مالک زمین زراعی در بحث حق زارعانه در مقابل زارعی که صاحب حق زارعانه است حقوق و تکالیفی را دارد. علی القاعده هر حقی، حداقل ابتدائاً مستلزم تکلیف یا تکالیفی نیز هست لذا مالک نیز در رابطه قراردادی خود با صاحب حق زارعانه حقوق و تکالیفی دارد که در مقاله حاضر به آن می پردازیم .
حقوق مالک در مقابل زارع در بحث حق زارعانه
اگرچه بعد از انعقاد قرارداد ( اعم از اینکه در قالب اجاره باشد یا مزارعه یا …..) مستفاد از کتب فقهی و قانون مدنی از جمله ماده ۴۶۶ آن زارع صاحب منافع زمین تا انقضای مدت قرارداد می شود اما این امر ، موجب سقوط حقوق مالک نیست به عبارت روشن‌تر انتقال منافع به زارع به این معنی نیست که دیگر مالک هیچ حقی بر زمین مزبور ندارد . بلکه با وجود قرارداد فی مابین و حتی با وجود ایجاد حق زارعانه نیز حقوقی برای مالک متصور است که مالک میتواند آنها را استیفا کند .
*-حق بازدید ضروری از ملک برای مالک در مقابل زارع
گاهی ممکن است که ضرورت داشته باشد تا مالک از زمین مزروعی بازدید نماید؛ در این صورت عرفاً و منطقاً مالک میتواند بدون اخلال به حقوق زارع یا نقض آن از ملک خویش بازدید نماید. برای مثال در مواردی که مالک قصدانتقال مالکیت زمین زراعی خود را داشته باشد با توجه به اینکه حق مسلم مالک است ، برای بازدید از ملک به همراه منتقل الیه علی القاعده منعی وجود ندارد. کما اینکه ماده ۴۹۸ قانون مدنی بیان می‌کند : «اگر عین مستاجره (در مثال ما زمین زراعی ) به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است . » از وحدت ملاک همین ماده حق انتقال عین زمین زراعی به دیگری در سایر قراردادهای بین مالک و زارع نیز وجود دارد .
البته حق بازدید ضروری صرفاً منحصر به موارد انتقال مالکیت زمین زراعی نیست و مصادیق دیگری نیز می توان ذکر کرد، از جمله اینکه موجر میتواند جهت انجام تعمیرات لازم و ضروری مانند لای روبی نهرهایی که زمین زراعی از آن مشروب می شود ، از زمین مذکور بازدید کند . در این فرض یعنی مواردی که تعمیرات درملک ضروری و لازم است به تصریح ماده ۴۸۵ قانون مدنی زارع نمی تواند مانع انجام تعمیرات مزبور گردد هر چند در مدت تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده کند .
در خصوص تعمیرات باید توجه کرد که حکم ماده ۴۸۵ در مواردی است که تأخیر در تعمیرات موجب ضرر موجر شود .حتی حق بازدید از ملک در صورتی که حق بهره برداری خاصی از زمین در قرارداد شرط شده ، مالک میتواند برای مشاهده حسن استفاده از زمین و عدم استفاده نامطلوب یا تخریب زمین از ملک خود بازدید کند .
*- حق ممانعت از انتقال حق زارعانه توسط زارع به دیگری
در خصوص عقد اجاره طبق قانون مدنی مستأجر حق دارد مال مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد ، یعنی منافعی را که در تصرف مستأجر می باشد را به موجب قراردادی به شخص ثالثی انتقال دهد مگر اینکه این حق در قرار داد اجاره منع شده باشد. اما عقد فی ما بین مالک و زارع ، مزارعه باشد. انتقال منافع به دیگری نیازمند اذن مالک است . حق زارعانه مبحثی جدا از عقد مزارعه یا اجاره است چه اینکه مستندات حقوقی حق زارعانه می تواند خارج از این عقود باشد . اگرچه عده‌ای با استفاده از قرارداد فی مابین مالک و زارع در خصوص قابلیت انتقال حق زارعانه به غیر اظهار نظر می‌کنند ، اما همانطور که بیان شد حق زارعانه بحثی جدا از منشاء ایجاد آن است . به همین دلیل و با توجه به اصل تسلیط صاحب حق زارعانه این حق را دارد که حق زارعانه خود را که به نوعی حق مالی است به دیگری انتقال دهد مگر اینکه در قرارداد فی مابین انتقال آن منع شده باشد، یا اینکه عرف محل وقوع ملک انتقال حق زارعانه را منع کرده باشد . که در فرض دوم امکان انتقال حق زارعانه نیاز به ذکر آن در قرارداد فی مابین دارد.
با توجه به تفاسیر بالا در مواردی که انتقال حق زارعانه منع شده باشد (چه به موجب قرارداد و چه به موجب عرف منطقه) اگر زارع اقدام به انتقال حق زارعانه نماید ، مالک این حق را دارد که با طرح دعوا مانع از این انتقال شود، یا اگر انتقال صورت گرفته باشد میتواند ابطال آن را بخواهد .
*-مطالبه مال الاجاره
موجر حق دارد بعد از استقرار مالکیتش که لازمه آن نیز تسلیم عین مستأجره به مستأجر است ؛ مال الاجاره را از مستأجر مطالبه نماید .کما این که مستأجر نیز حق دارد تا تسلیم زمین زراعی از تأدیه امتناع کند .
تکالیف مالک در مقابل زارع صاحب حق زارعانه
حقوقی در بالا برای مالک زمین زراعی بیان شد ، در مقابل خود تکالیفی را دارند که مالک موظف به رعایت آن هاست . این تکالیف جدای از تکالیفی است که ممکن است در قرارداد برای مالک تعیین شده باشد. این تکالیف را در دو مورد زیر می توان دسته بندی کرد .
*- تکالیف مالک به واگذاری امکانات و مخارج کلی و ضروری زمین من جمله آب و……
به موجب ماده ۲۰ قانون اصلاحات ارضی مالک مکلف است موارد پنجگانه ای را از باب ایفا وظایف در اختیار زارع قرار داده و با وی همکاری نماید. موارد پنج گانه مذکور عبارتند از:
- پرداخت مخارج مرمت و نگهداری قنوات اعم از تنقیه ، نوکنی ، لای روبی ادامه پیشکار و کلیه اقداماتی اقداماتی که برای دائر نگه داشتن قنوات و چاه های آب لازم است و پرداخت هزینه آب رودخانه و انهار و احداث و تعمیر ناو سیمان و صد بند و جداول و استخر و برکه و امثال آنها طبق مقررات معمول محل. .
- پرداخت مخارج مربوط به موتور و تلمبه و آبیاری در نقاطی که معمول است و کوشش به منظور استفاده از وسایل جدید در امر آبیاری .
در مواردی که بین مالک و زارع در خصوص پرداخت و هزینه و استفاده از تلمبه موتور آب ، قرار داد خاصی تنظیم شده باشد، بر طبق و مفاد آن رفتار خواهد شد. - تهیه بذر مناسب در نقاطی که بذر به عهده مالک است.
- همکاری و تشریک مساعی با زارع برای تبدیل و بهبود بذر در نقاطی که تهیه بذر به عهده زارع است . .
- انجام سایر وظایف و تکالیفی که به موجب قوانین و آیین نامه های دیگر تعیین شده یا خواهد شد وهمچنین وظایفی که طبق عرف و معمول محل ، اختصاصا آن به عهده مالک است.
لازم به ذکر است که تکلیف پنجگانه فوق که قانونگذار برای مالک پیش‌بینی کرده ثابت و لایتغیر نبوده و بر اساس عرف محل و توافق طرفین، امکان تغییر آنها وجود دارد . امکان توافق طرفین بر خلاف ماده فوق در ماده ۴۸۶ نیز به نوعی مورد تأیید مقنن قرار گرفته است.
*- تکلیف به پرداخت حق زارعانه به هنگام تصرف مالک
زمانی که مالک با انتقال زمین زراعی یا با خارج نمودن زمین از حالت زراعی زمین را از ید زارع به نحو فانونی خارج کند یا زمانی که مدت اجاره مستأجر منقضی شده باشد و مالک با انتقال حق زارعانه به دیگری موافقت ننماید ، بایستی ارزش مقوم زارعانه مستأجر را که اصولاً ضرورتی بر انتقال آن ، ضمن انتقال منافع عین مستأجره و یا رضایت مالک یا موجر ندارد وپرداخت کند. کما اینکه تبصره یک ماده ۲۲ قانون اصلاحات ارضی نیز که شاید در ظاهر فقط در زمان اجرای آن قابل اجرا بود، الان نیز در صورت فراهم شدن شرایط و یا از مفهوم مفاد آن می توان استفاده نموده در تأیید این تکلیف مالک بیان کرده انجام امور زراعت به وسیله مالک در اراضی که در اختیار زارع است پس از جلب رضایت زارع و خرید ریشه ( حق زارعانه ) به موجب سند رسمی مجاز است .
همچنین تبصره ۲ این ماده در مقام خریدحق زارعانه توسط مالک تقویم حق زارعانه را با توافق زارع و مالک یا با نظر هیأت حل اختلاف کشاورزی قابل تعیین دانسته است .
