ثبت اموال غیر منقول تابع تشریفات قانون ثبت اسناد و املاک می باشد . اما قانونگذار در برخی از موارد برای ثبت اموال غیر منقول و صدور سند رسمی مالکیت تشریفات خاصی را پیش بینی نموده است .از جمله ثبت و صدور سند رسمی مالکیت در اراضی ملی.

به طور خلاصه زمانی که زمینی به طور قطعی جزو اراضی ملی شناخته شود حتی با وجود این که سند اراضی ملی در خصوص آن زمین صادر نشده باشد، مالکیت زمین مربوط به دولت خواهد بود. البته اگر بخشی از یک زمین ملی و بخش دیگری مستثنیات تشخیص داده شود، متصرف و مالک می تواند اقدام به گرفتن سند برای مستثنیات خود نماید. لذا می توان چنین ادعا کرد که پس از ملی اعلام شدن زمینی و قطعی شدن این تشخیص، سند مالکیت اشخاص از اعتبار ساقط می شود.

در ادامه در خصوص ثبت اراضی ملی و صدور سند مالکیت به نفع دولت ،اسناد مالکیت مشاع در اراضی ملی،اسناد مالکیت معارض در اراضی ملی ،اسناد مالکیت اشخاص در تعارض با برگ تشخیص و اعمال مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت در اراضی و نحوه ابطال سند منابع طبیعی توضیحاتی را ارایه می نماییم و پاسخی برای این سوال که آیا منابع طبیعی میتواند سند ثبتی را باطل کند ارائه می کنیم.

مراحل ثبت اراضی و صدور سند مالکیت به نفع دولت (ماده ۱۳ و ۳۹ منابع طبیعی)

ثبت اراضی ملی منوط به تشخیص اراضی ملی از مستثنیات و طی تشریفات قانونی تشخیص است. بنابراین ثبت اینگونه اراضی بدون تشخیص مامور اداره منابع طبیعی امکان پذیر نیست. جهت ثبت اراضی ملی ، ادارات ثبت اسناد و املاک می بایست به تقاضای مامورین اداره منابع طبیعی رونوشت اسناد مالکیت ،نقشه های ثبتی ،صورت مجالس تحدید حدود کلیه املاک موضوع تشخیص و پرونده های ثبتی که مورد نیاز مامورین سازمان منابع طبیعی باشد را در اختیار آنها قرار دهند.

حسب ماده ۳۹قانون حفاظت و بهره‌‌ برداری از جنگلها و مراتع و ماده ۱۳ آیین نامه آیین نامه اجرایی قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع مامورین سازمان منابع طبیعی ،نسبت به آنچه که طبق قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع ،جزء مستثنیات یا اراضی ملی می باشد ،از  جهت حدود و مشخصات و مساحت گزارشی تنظیم و به ادارات منابع طبیعی و آبخیزداری مربوط تسلیم می نمایند.ادارات منابع طبیعی پس از رسیدگی ،گواهی لازم صادر و به اداره  ثبت  اسناد مربوطه ارسال می کنند. ادارات ثبت موارد  مندرج در گواهی مزبور را از موضوع سند مالکیت تفکیک نموده و سند مالکیت جدید نسبت به موارد استثناء شده برای اشخاص صادر می کند و سند مالکیت  سابق با قید موارد تفکیک ،به نام دولت اصلاح می شود.

شرایط صدور سند مالکیت به نام دولت

همانگونه که گفته شد برای صدور سند مالکیت برای اراضی ملی ،تشریفات خاصی معین گردیده است .از جمله این تشریفات قطعیت برگ تشخیص می باشد. سوالی که مطرح می شود این است که قطعیت تشخیص چه زمانی می باشد؟ در پاسخ باید گفت دو حالت برای قطعیت تشخیص پیش بینی شده است:

1. پس از انتشار آگهی موضوع قانون حفظ و حمایت از منابع و ذخایر جنگلی کشور و انقضای مدت ۶ ماه در صورتی که اعتراضی نسبت به آن صورت نگرفته باشد.
2. چنانچه به تشخیص در مراجع صالح مانند کمیسیون ماده ۵۶ یا کمیسیون ماده واحده یا در محاکم اعتراض صورت گرفته باشد. در این صورت با صدور رای قطعی مبنی بر ملی بودن زمین ،صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت جهاد کشاورزی امکان پذیر می باشد.

علاوه بر قطعیت برگ تشخیص جهت صدور سند مالکیت ،ادارات منابع طبیعی می بایست نقشه های اراضی ملی و مستثنیات قانونی را بر اساس سیستم کاداستر تهیه نمایند و ادارات ثبت اسناد و املاک کشور باید تا صدور اسناد ،نقشه های اراضی منابع ملی و دولتی را به عنوان اسناد رسمی بپذیرند و آن را ملاک عمل قرار دهند.

سوال دیگری که مطرح می شود این است که آیا منابع طبیعی می تواند سند ثبتی را باطل کند؟ پاسخ به این سوال در فرضی که زمینی ملی تشخیص داده شده و این تشخیص نیز قطعی شده باشد مثبت است. زمانی که زمین ملی می شود با وجود برگ تشخیص قطعیت یافته و سند مالکیت به نام مالک قبلی، تعارض مالکیت منابع طبیعی با اشخاص ایجاد می شود که در این حالت با توجه به تقدم مالکیت دولت، سند مالکیت سابق فاقد اعتبار می باشد.

اسناد مالکیت مشاع در اراضی ملی

طبق مقررات ثبتی ،صدور سند مالکیت مشاعی برای اموال غیر منقول امکان پذیر می باشد و برای هریک از مالکین مشاع ،به نسبت سهم هریک، سند مالکیت مشاعی صادر می شود. اما در خصوص اراضی ملی به جهت اینکه این اراضی جزء انفال و اموال عمومی می باشد ،این اموال غیر قابل تملک است و صدور سند مالکیت مشاعی با غیر قابل تملک بودن اراضی ملی در تعارض می باشد. بنابراین به جهت عقلی و منطقی امکان جمع دو وصف ملی بودن و مستثنیات در یک ملک وجود ندارد. در بخشنامه شماره ۳۴/۱۰۰/۹۵۷۵ مورخ ۱۳/۲/۷۷ مدیر کل دفتر حقوقی و بازرسی سازمان جنگل ها و مراتع(سازمان منابع طبیعی سابق) به مدیریت کل منابع طبیعی ساری به صراحت قید گردیده امکان صدور سند مالکیت مشاعی برای اراضی ملی شده به جهت منطقی و عملی منتفی است.

اسناد مالکیت مشاع در اراضی ملی

اسناد مالکیت معارض در اراضی ملی

سند مالکیت معارض به سندی گفته می شود که نسبت به ملکی کلا یا جزئا سند مالکیت معارض و مغایر صادر شده باشد . در این حالت سند مالکیتی که ثبت آن موخر است سند مالکیت معارض می باشد. در خصوص اراضی خصوصی این قبیل اشتباهات وجود دارد. اما سوالی که مطرح می شود این است که آیا صدور سند مالکیت معارض در اراضی ملی امکان پذیر است؟

در پاسخ باید گفت طبق ماده ۱۳ قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع و ماده ۳۹ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع ،ماده ۲ قانون حفظ و حمایت از منابع ملی و ذخایر جنگلی و تبصره یک ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون جنگل ها و مراتع و آراء صادره از محاکم ،صدور سند مالکیت معارض در اراضی ملی نیز امکان پذیر می باشد.

صدور سند مالکیت معارض در اراضی ملی در دو مورد امکان پذیر می باشد:

1. پس از طی مراحل تشخیص ،سند مالکیت به نام دولت صادر شود، سپس برای شخص دیگری نیز سند مالکیت معارض تنظیم گردد.
2. در صورتی که نسبت به ملکی ابتدا به نام اشخاص سند مالکیت صادر شود سپس بر اساس تشخیص مامور صلاحیت دار دولت ،ملک جزء اراضی ملی تشخیص داده شود و برای دولت نیز سند مالکیت صادر شود.

اما در واقع در مورد دوم به جهات ذیل امکان تحقق صدور سند مالکیت معارض وجود ندارد چرا که ادارات ثبت  می بایست مطابق گواهی ادارات منابع طبیعی یا رای نهایی کمیسیون ماده ۵۶ یا کمیسیون ماده واحده تعیین تکلیف اراضی اختلافی ،سند مالکیت اشخاص را باطل نموده سپس اقدام به صدور سند مالکیت به نام دولت نمایند.

زمانی که سند مالکیت به نام دولت صادر می شود مالک سابق بر ملی شدن زمین، باید علاوه بر طرح دعوایی مبنی ابطال برگ تشخیص، تقاضای ابطال سند منابع طبیعی که در واقع همان سند مالکیت دولت است را نیز نماید.

اسناد مالکیت اشخاص در تعارض با برگ تشخیص

ثبت ملک نشان دهنده مالکیت کسی است که ملک به نام او ثبت شده است .لذا ثبت ملک باعث سلب مالکیت از غیر می گردد و تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک دلیل محسوب نمی شود.

یکی از استثنائات وارده بر قانون ثبت،تشخیص اراضی ملی از مستثنیات است .که در قالب برگ تشخیص تبلور می یابد.زمانی که تشخیص مامور صلاحیت دار به مرحله قطعیت برسد ،نقش ماده ۲۲ قانون ثبت و اسناد مالکیت صادره ثبتی را در مورد اراضی ملی کم رنگ می نماید.طبق رای وحدت رویه شماره ۶۸۱ مورخ ۲۶/۷/۱۳۸۴ هیات عمومی دیوان عالی کشور ،به صرف تشخیص مامور صلاحیت دار دولت و قطعیت آن ،ملک در مالکیت دولت قرار می گیرد.و عدم صدور سند مالکیت به نام دولت نافی مالکیت دولت نسبت به منابع ملی نخواهد بود.بر اساس رای وحدت رویه مذکور دولت می تواند نسبت به املاکی که طبق برگ تشخیص قطعی گردیده، رفع تصرف ،خلع ید ،قلع و قمع و اجرت المثل را مطالبه نماید. خواه متصرفین دارای سند مالکیت باشند یا مالکیت فاقد سند باشد در مقابل چنانچه متصرفین نسبت به اسناد مالکیت دولت اعتراض داشته باشند و بخواهند آن را باطل نمایند با توجه به صدور برگ تشخیص قطعی ناچار به طرح دعوای بی اعتباری عملیات تشخیص علیه دولت در مراجع صالح می باشند.

البنه برخی معتقد هستند در صورتی که سند مالکیت ثبتی به نام اشخاص باشد، دعوای منابع طبیعی مبنی بر خلع ید ،رفع تصرف ،قلع و قمع و اجرت المثل بدون ابطال سند مالکیت مسموع نیست.

با توجه به توضیحات بالا مشخص می شود که پس از ملی شدن زمین و قبل از صدور سند مالکیت به نام دولت امکان گرفتن سند برای زمین منابع طبیعی متصور است اما باید به این موضوع توجه نمود که برگه تشخیص قطعیت یافته سند مالکیت را از اعتبار ساقط می نماید.

اسناد مالکیت اشخاص

اعمال مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت در اراضی ملی

پس از اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت در سال های ۱۳۶۵ و ۱۳۷۰ تردیدهای فراوانی در مورد شمول مقررات اصلاحی نسبت به اموال عمومی از جمله اراضی ملی ایجاد شده است. حکم قانونگذار در تبصره ۲ ماده ۱۴۸ مبنی بر اقدامات دولت راجع به تصرف اشخاص در اراضی متعلق به دولت و شهرداری ها به این تردید افزود .بعضی ها گمان می کردند مقصود از اراضی متعلق به دولت و شهرداری ها ،اموال عمومی را نیز در بر می گیرد .اما به نظر می رسد ،مقررات اصلاحی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت منصرف از اموال عمومی می باشد. به همین جهت در ماده ۲ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ که در واقع جایگزین ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت گردیده است اراضی عمومی و منابع طبیعی از شمول قانون مستثنی شد. در این ماده مقرر گردید اراضی دولتی عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی می باشند.

بحث پایانی

سعی شدن در این مقاله با بررسی آثار و اهمیت سند رسمی مالکیت و فرآیند ابطال آن بیان شود. اما گاهی اوقات وجود تعارضاتی در فرآیند صدور برگ تشخیص و عدم رعایت نظامات و جهات فنی باعث تضییع حقوق اشخاص می شود. به خصوص در فرآیند اعتراض به برگ تشخیص اراضی ملی از مستثنیات این امر مبتلا به تر است. لذا پیشنهاد می گردد در چنین مواقعی با وکلای مجرب و متخصص در این امر مشورت نمایید. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی که متشکل از بهترین وکلای ملکی و اراضی می باشد با بهره گیری از سابقه درخشان خود در دعاوی مربوط به اراضی ملی و مستثنیات آماده ارائه مشاوره تخصصی و دفاع از حقوق موکلین و مراجعه کنندگان عزیز در مراجع ذیصلاح می باشد.