وکالت فروش ملک یکی از روش های فروش می باشد که به علت پیچیدگی هایی که دارد نیازمند آگاهی از فرآیندها و نکات حقوقی در این زمینه می باشد. یکی از مشکلات رایج در خرید و فروش املاک، وکالت نامه های فروش می باشد که منجر به بروز دعاوی مختلف در مراجع قضایی می شود. لذا در این مقاله قصد داریم به بررسی جزئیات وکالت فروش ملک بپردازیم و نکات کلیدی را برای شما بیان کنیم که می تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند و در عین حال به شما کمک کند تا بهترین تصمیمات را اتخاذ کنید.
اگر شما هم قصد فروش ملک دارید یا به دنبال اطلاعات بیشتری در این زمینه هستید، با ما همراه باشید تا با اصول وکالت فروش ملک آشنا شوید و از تجربیات موفق در این حوزه بهره مند گردید.
برای مشاوره حقوقی جهت وکالت فروش ملک به صورت ( آنلاین،تلفنی،حضوری ) با بهترین وکیل ملکی از طریق واتساپ، یا تماس تلفنی با شماره‌های زیر با ما در ارتباط باشید.
وکالت فروش ملک چیست؟
وکالت فروش ملک به معنای اعطای نمایندگی حقوقی به یک وکیل برای انجام فرآیند فروش ملک است. در این توافق قانونی، صاحب ملک، وکیلی را تعیین می‌کند تا در تمامی مراحل فروش، از بررسی مدارک مالکیت تا تهیه قراردادها و مذاکره با خریداران، او را نمایندگی کند.
وکیل موظف است در تمامی مراحل به منافع مشتری توجه کرده و به صورت حرفه‌ای عمل کند. این شامل مذاکره برای قیمت مناسب، بررسی مسائل قانونی و مالی، و رسیدگی به ادعاهای قانونی مربوط به فروش ملک می‌شود.
وکالت فروش ملک می‌تواند به صورت وکالت بلاعزل ملک در رهن بانک نیز تنظیم شود. که در مقاله مجزایی در این خصوص توضیحات لازم داده شده است.
انواع وکالت فروش ملک
یکی از شایع‌ترین اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد، سند وکالت است که از جمله این وکالت‌ها، وکالت فروش ملک می باشد. این نوع وکالت دارای انواع مختلفی است که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
وکالت فروش ملک قولنامه ای
وکالت فروش ملک قولنامه ای به معنای اعطای اختیار به یک وکیل یا نماینده برای فروش ملکی است که بر اساس یک قولنامه خرید و فروش تنظیم شده است. قولنامه سندی است که پیش از تنظیم سند رسمی، بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود و شرایط اولیه معامله، از جمله قیمت و زمان تحویل ملک، در آن مشخص می‌شود.
در شرایطی که مالک اصلی هنوز سند رسمی ملک را به نام خود ندارد و تنها دارای قولنامه است، می‌تواند با تنظیم وکالت‌نامه‌ای، اختیار فروش ملک را به فرد یا وکیل دیگری واگذار کند. این نوع وکالت معمولاً در مواقعی کاربرد دارد که مالک به دلایلی نمی‌تواند شخصاً در فرآیند فروش شرکت کند یا قصد دارد که فروش ملک سریع‌تر انجام شود.
وکالت فروش ملک به چند نفر
وکالت فروش ملک به چند نفر به این معناست که مالک اختیار فروش را به چند نفر به طور همزمان بدهد. در چنین حالتی هر وکیلی که زودتر اقدام به فروش نماید، موجب ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک می شود و اقدامات وکلای دیگر بلااثر خواهد بود.
وکالت فروش ملک در رهن بانک
وکالت فروش ملک در رهن بانک نوعی دیگر از وکالت فروش ملک می باشد که طی آن مالک به شخص وکیل اختیار می دهد که ملکی را که در رهن بانک است بفروشد.
وکالت فروش ملک بدون سند
در برخی از موارد بنا به علل مختلفی ملک دارای سند نمی باشد. در چنین مواقعی مالک می تواند وکالت فروش ملک را به دیگری اعطا نماید.
مدارک لازم برای وکالت فروش ملک
مدارک لازم برای وکالت فروش ملک به شرح ذیل می باشد:
- اصل و کپی کارت ملی مالک
- اصل و کپی کارت ملی وکیل
- سند مالکیت تک برگ
- وکالت نامه های قبلی در صورت وجود
- بنچاق
دلایل اعطای وکالت در فروش ملک
جهات متعددی وجود دارد که منجر به اعطای وکالت در فروش ملک می شوند. اهم این موارد به شرح ذیل است:
- در صورتی که مالک به دلیل احتیاج مالی، قصد فروش فوری ملک خود را داشته باشد می تواند از طریق اعطای وکالت در فروش، بیع را به صورت قطعی منعقد نموده و اقدامات مربوط به تنظیم سند رسمی را به خریدار واگذار نماید.
معمولا پروسه انتقال سند رسمی طولانی و زمان بر است و همین موضوع، یکی از انگیزه های اعطای وکالت در فروش ملک است. - چنانچه ملک موضوع قرارداد در رهن بوده و مالک بخواهد پیش از فک رهن، ملک را منتقل نماید،تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت با مانع قانونی مواجه می شود. در چنین مواردی مالک با تفویض وکالت در مقام بیع، اختیار انجام تشریفات انتقال قطعی را به خریدار واگذار می نماید. در صورتی که چنین اختیاری به خریدار اعطا نشده باشد و ملک نیز در زمان معهود آزاد نشود، خریدار ناچار به طرح دعاوی الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت خواهد بود.
- در صورتی که ملک فاقد سابقه ثبتی بوده و سند رسمی نداشته باشد.
- اگر سند رسمی ملک مفقود شده باشد.
- اگر به دلایلی مثل فقدان پایان کار، تقسیم نامه یا صورت مجلس تفکیکی، صدور سند رسمی برای ملک میسر نباشد. در چنین مواردی اگر خریدار فاقد اختیارات لازم جهت پیگیری امور باشد، می تواند نسبت به طرح دعاوی الزام به اخذ پایان کار، الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید.
- اگر انتقال رسمی ملک به دلیل عدم پرداخت جریمه های شهرداری ممکن نباشد، وکالت در مقام بیع این اختیار را به خریدار می دهد تا با پرداخت جریمه یا اعتراض به آن در کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری، نسبت به انتقال رسمی ملک اقدامات لازمه را به عمل آورد.
در صورت درخواست مشاوره با وکیل متخصص فرم زیر را تکمیل نموده و از خدمات مشاوره حقوقی رایگان بهره‌مند شوید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
اختیارات وکیل در وکالت فروش ملک
حدود اختیارات وکیل در فروش، تابع مفاد وکالتنامه است و اعمال وکیل خارج از حدود اذن، منوط به تنفیذ اقدامات از جانب موکل می باشد.
برخی از اختیارات رایج که معمولاً به وکیل در وکالت فروش ملک اعطا می‌شود عبارتند از:
- مذاکره با خریداران: وکیل می‌تواند با خریداران یا نمایندگان آن ها مذاکره کند تا بهترین قیمت و شرایط ممکن برای فروش ملک را به دست آورد.
- بررسی و تهیه مدارک: وکیل مسئول بررسی مدارک مالکیت و سایر اسناد مرتبط است و می‌تواند قراردادهای فروش را تهیه و تنظیم کند.
- اخذ ثمن: در وکالت های فروش ملک می توان اختیار اخذ ثمن را به وکیل داد. در این صورت وکیل پس از اخذ ثمن باید آن را به فروشنده پرداخت نماید.
- امضای قراردادها: وکیل می‌تواند به نمایندگی از موکل، قراردادهای فروش و سایر اسناد مرتبط را امضا کند.
- انجام امور قانونی: وکیل می‌تواند تمامی امور قانونی مربوط به فروش ملک، از جمله ثبت انتقال مالکیت در دفاتر اسناد رسمی و پرداخت مالیات‌های مربوطه را انجام دهد.
مطلب مرتبط: اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکان پذیر است؟
محدوده دقیق اختیارات وکیل باید به طور واضح در وکالت نامه ذکر شود تا از بروز سوءتفاهم‌ها و مشکلات قانونی جلوگیری شود. همچنین، موکل می‌تواند اختیارات وکیل را به موارد خاصی محدود کند یا شرایط خاصی را برای اعمال این اختیارات تعیین نماید. مشاوره با یک وکیل ملکی مجرب می‌تواند به تنظیم درست وکالت نامه و تعیین اختیارات مناسب کمک کند.
مدت اعتبار وکالت فروش ملک
در وکالت فروش ملک می توان مدت تعیین نمود. در صورتی که وکیل در مدت تعیین شده موفق یه فروش ملک نشود، وکالتنامه باطل می گردد. اما برای اینکه چنین مشکلی پیش نیاید در اکثر اوقات وکالت نامه بدون محدودیت زمانی و به صورت بلاعزل تنظیم می شود.
هزینه وکالت فروش ملک
هزینه وکالت فروش ملک در تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تعیین گردیده است. طبق قانون مذکور، میزان مالیات حق الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت تنظیم می شود.
آیا وکیل می تواند ملک را به نام خود منتقل نماید؟
در وکالت در مقام بیع، معمولا خریدار به عنوان وکیل تعیین شده و اقدامات لازم جهت انتقال رسمی را به عمل می‌آورد. اما ممکن است شخصی که وکیل در فروش ملک شده شخصی غیر از خریدار باشد. در چنین مواردی اگر وکیل در فروش، ملک را به خودش منتقل نماید، معامله با خود واقع شده است.
اعتبار معامله با خود در فقه امامیه و قانون مدنی محل اختلاف است. مطابق نظر مشهور در فقه امامیه، معامله با خود اصولا صحیح نیست و برای صحت چنین معامله‌ای اذن موکل لازم است. از قانون مدنی چنین بر می‌آید که معامله با خود اصولا معتبر شناخته خواهد شد مگر آن‌که قانونا ممنوع یا منوط به رعایت شرایطی اعلام شده باشد.
همچنین در عقودی که شخصیت طرف علت عمده عقد نباشد، مثل بیع، معامله با خود بلا اشکال است. به طور کلی می توان گفت از منظر قانون مدنی، معامله با خود در امور مالی اصولا معتبر و در امور غیرمالی اصولا ممنوع است. در عمل، اغلب دفاتر اسناد رسمی، اذن صریح موکل را برای انعقاد معامله با خود ضروری می‌دانند.
تعیین ثمن در وکالت فروش ملک
در صورتی که موکل ضمن وکالتنامه، ثمن مدنظر خود را نیز تعیین کرده باشد، وکیل حق ندارد ملک را به کمتر از آن مبلغ بفروشد. اگر ملک به قیمتی بالاتر از قیمت مدنظر موکل به فروش برسد، ما به التفاوت متعلق به موکل است و وکیل حق تصرف در آن را ندارد.
اگر وکالتنامه در مورد ثمن ساکت باشد، وکیل موظف است در تعیین ثمن، غبطه و مصلحت موکل را رعایت نماید.
موارد انحلال وکالت در فروش ملک
وکالت در فروش ملک به اسباب ذیل منحل خواهد شد:
- استعفای وکیل
- عزل موکل
- فوت و حجر هر یک از وکیل و موکل
- اقاله
- انقضای مدت
- ورشکستگی موکل
- از بین رفتن موضوع وکالت.
نمونه وکالت فروش ملک
در ادامه نمونه‌ای از یک وکالت فروش ملک را بیان خواهیم کرد. این نمونه صرفاً یک الگو است و برای هر مورد خاصی نیاز است که مشخصات و شرایط مربوطه توسط وکیل و مشتری تنظیم شود.
موکل: نام و نام خانوادگی مالک و شماره شناسنامه و شماره ملی و نشانی
وکیل: نام و نام خانوادگی شخصی که برای فروش ملک انتخاب شده و شماره شناسنامه و شماره ملی و نشانی
مورد وکالت: مراجعه به کلیه ادارات و دوایر دولتی و وابسته و غیردولتی اعم از اداره ثبت و شهرداری و دارائی و پیگیری کلیه امور کاری موکل در خصوص ششدانگ پلاک …….. و اخذ هرگونه استعلامات مورد نیاز از ادارات مربوطه جهت انتقال پلاک مذکور و اخذ هر گونه مفاصاحساب لازم و گواهی ها و مجوزات و دریافت پاسخ استعلام ها و در صورت لزوم اخذ گواهی عدم خلاف یا گواهی پایان کار ساختمان و نیز تنظیم هر گونه مبایعه نامه جهت انتقال پلاک مذکور و اخذ هرگونه وجه یا ایصال آن به موکل و نیز مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و اخذ دریافت سند مالکیت و یا سند مالکیت المثنی به نام و برای موکل و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و آماده نمودن سند جهت انتقال ملک و امضای کلیه اوراق مربوط به انتقال سند به نحوی که نیاز به حضور موکل نباشد و انجام کلیه اموری که در خصوص تشکیل پرونده انتقال و امضاء مورد نیاز باشد که در این وکالت تصریح نگردیده باشد.
حدود اختیارات: وکیل نسبت به موارد فوق با حق توکیل به غیر ولو کرارا دارای اختیارات تامه و مطلقه بوده و کلیه امضاء و عملیات و اقدامات مشارالیه، به منزله امضا و عمل موکل بوده و نافذ و معتبر است. ضمن عقد خارج لازم موکل حق عزل وکیل و یا ضم امین و وکیل دیگر تا انجام کامل مورد وکالت را از خود سلب و ساقط نمود.
جمع‌بندی
وکالت فروش ملک راهکار قانونی برای مالکانی است که قصد فروش دارند اما به دلایلی نمی توانند شخصا اقدام به فروش نمایند. این سند قانونی می تواند موجب تسهیل در انجام معاملات شود اما از سویی دیگر مشکلاتی را نیز در بر خواهد داشت که نتیجه عدم توجه به نکات حقوقی می باشد. با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی و قانونی مرتبط با فروش املاک، توصیه می‌شود همواره از مشاوره و خدمات دفاتر حقوقی معتبر بهره مند شوید.
دفتر حقوقی دادپویان حامی با تیمی مجرب و متخصص در زمینه وکالت و معاملات ملکی، آماده ارائه خدمات حقوقی جامع و حرفه‌ای به شما عزیزان است. با اعتماد به ما، فرآیند فروش ملک خود را به شکلی ایمن و کارآمد به انجام رسانید. برای کسب اطلاعات بیشتر و بهره مندی از مشاوره رایگان، با ما تماس بگیرید.
سوالات متداول
119 پاسخ
باعرض سلام،بنده ۴ سال پیش یک واحد آپارتمان مسکن مهر رابه دلیل اصرار همسرم که می‌خواهد وام بگیرد ونیاز به سند ملک دارد بنام ایشان یک وکالتنامه فروش در محضر تنظیم شد ،که پس از گذشت چند ماه یک روز که خواستم به خونه وارد شم متوجه شدم قفل در عوض شد وکلید در را باز نمیکنه،و همسرم که حضور منو متوجه شد از پشت در گفت خونه برا من هست وحق نداری بیایی تو وبعدش زنگ زد ۱۱۰ وخلاصه….ودر ضمن طلاق خود را بصورت غیابی ازمن گرفت حال از شما تقاضا دارم بنده را راهنمایی کنید از کجا شروع کنم،وبا چه عنوان شکایت کنم بهتره، امانت در خیانت،یا هبه،یا اصلن بیخودی خودمو آلاف نکنم نتیجه میده پیگیری کنم یا خیر تشکر از شما که وقت گذاشتین برا ی من ممنونم
سلام. در فرض سئوال شما صرفاً می توانید با طرح دعوای مطالبه حساب مدت وکالت نسبت به اخذ ثمن آپارتمان علیه ایشان اقدام نمائید.
سلام من از اتباع افغانستان هستم سال ۸۸ یه خونه خریدم وکالت بلا عزل زدم به نام کسی الان اون شخص از من باج میخواد تهدید کرده اگر ندهی ملک را به کس دیگه ای میفروشم در ضمن سند و وکالت نامه پیش من هست و قولنامه بنگاه املاک نیز خریدار اسم من قید شده بود ممنون میشوم جواب دهید تشکر
سلام. چنانچه مطمئن هستید ایشان، قبلاً ملک را به کسی منتقل نکرده است، بهتر است در صورت وجود شرایط مقتضی، نسبت به انتقال ملک به شخص اقدام نمائید تا انجام موضوع وکالت طبق قانون منتفی شود.