با توجه به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها اگرچه در خصوص اراضی کشاورزی اصل بر ممنوعیت در تغییر کاربری است. اما قانون بر این اصل استثنائاتی نیز قائل شده است به نحوی که برخی از تغییر کاربری ها را مجاز دانسته و برخی دیگر را غیر مجاز تلقی نموده و حتی برخی از این تغییر کاربری های غیرمجاز را واجد وصف کیفری عنوان نموده است. با توجه به قانون مارالذکر به طور کلی می توان انواع تغییر کاربری در اراضی زراعی را در سه دسته بندی تغییر کاربری مجاز ، ضروری و مجرمانه قرار داد که در ذیل به بررسی شرایط تغییر کاربری ضروری در اراضی زراعی و باغ ها می پردازیم.

مقدمه تغییر کاربری ضروری (تبصره ۱ ماده ۱)

همانطور که قبلاً بیان شد در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری است. اما از آن جا که در مواردی مالک یا متصرف ناگزیر از تغییر کاربری می باشد و اتفاقاً این تغییر کاربری برای بهره وری بیشتر از زمین مذکور لازم است لذا مقنن تغییر کاربری را در موارد ضروری پذیرفته است. با توجه به اینکه در قانون سال ۷۴ معیارهای تشخیص ضرورت بیان نکرده بود در سال ۸۵ با الحاق متنی به عنوان ماده ۷ موارد زیر را جهت توجه در راستای احراز ضرورت تغییر کاربری بیان نموده:

۱- اخذ مجوز لازم از دستگاه اجرایی ذیربط متناسب با کاربری جدید توسط متقاضی

۲- ضوابط طرح هادی کالبدی، منطقه ای و ناحیه ای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

۳- مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح

۴- ضوابط حفظ محیط زیست و تداوم تولید و سرمایه گذاری با توجه به روح کلی قانون مبنی بر حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها

۵- استانداردها، اصول و ضوابط فنی مربوط مطابق مجوزهای صادره از سوی دستگاه ذیربط

در این راستا و برای تغییر کاربری در موارد ضروری مالکان اراضی و باغ ها لازم است با طی تشریفاتی از کمیسیون مذکور در تبصره ۱ ماده ۱ به عنوان مرجع صالح برای جواز تغییر کاربری قانون حفظ کاربری مجوز تغییر کاربری اخذ نمایند.

کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ در تغییر کاربری ضروری در اراضی زراعی و باغ ها

کمیسیون مذکور که در زبان عامه نیز به کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ مشهور است و در مراکز استان ها تشکیل می شود موظف است با توجه به بنود فوق الذکر در صورتی که ضرورت تغییر کاربری را احراز کرد مجوز لازم را در این خصوص صادر کند.

• اعضای کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱

اعضای کمیسیون مذکور بر عهده رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار می باشد که ریاست کمیسیون نیز بر عهده رئیس سازمان جهاد کشاورزی است. علاوه بر اعضای کمیسیون که حق رای دارند نماینده دستگاه اجرایی ذیربط می تواند بدون داشتن حق رای در جلسات کمیسیون شرکت کند تا اگر لازم بود در دفاع از تغییر کاربری و اجرای طرح توضیحات لازم را ارائه دهد.

• کارکرد کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱

با هدف دریافت تقاضای تغییر کاربری و تشکیل پرونده های مربوطه در محل سازمان جهاد کشاورزی هر استان دبیرخانه کمیسیون زیر نظر رئیس سازمان جهاد کشاورزی هر استان، تشکیل می شود که ریاست آن با مدیر امور اراضی است و به تعداد مورد نیاز کارمند دفتری می تواند داشته باشد.

شخص متقاضی تغییر کاربری در ابتدای امر می بایست مدارک زیر را به دبیرخانه مذکور به پیوست درخواست تغییر کاربری ارائه دهد: ۱- دلیل مالکیت اعم از سند مالکیت یا احکام قطعی محاکم قضایی و … ۲- موافقت اصولی یا جواز تاسیس که توسط دستگاه های اجرایی ذیربط در چارچوب قوانین و مقررات صادر می شود. ۳- نقشه عرصه محل اجرای طرح با مشخص بودن عوارض طبیعی و نقاط ثابت جهت تطبیق محل وقوع ملک.

پس از تحویل مدارک و رفع نقص احتمالی مدارک کمیسیون با حضور رئیس و حداقل سه عضو دیگر رسمیت می یابد که تصمیمات آن با حداقل سه رای موافق معتبر و لازم الاجرا خواهد بود.

• اعتبار مجوز تغییر کاربری صادره از تبصره ۱ ماده ۱

مجوز صادره مبنی بر تغییر کاربری از زمان ابلاغ به متقاضی دارای ۲ سال اعتبار است و در صورتی که در مهلت مذکور تغییر کاربری صورت نگرفت مجوز صادره از اعتبار می افتد و در صورتی که متقاضی پس از پایان مدت اعتبار ۲ سال بخواهد اقدام به تغییر کاربری نماید لازم است نسبت به اخذ مجدد مجوز تغییر کاربری اقدام نماید. در صورت صدور مجوز جدید، عوارض قبلی محاسبه شده و صرفاً مابه التفاوت عوارض قبلی و عوارض جدید از مالک اخذ می شود و اگر متقاضی پس از اتمام اعتبار مجوز تغییر کاربری بدون اخذ مجوز مجدد اقدام به تغییر کاربری نماید اقدام صورت گرفته واجد وصف کیفری خواهد بود.

• قطعیت تصمیم کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱

تصمیمات کمیسیون مبنی بر عدم پذیرش درخواست تغییر کاربری، قطعی است ولی در فرضی که تصمیم کمیسیون دال بر تغییر کاربری باشد و به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی مقررات مربوطه رعایت نشود امکان تجدیدنظر در خصوص تصمیم مذکور در همان کمیسیون ممکن است.

تقویم اراضی زراعی و باغ ها در تغییر کاربری ضروری اراضی زراعی و باغ ها

در مواردی که کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ مجوز تغییر کاربری را صادر می کند، هشتاد درصد قیمت روز اراضی مورد حکم با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل واریز می شود. در این خصوص توجه به موارد زیر ضروری است.

• عوارض صرفاً در صورت صدور مجوز تغییر کاربری اخذ می شود.

سابقاً عوارض مذکور به عنوان یکی از ضمانت اجراهای تغییر غیر مجاز کاربری نیز اخذ می شد اما در حال حاضر صرفاً در مواردی که با تغییر کاربری موافقت می شود متقاضی موظف به پرداخت آن است.

• معافیت از پرداخت عوارض در صورت تغییر کاربری اراضی تا ۵۰۰ متر

تبصره ۱ ماده ۲ تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها را تا۵۰۰ متر مربع درصورتی که برای سکونت شخصی صاحب زمین ضروری دانسته شود از پرداخت عوارض مذکور معاف نموده است. به موجب این تبصره در صورتی که شخص بخواهد تا متراژ ۵۰۰ متر مربع در زمین زراعی یا باغ اقدام به احداث منزل شخصی نماید ابتدا بایستی تقاضای تغییر کاربری را به ترتیب که در بالا بیان شد به کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ ارائه  دهد و در صورتی که مجوز تغییر کاربری صادر شد اقدام به احداث بنا نماید. لذا معافیت از پرداخت عوارض موضوع مجوز به معنای این نیست که شخص می تواند بدون اخذ مجوز اقدام به تغییر کاربری زمین زراعی نماید.

• تغییر کاربری برای اجرای طرح های خدمات عمومی از پرداخت عوارض مستثنی است.

اگرچه به ادارات و سازمان های دولتی توصیه شده است که طرح های عمرانی خود را به گونه ای طراحی کنند که کمتر از اراضی زراعی و باغات گذر کنند، اما چنانچه برای طرح های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی- استانی) و طرح های خدمات عمومی مورد نیاز مردم ناچار از استفاده از اراضی زراعی و باغات باشند از پرداخت عوارض مذکور در ماده ۲ معاف می باشند.

• چگونگی تقویم اراضی

برای تقویم و ارزیابی اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها کمیسیون سه نفره ای در هر یک از شهرستانها تشکیل می شود. کمیسیون مزبور که تقویم آن مبنای پرداخت عوارض موضوع ماده ۲ با حضور نمایندگان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان تشکیل می شود و نظر به اینکه عضویت در کمیسیون های مزبور قائم به شخص است اعضایی که به عنوان نماینده به کمیسیون معرفی می شوند حق تفویض نمایندگی خود را نداشته و باید شخصاً حاضر گردند.

کمیسیون تقویم موظف است پس از درخواست مدیریت جهاد کشاورزی در ظرف ۲۰ روز از تاریخ درخواست نسبت به تقویم و ارزیابی ملک اقدام نماید با توجه به نوسانات قیمت اراضی و به منظور فراهم کردن شرایط برای اخذ عوارض به قیمت روز تقویم های صورت گرفته از سوی کمیسیون تقویم به مدت ۶ ماه اعتبار خواهد داشت و در صورت انقضای مدت مذکور کمیسیون مجدداً تقویم را انجام می دهد.

اشتراک گذاری: