قانون سرقفلی سال 56

قانون سرقفلی سال ۵۶ – قوانین سرقفلی سال ۵۶

قانون سرقفلی سال ۵۶، همان قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می باشد. با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، اینگونه تصور می شد که قانون مصوب سال ۵۶ عملا متروک خواهد گردید، اما در عمل نه تنها این قانون از بین نرفت، بلکه ضمن اینکه قراردادهای سابق را مشمول خود نمود، قراردادهای جدیدی که فاقد شرایط مقرر در قانون سال ۷۶ بودند را نیز شامل گردید. بنابراین برای مشخص شدن قانون حاکم بر قراردادهای اجاره اولا باید به تاریخ تنظیم قرارداد و دوما به شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره دقت نماییم.

در قانون سرقفلی سال ۵۶ اصطلاح حق سرقفلی به کار برده نشده و صرفا به حق کسب یا پیشه یا تجارت اشاره گردیده است. اما این بدان معنا نیست که در قانون روابط موجر  و مستاجر سال ۵۶ حق سرقفلی وجود ندارد. در حالی که بسیاری از قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از  سال ۵۶ و  بعد از آن  تنظیم گردیده است دارای حق سرقفلی می باشند.

قوانین سرقفلی سال ۵۶

نخستین قانونی که در آن تلاش گردید تکلیف حق کسب، پیشه و تجارت را روشن نماید، قانون تعدیل مال الاجاره مستغلات مصوب ۱۳۱۷ می باشد. البته در این قانون به صراحت از حق کسب، پیشه و تجارت نام برده نشده است، اما در آئین نامه اجرایی آن برای اولین بار عبارت حق سرقفلی مطرح گردید که منظور از آن همان حق کسب یا پیشه یا تجارت بود. در سال ۱۳۳۹ قانون روابط موجر و مستاجر تصویب گردید که در آن حق کسب یا پیشه یا تجارت مورد شناسایی قانونگذار قرار گرفت. در طی سالهای ۱۳۳۹ تا ۱۳۵۶ جهت اجرای قانون روابط موجر  و مستاجر مشکلات و ابهاماتی به وجود آمد که منجر به تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ گردید.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ حق کسب یا پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته شد اما در خصوص سرقفلی نامی برده نشده است. و همین امر باعث ایجاد اختلاف نظرهای فراوانی بین حقوقدانان گردید.

قانون سرقفلی سال ۱۳۵۶

طبق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، هر محلی که برای اجاره سکنی یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود، در صورتی که تصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده باشد، مشمول مقررات این قانون است. با کمی دقت در این ماده مشخص می گردد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مشمول قراردادهای اجاره که قبل از تصویب این قانون تنظیم گردیده اند نیز می شود.

بنابراین می توان گفت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بسیاری از قراردادهای اجاره را در بر می گیرد. چرا که تمامی قراردادهای اجاره قبل از سال ۵۶ و قراردادهای اجاره تا سال ۷۶ و قراردادهای اجاره از سال ۷۶ به بعد که شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را دارا نمی باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می باشند.

اصول حاکم بر قانون روابط موجر  و مستاجر سال ۵۶

از جمله اصول حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

  • اصل امری بودن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

قوانین به دو دسته امری و تکمیلی یا تفسیری تقسیم می شوند و قوانین امری به قوانینی گفته می شود که نمی توان برخلاف آن توافق نمود. قوانین تکمیلی به قوانینی اطلاق می شود که افراد می توانند بر خلاف آن توافق نمایند. امری بودن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ را می توان در ماده ۳۰ همین قانون مشاهده نمود. در این ماده مقرر گردیده، کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند، پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل اعلام خواهد شد. قانونگذار در این ماده به صراحت به امری بودن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ اشاره نموده است.

  • اصل استمرار رابطه استیجاری

یکی از مقررات عقد اجاره طبق قانون مدنی، تعیین مدت می باشد. تا جایی که در ماده ۴۶۸ قانون مدنی، عدم تعیین مدت را از موجبات ابطال قرارداد اجاره بیان نموده است. همچنین در این قانون، اتمام مدت قرارداد اجاره سبب به پایان رسیدن رابطه استیجاری بوده و مستاجر مکلف به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر می باشد. اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ حتی با اتمام مدت اجاره رابطه استیجاری ادامه می یابد. در ماده ۷ قانون مذکور مقرر گردیده، در مواردی که بین موجر و مستاجر اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته است، و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک می توانند برای تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند.

بنابراین در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ برخلاف قانون مدنی اتمام مدت قرارداد اجاره، سبب اتمام رابطه استیجاری نمی شود. در این مورد فرقی نمی کند قرارداد اجاره تنظیم شده باشد یا خیر.

اصل استمرار رابطه استیجاری

اصل استمرار رابطه استیجاری

  • اصل غیر قابل انتقال بودن منافع عین مستاجره

طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره بر خلاف آن توافق نموده باشند. اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ برخلاف قانون مدنی، اصل بر عدم انتقال عین مستاجره است مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق به وی داده شده باشد. چنانچه حق انتقال به غیر به مستاجر داده شود صرفا می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را انتقال دهد. در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد باید رضایت مالک را اخذ نماید و یا از طریق دادگاه اقدام به اخذ تجویز انتقال منافع به غیر را نماید. در صورتی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال اقدام به انتقال عین مستاجره نماید از موجبات تخلیه سرقفلی به جهت انتقال به غیر می باشد.

نکات مهم قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ رعایت برخی از موارد از سوی مستاجر الزام آور می باشد و عدم رعایت این موارد موجب تخلیه سرقفلی می شود. از جمله نکات مهم قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

  1. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ با اتمام مدت نمی توان عین مستاجره را تخلیه نمود.
  2. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ موارد تخلیه سرقفلی در مواد ۱۴،۱۵،۱۸ و ۱۹ قید گردیده و در غیر از این موارد مالک نمی تواند ملک تجاری را تخلیه نماید.
  3. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، چنانچه مالک بخواهد ملک تجاری را تخلیه نماید در صورت وجود حق سرقفلی باید مبلغ سرقفلی طبق نظر کارشناس تعیین و به مستاجر پرداخت شود. در صورت عدم داشتن حق سرقفلی باید حق کسب یا پیشه یا تجارت به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت شود.
  4. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مالک می تواند مغازه را بابت شغل معینی اجاره دهد در اینصورت مستاجر نمی تواند تغییر شغل دهد مگر با رضایت مالک یا به شغل مشابه دیگر.
  5. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مستاجر نمی تواند مورد اجاره را انتقال دهد مگر با رضایت مالک یا با داشتن حق انتقال به غیر.
  6. قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، مشمول قراردادهای اجاره که قبل از سال ۵۶ و بعد از سال ۵۶ تا سال ۷۶ تنظیم گردیده اند می شود. قراردادهای اجاره که بعد از سال ۷۶ تنظیم شده اند اما شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را نداشته باشند نیز مشمول این قانون می باشند.
  7. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ دستور تخلیه پیش بینی نشده و صرفا می توان حکم تخلیه گرفت.

دعاوی سرقفلی از جمله دعاوی تخصصی می باشد که نیازمند اشراف کامل به قوانین روابط موجر  و مستاجر و مطابقت قرارداد اجاره با این قوانین می باشد. وکیل سرقفلی دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی خدمات حقوقی ویژه وکالت تخصصی دعاوی سرقفلی را به شرح مندرج در بخش اجاره و سرقفلی ارائه می نماید. همچنین می توانید با وکیل سرقفلی به صورت تلفنی و یا حضوری و یا آنلاین مشاوره نموده و سوالات خود را مطرح نموده و بهترین و حقوقی ترین پاسخ ها را از وکیل امور سرقفلی دریافت نمائید.

 

آیا این نوشته برایتان مفید بود؟

‫30 نظر

  • کتایون

    سلام پدر بنده نزدیک ۴۲ سال هست مغازه ایی رو به صورت رسمی اجاره کرده مادام العمر و اکنون ملک رو فروختن مالک جدید مغازه رو میخواد با توجه به اینکه برق ومجوز مغازه رو هم پدرم گرفته میتونن مغازه رو از پدرم بگیرن اینکه بالای مغازه مسکونی هست

    آذر ۱۹, ۱۴۰۲ در ۰۹:۱۹
    • وکیل متخصص

      سلام. مالک حق پس گرفتن مغازه را ندارد. مگر اینکه مالک حق کسب و پیشه مغازه موصوف را به صورت توافقی طبق عرف منطقه و محله و یا کارشناسی به پدر شما پرداخت کند.

      دی ۲۶, ۱۴۰۲ در ۱۲:۳۸
  • صادق پور

    سلام وقت بخیر.یک باب سرقفلی مغازه تجاری که مادر مرحومم در سال ۱۳۷۴ از مالک که فوت شده است و الان در دست وراث هست خریده .و خودمان داریم ازش کسب درآمد میکنیم و دست خودم هست..و در موقع خرید به صورت آجر بود که کلیه مراحل تکمیلی به عهده مستاجر بود چند تا سوال هست
    ۱.آیا با توجه به اینکه تکمیل مغازه به عهده مستاجر بود بعد از گذشت چندین سال نیاز به تعمیر باید با اجازه مالک باشد؟
    ۲.به علت اینکه مغازه شغل دوم بنده هست و وقت گرداندن مغازه رو ندارم میتوانیم مغازه رو اجاره بدهیم یا رضایت مالک نیاز هست
    ۳.با توجه به اینکه در قرارداد شغل شرط نگردیده الان جهت تغییر شغل نیاز به کسب اجازه و ضایت مالک هست؟

    آذر ۱۰, ۱۴۰۲ در ۲۰:۱۱
    • وکیل متخصص

      سلام و درود.
      در خصوص سئوال اول، در هر صورت شما جهت تعمیرات کلی و اساسی نیاز به اخذ رضایت مالک دارید.
      در خصوص سئوال دوم، شما تحت هیچ عنوانی بدون کسب موافقت و مجوز کتبی مالک (موجر) حق واگذاری و یا انتقال کلی یا جزئی هر چند برای یک مدت کوتاه را ندارید.
      در خصوص سئوال سوم، بله حتماً نیاز به مجوز کتبی از مالک یا ورثه ایشان جهت تغییر شغل دارید.
      در صورت عدم رعایت شروط قانونی و قراردادی و عدم اخذ مجوزات در فرض های سه سئوال مطرحه، ممکن است با دعوای تخلیه از سوی مالک یا ورثه ایشان مواجه شوید.

      دی ۱۶, ۱۴۰۲ در ۱۶:۳۵
  • علی عرفانی

    درود بر شما
    پدرم سال ۵۳ سرقفلی یک مغازه رو از مالک خرید.بعد از مدتی خریدار جدید ملک رو خریده و مالک عوض شد.پدر بنده سال قبل فوت شده و ورثه در صدد فروش ملک هستیم.طبق شنیده ها مالک ادعای ده تا دوازده درصد سهم از فروش سرقفلی را دارد.قبلا هم این کار رو کرده.خواستم بدونم این قانونی هست و آیا میشه پرداخت نکرد؟

    اردیبهشت ۲۰, ۱۴۰۲ در ۱۳:۲۲
    • دادپویان حامی

      سلام. حق مالکانه در عرف بین مردم مرسوم می باشد چنانچه با مالک توافق نداشته باشید می توانید از دادگاه الزام به تجویز انتقال منافع را بخواهید که در آن صورت حق مالکانه پرداخت نخواهید کرد.

      اردیبهشت ۳۰, ۱۴۰۲ در ۱۲:۲۹
  • شفیعی

    سلام
    من مستاجر سرقفلی باقراردادقبل سال۷۶وباپدرم شریک‌ بودم صاحب ملک اداره دولتی بود حق انتقال به غیر درسندداریم پدرم فوت کرد من ۳دانگ سهم پدروازورثه پس ازکسرسهم الارث خریدم وبه مالک مراجعه کردم برای تنظیم سند حاضر نشد شکایت کردم دادگاه ضمن رد دعوای من بعلت داشتن حق انتقال رای دادبدون اذن مالک ودادگاه بروسند بزن سندصلح سرقفلی رو زدم محضرطبق رای به مالک اخطار دادجهت تنظیم سند مالک بازحاضرنشد پس ازمدتی مرا احضار کرد وضمن‌نادیده گرفتن حق انتقال درسندجدیددرحالی که من انتقالی ندادم و۲سهم ازسه دانگ پدرم قهری و۴سهم بقیه ورثه به ورثه بوده اجاره ملک مرا از۱۵ هزارتومان کرده ۳۰۰هزار تومان من قبول نکردم ایشون‌یه کارشناس ازطرف کانون وکلا گرفته نه دادگستری من باتوجه به رای که ذکر شده انتقال نیاز به اذن دادگاه ومالک ندارد. میتونم طبق قراداداجاره سابق اجاره پرداخت کنم وسنداجاره جدید نزنم چون اسم من بعنوان شریک هست وبقیه روهم‌ غیرازسهم الارث خودم ازورثه خریدم وسندصلح زدم خواستم ببینم به مشگل نمی خورم

    آبان ۹, ۱۴۰۱ در ۰۵:۵۴
    • دادپویان حامی

      سلام . با توجه به اینکه موضوع اختلاف شما میزان اجاره بها است می توانید قبول نکنید و ایشان مجبور شود از طریق دادگاه تعدیل اجاره بها را بخواهد و این ارتباطی به سند اجاره جدید ندارد حتی با اجاره نامه قبلی هم می توانست تعدیل اجاره بها را بخواهد.

      اردیبهشت ۳۰, ۱۴۰۲ در ۱۲:۲۸

    دیدگاهتان را بنویسید

    نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

    هفت + هفده =