دعوای الزام به تحویل ملک

دعوای الزام به تحویل ملک یکی از چالش های مهمی است که در معاملات ملکی خریداران با آن مواجه هستند. این موضوع زمانی رخ می دهد که فروشنده از تحویل به موقع ملک امتناع  نماید، که در ادامه می تواند به مشکلات حقوقی و مالی منجر شود. درک صحیح از فرآیند قانونی الزام به تحویل به موقع ملک و اگاهی از حقوق و تعهدات هر یک از طرفین، می تواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری نماید. در این مقاله می خواهیم به بررسی جامع و دقیق دعوای الزام به تحویل ملک، مراحل قانونی آن از زمان طرح دعوا تا اجرای حکم و نکات کلیدی که باید در نظر گرفته شود بپردازیم. اگر به دنبال کسب اطلاعاتی کامل و کاربردی در این زیمنه هستید با ما همراه باشید تا با اطمینان بیشتری در مسیر حقوقی خود قدم بردارید.

 الزام به تحویل ملک چیست؟

الزام به تحویل ملک یکی از دعاوی ملکی می باشد که به معنای تعهد قانونی فروشنده یا مالک برای تحویل ملک به خریدار یا مستاجر در زمان و شرایط مقرر در قرارداد می باشد.

در چه شرایطی می توان دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح کرد؟

برای اینکه بتوان دعوای الزام به تحویل ملک را برعلیه فروشنده یا متعهد مطرح نمود  سه رکن اساسی نیاز است تا هم دعوا قابلیت استماع داشته باشد و هم بتوان نتیجه مطلوب گرفت. این موارد عبارتند از:

1. وجود عقد صحیح و قانونی بین خواهان و خوانده: منشا طرح دعوای الزام به تحویل وجود یک قرارداد بین طرفین دعواست و زمانی که قراردادی فی مابین طرفین نباشد یا عقد منعقده باطل باشد نمی توان دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح کرد.
2. موجود بودن ملک: زمانی که ملک موضوع قرارداد مشخص بوده ولی تلف شده باشد طرح دعوای الزام به تحویل ملک عملا امری بیهوده بوده خواهد بود و نتیجه مطلوبی را برای خواهان در پی نخواهد داشت. در چنین مواردی طرح دعوای استرداد ثمن معامله باید صورت بگیرد. البته چنانچه فاصله پرداخت ثمن تا تحویل مبیع طولانی گردد که عملا خریدار با استرداد ثمن پرداختی نتواند مانند آن ملک را خریداری نماید می تواند دعوای مطالبه ثمن معامله به انضمام خسارت ناشی از ضمان درک مبیع را نیز مطرح نماید.
3. عدم تسلیم ملک از سوی متعهد: این مورد رکن دیگر دعوای الزام به تحویل مبیع می باشد. برای اینکه بتوان دعوای مزبور را مطرح کرد باید تعهد به تحویل ملک همچنان برعهده متعهد باقی باشد. لذا چنانچه متعهد سابقا ملک را تحویل داده یا این تعهد به جهت یکی از جهات سقوط تعهدات، مثل اقاله قرارداد ساقط شده باشد و یا تحویل و قبض مورد معامله بر عهده خریدار گذاشته شده باشد، تقدیم دادخواست تحویل ملک صحیح نخواهد بود.

البته چنانچه عدم تحویل ملک بنا به جواز قانونی باشد، باز هم شرایط طرح دعوای مزبور وجود ندارد. برای مثال اگر برای تحویل ملک موعدی تعیین شده باشد یا عرف تحویل ملک در منطقه ای تحویل ملک را منوط به گذشت مدت خاصی کرده باشد نمی توان الزام متعهد به تحویل ملک به خریدار را خواست.

زمان طرح دعوای الزام به تحویل ملک

سوالی که در این باره مطرح می شود این است که خریدار چه زمانی می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را درخواست نماید؟

در پاسخ به این پرسش باید میان دو فرض قائل به تفکیک شویم؛ یکی زمانی که متبایعین موعدی را برای تحویل و تسلیم ملک تعیین نموده باشند و دیگری زمانی که در مورد تاریخ تسلیم مبیع توافقی صورت نگرفته باشد. که در خصوص هر یک به شرح ذیل توضیح خواهیم داد.

• در فرض اول یعنی زمانی که خریدار و فروشنده ضمن عقد بیع، موعدی برای تسلیم مبیع در نظر گرفته باشند. همانطور که بیان شد خریدار پس از رسیدن موعد حق دارد تسلیم ملک را بخواهد. تا پیش از موعد مقرر امکان مطالبه تسلیم ملک وجود نداشته و طرح دعوا به خواسته الزام فروشنده به تحویل ملک محکوم به رد است. پس از موعد تحویل که در قرارداد قید شده و در صورت امتناع فروشنده از تحویل ملک، خریدار می تواند اقدام به طرح دعوا علیه فروشنده ممتنع نماید.
• در فرض دوم یعنی در حالت سکوت طرفین نسبت به تاریخ تسلیم ملک به خریدار، اصل بر فوریت اجرای تعهدات است. به عبارت دیگر اگر بایع و مشتری در مورد تاریخ تادیه ثمن و تحویل ملک توافقی نکرده باشند، خریدار باید فورا ثمن را پرداخته و فروشنده نیز مکلف است ملک را فورا به خریدار تحویل نماید. بنابراین بلافاصله پس از وقوع بیع و امتناع فروشنده از تسلیم، خریدار می تواند اقامه دعوا نماید. مگر اینکه عرف معاملاتی موعدی را برای تسلیم ملک در نظر بگیرد.

هزینه های تحویل ملک بر عهده چه کسی است؟

مطابق ماده ۳۸۱ قانون مدنی هزینه اجرای تعهد اصولا با متعهد است. فلذا اگر تحویل ملک مستلزم صرف هزینه ای باشد، فروشنده مسئول پرداخت این هزینه ها خواهد بود.

این قاعده و حکم قانونگذار یک قاعده تکمیلی بوده و طرفین قرارداد می توانند برخلاف آن توافق کنند. همچنین به موجب ماده ۳۸۲ قانون مذکور:

«هر گاه عرف و عادت از بابت مخارج معامله یا محل تسلیم برخلاف ترتیبی باشد که ذکر شده و یا در عقد برخلاف آن شرط شده باشد ‌باید بر طبق متعارف یا مشروط در عقد رفتار شود و همچنین متبایعین میتوانند آن را به تراضی تغییر دهند.»

دادخواست الزام به تحویل ملک

دادخواست الزام به تحویل ملک، یک سند حقوقی است که توسط خواهان (معمولاً خریدار یا مستأجر) به دادگاه ارائه می‌شود تا از دادگاه بخواهد که فروشنده یا مالک را ملزم به تحویل ملک طبق شرایط قرارداد کند. در این دادخواست، خواهان باید دلایل و مستندات خود را ارائه دهد که نشان‌ دهنده نقض تعهدات توسط طرف مقابل است.

همانگونه که در مقاله تنظیم دادخواست ملکی نیز بیان نمودیم، رعایت موارد ذیل برای تنظیم دادخواست الزام به تحویل ملک ضروری می باشد.

1. مشخصات طرفین:

نام، نام خانوادگی، آدرس و سایر مشخصات شناسایی خواهان و خوانده (فروشنده یا مالک).

2. خواسته:

خواسته دعوا می تواند فقط الزام به تحویل ملک باشد و یا با خواسته های دیگری مانند مطالبه خسارت تاخیر در تحویل و الزام به تنظیم سند رسمی توامان مطرح شود.

3. دلایل و مستندات:

ارائه دلایل و مستنداتی که نشان‌دهنده نقض تعهدات توسط خوانده است، مانند قرارداد فروش یا اجاره، رسید پرداخت ‌ها و مکاتبات مرتبط.

4. شرح تخلف:

توضیح دقیق درباره نحوه تخلف خوانده از تعهدات خود، مثلاً عدم تحویل به موقع ملک یا تحویل ملکی با شرایط متفاوت از قرارداد.

5. امضای خواهان:

امضای خواهان یا وکیل او در پایان دادخواست به عنوان تأیید صحت مطالب ارائه شده.

6. پیوست‌ها:

ضمیمه کردن تمام اسناد و مدارک مرتبط به دادخواست، مانند قرارداد، رسیدها و مکاتبات.

تنظیم دقیق و کامل دادخواست الزام به تحویل ملک می‌تواند به شما کمک کند تا در دادگاه از حقوق خود به نحو مؤثری دفاع کنید. همچنین، در بسیاری از موارد، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند اطمینان حاصل کند که تمامی جزئیات قانونی به درستی رعایت شده‌اند.

الزام به تحویل ملک پیش فروش

الزام به تحویل ملک پیش فروش در صورتی امکان پذیر است که ساخت ملک به اتمام رسیده و تکمیل شده باشد. در غیر اینصورت، خریدار باید الزام به احداث و تکمیل ساختمان را نیز بخواهد، زیرا این خواسته مقدم بر خوسته تحویل ملک  است.

تحویل ملک معیوب یا ناقص

وفق ماده ۳۸۸ قانون مدنی اگر پیش از تسلیم ملک به خریدار، عیب یا نقصی در آن به وجود آمده باشد، خریدار می تواند نسبت به فسخ عقد بیع اقدام نماید و جهت تثبیت امر نزد دادگاه، دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه یا تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را اقامه نماید.

مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک

در صورت تاخیر فروشنده در ایفاء تعهد خود مبنی بر تحویل ملک به خریدار، علاوه بر طرح دعوای الزام به تحویل ملک، مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد نیز امکانپذیر است. اگر متبایعین ضمن عقد بیع، مبلغی را به عنوان ضمانت اجرای تخلف از اجرای تعهد تعیین نمایند، خریدار می تواند از طریق طرح دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی ضرر و زیان خود را استیفا نماید.

چنانچه وجه التزام در قرارداد تعیین نشده باشد نیز خریدار می تواند با اثبات وقوع تخلف، ورود خسارت ناشی از آن و وجود رابطه سببیت میان وقوع تخلف و ورود ضرر و همچنین تصریح به لزوم جبران خسارت در قرارداد، قانون یا عرف، جبران ضرر وارده به خود را مطالبه نماید.

تحویل ملک قبل از انتقال سند امکان پذیر است؟

در خصوص تحویل ملک قبل از انتقال سند میان حقوقدانان اختلاف نظر است. گروهی معتقدند بنا بر مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، مراجع موظفند تنها شخصی را به عنوان مالک ملک مورد شناسایی قرار دهند که نام او در دفتر ثبت املاک به عنوان مالک درج شده و سند رسمی مالکیت ملک به نام او صادر شده است.

در مقابل عده ای بر این باورند که مبایعه نامه (سند عادی) نیز می تواند مستند دعوای الزام به تحویل ملک قرار بگیرد. دیدگاه اخیر الذکر مبتنی بر این استدلال است که عقد بیع به محض آنکه قطعا و جزما واقع شود موجب انتقال مالکیت ملک به خریدار و انتقال مالکیت ثمن به فروشنده خواهد شد.

عدم انجام تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز مانع انتقال حق مالکیت محسوب نمی شود. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک ناظر بر مرحله اثبات وقوع بیع است و جزء شرایط صحت عقد بیع قرار ندارد.

در نتیجه صرف وقوع عقد بیع به نحو صحیح و قانونی میان فروشنده و خریدار، و لو به موجب مبایعه نامه (سند عادی)، خریدار را مالک ملک می گرداند و به تبع آن خریدار می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را از دادگاه بخواهد. البته ضروری است تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز توسط متبایعین انجام شود و در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و امضاء اسناد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه وی اقامه نماید.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک

به موجب ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک را خواهد داشت.

هزینه طرح دعوای الزام به تحویل ملک

دعوای الزام به تحویل ملک در زمره دعاوی مالی بوده هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود.

نحوه اجرای رای الزام به تحویل ملک

اجرای رای الزام به تحویل ملک پس از قطعیت رای دادگاه و صدور اجرائیه امکان پذیر است. اگر ملک متنازع فیه در تصرف شخص ثالث باشد و شخص ثالث، مدرکی دال بر مالکیت خود ارائه ندهد، حکم دادگاه به اجرا در خواهد آمد. البته شخص ثالث که مدعی حقی برای خود در ملک مشار الیه باشد می تواند اقدام به طرح دعوا نماید.

رای وحدت رویه در خصوص الزام به تحویل ملک

در بسیاری از پرونده ها، رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور که در خصوص خلع ید می باشد، به تحویل ملک نیز تسری داده می شود. بر این اساس قضات محاکم معتقد هستند دعوای الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی، به سبب آنکه مستلزم وقوع بیع و اثبات مالکیت ملک خواهان است، به تنهایی قابل استماع نیست و اگر ملک دارای سند رسمی باشد، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمی توان دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح و استماع کرد.

در جامعه امروزی متاسفانه عقد بیع در اکثر مواقع منتهی به ایجاد و اختلاف می شود. این اختلافات در قراردادهای مربوط به املاک با توجه به ارزش اقتصادی بالای آنها مبتلا به تر است. یکی از دعاوی مربوط به نقل و انتقال املاک که در این مقاله به آن ها پرداخته شد دعوای الزام به تحویل ملک می باشد. آشنایی با چگونگی طرح این دعوا و نحوه دفاع در پرونده های مربوط به آن امری است که نیازمند تخصص و تبحر اهل فن می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه ملکی و با بهره گیری از تجارب و دانش وکلای مجموعه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد. چنانچه شما هم نیاز به مشاوره تخصصی در این زمینه داشتید حتما با ما تماس بگیرید.