مرجع صالح صدور جواز تغییر کاربری

به منظور جلوگیری از تغییر بی رویه اراضی کشاورزی و باغ ها به املاک تجاری و مسکونی در سال ۱۳۷ قانون حفظ تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها به تصویب رسید و تغییر کاربری این دسته اراضی را با محدودیت بسیاری مواجه کرد. ماده ۱ قانون فوق الاشعار تغییر کاربری اراضی را جز در موارد ضروری ممنوع اعلام کرد. در نوشته حاضر موارد جواز تغییر کاربری و مرجع صالح صدور جواز تغییر کاربری مجاز در اراضی زراعی و باغ ها و وظایف و صلاحیت های آن بررسی می گردد.

مرجع صالح به درخواست تغییر کاربری

تشخیص موارد ضرورت مصرح در ماده ۱ قانون کاربری در هر استان به عهده کمیسیون مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست و یک نفر نماینده استاندار می باشد که ریاست کمیسیون مزبور بر عهده رئیس سازمان جهاد کشاورزی است. سازمان جهاد کشاورزی موظف است ظرف ۲ ماه از تاریخ دریافت تقاضای تغییر کاربری مطابق نظر کمیسیون مزبور به متقاضی پاسخ دهد.

حضوراعضای کمیسیون در جلسات رسیدگی به تقاضاها قائم به شخص بوده و قابل تفویض به غیر نمی باشد.

وظایف کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱

همانطور که ماده ۱ و تبصره ۱ آن بیان کرده وظیفه اصلی کمیسیون تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها دراستان مربوطه است. این کمیسیون در تشخیص موارد ضرورت بایستی مواردی را مدنظر قرار داده و رعایت نماید. این موارد عبارتند از:

۱- اخذ مجوز لازم از دستگاه اجرایی ذیربط متناسب با کاربری جدید توسط متقاضی.

۲- ضوابط طرح های کالبدی، منطقه ای، ناحیه ای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.

۳- مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح.

۴- ضوابط حفظ محیط زیست و تداوم تولید و سرمایه گذاری با توجه به روح کلی قانون ذی ربط.

۵- استانداردها، اصول و ضوابط فنی مربوط مطابق مجوزهای صادره از سوی دستگاه ذی ربط.

دبیرخانه کمیسیون

دبیرخانه مرکزی کمیسیون مزبور برای تعیین روش و ایجاد وحدت رویه و نظارت و ارزیابی عملکرد کمیسیون در وزارت جهاد کشاورزی تشکیل گردیده و در هر استان نیز در سازمان جهاد کشاورزی آن استان مستقر است که دبیر آن مدیر امور اراضی استان مربوطه است. این کمیسیون درخواست اشخاص حقیقی و حقوقی را برای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها را به همراه مدارک ثابت کننده و قانونی مالکیت، جواز تاسیس یا موافقت اصولی طرح مورد نظر و سایر مدارک مربوطه را تحویل و با تعیین وقت به کمیسیون ارجاع دهد. دبیرخانه موظف است در صورت عدم تکمیل مدارک مورد نیاز از سوی متقاضی ظرف مهلت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست پرونده مزبور را از دستور کار کمیسیون خارج نماید تا زمانی که مدارک مورد نیاز تکمیل گردیده و مجددا در فرآیند رسیدگی قراربگیرد.

نحوه اتخاذ تصمیم در کمیسیون

جلسات کمیسیون رسیدگی کننده به تقاضای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها با حضور رئیس و حداقل ۳ عضو دیگر رسمیت می یابد و تصمیمات آنها با حداقل سه رای موافق معتبر و لازم الاجرا می گردد. کمیسیون از تاریخ ثبت درخواست تغییر کاربری باید ظرف ۲ ماه نتیجه را از طریق دبیرخانه به متقاضی ابلاغ نماید.

پس از رسیدگی به تقاضای شخص در کمیسیون دو حالت متصور است: در صورت موافقت با تغییر کاربری اراضی مورد تقاضا، دبیر کمیسیون مراتب را به همراه کروکی یا نقشه و مشخصات کامل ملک به منظور تعیین  قیمت روز املاک و اراضی به کمیسیون تقویم اعلام می نماید تا کمیسیون تقویم اعلام نظر کند، پس از وصول نظریه کمیسیون یاد شده به متقاضی اعلام می شود تا بر اساس آن اقدام به واریز عوارض موضوع ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی کرده و گواهی آن را به دبیرخانه ارائه دهد. پس از این اقدامات، دبیرخانه کمیسیون مجوز تغییر کاربری را صادر و به مرجع استعلام کننده و متقاضی اعلام می نماید. مجوز صادره از زمان ابلاغ به متقاضی به مدت ۲ سال دارای اعتبار می باشد.

مرجع تجدیدنظر از تصمیمات کمیسیون

نظرات کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ در مواردی که مجوز تغییر کاربری صادر شده با تشخیص و پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی قابل تجدیدنظر در کمیسیون پیش بینی شده در تبصره ۷ (الحاقی) ماده ۱ می باشد. کمیسیون مزبور که مرجع تجدیدنظر کمیسیون تبصره ۱ محسوب می شود به ریاست وزیر جهاد کشاورزی یا نماینده تام الاختیار او و با عضویت معاون وزارت خانه مسکن و شهرسازی کشور و معاون سازمان محیط زیست تشکیل می شود. در این کمیسیون نماینده دستگاه اجرایی ذیربط (دستگاهی که به جواز تغییر کاربری اعتراض کرده) می تواند بدواً در جلسات رسیدگی شرکت کند. این کمیسیون هم چنین درمواردی که در صدور مجوز تغییر کاربری مجاز در اراضی زراعی و باغ ها توسط کمیسیون تبصره ۱، مقررات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها رعایت نگردیده باشد، صالح به رسیدگی و اتخاذ تصمیم می باشد. تشخیص عدم رعایت مقررات قانونی در صدور مجوز تغییر کاربری با وزارت جهاد کشاورزی یا سازمان جهاد کشاورزی استان است.

طرح مجدد تقاضای تغییر کاربری در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱

در مواردی که محل اجرای طرح تغییر می یابد یا نوع طرح مورد اجرا تغییر می کند طرح مجدد تقاضا تلقی نمی گرددد بلکه تقاضای جدیدی محسوب می شود و باید در کمیسیون تبصره ۱ مطرح گردد. ولی حالتی که تقاضای سابق تغییر کاربری با موافقت کمیسیون همراه نبوده، طرح مجدد آن در کمیسیون بلامانع است در این فرض در مراحل پذیرش تقاضای مجدد تغییر کاربری رعایت برخی موارد مطروحه ضروری می باشد این موارد عبارتند از:

۱-  در صورتی که در تقاضای مجدد نوع طرح تغییر پیدا کند متقاضی باید اول  فرم درخواست  تغییر کاربری را تکمیل نماید و درکنار آن کلیه مدارک را به دبیرخانه ارائه دهد.

۲- در صورتی که محل اجرای طرح تغییر پیدا کند، محل جدید الزاماً باید در خارج از قطعه زمین مورد تقاضای درخواست قبلی باشد.

۳- پس از ارائه درخواست جدید لازم است کلیه استعلام ها و موافقت های مورد نیاز از مراجع ذیربط اخذ گردد.

۴- مساحت زمین در درخواست مجدد نباید از مساحت مورد درخواست قبلی بیشتر باشد.

۵- کیفیت خاک  زمین مورد تقاضای مجدد بایستی از کیفیت خاک زمین سابق پایین تر باشد.

۶- فرم تشخیص نوع زمین باید به طور کامل و خوانا تکمیل، تأئید و امضا گردد.

با توجه به اینکه امروزه قیمت اراضی با سیر صعودی  بالایی همراه است تغییر کاربری اراضی زراعی بدون دریافت مجوز قانونی و به صورت غیرمجاز می تواند هزینه های گزافی برای مالک ایجاد کند. با توجه به جزای نقدی که در مقام مجازات تغییر کاربری غیرمجاز تعیین شده (یک تا سه برابر ارزش زمین) و هم چنین ارزش زمین های زراعی، بهترین راه اخذ مجوز از طرق قانونی می باشد. وکلای متخصص در موسسه دادپویان حامی با سابقه پرونده های متعدد موفق در زمینه تغییر کاربری در این زمینه آماده ارائه خدمات به مراجعین عزیز می باشد.