هنگامی که صحبت از پروژه های ساختمانی میشود، یکی از مراحل مهم و پایانی، دریافت گواهی پایان کار است. این گواهی به معنای رعایت تمامی استانداردها و مقررات ساختمانی می باشد. اگر پس از بازدید کارشناس شهرداری، ملک فاقد تخلف ساختمانی باشد، با پرداخت عوارض و مدارک دیگر گواهی پایان کار صادر می شود ولی اگر ملک دارای تخلف ساختمانی باشد، موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع می گردد که معمولا رای به پرداخت جریمه صادر می شود.
در بسیاری از موارد، به دلایل مختلف، مالکان و سازندگان ممکن است با چالش های جدی در اخذ این مدرک مواجه شوند که میتواند به دعواهای حقوقی پیچیده منجر شود. در این مقاله، به بررسی چالش های متداول در دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان پرداخته و راهکار های حقوقی موثری برای حل این مسائل ارائه خواهیم داد. با ما همراه باشید تا با دیدگاهی جامع و کاربردی، به بررسی این موضوع بپردازیم و راهحل هایی برای عبور از این چالشها ارائه دهیم.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
منظور از پایان کار ساختمان چیست؟
پایان کار سندی است که نشانگر اتمام عملیات ساخت و ساز به طور کامل در ساختمان است. این گواهی با درخواست مالک یا سازنده از سوی شهرداری صادر می شود. صدور گواهی پایان کار حاکی از این است که ساختمان از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی مورد تائید شهرداری و سازمان نظام مهندسی می باشد.
اهمیت اخذ پایان کار
صدور پایان کار یک ساختمان از سوی شهرداری به معنای پایان عملیات ساخت و ساز بدون تخلف از مفاد پروانه ساختمان و سایر قوانین شهرداری است. ادارات ثبت اسناد و املاک، برای تنظیم و صدور صورت مجلس تفکیکی، گواهی پایان کار ساختمان را مد نظر قرار می دهند و اصولا تا زمانی که این گواهی صادر نشود، امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی و صدور سند مالکیت وجود ندارد.
شرایط صدور گواهی پایان کار
شهرداری در دو صورت گواهی پایان کار صادر می کند:
- عملیات ساختمانی ساختمان دارای پروانه خاتمه یافته باشد.
- بنا بدون پروانه یا زائد بر پروانه احداث و موضوع تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و این مرجع اقدام به صدور رای جریمه نموده و محکوم علیه نسبت به پرداخت جریمه اقدام نماید.
مراحل اخذ پایان کار ساختمان
برای گرفتن پایان کار ساختمان باید مراحل ذیل طی شود:
- مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک شهر و ارائه مدارک و ثبت فرم درخواست و تشکیل پرونده
- تهیه مدارک از جمله، تائیدیه آسانسور، تائیدیه آتش نشانی، فیش عوارض پرداخت شده، برگ گواهی اتمام بنا
- بازدید اداره طرح تفصیلی و برو کف از ساختمان
- بعد از بررسی موارد توسط رئیس طرح تفصیلی و برو کف، پرونده تحت نظر رئیس نظارت فنی و معاون شهرسازی و معماری منطقه قرار می گیرد.
- در صورت عدم وجود خلافی در ساختمان شهردار منطقه گواهی پایان کار را صادر می کند.
- در صورتی که ساختمان خلافی داشته باشد، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع و تصمیمات مقتضی در این خصوص اتخاذ می شود.
مطالعه بیشتر: مهلت پرداخت جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰
تعهد سازنده به اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک از همان ابتدای شروع به اجرای قرارداد، وکالت نامه رسمی به سازنده میدهد تا اقداماتی مانند اخذ پروانه ساخت، مراجعه به شهرداری، اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و غیره را انجام دهد.
در قرارداد مشارکت در ساخت از جمله تعهدات سازنده اخذ پایان کار ساختمان می باشد. سازنده می بایست ساختمان را طبق نقشه ای که مورد تائید شهرداری بوده ساخته و به اتمام برساند. پس از پایان کار، سازنده به شهرداری مراجعه می نماید و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را ارائه می دهد. چنانچه ساختمان طبق نقشه، ساخته شده باشد و خلافی نداشته باشد گواهی پایانکار توسط سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر می شود.
مطالعه بیشتر: حق الزحمه داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
در صورت امتناع شهرداری از صدور پایان کار چه باید کرد؟
صدور گواهی پایان کار یکی از وظایف شهرداری است و در صورت عدم وقوع تخلف، شهرداری باید به تقاضای مالک یا وکیل او، گواهی پایان کار را صادر نماید.
همانطور که در موارد امتناع شهرداری از صدور پروانه ساختمانی، ذی نفع می تواند الزام شهرداری به صدور پروانه را تقاضا نماید، در فرض استنکاف از صدور گواهی پایان کار نیز، دعوای الزام شهرداری به صدور پایان کار قابل استماع است.
دعاوی مرتبط با الزام به اخذ پایان کار
همانطور که گفته شد صدور پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، مقدمات ضروری جهت صدور سند رسمی مالکیت محسوب می شوند. فلذا معمولا دعاوی الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ذیل یک دادخواست و همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اقامه می شوند. بدیهی است چنانچه پایان کار و یا صورت مجلس تفکیکی ملکی صادر نشده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به تنهایی قابل استماع نمی باشد.
نحوه طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار
برای طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار نیازمند وجود شرایط ذیل می باشد:
- احراز رابطه قراردادی
- خودداری فروشنده از اخذ پایان کار
- انقضای مهلت تعیین شده در قرارداد
جهت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین، تلفنی و حضوری در زمینه های مختلف از جمله اخذ پایان کار ساختمان فرم زیر را تکمیل نموده و از خدمات مشاوره تخصصی بهرهمند شوید. کارشناسان دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار
خواهان این دعوا معمولا خریدار ملک است که از صدور پایان کار منتفع می شود. خوانده دعوا نیز غالبا فروشنده ملک است که مالک رسمی ملک نیز می باشد. البته ممکن است شخص دیگری غیر از مالک رسمی ملک متعهد به اخذ پایان کار شده باشد، برای مثال می توان به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت و هم چنین پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش ساختمان اشاره کرد. اگر شخص متعهد به اخذ پایان کار مثل سازنده یا پیش فروشنده، شخصی غیر از مالک رسمی ملک باشد، دعوای الزام به اخذ پایان کار باید علیه هر دو اقامه شود.
ذکر نام شهرداری به عنوان خوانده در دعوای الزام به اخذ پایان کار ضرورت ندارد اما در فرضی که شهرداری به صورت غیر قانونی از صدور پایان کار امتناع نماید، دعوای الزام شهرداری به صدور پایان کار به طرفیت شهرداری اقامه می شود.
نحوه اجرای حکم الزام به اخذ پایان کار
پس از قطعیت حکم دادگاه و صدور اجرائیه به درخواست محکوم له، محکوم علیه مکلف است ظرف ده روز اقدام به اخذ پایان کار نماید و در غیر این صورت، محکوم له می تواند با اجازه دادگاه و به هزینه خود، گواهی پایان کار را دریافت کند. محکوم له می تواند هزینه های انجام شده را از محکوم علیه مطالبه نماید.
اگر محکوم علیه از اجرای رای استنکاف نموده و اخذ پایان کار توسط محکوم له نیز امکانپذیر نباشد، محکوم له حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
الزام به اخذ پایان کار مالی است یا غیر مالی؟
دعوای الزام به اخذ پایان کار دعوایی غیر مالی بوده و هزینه دادرسی بر همین اساس پرداخت می شود.
الزام به اخذ پایان کار در صلاحیت کدام دادگاه است؟
رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
هزینه پایان کار ساختمان چقدر است؟
هزینه پایان کار هر ساختمان با ساختمان دیگر متفاوت می باشد و براساس شرایط هر ملکی هزینه پایان کار تعیین می شود. این هزینه براساس متراژ ساختمان و اینکه ساختمان قدیمی است یا نوساز تفاوت دارد.
دعوای اخذ پایان کار در ملک رهنی
در صورتی که ملک در رهن باشد، طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار مانع قانونی ندارد اما در صورت بازداشت بودن ملک این دعوا قابلیت استماع ندارد.
عدم اخذ پایان کار چه پیامدهایی دارد؟
عدم اخذ پایان کار پیامدهای ذیل را به دنبال خواهد داشت:
- عدم صدور صورت مجلس تفکیکی
- عدم صدور سند مالکیت
- امکان اخذ خسارت تاخیر در انجام تعهد در صورتی که در قرارداد این شرط درج شده باشد.
- تحمیل هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل در صورتی که خریدار ناچار به طرح دعوا شود.
- فسخ قرارداد در صورتی که امکان اخذ پایان کار وجود نداشته باشد.
وکیل اخذ پایان کار ساختمان
نقش وکیل در اخذ پایان کار ساختمان میتواند بسیار حیاتی و مؤثر باشد. وکلا با تخصص در امور حقوقی و آشنایی با قوانین و مقررات ساخت و ساز میتوانند در تسهیل و تسریع فرآیند دریافت گواهی پایان کار به مالکین و سازندگان کمک کنند.
بیشتر بخوانید: نقش و اهمیت وکیل قرارداد مشارکت در ساخت در اخذ پایان کار ساختمان
وکیل میتواند به مالکین و سازندگان مشاوره حقوقی ارائه دهد تا از تمامی قوانین و مقررات مربوط به ساخت و ساز و اخذ پایان کار آگاه شوند. مشاوره حقوقی پایان کار ساختمان میتواند به جلوگیری از بروز مشکلات قانونی و تاخیرهای احتمالی کمک کند.
همچنین وکیل ملکی میتواند قراردادهای مرتبط با پیمانکاران، مهندسان و سایر افراد دخیل در پروژه را بررسی کند تا از رعایت تمامی تعهدات و شرایط قانونی اطمینان حاصل شود.
در صورت بروز اختلافات با پیمانکاران یا مراجعی مانند شهرداری، وکیل میتواند به حل و فصل این اختلافات از طریق مذاکره یا در صورت لزوم از طریق مراجع قضایی کمک کند.
در نهایت چنانچه به دلیل مشکلات قانونی یا تخلفات احتمالی، اخذ گواهی پایان کار با مشکل مواجه شود، وکیل میتواند اقدامات لازم را برای پیگیری قانونی و رفع موانع انجام دهد.
گرفتن پایان کار ساختمان چقدر طول میکشد؟
مدت زمان گرفتن پایان کار ساختمان نیز مشخص نمی باشد. در صورتی که ساختمان دارای خلافی نباشد این مدت بسیار سریع تر انجام می شود. اما چنانچه ساختمان دارای خلافی باشد و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح شود، تا زمان رسیدگی در این کمیسیون و صدور رای قطعی و پرداخت جریمه نمی توان پایان کار گرفت.
نمونه رای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی
نتیجه گیری
در امور مربوط به ساخت و ساز، اخذ گواهی پایان کار یکی از مراحل مهم برای بهره برداری قانونی از ساختمان است. عدم دریافت این گواهی میتواند منجر به مشکلات حقوقی و مالی متعددی شود. در چنین شرایطی، دعوای الزام به اخذ پایان کار میتواند راه حلی مناسب برای رفع موانع و دستیابی به حقوق قانونی مالکین باشد.
اما برای موفقیت در این مسیر، آگاهی از قوانین و مقررات و داشتن یک استراتژی حقوقی مؤثر ضروری است. در این راستا، همکاری با وکلای مجرب و متخصص میتواند نقش بسزایی در تسریع و تسهیل فرآیندهای حقوقی ایفا کند.
دفتر حقوقی دادپویان حامی با تیمی از وکلای حرفهای و با تجربه، آماده است تا در تمامی مراحل دعوای الزام به اخذ پایان کار در کنار شما باشد. ما با ارائه مشاورههای حقوقی دقیق و پیگیریهای قانونی مؤثر، اطمینان حاصل میکنیم که حقوق شما به بهترین نحو ممکن حفظ و احقاق شود.
برای دریافت مشاوره و اطلاعات بیشتر، میتوانید با دفتر حقوقی دادپویان حامی تماس بگیرید و از خدمات تخصصی ما بهره مند شوید. ما همواره در کنار شما هستیم تا مسیر حقوقی شما را هموارتر کنیم.
سوالات متداول
سلام من ناظر ساختمانی هستم که گزارش پایان کار ساختمان با داشتن تخلفات متعدد ثبت شده و مالک قبل از گرفتن پایانکلر اقدام به بهره برادی نموده است ، با توجه به تداوم مسولیت مهندس ناظر آیا با طرح شکایت در دادگاه حق الزحمه تعلق می گیرد یا خیر؟
سلام. سوال ابهام دارد. به صورت واضح سوال خود را مطرح نمائید.
سوالی داشتم. بنده زمینی با کاربری تجاری به صورت قولنامه ای به متراژ شصت متر مربع خریده ام. شهرداری به این ملک پروانه ساخت نمی دهد و بیان می دارد که مالک اصلی ملک هزینه تفکیک را نداده است و قطعات را فقط قولنامه ای فروخته است. حال راه حل چیست؟
با سلام. ۱- وفق آرای متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری صدور پروانه ساخت برای اراضی قولنامه ای و دارای سند عادی ممنوع است.
۲- در هر حال باید سهم شهرداری وفق قانون ماده ۱۰۱ اصلاحی شهرداری پرداخت شود. لازم به ذکر است حتی اگر تفکیک قبل از تصویب ماده ۱۰۱ اصلاحی ۱۳۹۰ باشد باز هم مشمول لزوم پرداخت قدرالسهم می گردد زیرا به عمل حقوقی غیر قانونی نباید اثر بار کرد.
سلام
ایا خسارت پرداخت تاخیر تنظیم و مخارج مربوط به اخذ پایانکار را میشه از وکیلی که دو سال پیش وکالتش توسط موکل ابطال شده طلب کرد؟
سلام خیر
سلام
پایان کار ساختمانی در سال ۹۶ اخذ شده و در حال حاظر شهرداری به استعلام نقل و انتقال پاسخ نمی دهد و اعلام کرده سازنده باید به شهرداری مراجعه و به کمسیون ماده ۷۷ معرفی شود.
علت را مغایرت هزینه های اخذ شده، با تعرفه سال اخذ پروانه اعلام می کند….
آیا این کار قانونی است؟
آیا سازنده مکلف به مراجعه به شهرداری است؟
(با توجه به فروش واحد های ملک)
سلام بله تعیین تکلیف در هر صورت با سازنده هست.
وقت بخیر همسایه ما به خاطر سروصدا شکایت کرده و ادعا داره ملک ما ایراد داره. و پایان کار هم نگرفتیم. در پی شکایت قبلی کارشناس اومد و ساختمون رو بدون مشکل تایید کرد
حالا دوباره شکایت کرده. سوال اینه ایا نداشتن پایان کار ممکنه مشکل ساز بشه؟
خیر
سلام
توی ساختمانی که پایان کار نداره ولی سازنده و ناظر اون رو اجاره دادن و یا واحد ها رو فروختن اگه توی این ساختمان اتفاقی برای کسی بیفته که به دلیل نواقص ساختمان باشه مسئولیتش بر عهده کیه؟
بر عهده مالک و سازنده و ناظر و شهرداری حسب مورد میباشد
سلام، ببخشید نحوه تسویه با بیمه برای گرفتن پایان کار ساختمون به چه صورت هست
به سازمان بیمه تامین اجتماعی مراجعه نمایید
با عرض سلام و ادب ، احتراماً ساختمانی پس از ۱۲ سال بهره برداری درخواست پایان کار از ناظر دارد و معتقد است که کلیه سهم مهندس ناظر را پرداخته است، آیا ناظر میتواند حداقل درخواست مالی بعلت زمان دریافت داشته باشد ؟
سلام خیر نمیتواند
مجتمعی که بدون پایانکار بهرهبرداری میشود و از مالکان شارژ ماهیانه دریافت میکند ولی یکی از مالکان به دلیل نداشتن پایانکار از استفاده از واحد خود اجتناب کرده و شارژ هم میپردازد.آیا موجه است یا خیر
عقلا موجه نیست
سلام و وقت بخیر
پدر بنده ساختمانی در سال ۹۰ احداث نمود و پایان کار هم گرفت
الان بعد از اتمام قسط و فک رهن از بانک تصمیم گرفت ساختمان رو به اسم خواهرم بزنه ؛ برای انتقال سند به دفترخانه که مراجعه کرد ارجاع دهدن به شهرداری و اون هم ارجاع داد به دفتر پیشخوان و اونم دوباره درخواست نقشه UTM کرد تا اینجا انجام شد و هزینه هم شد
الان با وجود داشتن پایان کار شهرداری دوباره مهندس ناظر فرستاده و ایشون میگن انباری و اتاقک دور راه پله که در زمان گرفتن پایان کار هم بود توی سند قید نشده و باید بره برای کمیسیون ۱۰۰ و حریمه بدین!!! میخواستم بدونم این قانونیه یا نه؟ چرا فقط نمیشه انتقال سند عادی انجام بدیم؟ و ایا اصلا ملک دارای پایان کار نیاز به این مراحل داره؟
بله ارتباطی به پایان کار ندارد و باید در ماده ۱۰۰ جریمه پرداخت کنید
سلان باعرض ادب ساختمانی با ۳واحد با اخذمجوزهای لازم ساخته شده خلافی ان نیز پرداخت شده ولی هنکام مراجعه برای دریافت عدم خلاف باطرح تفصیلی شهرداری مواجه شدیم ایابعداز فروش این ملک ما به مشکل میخوریم یانه
با سلام
بله حتما به مشکل بر خواهد خورد ،اخذ پایان کار الزامی است. در صورت نیاز به توضیحات بیشتر با دفتر موسسه تماس بگیرید
سلام؛ خرید آپارتمانی که پایان کار دارد اما تفکیک نشده و فاقد سند می باشد چه تبعاتی را به همراه خواهد داشت؟ (لازم بذکر است که عمر بنا ۵ سال است)
سلام موکدا خرید این املاک توصیه نمیشود در فروش ملک با مشکل مواجه میشوید
و هم چنین هر لحظه ممکن هست هر کسی به راحتی معارض در ملک شما شود
بدون داشتن پایانکار ساختمان میشه اونو اجاره داد؟
سلام. منعی ندارد.