عنصری که قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها بر پایه آن نوشته شده و در حقیقت موضوع قانون حفظ کاربری است «زراعی و باغی» بودن اراضی است. این اراضی موضوع قانون مذکور می باشند و انواع دیگر اراضی همچون اراضی موات (اعم از اراضی موات غیر شهری و شهری) یا اراضی بایر و دایر از این قانون خروج موضوعی دارند.

مرجع تشخیص زراعی و باغ بودن اراضی

تبصره ۲ ماده۱قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها را ادارات جهاد کشاورزی معرفی نموده است و مراجع قضایی و اداری نظر سازمان جهاد کشاورزی را در خصوص زراعی یا باغ بودن زمین مدنظر را استعلام می کنند و مراجع اداری اداری موظف به رعایت نظر سازمان مذکور می باشد. از همین رو است که تبصره ۳ ماده ۱ ادارات ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیات ها و مراجع مربوط را مکلف نموده در موارد تفکیک، افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغها و تغییر کاربری آنها نظر سازمان جهاد کشاورزی را استعلام و آن را اعمال نمایند.

ارزش قضایی نظر وزارت جهاد کشاورزی

تبصره ۲ ماده ۱ در انتهای خود مقرر می دارد: «….. نظر سازمان جهاد کشاورزی برای مراجع قضایی نظر کارشناس رسمی تلقی می گردد…» این در حالی است که در همان تبصره ۲ نظر وزارت مزبور را برای مراجع اداری لازم الاتباع می داند. با توجه به قسمت اخیر تبصره ۲ و این امر که نظر کارشناس از ادله  اثبات (اماره قضایی) محسوب می گردد سوالی که مطرح می شود این می باشد که آیا نظر جهاد کشاورزی مشمول قواعد کلی حاکم بر نظر کارشناس رسمی دادگستری در قانون آئین دادرسی مدنی می گردد یا خیر؟ مثلاً آیا مرجع قضایی در ارجاع امر به جهاد کشاورزی اختیار دارد یا مکلف است؟

آنچه مسلم است بنابر ماده ۲۵۷ قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه در ارجاع امر به کارشناس مختار است اما در رویه،  طریقی غیر از منطوق ماده مذکور در پیش گرفته شده؛ در رویه قضایی این رویه حاکم است که  اگر دادگاه نسبت به امری که جنبه تخصصی و فنی داشته بدون ارجاع به کارشناس، رأساً اظهارنظر نماید رای مزبور در مراجع بالا قابل نقض می باشد. از این رو بایستی بر این عقیده بود که در خصوص تشخیص اراضی زراعی و باغ ها دادگاه مکلف است امر مربوطه را به کارشناس (وزارت جهاد کشاورزی) ارجاع دهد.

در مسئله فوق معلوم گردید که دادگاه در تشخیص اراضی زراعی و باغ ها مکلف است موضوع را به دلیل واجد جنبه تخصصی بودن به کارشناس  رسمی دادگستری ارجاع دهد.  اما این مساله که آیا دادگاه در انتخاب وزارت جهاد کشاورزی به عنوان کارشناس مکلف است یا باید به طریق پیش بینی شده در ماده ۲۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی اقدام کند سوالی است که در تبصره ۲ مسکوت مانده است. در این خصوص نظریات مختلفی ارائه گردیده اما نظری که با ظاهر تبصره ۲ ماده ۱ سازگارتر و از نظر عقلی و فلسفی نیز صحیح تر به نظر می رسد مکلف قلمداد کردن مرجع قضایی در ارجاع امر به وزارت جهاد کشاورزی است.

اگرچه در این مورد رویه واحدی در محاکم قضایی وجود ندارد اما مواردی همچون رد کارشناس رسمی دادگستری، تودیع هزینه کارشناسی، تنظیم و ابلاغ و …. که در خصوص نظر کارشناسان رسمی دادگستری در قانون آئین دادرسی مدنی تعیین گردیده بر نظریه وزارت جهاد کشاورزی حاکم نیست.

نحوه تشخیص اراضی زراعی و باغ ها

برای تشخیص اراضی زراعی (اعم از آبی و دیم) و باغ (اعم از اینکه تحت کشت و زرع باشد یا نباشد)کارشناس یا کارشناسانی که توسط سازمان کشاورزی استان محل وقوع ملک انتخاب می شوند بر مبنای مواردی که در دستورالعمل اجرائی  تبصره ۲ و ۳ ماده ۱ و تبصره ۱ ماده ۴ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها بیان شده بررسی هایی انجام داده و نظر خود را ابراز می نمایند. این نظر پس از تأئید ریاست سازمان کشاورزی استان به عنوان تشخیص نوع زمین به مراجع ذیربط اعلام می گردد. مواردی که در نظر کارشناس یا کارشناسان منتخب موثرند عبارتند از :

۱- سند مالکیت، بنچاق، نسق زراعی که موید زراعی بودن زمین یا باغ باشد.

۲- سوابق کشت و کار

۳- واقع بودن اراضی مورد بررسی در محدوده قطب های کشاورزی و یا شرکت های زراعی یا شرکت های تعاونی تولید و امثالهم.

۴- اراضی واگذار شده برای فعالیت های کشاورزی.

۵- استعلام محلی

۶- وضعیت موجود زمین

۷- منابع آب موجود و قابل پیش بینی برای کشت و زرع.

۸- نظریه کمیسیون کیفیت و درجه بندی خاک  در استان ها (متشکل از نماینده خاک شناسی، امور زمین و امور اراضی)

۹- امکان بهره برداری و قابلیت زراعی در برنامه های توسعه کشاورزی.

روند اجرای تشخیص صورت گرفته در خصوص اراضی زراعی و باغ ها

اراضی تحت کشت، آیش و باغات آبی،  دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره برداری داشته باشد و اراضی تحت فعالیت های موضوع تبصره ۴ الحاقی به ماده ۱ قانون که در حکم اراضی زراعی و باغ ها محسوب می شوند توسط کارشناس یا کارشناسان منتخب وزارت جهاد کشاورزی استان بر اساس فرم مربوط و با در نظر گرفتن وضعیت و موقعیت اراضی مورد نظر و کاربری سایر اراضی همجوار و با لحاظ یک یا چند مورد از موارد نه گانه که در ذیل ذکر خواهد شد بررسی می شود و پس از اعلام نظر مدیر جهاد کشاورزی شهرستان، توسط رئیس سازمان جهاد کشاورزی یا با تفویض وی، مدیر امور اراضی استان نسبت به تشخیص زراعی یا باغی بودن عرصه اعلام نظر می شود و مراتب جهت اقدامات بعدی به دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۲ اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی ابلاغ می گردد. موارد نه گانه ای که در روند اجرای تشخیص موثرند عبارتند از : ۱- سند مالکیت، بنچاق و نسق زراعتی که موید زراعی بودن زمین یا باغ باشد. ۲- استعلام محلی. ۳- سوابق کشت و کار. ۳- اراضی زراعی و باغ های واقع در محدوده قطب های کشاورزی و یا شرکت های سهامی زراعی یا شرکتهای تعاونی تولید و مانند آنها. ۵- سایر اراضی زراعی و باغ ها واقع در زیردست سدها و شبکه های آبیاری که در اجرای برنامه های توسعه به قلمرو اراضی کشاورزی افزوده می شود. ۶- منابع تامین آب برای اراضی آبی ۷- تهیه گزارش مصوب حسب نیاز. ۸- نظریه مرکز تحقیقات کشاورزی و منابع طبیعی در رابطه با کیفیت آب و خاک. ۹- استفاده از عکس های هوایی یا تصاویر ماهواره ای عرصه مورد نظر.

تغییر کاربری برای سکونت شخصی

در تبصره ۱ ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مقرر شده است تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد زمین متر مربع فقط برای یک بار و احداث دامداری، مرغداری، پرورش آبزیان و تولیدات گلخانه ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده (۸۰% قیمت روز اراضی و باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری نخواهد بود.) حال سوالی که مطرح می شود این می باشد که آیا تغییر کاربری اراضی برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع تغییر کاربری غیرمجاز محسوب می شود یا آنکه با توجه به این تبصره فقط باید عوارض متعلقه را پرداخت نمایند؟

در این خصوص رای وحدت رویه شماره ۷۲۴ تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به صورت غیرمجاز به منظور سکونت را مطلقاً ممنوع و مرتکبین آن را قابل تعقیب کیفری می داند.

اشتراک گذاری: