با انعقاد عقد اجاره , موجر و مستاجر متعهد به انجام تکالیفی نسبت به یکدیگر می باشند . قانونگذار در راستای حفظ حقوق موجر و مستاجر و ثبات قرارداد اجاره تعهداتی را در قانون برای موجر و مستاجر معین نموده است .در این مقاله به بررسی تعهدات مستاجر در قرارداد اجاره می پردازیم .
تعهد به پرداخت به موقع اجاره بها
از جمله وظایفی که مستاجر ملزم به انجام آن می باشد , تادیه اجاره بها در مدت معلوم شده ضمن قرارداد اجاره می باشد , این موعد تعیین شده در قرارداد نباید به گونه ای باشد که احتمال عقب و جلو رفتن آن به حدی برسد که موجب غرری شدن معامله گردد در غیر این صورت عقد اجاره و شرط باطل می باشد . حال اگر ضمن قرارداد اجاره , موعدی برای تادیه اجاره بها معین نگشته باشد , موجر می بایست نقدا مال الاجاره پرداخت نماید . برای مثال , اگر خانه ای به مبلغ ۵۰ میلیون ریال برای مدت یکسال اجاره داده شود و موعدی فی مابین طرفین در خصوص پرداخت اجاره بها مشخص نشده باشد , مستاجر می بایست بلافاصله پس از عقد تمامی مبلغ را به موجر بپردازد . در صورتی که مستاجر در مهلت تعیین شده نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نکند ,موجر می تواند علیه او دعوای مطالبه اجاره بها را در مرجع صالح اقامه کند . البته اگر موجر در حین قرارداد اجاره فوت نماید موجر فقط در خصوص اقساط اجاره بهایی که موعد آن فرا رسیده است می تواند در مرجع صالح اقامه دعوا نماید . همچنین موجر می تواند ضمن دادخواست پرداخت اجاره بها به صورت توامان هزینه های انشعابات آب, برق و گاز و هزینه ها مربوط به شارژ را از مستاجر مطالبه نماید .
تعهد به استیفاء از عین مستاجره با رعایت شرایط ضمن عقد
براساس بند ۲ ماده ۴۹۰ قانون مدنی , مستاجر باید از عین مستاجره برای همان مقصودی که ضمن قرارداد اجاره ذکر شده است , استفاده نماید . چنان چه قرارداد اجاره در خصوص نوع استفاده مستاجر از عین مستاجره مسکوت باشد , مستاجر می بایست از عین مستاجره با توجه به اوضاع و احوالی که در جهت نوع استیفاء , استنباط می شود , استعمال نماید . برای مثال مستاجر نمی تواند مغازه ای را که برای تعمیرات همیشه اجاره داده می شود را تبدیل به تهیه غذا نماید . همچنین براساس ماده ۴۹۱ قانون مدنی , اگر منفعتی که در قرارداد اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد .
با توجه به مطالب بیان شده ,در صورتی که نوع استفاده از عین مستاجره جنبه تمیثلی داشته باشد , مستاجر می تواند از عین مستاجره به گونه ای استفاده کند که موجب ضرر به ملک مورد اجاره نشد اما چنانچه کاربری ملک مشخص نشده و یا حصری باشد , در مورد اول تغییر استیفاء از ملک ممکن نمی باشد و در خصوص مورد دوم باید طبق بند ۲ ماده ۴۹۰ قانون عمل نماید .
تعهد مستاجر در خصوص عدم تعدی و تفریط در عین مستاجره
براساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی , مستاجر می بایست از عین مستاجره به نحو متعارف استفاده نماید و تعدی و تفریط نکند در غیر این صورت ید امانی مستاجر به ید ضمانی تبدیل می شود و مسئول هر کسر و نقصانی در عین مستاجره می باشد هرچند نقص در نتیجه تعدی و تفریط او حاصل نشده باشد .
براساس قانون موجر ومستاجر مصوب ۱۳۵۶ , مالکان املاک تجاری در صورت تعدی و تفریط از سوی مستاجر واثبات آن می توانند دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط را در مرجع صالح اقامه نمایند .
تعهد مستاجر نسبت به عدم ممانعت جهت تعمیر ملک
چنان چه عین مستاجره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد , مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات موجر شود و مسئول خساراتی که از عمل او به ملک وارد شده است می باشد . موجر می تواند علیه مستاجر دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت و مزاحمت از حق را در دادگاه صالح اقامه نماید .
در صورتی که پس از قطعیت حکم , مستاجر به رفع ممانعت از حق اقدام ننماید , دادگاه حکم به تخلیه موقت ملک صادر نموده و موجر در مدت تعیین شده توسط دادگاه می بایست نسبت به تعمیر ملک اقدام نماید و عین مستاجره را تحویل مستاجر دهد . در مدت تخلیه ملک مستاجر , ملزم به پرداخت اجاره بها به موجر نمی باشد .
عدم تعمیرات در عین مستاجره بدون اجازه موجر
براساس قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تعمیرات اساسی و کلی عین مستاجره بر عهده مالک می باشد و تعمیرات جزئی و همچنین تعمیر و تزئینی که برای استفاده بهتر از ملک نیاز است بر عهده خود مستاجر است .
مستاجر نمی تواند بدون اجازه موجر , نسبت به تعمیرات عین مستاجره اقدام نماید , در غیر این صورت براساس ماده ۵۰۲ قانون مدنی حق مطالبه قیمت را نخواهد داشت و نمی تواند الزام موجر را به پرداخت هزینه بخواهد .
تعهد به عدم وضع بنا و غرس بدون اجازه موجر
طبق ماده ۵۰۳ قانون مدنی , مستاجر در ملک مورد اجاره بدون اجازه موجر حق احداث بنا و غرس درختان را ندارد و در صورت احداث بنا هریک از موجر و مستاجر حق دارد هروقت بخواهد , بنا یا درخت را قلع و قمع نماید , در صورت ورود خسارت به عین مستاجره, مستاجر ضامن می باشد زیرا خارج از حدود اذن از ملک مورد اجاره استفاده نموده است .
14 پاسخ
سلام وقت بخیر. بنده یه خونه ای اجاره کردم که موجر میخواست اجارش زیاد کنه خودم گفتم مبلغ رهن بیشتر میکنم اما ماهیانه قرار شد مبلغ رهن که ۷۵میلیون بود به ۱۳۰میلیون برسونم که موجر گفت پس سال دیگه باید ساکن بمونید وگرنه این مقدار رهن مثل خودتان ماهانه برمیگردونم قبول کردم که بن ماهیانه ۵میلیون پرداخت کردم اما نتوانستم مبلغ رهن تکمیل کنم مبلغ رهن کلی من شد ۹۵میلیون صاحب خانه به همین دلیل این سه برج آخر گفت اجاره بجای یک میلیون این سه برج رو دومیلیون پنصد بده .حالا که وقتم تمام شده میخواد خسارت بگیره بابت رهنی که نتونستم تکمیل کنم عایا راه حل من چیه من به سختی تونستم ۷۵برسونم به ۹۵ میلیون .شرط موجر در قرار داد این بود که ماهی پنج پرداخت میکنی سال دیگه باید بشینی اما چون نتوانستم بیشتر از ۲۰ روی ۷۵رهن بگذارم ادعای خسارت زیادی دارد
من باید چطور از حقم دفاع کنم لطفا راهنمای کنید
سلام برای پاسخ به سوال شما باید قرارداد اجاره را مطالعه و بررسی کنیم. در صورت تمایل می توانید با دفتر تماس حاصل نمائید.
با سلام،
در مغازه ای که اجاره کرده بودم، در طبقه بالا یک منزل مسکونی بود که بهای برق برای من یک سوم و گاز یک چهارم تعیین شده بود که البته برق تجاری هست و مبالغ هنگفت میاد و خود قرارداد غیرمنصفانه بود، به تازگی مالک تغییراتی در ساختمان اعمال کرده وعلاوه بر مستاجر قبلی یک مستاجر دیگه هم اضافه کرده به این ترتیب دو منزل مسکونی هست که هرکدام یک سوم برق می پردازن و بنده که فقط عصرها دو تا لامپ روشن میکنم هم یک سوم می پردازم. به مالک اعلام کردم که مستاجر اضافی خلاف قرارداد ابتدیی ما بوده و هزینه برق و گاز برای بنده بسیار غیرمنصفانه هست ولی ایشون میگه که نمیشه قرارداد رو تغییر داد و باید بپردازید. با توجه به اینکه شرایط ابتدایی قرارداد نقض شده و مالک هم به هیچ وجه حاضر به تغییر شرایط و توافق نیست میخواستم بدونم برای این زورگویی و اعمال یکطرفه شرایط به مستاجر، چه اقدام حقوقی باید انجام بدم و چطور عمل کنم. ممنون میشم راهنمایی بفرمایید
با سلام. با توجه به اینکه در قرارداد اجاره قید گردیده شما باید یک سوم مبلغ قبض برق را بپردازید نمی توان گفت موجر از شروط قراردادی تخطی نموده است و به این جهت نمی توانید فسخ قرارداد اجاره را درخواست نمائید.
سلام خسته نباشید بنده سه سال پیش به خانواده اي اجاره دادم زمان تحویل تمام آپارتمان نقاشی وتجهیزات پکیج وکابیت وتاسیسات آب وبرق بازسازی شدو موجر چندین میلیون تومان هزینه نمودوتحویل مستاجر دادبعدازچهارسال آپارتمان دراثرسهل انگاری تبدیل به مخروبه نمودونسبت به تعمیر خودداری میکند تکليف چیست؟ / ۲ماهه برای چهارمین بار به بهانه خانمشان سرطان داردآنهم بعدمتوجه شدم کذب بوده ازطرفی بعثت جراحی های متعدد قلب ۱۰ساله کار کلی وقادربه کار کردن نمیباشم ازطرفی حدودیکسال قبل بعلت بیماری نوروپاتی سنکوپ وداخل منزل زمين خوردم که موجب شکستن لگن جراحی باریسک بالا مفصل مصنوعی جایگزین مفصل قبلي گردیدچون خودم دوطبقه سوم سکنادارم قادربه پائین رفتن نیستم و۶۳سال سن دارم بعلت خراب بودن پکچ طبقه اول که مستاجر سکونت دارداقدام واعلام نموده ازمحل اجاره کسرمیکندعلیرعلیرغم اینکه ۲سال قبل توافق شفاهی شد.این نوع هزینه ها درعهده مستاجر میباشد وایشان تاامسال مبادرت به این امر نمودند راهنمایی فرموده جهت فسخ قرار دادچکارکنم باتشکر محمدی.
سلام ابتدا تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری از شورای اختلاف مبنی بر تشخیص و میزان خسارت وارده بگیرید سپس در دادگاه مطالبه خسارت کنید.. / سوال واضح نیست.
سلام. یک سال پیش ملکی را اجاره کردم الان که می خواهم تخلیه کنم مالک ادعا می کند که کولر خراب شده و من باید هزینه تعمیر آن را بدهم. می خواستم ببینم آیا هزینه آن بر عهده من است؟
باسلام. چنانچه در زمان تحویل کولر سالم بوده و در اثر استفاده شما خراب شده بله هزینه آن بر عهده شما است.
سلام. بنده مستاجر ملکی هستم کولر آن ملک خراب شده و من مجبور شدم خودم هزینه کنم الان مالک میگه من باید هزینه رو بدم در صورتی که کولر از ابتدا که من اجاره کردم خراب بوده می خواستم ببینم آیا این هزینه به عهده من هست؟
با سلام؛ چنانچه کولر از ابتدا خراب بوده هزینه به عهده مالک می باشد چرا که ایشان باید ملک را سالم تحویل شما بدهد.
سلام
مزاحم شدم برای طرح سوالی از محضرتون
چنانچه ملکی توسط مستاجر تخریب شده باشه اونم حدود ۸ سال پیش تخلیه کرده باشه
الان میشه طرح دعوی کرد با مدارک عکس و فیلم از تخریب مستاجر
و البته استشهاد شهود هم قابل وصوله
سلام تحت شرایطی بله امکان پذیر هست
سلام
مستاجر در مواعد تعیین شده اجاره بها را پرداخت نکرده است در کدام دادگاه می توانم علیه او شکایت کنم ؟
در دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده