خرید و فروش ملک به ویژه املاکی در رهن بانک قرار دارند، با پیچیدگی هایی همراه می باشد. سند رهنی بانکی در راستای اعطای اعتبار و تسهیلات و هم زمان با انعقاد قراردادهای بانکی، با تنظیم سند رسمی رهنی، اموالی از وام گیرنده یا ضامن او را به عنوان وثیقه مطالبات خود در اختیار می گیرند. مقصود بانک ها از تنظیم این سند، تسهیل وصول مطالبات بانک است. عدم آگاهی از قوانین معامله ملک در رهن بانک و اعتبار سند رهنی بانکی منجر به بروز مشکلاتی از جمله معاملات معارض، ابطال قرارداد و تضییع حقوق خریداران یا حتی فروشندگان نا آگاه می گردد.
در این مقاله سعی نموده ایم اطلاعات جامع و کاربردی در خصوص قوانین و مقررات حاکم بر معاملات املاک در رهن بانک و پیامدهای آن ارائه دهیم تا از این طریق بتوانید با آگاهی کامل تصمیم بگیرید و از ریسک های حقوقی معامله معارض با سند رهنی جلوگیری نمایید.
سند رهنی بانکی چیست؟
سند رهنی بانکی سند رسمی و قانونی است که به موجب آن، مالک ملک خود را به عنوان وثیقه در برابر وامی که از بانک دریافت می کند، قرار می دهد.
تفاوت سند رهنی بانکی و سند تخصیص تسهیلات
سند رهنی، سندی است که جهت تامین وثیقه اعتبارات اعطا شده توسط بانک ها در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود. به موجب این سند، اگر اعتبار گیرنده ظرف مهلت مقرر موفق به پرداخت اقساط نشود، بانک مطالبات خود را از محل فروش ملک مرهونه استیفا می نماید.
سند رهنی یک سند لازم الاجراست و بانک به استناد این سند، از دفاتر اسناد رسمی تقاضای صدور اجرائیه می نماید. به همین ترتیب و به تقاضای بانک، ملک مرهونه به مزایده گذاشته خواهد شد و مبلغ تسهیلات اعطایی علاوه بر بهره و خسارت تاخیر تادیه از محل فروش ملک استیفا می شود.
سند تخصیص تسهیلات نیز سند لازم الاجرای دیگری است که بانک ها در راستای اعطای وام و تسهیلات منعقد می کنند. به موجب این سند متقاضی دریافت اعتبار در قالب یکی از قراردادهای بانکی مثل فروش اقساطی، مضاربه، جعاله، مشارکت مدنی، اجاره به شرط تملیک و … از بانک تسهیلات دریافت می کند. بانک به استناد همین سند نیز مطالبات خود را وصول می نماید.
انواع رایج معاملات ملک رهنی
با توجه به اینکه در املاک در رهن بانک می بایست حقوق مرتهن حفظ شود، انواع رایج معاملات ملک رهنی را می توان به شرح ذیل نام برد:
معامله با شرط فک رهن همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال
در این روش فروشنده و خریدار توافق می کنند، بخشی از مبلغ ثمن معامله در زمان انتقال رسمی ملک بابت فک رهن مستقیما به بانک پرداخت شود. برای این معامله باید در مرحله اول از بانک نامه ای برای اعلام دقیق بدهی و شرایط فک رهن اخذ شود. در روز تنظیم سند رسمی نیز نماینده بانک می بایست در دفترخانه حضور داشته باشد تا سند فک رهن را امضاء نماید. این نوع معامله مطمئن ترین راه برای خرید ملک در رهن می باشد.
معامله با شرط فک رهن توسط فروشنده قبل از تنظیم سند رسمی انتقال
در این نوع معامله فروشنده در مبایعه نامه تعهد می نماید قبل از تاریخ دفترخانه، شخصا نسبت به تسویه بدهی بانکی و فک رهن اقدام نماید. در چنین حالتی اگر فروشنده به تعهد خود عمل نکند، خریدار ناچار به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک و فک رهن می باشد.
معامله با انتقال تسهیلات به خریدار
در این نوع معامله فروشنده بازپرداخت تسهیلات را بر عهده خریدار می گذارد. بدین صورت که یا خریدار یکجا پرداخت نماید یا اقساط توسط وی پرداخت شود. این نوع معامله مشکلاتی مانند زمان بر بودن انتقال سند رسمی و پرداخت سود یا خسارات ناشی از تسهیلات دارد.
معامله با وکالت فروش
در این نوع از معامله فروشنده همراه با مبایعه نامه وکالتنامه ای به خریدار می دهد تا خریدار پس از تسویه وام یا پس از اتمام اقساط فروشنده بتواند ملک را به نام خود یا شخص دیگری منتقل نماید. در این نوع از معاملات نیز مشکلاتی وجود دارد. برای مثال اگر فروشنده قبل از تسویه بدهی بانک فوت نماید، وکالت باطل می شود و خریدار ناچار به طرح دعوا و صرف هزینه و وقت برای انتقال ملک به نام خود می باشد.
با توجه به پیچیدگی هایی که این نوع از معاملات دارند، مشورت با وکیل متخصص بانکی توصیه می شود.
معامله معارض با سند رهنی بانکی
همانطور که در ابتدای بحث اشاره شد، در برخی مواقع ممکن است شخص ثالثی با ارائه مبایعه نامه ای با تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی رهنی، مدعی مالکیت عین مرهونه شود و به استناد همین مبایعه نامه، ابطال سند رهنی بانک را تقاضا کند.
اظهار نظر در مورد ترجیح حقوق بانک یا منتقل الیه بر دیگری منوط به این است که تنظیم سند عادی را سبب قانونی انتقال مالکیت بدانیم یا به استناد مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت، انتقال مالکیت را موکول به تنظیم سند رسمی نماییم. صدور آراء متناقض در این مورد نیز نتیجه همین اختلاف نظر است.
به عبارت دیگر اختلاف بر سر این است که آیا شخصی که به موجب سند عادی، ملکی را می خرد نسبت به آن ملک دارای حق قانونی محسوب می شود یا نه و انعقاد بیع به وسیله سند عادی واجد اثر انتقالی می باشد یا خیر؟
ترجیح حق منتقل الیه مقدم بر بانک
برخی از محاکم پس از احراز صحت مبایعه نامه مقدم، سند رهنی موخر را باطل تلقی نموده و منتقل الیه را به عنوان مالک قانونی عین مرهونه مورد شناسایی قرار می دهند.
استدلال این محاکم بر پایه اصل لزوم، اصل صحت و اصل رضائی بودن قراردادها استوار است. به نظر این گروه عقد بیع به محض ایجاب و قبول واقع شده و واجد آثار قانونی خود می باشد. بنابراین به محض وقوع عقد، مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل می شود. الزام به ثبت کلیه عقود راجع به املاک به موجب قانون ثبت، ناظر بر مرحله اثبات وقوع عقد بیع است نه ثبوت آن.
به بیان دیگر عدم تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت خللی به مالکیت خریدار و صحت عقد بیع وارد نمی آورد و مبایعه نامه تنظیم شده میان طرفین به شرط احراز وجود شرایط عمومی صحت معاملات و شرایط اختصاصی مربوط به عقد بیع لازم الاتباع است.
این دسته از محاکم بر این باورند که به محض امضاء ذیل مبایعه نامه، منتقل الیه مالک محسوب شده و ترهین ملک مشارالیه پس از تاریخ مندرج در مبایعه نامه، ترهین مال غیر محسوب می شود و منتقل الیه می تواند سند رهنی را باطل کند.
مخالفان این نظر اعلام می دارند عدم رعایت مقررات مذکور در قانون ثبت، اعتبار قراردادها را دچار تزلزل کرده و موجب گسترش بی اعتمادی به مفاد اسناد و قراردادها می شود. اعطای اعتبار به اسناد عادی نظیر مبایعه نامه راه تقلب را باز می کند و موجب طرح دعاوی متعددی در دادگاه ها خواهد شد. ضمن اینکه بی اعتبار دانستن اسناد عادی، امکان وقوع معامله معارض را از بین می برد. به این صورت که اگر اشخاص برای انجام هر معامله ای ملزم به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی باشند، مامورین ثبت کننده اسناد از ثبت معاملات معارض جلوگیری می کنند و اساسا وقوع تعارض در معاملات قابل تصور نخواهد بود.
ترجیح حق بانک بر منتقل الیه مقدم
گروه دیگری از محاکم، عدم رعایت تشریفات مقرر در قانون ثبت را سبب بطلان عقد بیع می دانند. این گروه با استناد به ماده ۲۲ قانون اخیر الذکر اعلام می دارند دولت تنها کسی را به عنوان مالک مورد شناسایی قرار می دهد که ملک متنازع فیه به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.
این گروه از مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت چنین نتیجه گیری می کنند که اصل وقوع عقد بیع نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی منوط به تنظیم سند رسمی است و این امر جزء شرایط صحت عقد بیع به شمار می رود. این عده مبایعه نامه را واجد اثر انتقالی نمی دانند و معتقدند اصلا وقوع تعارض میان اسناد رسمی و عادی قابل تصور نمی باشد.
مخالفین نظریه فوق چنین استدلال می کنند که ماده ۲۲ قانون ثبت که مورد استناد این گروه قرار گرفته تنها در مقام بیان این موضوع است که اسناد عادی در برابر دولت قابلیت استناد ندارند اما حکمی را در مورد وضعیت این اسناد عادی از نظر صحت و بطلان اعلام نمی کند. در واقع ماده اخیر الذکر در مورد صحت و بطلان مبایعه نامه ساکت است و هیچ حکمی را بیان نمی کند.
غیر قابل استناد بودن مبایعه نامه در برابر سند رسمی رهنی
گروهی از محاکم در مقام جمع نظرات موجود و رعایت حقوق طرفین قرارداد، مبایعه نامه را هر چند باطل نمی دانند اما معتقدند منتقل الیه نمی تواند در برابر دارنده سند رسمی (بانک) به آن استناد کند. از جمع مواد قانون ثبت و قانون مدنی چنین استفاده می شود که دارنده سند رسمی می تواند در مقابل همگان به سند خود استناد کند اما مفاد سند عادی تنها بین طرفین قرارداد قابل استناد است. دارنده سند عادی نمی تواند در برابر ثالث به سند مذکور استناد نماید؛ هر چند این به معنی بی اعتباری سند عادی نیست.
به این ترتیب بانک که سند رسمی رهنی را در اختیار دارد می تواند در برابر منتقل الیه به سند رسمی استناد کند اما منتقل الیه مقدم که مبایعه نامه عادی را در اختیار دارد، نمی تواند در برابر بانک، سند عادی را مورد استناد قرار دهد؛ هر چند مبایعه نامه مزبور صحیح و بین طرفین آن لازم الاتباع است.
بنابراین طرح دعاوی همچون اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی و صدور حکم به نفع منتقل الیه در این دعاوی موجب نمی شود تا مبایعه نامه عادی در برابر سند رسمی رهنی قابل استناد شود.
ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور نیز در تایید نظر اخیر چنین اشعار می دارد :
کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.
به نظر می رسد نظر گروه اخیر مبنی بر غیر قابل استناد بودن مبایعه نامه در برابر بانک به عنوان دارنده سند رسمی خالی از اشکال قانونی است.
رهن در قراردادهای بانکی یک نوع وثیقه عینی می باشد که تا وصول طلب و دین، در گرو بانک می ماند. در اینصورت بانک، هنگام وصول طلب بر سایر طلبکاران حق تقدم دارد و می تواند ملک را در دست هر کس بیابد توقیف کند و از حاصل فروش مال، طلب خود را بر دارد.
نحوه خرید ملک در رهن بانک
خرید ملک در رهن بانک با رعایت مراحل و نکات حقوقی امکان پذیر است که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
- پیش از امضای مبایعه نامه سند مالکیت را با مشخصات فروشنده تطبیق دهید تا از مالکیت وی اطمینان حاصل نمائید.
- از بانک استعلام بابت میزان دقیق بدهی و شرایط بانک برای فک رهن بگیرید.
- قیمت نهایی ملک را با توجه به شرایط رهن بودن و هزینه های احتمالی فک رهن مشخص کنید.
- بخش عمده ثمن معامله را در روز تنظیم سند قطعی و همزمان با فک رهن پرداخت نمائید.
- در مبایعه نامه حتما رهنی بودن ملک و نام بانک مرتهن درج شود.
- ضمانت اجرای لازم برای عدم ایفای تعهد از سوی فروشنده در مبایعه نامه درج نمایید.
انتقال ملکی که در رهن بانک است امکانپذیر است؟
انتقال ملکی که در رهن بانک است از دو طریق امکان پذیر است:
- از طریق فک رهن با تسویه کامل بدهی
- از طریق انتقال تسهیلات به خریدار
در واقع طبق مقررات رسمی، خریدار جدید به جای مالک قبلی ملک، پرداخت اقساط را بر عهده می گیرد در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام او منتقل می گردد، ادامه باز پرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار می گیرد.
درتخلیه ملک در رهن بانک آیا حق بانک مقدم است یا مستاجر؟
با در رهن قرار گرفتن ملک، بانک اصطلاحاً طلبکار مقدم و با وثیقه است. یعنی تا زمانی که طلبش را از محل فروش ملک طی تشریفات قانونی برداشت نکرده، نوبت به مستاجر نمی‌رسد. معمولا رویه بانک‌ها این است که وقتی اقدام قانونی می‌نمایند که رقم و مبلغ اصلی و دیرکرد به میزان کل قیمت خانه برسد. بعد از طریق دادگاه یا از طریق اجرای ثبت، به صورت قانونی ملک را از مالک به خود انتقال می‌دهند در این صورت مستاجر نیز می تواند از مالک در دادگاه برای مطالبه طلب خود اقدام نماید.
در چه صورتی نمی توان سند در رهن بانک را باطل نمود؟
در صورتی که مدت رهن بیش از مهلت تادیه دین باشد و برای طلبکار (بانک) امکان درخواست فروش آن وجود داشته باشد نمی توان حکم بر بطلان رهن داد بدلیل اینکه برای تحقق رهن، لزومی ندارد که مال مرهونه تا سقوط دین در گرو طلبکار (بانک) باقی بماند کافیست که استیفای طلب برای او فراهم باشد. همچنین بنا بر رأی شماره ی ۱۴۹۷ مورخ ۹۱/۱۲/۱۳ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران ابطال سند رهنی، قبل از اثبات بطلان عقد رهن، امکان پذیر نیست.
دفتر حقوقی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در زمینه انواع دعاوی قراردادهای بانکی و دعاوی رهنی از جمله دعاوی اعراض از رهن و توقیف ملک در رهن بانک و معامله مال مرهونه آماده ارائه خدمات و مشاوره حقوقی و پذیرش وکالت دعاوی مذکور و هرگونه دعاوی دیگر در این زمینه می باشد.
سلام. می فرمایید در مواردی که بانک، خواهان دعوی می باشد و خوانده پرونده به مدارک موجود در بانک استناد و دادگاه آن را مطالبه کند آیا بانک می تواند آن اسناد را ارئه نکند یا خیر؟ سپاس از پاسخگویی.
سلام. ماده ۳۰۴ قانون آئین دادرسی مدنی منصرف از موردی است که بانک خود یکی از طرفین دعوی باشد، یعنی چنانچه در دعوی مطروحه بانک ادعای حقی نماید و یا مدعی پرداخت شود نمی تواند با تمسک به ماده ۳۰۴ قانون مذکور از ارائه مدارک مورد استناد موجود در بانک به دادگاه استنکاف کند. زیرا اولاً: بانک مطابق قانون تجارت تاجر است و استناد به دفاتر تاجر تجویز شده است. ثانیاً: به حکم ماده ۸ قانون اصلاح پاره ای از قوانین دادگستری ۱ و ماده ۲۸ لایحه قانونی تشکیل دادگاه های عمومی ۲ که وارد بر ماده ۳۰۴ قانون آئین دادرسی مدنی است دادگاه می تواند هرگونه اقدامی که برای کشف حقیقت و احراز واقع لازم باشد به عمل آورد بنابراین در مانحن فیه اگر به دفاتر و اوراق موجود در بانک استناد شود و دادگاه از باب کشف واقع آن ها را مطالبه کند بانک مکلف است مدارک استنادی را در دسترس دادگاه قرار دهد. در غیر اینصورت دادگاه به ادعای بانک ترتیب اثر نخواهد داد. تالی فاسد اختیار بانک در عدم ارائه دلایل و مدارک این خواهد بود که در دعاوی مطروحه دادگاه صرف ادعای بانک را بپذیرد و بدون احراز واقع و اقناع وجدانی اتخاذ تصمیم کند.