دعوای تخلیه ید: چالش ها و راهکارهای حقوقی

در دنیای امروز، دعاوی حقوقی مرتبط با املاک و مستغلات از جمله موضوعات پرچالش و مورد توجه در سیستم قضایی هستند. یکی از این دعاوی مهم، “دعوای تخلیه ید” است که به دلیل پیچیدگی‌های قانونی و تأثیرات مستقیم آن بر زندگی افراد، اهمیت ویژه‌ای یافته است. در این مقاله، به بررسی جامع دعوای تخلیه ید، از جمله مراحل قانونی، چالش‌های پیش‌رو و راهکارهای مؤثر برای حل و فصل این نوع دعاوی می‌پردازیم. با ما همراه باشید تا با نگاهی دقیق‌تر به این موضوع، اطلاعات مفیدی را در اختیار شما قرار دهیم که می‌تواند درک بهتری از فرآیندهای حقوقی و راه‌ های پیشگیری از مشکلات احتمالی را فراهم آورد.

تخلیه ید چیست؟

تخلیه ید به معنای پایان دادن به تصرف و استفاده شخص از ملکی که در ابتدا با اذن مالک بوده ولی پس مطالبه مالک از تحویل ملک به وی خودداری نموده است.  این اصطلاح معمولاً در زمینه‌ های حقوقی و ملکی به کار می‌رود و به شرایطی اشاره دارد که در آن، صاحب ملک یا مستغلات اقدام به بازپس‌گیری ملک خود از یک مستأجر یا متصرف غیرمجاز می‌کند.

دعوای تخلیه ید چیست؟

دعوای تخلیه ید به معنای اقدام قانونی مالک علیه مستاجر است در مواردی که مستأجر پس از پایان مدت اجاره یا به دلیل تخلف از شرایط قرارداد، حاضر به تخلیه ملک نمی‌شود. در چنین حالتی  مالک می‌تواند از طریق قانونی و با طرح دعوای تخلیه ید در دادگاه، اقدام به بازپس‌گیری ملک خود کند.

دعوای تخلیه ید با مبحث دستور تخلیه و خلع ید متفاوت است که در ادامه به آنها نیز خواهیم پرداخت.

قوانین تخلیه ید در ایران

مستند قانونی تخلیه ید در ایران به قوانین و مقررات مختلفی برمی‌گردد که حقوق و تعهدات مالک و مستأجر را تعیین می‌کنند. برخی از مهم ‌ترین قوانین تخلیه ید عبارتند از:

1. قانون مدنی: این قانون اصول کلی مربوط به مالکیت، اجاره و روابط قراردادی بین افراد را تعیین می‌کند. مواد مربوط به اجاره در این قانون به ویژه مورد استناد قرار می‌گیرند.
2. قانون روابط موجر و مستأجر: این قانون به طور خاص به روابط بین مالک (موجر) و مستأجر پرداخته و شرایط و ضوابط اجاره، تمدید و تخلیه ملک را مشخص کرده است. نسخه‌های مختلفی از این قانون در سال‌های مختلف تصویب شده‌اند که هر کدام شرایط خاصی را برای قراردادهای اجاره تعیین می‌کنند.
3. قانون اجرای احکام مدنی: این قانون به نحوه اجرای احکام دادگاه‌ها، از جمله احکام تخلیه، می‌پردازد و فرآیند اجرایی تخلیه ملک اجاره ای بعد از موعد را مشخص می‌کند.
4. آیین دادرسی مدنی: این قانون به فرآیند رسیدگی به دعاوی مدنی، از جمله دعوای تخلیه ید، در دادگاه‌ ها می ‌پردازد و نحوه طرح و پیگیری این دعاوی را تعیین می‌ کند.

این قوانین و مقررات چارچوب قانونی لازم را برای طرح و پیگیری دعوای تخلیه ید فراهم می‌کنند اما اخذ مشاوره حقوقی ملکی با وکیل متخصص می تواند شما را در تفسیر این قوانین و انطباق آن با موضوع مربوط به دعوا کمک موثری نماید.

نکات مهم در طرح دعوای تخلیه ید

نکات مهم در طرح دعوای تخلیه ید که باید به آنها توجه نمود به شرح ذیل می باشد:

• زمان طرح دعوای تخلیه ید

همان طور که بیان شد دعوای تخلیه ید از عین مستاجره معمولا پس از اتمام مدت اجاره طرح می شود ولی در شرایطی که در ادامه به آن می‌پردازیم امکان فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ید مستاجر قبل از اتمام قرارداد وجود دارد.

• تخلیه ید در پایان مدت اجاره

در قراردادهای اجاره الزاما و به حکم قانون، مدت زمان اجاره می بایست تعیین شود و عموما مستاجر ملزم است در پایان این مدت، ملک را تخلیه و به مالک تحویل دهد. مگر آنکه برای تمدید مدت قرارداد، بین طرفین توافق حاصل شود.

این توافق ممکن است مکتوب شود و یا ممکن است صرفا در عمل حاصل شود.  به این معنی که با وجود به پایان رسیدن مدت اجاره، مستاجر همچنان عین مستاجره را در اختیار دارد و موجر نیز اعتراضی به این وضع نمی کند و مال الاجاره طبق روال سابق دریافت می شود. از این شرایط عرفا چنین برداشت می شود که طرفین راضی به ادامه قرارداد هستند.

برای مطالعه بیشتر در خصوص ابطال دستور تخلیه کلیک کنید.

• تخلیه ید پیش از پایان مدت اجاره

چنانچه موجر بخواهد پیش از انقضا مدت اجاره، مال را در اختیار بگیرد، ابتدا باید اجاره را فسخ کند. فسخ اجاره باید به استناد شروطی باشد که ضمن عقد ذکر شده یا در قانون برای فسخ قرارداد در نظر گرفته شده است.

در این موارد باید اعلام فسخ قرارداد و تخلیه ید ضمن یک دادخواست مطرح شوند. در این صورت تخلیه ید مستاجر از ملک مورد اجاره منوط به وجود حق فسخ یا تحقق یکیی از شرایط قانونی خواهد بود.

• طرفین دعوای تخلیه ید

طرفین دعوای تخلیه ید به شرح ذیل می باشد:

خواهان ممکن است مالک ملک باشد یا مستاجر. اگر مستاجر قانونی، عین مستاجره را مجددا به اجاره داده باشد می تواند خواهان دعوی تخلیه ید واقع شود.

خوانده نیز مستاجر است که ملک را تحت تصرف خود دارد. اگر عین مستاجره توسط مستاجر قبلی به اجاره داده شده باشد، باید نام تمام مستاجرین به عنوان خوانده در دادخواست قید شود.

• مرجع صالح رسیدگی به دعوای تخلیه ید

سوالی که پیش از اقامه دعوا مطرح می شود این است که دعوای تخلیه ید در صلاحیت کجاست؟

در پاسخ باید گفت، مرجع صالح رسیدگی به دعوای تخلیه ید، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است اما در مواردی که صدور دستور تخلیه فوری مدنظر است، شورای حل اختلاف (در سابق) و دادگاه های صلح (در حال حاضر) محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

• هزینه دعوای تخلیه ید

هزینه دعوای تخلیه ید بر اساس دعاوی غیر مالی محاسبه و اخذ می گردد.

حکم تخلیه ید چگونه اجرا می شود؟

حکم تخلیه ید بعد از قطعیت رای صادره و با صدور اجرائیه انجام می شود. بعد از صدور اجرائیه به مستاجر اخطار می شود تا ظرف ۱۰ روز، عین مستاجره را تخلیه و تسلیم نماید و در صورتی که مستاجر از تخلیه امتناع نماید، حکم قهرا اجرا خواهد شد. در صورت دریافت ودیعه از سوی موجر، اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبلغ مذکور نزد اجرای احکام دادگستری می باشد.

• اجرای دستور تخلیه ید فوری

دستور تخلیه ید نیازی به صدور اجرائیه نداشته و توسط مامور ظرف ۲۴ ساعت ابلاغ و ظرف سه روز اجرا خواهد شد.

در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد، پس از صدور دستور تخلیه باید از دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست صدور اجرائیه شود. چنانچه مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه به موجر سپرده باشد، موجر باید مبلغ مذکور را در زمان تخلیه نزد اجرای اجکام دادگستری تودیع نماید.

همچنین اگر در سند اجاره قید شده باشد که تضمینی برای تخلیه یا پرداخت مال الاجاره از سوی موجر اخذ شده است؛ تضمینات مذکور نیز باید پیش از اجرای دستور تخلیه به اجرای احکام تحویل داده شود. در صورتی که تضمینات ماخوذه مفقود یا سرقت شده باشد، موجر موظف است حکم دادگاه صالح را در این خصوص ارائه دهد.

تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید

تفاوت خلع ید و تخلیه را به اختصار می توان در سه مورد بیان کرد:

1. برخلاف دعوای خلع ید، دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم درمورد اموال غیرمنقول قابل طرح است.
2. در تخلیه ید، اثبات مالکیت ملک ضروری نیست و صرف مالکیت منافع برای طرح دعوا کفایت می کند. همانطور که اشاره شد اثبات مالکیت ملک، رکن اساسی دعوای خلع ید می باشد.
3. در دعوای تخلیه ید، قراردادی وجود دارد (اجاره) که مدت آن به پایان رسیده اما متصرف از تخلیه و تحویل ملک امتناع میکند. اما در خلع ید، قراردادی بین مالک و متصرف وجود نداشته است.

تفاوت تخلیه ید و تصرف عدوانی

تفاوت تخلیه ید و تصرف عدوانی در این است که در دعوای رفع تصرف عدوانی متصرف بدون رضایت و عدوانا ملک را تصرف کرده است، ولی در تخلیه ید متصرف از ابتدا به صورت غاصبانه و عدوانا تصرف نکرده، بلکه با رضایت و احتمالا قرارداد کتبی وارد ملک شده است اما ادامه تصرف وی غیرقانونی می باشد.

تخلیه ید در اجاره‌ های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

تخلیه ید در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، متفاوت از قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ است. مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، صرف انقضا مدت اجاره موجب نمی‌شود تا مالک بتواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد.

مالک باید برای تخلیه ملک، یکی از موارد مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ را اثبات کند. مواردی که می تواند مستند درخواست تخلیه قرار بگیرد عبارتند از :

• انتقال مال مورد اجاره توسط مستاجر به ثالث بدون اجازه موجر ( با پرداخت نصف حق کسب و پیشه) در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، مستاجر حق انتقال منافع ملک به شخص دیگر را ندارد و چنانچه بدون اجازه مالک چنین اقدامی نماید، موجر می تواند دعوای تخلیه ید مطرح نماید.
• عدم پرداخت اجاره بها بعد از ارسال اظهارنامه و سپری شدن مدت زمان مقرر در قانون
• تغییر شغل مستاجر به گونه‌ای که تشابهی با شغل قبلی نداشته باشد
• تعدی و تفریط مستاجر در حفظ و نگه‌داری از عین مستاجره
• تصمیم موجر به تخریب و نوسازی بنا (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه) منظور ازتجدید بنا، تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید میباشد و نمیتوان به علت نیاز ملک به تعمیرات اساسی دعوای تخلیه ید طرح نمود. قبل از تقدیم دادخواست تخلیه ید به جهت تخریب و نوسازی، مالک ابتدا باید از شهرداری پروانه تخریب و نوسازی اخذ نماید.
• نیاز شخصی موجر به عین مستاجره برای تجارت (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه) برای طرح دعوای تخلیه ید به علت نیاز شخصی باید خود مالک نیازمند کسب وکار درآن محل باشد. و نیاز فرزندان و بستگان و نزدیکان موجر نمیتواند برای وی حق تخلیه به این منظور را ایجاد نماید.
• نیاز شخصی موجر به عین مستاجره برای سکونت (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه): مالک صرفا برای سکونت خویش یا اولاد یا پدر و مادر یا همسرخود میتواند درخواست تخلیه نماید.

برای مطالعه بیشتر در خصوص تخلیه ملک تجاری کلیک کنید.

سعی گردید در این مقاله توضیح مفصلی در خصوص دعوای تخلیه ید خدمت شما ارائه گردد. اما همیشه به یاد داشته باشید با صرف خواندن مطالب حقوقی و لو به صورت مفصل نمی توان احقاق حق نمود. چرا که نتیجه گیری در دعاوی مختلف علاوه بر تسلط بر قوانین و مقررات نیازمند آشنایی با رویه محاکم و مراجع قضایی نیز می باشد.

همچنین تنظیم دادخواست ملکی نیز نیازمند اشراف بر مسئله حادثه است. دعوای تخلیه ید علی الخصوص در قراردادهای مربوط به قبل از سال ۵۶ دارای پیچیدگی های خاصی هستند و این پچیدگی ایجاب می نماید که قبل از هر اقدامی که ممکن است منتهی به عدم حصول نتیجه شود با وکلای متخصص ملکی در بحث دعوای تخلیه ید مشورت نمایید.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با تشکیل دپارتمان تخصصی متشکل از وکلای مجرب و مسلط به دعاوی ملکی و اجاره آماده ارائه انواع خدمات حقوقی به شما سروران گرامی می باشد. با ما در تماس باشید.