهی یکی از دعاوی ملکی می باشد که دارای پیچیدگی های فراوانی است. در بسیاری از موارد افراد به دلیل اعتماد و یا نسبت خویشاوندی که با هم دارند، عقد بیع را به صورت شفاهی منعقد می نمایند. کتبی بودن عقد بیع از شرایط صحت عقد نبوده و افراد می توانند شفاها نیز اقدام به انعقاد بیع نمایند. اما بیع شفاهی مشکلاتی را ایجاد می نماید که خریدار ناچار به طرح دعوای اثبات وقوع بیع می گردد.
عقد بیع شفاهی را می توان با ارائه مدارکی مانند شهادت شود، رسیدهای پرداختی، اقرار فروشنده و قرائن و اماراتی مانند تحویل مبیع، اثبات نمود.
اثبات وقوع عقد بیع با مبایعه نامه عادی
اثبات وقوع عقد بیع با مبایعه نامه عادی در حالتی است که خریدار و فروشنده مبایعه نامه عادی تنظیم نموده باشند اما فروشنده بنا به دلایل خاصی وقوع بیع را انکار می نماید. برای مثال ممکن است فروشنده ادعا نماید معامله صوری بوده و یا به صورت سفید امضاء داده شده است.
در این حالت خریدار می تواند با ارائه اسناد و مدارک مانند شهادت شهود و یا رسیدهای پرداختی مربوط به ثمن معامله و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، صحت و اصالت مبایعه نامه و در نهایت وقوع بیع را اثبات نماید.
اثبات وقوع بیع بدون مبایعه نامه
اثبات وقوع بیع بدون مبایعه نامه یکی از دشوارترین دعاوی می باشد. در چنین حالتی صرفا با ارائه اسناد پرداختی و شهادت شهود و یا وکالتنامه ای که حاکی از فروش باشد می توان وقوع بیع را اثبات نمود. در این نوع از دعاوی اخذ مشاوره حقوقی ملکی پیش از هرگونه اقدامی می تواند در رسیدن به نتیجه مطلوب تاثیرگذار باشد.
اثبات وقوع عقد بیع با وکالتنامه
اثبات وقوع عقد بیع با وکالتنامه نیز امکان پذیر است. در برخی از موارد افراد اقدام به خرید و فروش می نمایند اما مبایعه نامه تنظیم نمی گردد و فروشنده وکالتنامه ای به خریدار اعطا می کند که حکایت از بیع دارد. دز چنین حالتی با ارائه وکالتنامه و پرداختی هایی که بابت ثمن بوده می تواند وقوع بیع را اثبات نماید.
اثبات وقوع عقد بیع و خلع ید
نظریه مشورتی در خصوص اثبات وقوع بیع
نظریه مشورتی در خصوص اثبات وقوع عقد بیع به شماره ۷/۹۶/۴۴۶ مورخ ۲۶/۲/۹۶ اداره کل حقوقی قوه قضائیه مقرر می دارد:
دعوای اثبات وقوع عقد بیع و یا تنفیذ مبایعه نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوا محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رای وحدت رویه ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته ای نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد ۴۲، ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت بوده و غیر قابل استماع است به استثنای مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده مانند دعوای تائید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۷ قانون اراضی شهری.
رای وحدت رویه در خصوص اثبات وقوع عقد بیع
رای وحدت رویه در خصوص اثبات وقوع عقد بیع به شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور مقرر می نماید، طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نمی باشد.
در این رای وحدت رویه، راه حل اثبات معاملاتی که با سند عادی انجام شده است را ارائه می نماید. طبف این رای، خریدار باید در ابتدا اثبات وقوع عقد بیع را مطرح نماید و سپس دعوای خلع ید ملک خریداری شده را مطرح نماید.
در این مقاله سعی نمودیم به تمامی نکات مهم در دعوای اثبات وقوع عقد بیع بپردازیم تا از این طریق بتوانید به بهترین شکل ممکن از حقوق خود دفاع نمائید. اثبات وقوع عقد بیع دارای پیچیدگی هایی است که نیازمند اشراف به قوانین و مقررات مرتبط در این زمینه و داشتن دانش حقوقی می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه امور ملکی و قراردادها و با بهره مندی از وکلای با تجربه و متبحر آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد. جهت بهره مندی از این خدمات می توانید از طریق شماره های مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.
سوالات متداول
چگونه می‌توان وقوع عقد بیع را اثبات کرد؟
اثبات وقوع عقد بیع معمولاً از طریق ارائه مدارک کتبی مانند قراردادها، رسیدهای پرداخت، مکاتبات و شهادت شهود انجام می‌شود. در صورت عدم وجود قرارداد کتبی، شواهد و قرائن موجود می‌تواند به اثبات کمک کند.
آیا شهادت شهود در اثبات عقد بیع معتبر است؟
بله، شهادت شهود می‌تواند به عنوان یکی از ادله اثبات وقوع عقد بیع مورد استفاده قرار گیرد، به ویژه در مواردی که مدارک کتبی کافی در دسترس نیست.
در صورت عدم وجود قرارداد کتبی، چگونه می‌توان وقوع عقد را اثبات کرد؟
در چنین شرایطی، می‌توان از مدارکی مانند مکاتبات الکترونیکی، پیامک ها، رسیدهای بانکی و هر گونه شواهد دیگری که نشان‌دهنده توافق طرفین باشد، استفاده کرد.
آیا می‌توان از ایمیل‌ها و پیامک‌ها به عنوان مدرک اثبات وقوع عقد بیع استفاده کرد؟
بله، ایمیل‌ها و پیامک‌ها می‌توانند به عنوان مدرک در دادگاه مورد قبول واقع شوند، به شرطی که صحت آنها قابل تأیید باشد و نشان‌دهنده توافق طرفین باشند.
چه عواملی می‌توانند اثبات وقوع عقد بیع را دشوار کنند؟
نبود مدارک کتبی، عدم تعیین دقیق شرایط و جزئیات معامله، و اختلاف در تفسیر شرایط قرارداد می‌توانند اثبات وقوع عقد را دشوار کنند.
24 پاسخ
یه خونهٔ قولنامه‌‌ای رو با شوهرم خریدیم که سه دانگ اون بنام من است و سه دانگ دیگر به نام خودش (با پول طلاهام که بچه هام هم شاهد فروختن اون هستن و بخشی قرض خریدیم) حالا شوهرم قولنامه رو برداشته و از خونه برده ولی من کپی اون و عکس از اصلش دارم موقع طلاق می‌تونه سه دانگ خونه رو از من بگیره؟
شما باید برای اثبات حق خود به دادگاه مراجعه کنید و دادخواست اثبات وقوع عقد بیع و تحویل مبیع به قدرالسهم خودتون تقدیم کنید.
با سلام اگر در قرارداد قید شود مورد معامله بیع شرط نمی‌باشد به چه معناست؟
عبارت مذکور منظور از اینکه بیع شرط نیست یعنی اینکه معامله قطعی است
سلام. وقت بخیر. سوالی از خدمتتان داشتم. ملک بنده ملکی دارای سند مفروزی است به مساحت ۳۰۰۰ متر مربع که از وسط ملک خیابان کشیده شده و قسمت باقیمانده حد جنوب خیابان به مساحت ۳۰۰ متر مربع می ماند که اخیراً اشخاص غیر با درست کردن قولنامه صوری درصد اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری هستند که شهرداری در پاسخ اعلام نمود که قولنامه قابل صدور پروانه نمی باشد.لذا دارنده قولنامه با مراجعه به دادگاه، اثبات وقوع عقد بیع را از دادگاه اخذ کرده و دوباره به شهرداری مراجعه کرده است. آیا شهرداری می تواند با اثبات وقوع عقد بیع زمینی که دارای سند ۶ دانگ با مالکین مشخص هست به طرفی که هیچ گونه مالکیت سندی ندارد پروانه ساخت بدهد؟ آقایون تو شهرداری می گویند ما پروانه می دهیم، بعد مالکین سند بروند دادگاه اثبات وقوع عقد بیع را باطل کنند.
با سلام. شهرداری به استناد ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور و آرای متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری مکلفند در مواقعی که سند عادی به تایید دادگاه می رسد که در حکم سند رسمی می گردد، مبادرت به صدور پروانه ساخت نمایند. دارنده سند رسمی می تواند نسبت به رای اثبات وقوع بیع غیرمنقول اعتراض ثالث نموده و دستور موقتی مبنی بر جلوگیری از صدور پروانه ساخت دریافت نمایند.