اجاره به شرط تملیک

تعریف : اجاره به شرط تملیک ،عقد اجاره ای است که در آن شرط شود  مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط قرارداد عین مستاجره را مالک شود.به طوری که ملاحظه می شود اجاره به شرط تملیک تلفیقی از دو عقد بیع و اجاره است.

۱)اجاره عبارت است از “تملیک منفعت معلوم به عوض معلوم”.

۲)اجاره دهنده را “موجر” و اجاره کننده را “مستاجر” و مورد اجاره را “عین مستاجره”(آن چیزی که موضوع اجاره است و منافع آن را مستاجر می برد )و عوض را “مال الاجاره ” نامند (به وجهی که توسط مستاجر به موجر پرداخت می شود اصطلاحا مال الاجاره گفته می شود )لذا انجام اجاره به شرط تملیک عمدتا مستلزم آن است که موجر بر مال مورد اجاره تملک یافته و قدرت تسلیم آن به مستاجر را داشته و در عین حال عین مستاجره با استیفاء منفعت از آن باقی بماند .

۳)عین مستاجره بایستی معین باشد ؛بنابراین چنانچه مجهول یا مردد بین چند چیز باشد ،عقد اجاره ای که منعقد می شود باطل خواهد بود.مثلا اگر اجاره مال غیر منقول مطرح است ،مشخصات دقیق مورد اجاره (عین مستاجره )باید در قرارداد قید شود.اعم از پلاک ثبتی ،طبقه،واحد،متراژ و غیره.

اجاره به شرط تملیک

۴)عین مستاجره می تواند شیء باشد یا حیوان یا انسان .البته اجاره انسان در حال حاضر در قالب عقود دیگری مطرح می شود ،مثل قرارداد استخدام یا پیمانکاری اما در اصل به نوعی اجاره تلقی می شود.در اجاره شیء(منقول یا غیر منقول )حتما بایستی مدت معین باشد .اگر مدت قید نشود،اجاره باطل خواهد بود .مستاجر باید بداند عین مستاجره تا چه زمانی در دست او خواهد بود .

۵)شیئی که با استفاده از آن توسط مستاجر ،اصل ان از بین برود، اجاره آن باطل است .بنابراین باید توجه داشت که عین مستاجره باید در زمان مدت اجاره باقی بماند و تنها مستاجر از منافع آن استفاده نماید .

۶)اجاره دهنده (موجر)می تواند مالک شیء (عین مستاجره )باشد یا مالک منافع آن،به همین خاطر است که بحث مستاجر اول و مستاجر دوم و … مطرح می شود؛یعنی مستاجر اول خود می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد.مشروط بر اینکه در عقد اجاره ، اجاره انتقال غیر را داشته باشد .بنابراین اگر سوال شود که مستاجر ملکی ، اجاره دادن آن را به شخص دیگری دارد یا خیر ،باید دید که در عقد اجاره آن ها اشاره شده است که مستاجر اجازه واگذاری منافع ملک به دیگری را دادرد و یا خیر .اگر این اجازه را نداشته باشد،حق واگذاری به دیگری را نخواهد داشت .

۷)مستاجر بایستی در استفاده از عین مستاجره ،تفریط یا تعدی نکند و از آن برای همان مقصودی که اجاره نموده استفاده کند.مثلا برای جابجایی چند نفر اتومبیلی را اجاره می نماید ؛نباید از آن برای حمل مصالح ساختمانی استفاده کند .مال الاجاره را نیز باید در سررسید پرداخت کند .

۸)بنابراین اگر تعدی و تفریط کند ،ضامن کلیه خسارت وارده به عین مستاجره است و باید به موجر پرداخت کند و اگر استفاده غیر مجاز کرده باشد ؛موجر حق فسخ اجاره را دارد .

۹)باید توجه داشت عقد اجاره پس از انقضای مدت،تمام می شود و مستاجر بایستی عین مستاجره را به موجر برگرداند.اگر در تصرف خود نگهدارد باید اجرت آن ایام را به موجر پرداخت کند که گاهی اوقات همان اجاره قبلی است و گاهی مبلغی بیش تر از آن است.(ممکن است کارشناس این رقم را تعیین کند یا با توافق یک دیگر باشد.مهم این است که اجرت این ایام با مبلغ مال الاجاره می تواند متفاوت باشد ).

اجاره به شرط تملیک در قانون عملیات بانکی بدون ربا:

ماده 10-“بانک ها می توانند ،به منظور ایجاد تسهیلات لازم در گسترش ،امر مسکن با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی ،واحدهای مسکونی ارزان قیمت به منظور فروش اقساطی و یا اجاره به شرط تملیک احداث نمایند.”

ماده 12-“بانک ها می توانند،به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی ،کشاورزی،صنعتی و معدنی ،اموال منقول و غیر منقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود ،خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند.”

-تعریف اجاره به شرط تملیک بر اساس آئین نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا :

اجاره به شرط تملیک ،عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد،عین مستاجره را مالک شود .

ویژگی های قرارداد اجاره به شرط تملیک

-اجاره به شرط تملیک عقدی است لازم که طرفین ،متعهد به انجام تعهدات خود طبق قرارداد می باشند و نمی توانند قرارداد را فسخ نمایند،مگر در موارد خیارات یا بنابر شروط ضمن عقد،لذا در این عقد می توان هر شرطی را که مخالف ماهیت و مقتضای عقد و نیز مغایر شرع مقدس اسلام نباشد،با تراضی طرفین در عقد قرارداد منظور نمود.

۱)شرط مباشرت

یعنی این که مستاجر راسا در استیفاءمنافع از عین مستاجر (مگر در موارد قهری و اضطراب به تشخیص بانک )مباشرت مستقیم داشته باشد .به عبارتی دیگر مستاجر موظف است از منافع عین مستاجره شخصا بهره برداری نموده و حق ندارد اموال مورد اجاره را واگذار نماید ،وثیقه بگذارد،اجاره مجدد بدهد ،قرض بدهد ،انتقال بدهد ،و یا به هر صورت دیگری آن را جزئا و یا کلا در اختیار شخص دیگری قرار دهد .

۲)شرط ضمان :

به لحاظ آن که در این عقد مستاجر نقش “امین “را دارد بنابراین وی “ضامن “تلف شدن مورد اجاره نخواهد بود مگر در صورت تفریط و تعدی و یا این که ضمن عقد موضوع ،ضامن بودن وی در قبال تلف شدن مال منظور شده باشد .

۳)از آنجا که عقد اجاره به شرط تملیک عقد لازم می باشد ،لذا بانک ها با گنجادن شرط ضمن عقد اختیار فسخ را در مواردی که مستاجر از انجام مفاد قرارداد یا اجرای تعهدات مقرر خودداری نماید،قبل از انقضای سررسید برای خود محفوظ می دارند .

۴)شرط بیمه :

مستاجر موظف است همه ساله عین مستاجره را به هزینه خود و به نفع بانک به میزان مانده تعهدات بیمه نماید و در صورتی که پس از انقضای مهلت بیمه مستاجر از تجدید بیمه خودداری نماید بانک حق دارد راسا نسبت به بیمه نمودن اموال موضوع قرارداد اقدام و هزینه های متعلقه را از حساب مستاجر نزد خود برداشت و پایاپای نماید.

۵)شرط نگهداری:

مستاجر موظف است از اموال مورد اجاره به نحو مطلوب نگهداری و بهره برداری نماید و هرگونه هزینه اعم از کلی و جزیی که برای انجام تعمیرات مورد اجاره لازم باشد از اموال خود بایستی بدون مطالبه از بانک تامین و پرداخت نماید.

۶)شرط پرداخت حقوق دولتی:

نظر به اینکه مستاجر در پایان مدت قرارداد مورد اجاره را تملیک خواهد نمود بنابراین پرداخت کلیه مالیات ها ،عوارض و حقوق دولتی معلق به عین مستاجره را بدون حق مطالبه از بانک از اموال خود بایستی تامین نماید.

۷)شرط نظارت:

بانک حق دارد در طول مدت اجاره به منظور اعمال نظارت لازم و کافی ،از عین مستاجره در هر زمان که لازم بداند و بازدید وبازرسی نموده و مستاجر موظف است تسهیلات لازم را فراهم نماید.چنانچه در هر مرحله (اعطای تسهیلات و بعد از آن )بانک متوجه تخلف از قبیل واگذاری ملک به غیر ،اجاره مجدد، وثیقه گذاشتن ،انتقال و غیره از جانب متقاضی شود ،قرارداد فسخ و دین مشارالیه به حال تبدیل می گردد.

۸)بانک مکلف است در پایان مدت اجاره  و پس از آخرین قسط مال الاجاره در صورتی که کلیه تعهدات مستاجر طبق قرارداد انجام شده باشد،عین مستاجره را به مستاجر واگذار و آن را به مالکیت او درآورد.

مدت قرارداد اجاره به شرط تملیک

با توجه به این که از طریق این عقد نمی توان انواع اموال منقول و غیر منقول با عمر مفید کم تر از 2 سال را خریداری نمود بنابراین کاربرد آن در اعطای تسهیلات میان مدت و بلند مدت به منظور تامین نیازهای سرمایه ای و ثابت واحدهای تولیدی،خدماتی ،بازرگانی ،و کسب کار و کالاهای مصرفی بادوام ساخت داخل با طول عمر بیش از دوسال می باشد.

کاربرد قرارداد اجاره به شرط تملیک

تسهیلات اعطایی جهت خرید کالاهای مصرفی بادوام ساخت داخل می تواند به صورت مستقیم به مصرف کنندگان پرداخت شود و یا از طریق انتقال مانده تسهیلات استفاده شده تولیدکنندگان این نوع کالاها به خریداران صورت گیرد .

وثیقه در قرارداد اجاره به شرط تملیک

چون پس از خرید اموال توسط بانک ،مالکیت بانک تا پایان مدت اجاره ادامه خواهد داشت ،لذا عین مستاجره می تواند جایگزین وثیقه تسهیلات اعطایی شود و مشکل تامین و تهیه وثیقه جداگانه برای استفاده کننده وجود نخواهد داشت .

نکات مهم در قرارداد اجاره به شرط تملیک

۱ـ بازپرداخت اقساط توسط مستاجر در عین حال که سبب استهلاک منابع مالی مصرف شده بانک می شود،عاملی است تا مستاجر اطمینان داشته باشد که مبالغ پرداخت شده توسط او در هر قسط به عنوان قسمتی از وجه مال مورد نظر منظور می شود به نحوی که در پایان مدت اجاره عین مستاجره به مالکیت او در خواهد آمد .

۲ـ ضوابط خرید اموال منقول مورد اجاره توسط بانک ها عینا مانند ضوابط خرید در معاملات  فروش اقساطی وسایل کار،ماشین آلات و تاسیسات بوده و در مورد اموال غیرمنقول نیز لازم است ابتدا از مورد معامله ارزیابی به عمل آید.ضمنا بانک در خرید اموال ،هیچ گونه دخالت و مسئولیتی از نظر انتخاب ،ساخت ،مشخصات فنی ،حمل و نقل ،نصب ،راه اندازی و بهره برداری از آن نخواهد داشت لذا متقاضی باید بنابر ضرورت شغلی و احتیاجات خود،اموال مورد نظر را انتخاب و جهت خرید به باانک معرفی نماید .

۳ـ-بانک ها مکلفند اموال مورد نظر را از طریق تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قراردادده و شروط مورد نظر خود را به شرح موارد مندرج در بند (1/2) در قرارداد منعقده درج نمایند.

۴ـ میزان مال الاجاره با توجه به قیمت تمام شده اموال خریداری شده به علاوه سود بانک ،در طول مدت قرارداد تعیین و در قرارداد قید شود .ضمنا در موقع تعیین سود،مبلغ دریافت ،از قیمت تمام شده کسر خواهد شد.

۵ـ باتوجه به این که بانک ها مکلفند حداقل 20% قیمت تمام شد اموال را بابت قسمتی از مال الاجاره برای طول مدت اجاره پیش دریافت نمایند،لذا لازم است در قرارداد میزان پیش دریافت از مستاجر تعیین و درج شود.

۶ـ خرید اموالی که به تشخیص بانک،مصرف انحصاری و یا محدود دارد و یا براثر نصب و بهره برداری استفاده مجدد از اموال برای بانک مقرون به صرفه نباشد ،ممنوع است ؛لذا در صورتی که بانک مصلحت بداند که این گونه اموال از طریق عقد قرارداد خریداری شود ،لام است نوع وثایق و تضمینات اضافی مورد نظر نیز تعیین و از متقاضی اخذ شود .

۷ـ مدت اجاره به شرط تملیک حداکثر متناسب با طول عمر مفید اموال با توجه به مدت تعیین شده در جدول عمر مفید کالا و اموال عین خواهد شد .بنابراین باید در نظر داشت اجاره به شرط تملیک در مورد اموال کمتر از دوسال مورد استفاده قرار نمی گیرد.ضمن آنکه مبدا محاسبه طول عمر مفید کالا و اموال تا تاریخ شروع بهره برداری از آن به تشخیص بانک خواهد بود .

۸ـ مدت قرارداد اجاره به شرطتملیک برای خرید تاکسی تا پنج سال و برای خرید اتوبوس ،مینی بوس،کامیون و بارکش تا هفت سال به تشخیص بانک می تواند تعیین گردد.

۹ـ در صورتی که مستاجر قبل از پایان مدت اجاره مبادرت به پرداخت دیون و تسویه کامل باقی مانده مال الاجاره نماید ،حسب تشخیص بانک تخفیف لازم در مبلغ مال الاجاره منظور و به مستاجر اعطا خواهد شد .

۱۰ـ نظر به اینکه پرداخت کلیه مالیات ها و عوارض در طول مدت اجاره به عهده مستاجر می باشد بنابراین لازم است به منظور تحصیل مجوز و پروانه های لازم و امور مشابه برای استفاده از اموال مورد اجاره به شرط تملیک از سوی بانک ،وکالت و یا نمایندگی لازم به مستاجر اعطا شود .

۱۱ـ بانک موظف است در طول مدت اجاره ،به منظور اعمال نظارت و اطمینان از حسن اجرای قرارداد ،در هرزمان که لام بداند از عین مستاجره بازدید و بازرسی به عمل آورده و نتیجه را به صورت گزارش در سوابق مربوط ضبط نماید .

۱۲ـ چنانچه در پایان مدت قرارداد و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره کلیه تعهدات مستاجر انجام شده باشد،عین مستاجره طبق شرط مندرج در قرارداد به مالکیت مستاجر درخواهد امد.

۱۳ـ در صورتی که مستاجر قبل از پایان مدت اجاره تعهدات خود را یک جا واریز و تسویه نماید عین مستاجره طبق شرط مندرج در قرارداد به مستاجر منتقل خواهد شد.

۱۴ـ در صورتی که تعهدات ناشی از قرارداد اجاره به شرط تملیک در مواعد مقرر انجام نشود و مستاجر نسبت به پرداخت دیون ناشی از قرارداد به موقع اقدام ننماید لازم است طبق دستور العمل مطالبات معوق بانک ،اقدامات لازم معمول و در صورت صلاحدید بانک ،نسبت به فسخ قرارداد اقدام شود.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست