از جمله موارد مهمی که در نظام حقوقی اراضی مشمول اصلاحات ارضی به آن برخورد می کنیم بحث امور باقیمانده است. امور باقیمانده اصلاحات ارضی به پرونده هایی اطلاق می شود که جریان اصلاحات ارضی آنها منتهی به صدور سند رسمی نگردیده است. از جمله امور باقیمانده که امروزه نیز با آنها بسیار مواجه می شویم بحث املاک مجهول المالک مشمول اصلاحات ارضی است که در نوشته حاضر به بررسی و تبیین آن پرداخته می شود.

• تعریف املاک مجهول المالک

در حقوق ایران مجهول المالک در دو مفهوم به کار رفته است یکی از منظر حقوق مدنی و دیگری از منظر حقوق ثبت.

ا– اموال مجهول المالک در حقوق مدنی: عبارت از مالی است که صاحب آن معلوم نباشد اعم ازمال منقول و غیرمنقول که به موجب ماده ۲۸ قانون مدنی با اذن حاکم به مصرف فقرا می رسد.

۲- اموال مجهول المالک در حقوق ثبت: مال مجهول المالک به استناد ماده ۱۳۹ قانون ثبت اسناد و املاک مال غیرمنقولی است که اظهارنامه مربوط به آنها در موعد مقرر قانونی اعاده نشده و بر این اساس تقاضای ثبت آنها به عمل نیامده است هر چند مالک آن معلوم و مشخص نباشد.

• انتقال املاک مجهول المالک

نحوه انتقال املاک مجهول المالک موضوع حقوق ثبت بسته به این که مشمول اصلاحات ارضی شده یا نشده متفاوت است.

۱- انتقال اموال مجهول المالک بر اساس قواعد حقوق ثبت:با توجه به تعریف مال مجهول المالک در حقوق ثبت، از منظر حقوق ثبت مالکی برای ملک مجهول المالک متصور نیست. لذا تا زمان ثبت آن به نام مدعی مالکیت و متقاضی ثبت امکان انتقال رسمی آن  وجود ندارد. این محدودیت ایجاد شده ضامن اجرای ثبت اجباری املاک در سطح کشور می باشد.

۲- انتقال اموال مجهول المالک مشمول اصلاحات ارضی: بنا به مطالب فوق انتقال رسمی املاک مجهول المالک (در معنای ثبتی آن) متصور نیست. اما این اصلی کلی در ماده ۶ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر با استثنا مواجه شده است. به موجب ماده مذکور وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستایی {در حال حاضروزارت کشاورزی} در خصوص اموال مجهول المالک موظف است رأساً اقدام نموده و دفاتر و اسناد انتقال آن به زارعین را امضا نماید. در واقع به موجب این مقرره وزارت جهاد کشاورزی به نمایندگی از مالکی که تقاضای ثبت ملک خود را نکرده بود اسناد انتقال را امضا می نماید. همچنین به موجب تبصره های ذیل ماده ۶ مالک اصلی (مالک مشمول) بعداً می تواند برای دریافت ثمن اقدام نماید. البته با توجه به اینکه امروزه مبالغ مذکور (ثمن تعیین شده در زمان اصلاحات ارضی) بسیار ناچیز و اندک است در عمل چندان اتفاق نمی افتد.

نکته قابل ذکری که وجود دارد این است که اگرچه مالک مشمول امروزه برای دریافت ثمن زمین خود به دلیل ناچیز بودن دعوایی مطرح نمی کند اما می تواند به منظور بهره مند شدن از حقوق مندرج در تبصره ۱ مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص تعیین تکلیف باقیمانده، قرا مزارع و املاک مشمول قانون اصلاحات ارضی اثبات مالکیت نماید. تبصره مذکور چنین مقرر کرده است: « در این موارد (مواردی که سند ملک مشمول اصلاحات ارضی به زارع منتقل می شود) وزارت کشاورزی موظف است به مالکان متقاضی در نزدیکترین محل ممکن زمین برای کشاورزان طبق مقررات جاری واگذار نماید.»

• ثبت املاک مجهول المالک

درخواست ثبت املاک از طریق فرم خاصی به نام اظهارنامه ثبتی که از سوی اداره ثبت در اختیار متقاضی قرار می گیرد به عمل می آید. اما روند ثبت املاک مشمول اصلاحات ارضی متفاوت از سایر اراضی است که ذیلاً بررسی می گردد.

۱) نحوه ثبت املاک مجهول المالک بر اساس حقوق ثبت: پس از اینکه متقاضی ثبت ملک، اظهارنامه مزبور را تکمیل نمود نوبت به انتشار آگهی ها می رسد. ابتدا به موجب ماده ۱۱ قانون ثبت بایستی آگهی نوبتی منتشر گردد و سپس آگهی تحدید حدود نیز یک مرتبه در روزنامه منتشر گردد تا فرآیند ثبت به اتمام رسیده و منتهی به صدور سند گردد. هدف و فلسفه آگهی های مورد اشاره اطلاع عموم می باشد تا از عدم آگاهی مردم ضرری متوجه شخصی نگردد.

۲) نحوه ثبت املاک مجهول المالک مشمول اصلاحات ارضی

ثبت املاک مجهول المالک از قواعد عمومی که فوقاً بیان شد تبعیت نمی کند و از قواعد ویژه ای در زمینه ثبت تبعیت می کند.

اولین تفاوت ثبت املاک مجهول المالک مشمول اصلاحات ارضی این است که در ثبت این اراضی نیاز به  تقاضای ثبت و آگهی نوبتی نیست. به استناد انتهای ماده ۱۴۲ قانون ثبت در این دسته از املاک ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده یا می شود پرونده ای به نام هر یک از خریداران تشکیل داده و اعم از اینکه ملک به صورت مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد بدون انتشار آگهی های نوبتی حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید. علت اینکه ثبت املاک مجهول المالک مشمول اصلاحات ارضی نیاز به انتشار آگهی نوبتی ندارد این است که فلسفه انتشار آگهی نوبتی و تقاضای ثبت اطلاع عموم و جلوگیری از تضییع حقوق احتمالی دیگران و اعتراض آن ها به این تضییع حق است. در حالیکه در اصلاحات ارضی اعتراض معنا ندارد چرا که موضوع اعتراض یعنی ملک مشمول اصلاحات ارضی به واسطه مقررات اصلاحات ارضی به زارع منتقل گردید لذا در این حالت مهم نیست مالک چه کسی است چرا که مالک هر شخصی باشد مالکیت وی سلب می شود.

نیاز به تقاضای ثبت نیز به این جهت نمی باشد که وقتی ملک مشمول اصلاحات قرار گرفته و زارعی به عنوان خریدار به دفتر اسناد رسمی معرفی شده این اقدام در حکم تقاضای ثبت است.

• افراز املاک مجهول المالک مشمول اصلاحات ارضی

افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا از یکدیگر به نسبت سهم آنان

افراز املاک غیرمنقول تابع ضوابط و احکام خاصی است ولی در صورتیکه سهم مشخصی از شش دانگ پلاکی مجهول المالک بوده و در اجرای مقررات اصلاحات ارضی مشمول گردیده اگر قرار باشد سهم زارع به صورت مفروز تحدید حدود گردد و سند صادر گردد از ضوابط عمومی که برای افراز املاک تعیین گردیده شده به صورت مطلق تبعیت نخواهد کرد. در این خصوص توجه به چند مورد ضروری می باشد:

اول اینکه افراز املاک مشمول اصلاحات ارضی (حتی با فرضی که بخشی از آن یا تمام آن مجهول المالک باشد) ممکن است. چرا که ماده ۱۴۲ الحاقی به قانون ثبت اداره ثبت محل را مکلف نمود ملک مشمول را بدون انتشار آگهی نوبتی به زارع منتقل نماید. قید مفروز و همچنین قید «حصه متصرفی» در ماده فوق دلیلی بر جواز افراز می باشد. زیرا اگر قرار باشد سهام مجهول المالک به صورت مشاع به نام زارع ثبت گردد دیگر حصه متصرفی معنا و مفهوم نخواهد داشت.

دوم اینکه در افراز املاک غیرمنقول رعایت حد نصاب ضروری می باشد. این حد نصاب در خصوص اراضی زراعی از ضابطه جداگانه ای تبعیت می کند. امروزه بنا بر« قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی» مصوب سال ۱۳۸۳  تفکیک و افراز اراضی کشاورزی به کمتر از حد نصاب تعیین شده ممنوع می باشد. حد نصاب های مذکور استانی بوده و در استان های مختلف متفاوت می باشد. و سوم اینکه با توجه به مفهوم مخالف ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع افراز املاک (اعم از ملک مشمول) که مقداری از سهام مشاعی آن مجهول المالک باشد از حدود صلاحیت واحد ثبتی محل خارج بوده و در صلاحیت دادگاه های دادگستری می باشد هر چند نظر مخالفی نیز در این باره وجود دارد که واحدهای ثبتی را صالح به افراز می دانند. با توجه به اینکه در قوانین مربوط به اصلاحات ارضی در گذر زمان دچار تغییر و تحولات فراوانی گردیده و رویه یکسانی نیز در این خصوص در محاکم  وجود ندارد استفاده از تجربیات وکلای متعدد و مجرب در زمینه اراضی می تواند در تسریع پرونده و حصول نتیجه مطلوب بسیار موثر باشد. گروه وکلای دادپویان حامی با استفاده از وکلای متخصص در خصوص دعاوی مربوط به اراضی مشمول اصلاحات ارضی آماده ارائه مشاوره های حقوقی در زمینه های تخصصی به شهروندان گرامی می باشد.

اشتراک گذاری: