ملک مشاع چیست؟

در حوزه مربوط به املاک اصطلاحاتی وجود دارد که ممکن است برای برخی از افراد مبهم و نا شناخته باشد. یکی از این اصطلاحات ملک مشاع می باشد که در معاملات ملکی بسیار اهمیت دارد.

ملک مشاع به نوعی از مالکیت گفته می شود که در آن چندین نفر به صورت مشترک، در مالکیت یک ملک سهیم هستند. این نوع مالکیت می تواند به دلایل مختلفی مانند ارث، خرید مشترک یا دیگر توافقات حقوقی به وجود آید. در این مقاله سعی نموده ایم به بررسی دقیق تر مفهوم ملک مشاع، چگونگی ایجاد آن، قوانین و مقررات مربوطه به ملک مشاع و حقوق و مسئولیت های مرتبط با آن توضیحاتی را ارائه نمائیم.

 ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چندین نفر به صورت مشترک و بدون تقسیم بندی مشخصی در آن مالکیت دارند. در این نوع از مالکیت، هر یک از شرکاء سهمی از کل ملک را دارا هستند، اما این سهم به صورت فیزیکی مشخص نشده و به همین دلیل نمی توان قسمت خاصی از ملک را به یک شریک نسبت داد. برای اطلاع از موارد وکیل ملکی در لینک قبل میباشد.

برای مثال، اگر دو نفر به صورت مشاع مالک یک قطعه زمین باشند، هر یک از آنها به طور مشترک در کل زمین حق دارند و نمی توانند بدون توافق دیگری، بخش از زمین را به نام خود ثبت کنند.

استفاده از ملک مشاع نیازمند توافق و هماهنگی بین همه شرکاء است و هر گونه تصمیم در مورد آن باید با رضایت همه صورت گیرد.

قانون ملک مشاع

قوانینی که در خصوص ملک مشاع وجود دارد به شرح ذیل می باشد:

• قانون مدنی: مواد ۵۷۱ الی ۵۸۸ قانون مدنی اختصاص به ملک مشاع دارد. در این مواد، به اصول کلی مالکیت مشاع و حقوق و تعهدات شرکاء پرداخته شده است.
• قانون افراز و فروش ملک املاک مشاع: این قانون به مسائل مربوط به افراز یا تقسیم ملک مشاع و شرایط و مراحل آن می‌پردازد. بر اساس این قانون، در صورتی که مالکین نتوانند به توافق برسند، می‌توانند از دادگاه درخواست افراز کنند.
• آئین نامه قانون افراز و فروش ملک مشاع
• قانون ثبت اسناد و املاک: این قانون به مسائل مربوط به ثبت املاک مشاع و نحوه ثبت تغییرات در مالکیت مشاع می‌پردازد.

این قوانین، چارچوب قانونی لازم برای مدیریت و استفاده از املاک مشاع را فراهم می‌کنند و در صورت بروز اختلاف یا نیاز به اقدام قانونی، می‌توان به آنها استناد کرد. برای مسائل خاص و پیچیده‌تر، مشاوره حقوقی ملکی می‌تواند بسیار مفید باشد.

انواع مالکیت مشاع در قانون مدنی

در قانون مدنی به طور مستقیم انواه خاصی از مالکیت مشاعی را ذکر نکرده است، اما می توان برخی از انواع مالکیت مشاعی را بر اساس شرایط و کاربردهای مختلف آنها در نظر گرفت: مالکیت مشاعی در املاک غیرمنقول:

این نوع مالکیت شامل زمین ‌ها و ساختمان‌ ها می‌شود که به صورت مشاع بین چند نفر مالکیت دارند. هر مالک سهمی از کل ملک را دارد، اما این سهم به صورت فیزیکی در ملک مشخص نشده است.

مالکیت مشاعی در اموال منقول:

این شامل اموال منقولی مانند خودروها یا اشیاء قیمتی است که به صورت مشاع بین چند نفر مالکیت دارند.

مالکیت مشاعی در مجتمع‌های مسکونی و تجاری:

در این حالت، فضاهای مشترک مانند راه‌پله، لابی، و پارکینگ به صورت مشاع بین مالکین واحدها تقسیم می‌شود.

مالکیت مشاعی در قالب شرکت‌های مدنی:

این نوع مالکیت زمانی رخ می ‌دهد که چند نفر به صورت مشترک در یک شرکت مدنی سرمایه‌گذاری کرده و مالکیت مشاعی بر اموال شرکت دارند.

مالکیت مشاعی در ارث:

زمانی که یک ملک به چند وارث به ارث می‌رسد و هنوز تقسیم نشده، به صورت مشاع بین وارثان باقی می‌ماند.

هر یک از این انواع مالکیت مشاعی ممکن است تحت قوانین و مقررات خاصی قرار بگیرند که استفاده و تقسیم آنها را تعیین می‌کند. مشکلات مربوط به هر یک از مالکیت های مشاعی را می توانید با وکیل متخصص در امور ملکی مطرح و راهنمایی های لازم را دریافت نمائید.

حدود تصرفات شریک در ملک مشاع

در ملک مشاع، هر یک از شرکاء به صورت مشترک مالک کل ملک هستند و سهم آنها به صورت فیزیکی تفکیک نشده است. این وضعیت باعث می شود که حدود تصرفات هر شریک در ملک مشاع به گونه ای باشد که حقوق دیگر شرکاء را نیز در نظر بگیرند.

برخی از اصول و محدودیت های تصرفات شریک در ملک مشاع به شرح ذیل می باشد:

1. هر شریک حق دارد از کل ملک استفاده کند، اما این استفاده نباید به نحوی باشد که مانع استفاده دیگر شرکا شود یا به حقوق آنها لطمه وارد نماید.
2. هیچ یک از شرکا نمی‌تواند بدون رضایت دیگران تغییرات اساسی در ملک ایجاد کند. برای مثال، ساخت و ساز در ملک مشاع یا تغییر کاربری ملک نیازمند توافق همه شرکا است.
3. اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را بفروشد، باید ابتدا آن را به دیگر شرکا پیشنهاد دهد (حق شفعه). اگر دیگر شرکا نخواهند سهم را بخرند، شریک می‌تواند آن را به شخص ثالث بفروشد.
4. فروش ملک مشاع، نیازمند توافق همه شرکا است. در صورت عدم توافق نسبت به فروش می توان از طریق مراجع قضایی اقدام نمود.
5. هر شریک به نسبت سهم خود در منافع و هزینه ‌های ملک شریک است. برای مثال، اگر ملکی اجاره داده شود، درآمد حاصل باید به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم شود.
6. اگر شرکا نتوانند به توافق برسند و بخواهند سهم خود را به صورت جداگانه داشته باشند، می‌توانند از طریق قانونی درخواست افراز ملک مشاع را بدهند.

اختلاف در ملک مشاع

اختلاف در ملک مشاع یکی از دعاوی ملکی رایجی است که در مراجع قضایی مطرح می شود.

اختلاف در ملک مشاع به وضعیتی گفته می شود که چند مالک به صورت مشترک مالک یک ملک هستند و در مورد نحوه استفاده، اداره یا تقسیم آن به توافق نمی رسند. این نوع اختلافات ممکن است به دلایل مختلفی بروز کند که با توجه به علت آن، حل اختلاف شیوه های خاص خود را دارد.

برای حل اختلافات در ملک مشاع، می‌توان از روش‌های زیر استفاده کرد:

• یکی از روش های حل اختلاف، تلاش برای رسیدن به توافق دوستانه بین مالکان از طریق مذاکره و گفتگو می باشد.
• یکی دیگر از روش ها این است که ملک به بخش های جداگانه تقسیم شود. البته این زمانی امکان پذیر است که ملک دارای شرایط قانونی باشد.
• در صورتی که امکان توافق بین مالکان و یا جدا نمودن سهم مشاعی وجود نداشته باشد، می توان با گرفتن دستور فروش ملک مشاع، به شراکت پایان داد.
• در برخی از موارد، مالکان نسبت به نحوه استفاده اختلاف دارند در این صورت می توان با طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع، تا زمان تعیین تکلیف از استفاده تمامی مالکین مشاعی جلوگیری نمود.

آیا ملک مشاع قابل فروش است؟

در پاسخ به این سوال که آیا ملک مشاع قابل فروش است یا خیر، باید گفت بله اما فروش آن نیاز به شرایط خاصی دارد. هر یک از مالکان مشاعی می تواند نسبت به فروش سهم خود اقدام نماید اما برای فروش تمامی ملک نیاز به توافق همگی مالکان است.

اگر توافق برای فروش تمامی ملک مشاع وجود نداشته باشد می توان از طریق دادگاه اقدامات لازم را برای فروش انجام داد. در صورتی که یکی از مالکان اقدام به فروش کل ملک بدون اجازه سایرین نماید، معامله فضولی بوده و می توان ابطال معامله به جهت فضولی بودن را مطرح نمود.

ملک مشاع چگونه تقسیم می شود؟

تقسیم ملک مشاع بدین معناست که مالکان تصمیم بر تقسیم ملک به بخش های مجزا داشته باشند. این فرآیند به دو صورت انجام می شود. تقسیم به طور توافقی و تقسیم از طریق دادگاه.

اگر همه مالکان مشاع به توافق برسند می توانند ملک را به طور دوستانه و بر اساس توافق خود تقسیم نمایند. این تقسیم می تواند به صورت فیزیکی یا به صورت ارزش گذاری شده، و پرداخت سهم معادل ارزش به هر مالک انجام می شود.

در صورتی که مالکان به توافق نرسند، هر یک از آنها می تواند به دادگاه مراجعه و درخواست تقسیم را بنماید.

آیا ملک مشاع قابل توقیف است؟

بله ملک مشاع قابل توقیف است اما فرآیند توقیف دارای پیچیدگی هایی می باشد. توقیف ملک مشاع به این معناست که سهم یک یا چند مالک از ملک به دلیل بدهی یا تعهدات قانونی دیگر، توسط دادگاه یا مراجع قانونی توقیف می شود.

در صورتی که یکی از مالکان مشاعی بدهی داشته باشد که منجر به صدور حکم توقیف علیه او شود، تنها سهم او از ملک مشاع قابل توقیف است. در صورت برگزاری مزایده سایر مالکان ممکن است حق اولویت در خرید آن سهم را داشته باشند.

نحوه تقسیم سود ملک مشاع

سود و عواید و مخارج ملک مشاع بر عهده همه مالکین است و اصولا به نسبت سهام شرکا تقسیم می شود، مگر اینکه بر خلاف این امر توافق شده باشد. برای نمونه اگر شخصی مالک یک پنجم ملکی باشد، یک پنجم از اجاره بها یا اجرت المثل ملک نیز به او تعلق دارد و هم چنین پرداخت یک پنجم از هزینه های مربوط به ملک بر عهده او قرار می گیرد.

مالکین می توانند با توافق یکدیگر، سهمی بیشتر یا کمتر برای برخی از شرکا در نظر بگیرند، اما در فرض سکوت، تقسیم سود و زیان به نسبت سهام خواهد بود.

چگونه به مالکیت مشاعی پایان دهیم؟

مالکیت مشاعی در دو صورت  تقسیم  و تلف شدن تمام ملک مشاعی، پایان می یابد. همانگونه که گفته شد تقسیم به دو صورت توافقی و یا از طریق دادگاه صورت می گیرد.

در صورت تلف شدن تمام ملک مشاعی نیز مالگیت مشاعی از بین می رود. اما اگر بخشی از ملک تلف شود مالکان نسبت به مقدار باقی مانده به نسبت سهم خود شریک می باشند.

به علت اجتماع حقوق اشخاص متعدد در املاک مشاع، این قبیل املاک از قوانین و مقررات خاصی تبعیت می کنند. با توجه به مقررات املاک مشاعی، مهم ترین دعاوی مطروحه در مورد املاک مشاع تخلیه ملک مشاع، تفکیک املاک مشاع، افراز املاک مشاع و فروش ملک مشاع می باشد. به دلیل پیچیدگی‌های قانونی، مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند به شما کمک کند تا بهترین راه‌حل را برای پایان دادن به مالکیت مشاعی انتخاب کنید.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه امور ملکی و با بهره مندی از وکلای متخصص و با تجربه در این زمینه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.