توقف اجرای تخلیه

ماده ۱۷ آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر در این باره بیان می دارد: “چنانچه مستاجر نسبت به اصالت قرارداد اجاره مستند دستور تخلیه اعتراض داشته باشد،میتواند تقاضای توقف اجرای تخلیه را درخواست نماید. توقف اجرای تخلیه زمانی صورت میگیرد که دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند .در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی، موجر قرار توقیف عملیات اجرایی دستور تخلیه را صادر خواهد نمود.

در ماده ۱۰ آئین نامه مواردی را که می توان توقف اجرای تخلیه را درخواست نمود معین نموده است . این موارد عبارتند از :

۱ـ ادعای عدم اصالت سند از طرف مستاجر

در صورتیکه مستاجر مدعی جعلی بودن سند اجاره باشد میتواند در حوزه قضایی محل وقوع ملک شکایت خود را مطرح نماید . این عدم اصالت ممکن است ناظر به کل یا قسمتی از سند یا فقط امضاء آن باشد.

۲ـ ادعای تمدید قرارداد اجاره از طرف مستاجر

در برخی موارد مستاجر مدعی تمدید قرارداد اجاره می باشد. در این مورد دو حالت متصور است :

الف) تمدید اجاره به موجب سند (اعم از رسمی یا عادی) باشد.در این حالت روش پیش بینی شده در ماده ۱۷ آئین نامه قابل قبول است . بنابراین مستاجر می تواند با ارائه ادله و مستندات توقیف عملیات اجرایی تخلیه را بخواهد.

ب)تمدید اجاره به صورت شفاهی صورت گرفته باشد.ممکن است مستاجر ادعا کند که اجاره به طور شفاهی تمدیدشده است.و به استناد شهادت شهود تقاضای توقیف عملیات اجرایی مورد تقاضای تخلیه را داشته باشد. در این صورت پذیرش تقاضای توقف اجرای تخلیه دچار اشکال خواهد بود.

چرا که ادعای مستاجر درصورت رسمی بودن سند اجاره طبق ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی در تعارض خواهد بود. و اگر سند اجاره عادی باشد در خصوص تمدید شفاهی مدت آن خلاف مفاد ماده های ۱و۲ قانون جدید میباشد . لذا موجری که ملکش را شفاها اجاره دهد از مزایای قانون جدید محروم خواهد شد . بدین توضیح که اگر موجر با ادعا وجود اجاره شفاهی که مدت آن منقضی شده ، تقاضای صدور دستور تخلیه را بکند ، از او پذیرفته نیست .اما ادعای مستاجری که مدعی تمدید شفاهی اجاره است مورد قبول می باشد.

با توجه به مواردفوق میتوان چنین نتیجه گرفت که تمدید قرارداد اجاره باید صرفا در مواردی قابل اعمال باشد، که مستند تمدید ، مدت کتبی باشد.

نحوه توقف عملیات اجرایی تخلیه

• طرح شکایت در دادگاه عمومی محل وقوع ملک

در صورتیکه مستاجر ادعای مجعولیت سند اجاره را داشته باشد باید مراتب را به دادسرای عمومی محل وقوع ملک اعلام نماید. و در صورت ادعای مستاجر مبنی بر تمدید مدت اجاره، می بایست دادخواست خود را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه نماید.

طبق ماده ۱۷ آئین نامه اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد. مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند .که در این صورت پس از اخذ تامین متناسب ، قرار توقف عملیات اجرایی دستور تخلیه را صادر خواهد نمود.

قرار توقیف عملیات اجرایی هر چند که از نظر نام با آنچه در ماده ۵ قانون اصلاح مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مشابهت دارد،اما پدیده ای ویژه است. طبق آئین نامه قانون جدید حق شکایت صرفا برای مستاجر وجود دارد .در حالیکه به موجب قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت هر کس حق اقامه دعوی دارد.

همچنین موجب و علت توقیف عملیات اجرایی در قانون موجر و مستاجر ، فقط ادعای عدم اصالت سند یا ادعای تمدید اجاره است.در حالیکه در قانون اصلاح ، مخالفت دستور اجرا با مفادسند یا قانون و نیز هر جهت دیگر میتواند موجب تقاضای توقیف عملیات اجرایی باشد. تفاوت دیگر این دو قانون این است که قانون اصلاحی بعضی ازمواد قانون ثبت صرفا در مورد اسناد رسمی کاربرد دارد.اما قرار توقیف عملیات اجرایی در قانون جدید موجر و مستاجر در خصوص اسناد عادی نیز میتواند صادر شود.

خسارت ناشی از توقیف عملیات اجرایی

ماده ۱۹ آئین نامه اجرایی چنین مقرر داشته است:

چنانچه شکایت مستاجر به موجب حکم نهایی رد شود،موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرا دستور تخلیه به او وارد شده است ، مطالبه نماید. در صورتی که مستاجر از طریق حقوقی اقدام به توقف عملیات اجرایی دستور تخلیه نموده باشد.موجر پس از صدور حکم نهایی می تواند با دادن دادخواست خسارت وارده را مطالبه کند.