بانک ها در راستای اعطای اعتبار و تسهیلات و هم زمان با انعقاد قراردادهای بانکی، با تنظیم سند رسمی رهنی، اموالی از وام گیرنده یا ضامن او را به عنوان وثیقه مطالبات خود در اختیار می گیرند. مقصود بانک ها از تنظیم این سند، تسهیل وصول مطالبات بانک است؛ اما بروز برخی عوامل ممکن است مانع تحقق این هدف شود. از جمله مهم ترین و رایج ترین این موانع، کشف معاملات معارض با اسناد رهنی بانکی است. به این ترتیب که ثالثی ادعا می کند پیش از ترهین ملک نزد بانک، به موجب سند عادی (مبایعه نامه) آن را از وام گیرنده خریده و به عبارت دیگر در زمان تنظیم سند رهنی، ملک اصلا متعلق به وام گیرنده نبوده است. تعارض حادث میان حقوق بانک و منتقل الیه مقدم با حسن نیت، محل اختلاف و مناقشه میان حقوقدانان است و همین اختلاف نظر منجر به صدور آراء متشتت در این زمینه شده است. این تناقض و تعارض موجب ایراد ضرر و زیان به هر دو طرف، یعنی بانک ها و اشخاص حقیقی و حقوقی متقاضی دریافت اعتبار خواهد بود.
تفاوت سند رسمی رهنی و سند رسمی تخصیص تسهیلات
سند رسمی رهنی، سندی است که جهت تامین وثیقه اعتبارات اعطا شده توسط بانک ها در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود. به موجب این سند، اگر اعتبار گیرنده ظرف مهلت مقرر موفق به پرداخت اقساط نشود، بانک می تواند مطالبات خود را از محل فروش ملک مرهونه استیفا نماید.
سند رهنی یک سند لازم الاجراست و بانک می تواند به استناد این سند، از دفاتر اسناد رسمی تقاضای صدور اجرائیه نماید. به همین ترتیب و به تقاضای بانک، ملک مرهونه به مزایده گذاشته خواهد شد و مبلغ تسهیلات اعطایی علاوه بر بهره و خسارت تاخیر تادیه از محل فروش ملک استیفا می شود.
سند رسمی تخصیص تسهیلات نیز سند لازم الاجرای دیگری است که بانک ها در راستای اعطای وام و تسهیلات منعقد می کنند. به موجب این سند متقاضی دریافت اعتبار می تواند در قالب یکی از قراردادهای بانکی مثل فروش اقساطی، مضاربه، جعاله، مشارکت مدنی، اجاره به شرط تملیک و … از بانک تسهیلات دریافت کند. بانک می تواند به استناد همین سند نیز مطالبات خود را وصول نماید.
کشف معامله معارض با سند رهنی بانکی
همانطور که در ابتدای بحث اشاره شد، در برخی مواقع ممکن است شخص ثالثی با ارائه مبایعه نامه ای با تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی رهنی، مدعی مالکیت عین مرهونه شود و به استناد همین مبایعه نامه، بطلان سند رسمی رهنی بانک را تقاضا کند.
اظهار نظر در مورد ترجیح حقوق بانک یا منتقل الیه بر دیگری منوط به این است که تنظیم سند عادی را سبب قانونی انتقال مالکیت بدانیم یا به استناد مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت، انتقال مالکیت را موکول به تنظیم سند رسمی نماییم. صدور آراء متناقض در این مورد نیز نتیجه همین اختلاف نظر است.
به عبارت دیگر اختلاف بر سر این است که آیا شخصی که به موجب سند عادی، ملکی را می خرد نسبت به آن ملک دارای حق قانونی محسوب می شود یا نه و انعقاد بیع به وسیله سند عادی واجد اثر انتقالی می باشد یا خیر؟
ترجیح حق منتقل الیه مقدم بر بانک
برخی از محاکم پس از احراز صحت مبایعه نامه مقدم، سند رهنی موخر را باطل تلقی نموده و منتقل الیه را به عنوان مالک قانونی عین مرهونه مورد شناسایی قرار می دهند.
استدلال این محاکم بر پایه اصل لزوم، اصل صحت و اصل رضائی بودن قراردادها استوار است. به نظر این گروه عقد بیع به محض ایجاب و قبول واقع شده و واجد آثار قانونی خود می باشد. بنابراین به محض وقوع عقد، مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل می شود. الزام به ثبت کلیه عقود راجع به املاک به موجب قانون ثبت، ناظر بر مرحله اثبات وقوع عقد بیع است نه ثبوت آن.
به بیان دیگر عدم تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت خللی به مالکیت خریدار و صحت عقد بیع وارد نمی آورد و مبایعه نامه تنظیم شده میان طرفین به شرط احراز وجود شرایط عمومی صحت معاملات و شرایط اختصاصی مربوط به عقد بیع لازم الاتباع است.
این دسته از محاکم بر این باورند که به محض امضاء ذیل مبایعه نامه، منتقل الیه مالک محسوب شده و ترهین ملک مشارالیه پس از تاریخ مندرج در مبایعه نامه، ترهین مال غیر محسوب می شود و منتقل الیه می تواند ابطال سند رهنی را از دادگاه بخواهد.
مخالفان این نظر اعلام می دارند عدم رعایت مقررات مذکور در قانون ثبت، اعتبار قراردادها را دچار تزلزل کرده و موجب گسترش بی اعتمادی به مفاد اسناد و قراردادها می شود. اعطای اعتبار به اسناد عادی نظیر مبایعه نامه راه تقلب را باز می کند و موجب طرح دعاوی متعددی در دادگاه ها خواهد شد. ضمن اینکه بی اعتبار دانستن اسناد عادی، امکان وقوع معامله معارض را از بین می برد. به این صورت که اگر اشخاص برای انجام هر معامله ای ملزم به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی باشند، مامورین ثبت کننده اسناد از ثبت معاملات معارض جلوگیری می کنند و اساسا وقوع تعارض در معاملات قابل تصور نخواهد بود.
ترجیح حق بانک بر منتقل الیه مقدم
گروه دیگری از محاکم عدم رعایت تشریفات مقرر در قانون ثبت را سبب بطلان عقد بیع می دانند. این گروه با استناد به ماده ۲۲ قانون اخیر الذکر اعلام می دارند دولت تنها کسی را به عنوان مالک مورد شناسایی قرار می دهد که ملک متنازع فیه به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.
این گروه از مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت چنین نتیجه گیری می کنند که اصل وقوع عقد بیع نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی منوط به تنظیم سند رسمی است و این امر جزء شرایط صحت عقد بیع به شمار می رود. این عده مبایعه نامه را واجد اثر انتقالی نمی دانند و معتقدند اصلا وقوع تعارض میان اسناد رسمی و عادی قابل تصور نمی باشد.
مخالفین نظریه فوق چنین استدلال می کنند که ماده ۲۲ قانون ثبت که مورد استناد این گروه قرار گرفته تنها در مقام بیان این موضوع است که اسناد عادی در برابر دولت قابلیت استناد ندارند اما حکمی را در مورد وضعیت این اسناد عادی از نظر صحت و بطلان اعلام نمی کند. در واقع ماده اخیر الذکر در مورد صحت و بطلان مبایعه نامه ساکت است و هیچ حکمی را بیان نمی کند.
غیر قابل استناد بودن مبایعه نامه در برابر سند رسمی رهنی
گروهی از محاکم در مقام جمع نظرات موجود و رعایت حقوق طرفین قرارداد، مبایعه نامه را هر چند باطل نمی دانند اما معتقدند منتقل الیه نمی تواند در برابر دارنده سند رسمی (بانک) به آن استناد کند. از جمع مواد قانون ثبت و قانون مدنی چنین استفاده می شود که دارنده سند رسمی می تواند در مقابل همگان به سند خود استناد کند اما مفاد سند عادی تنها بین طرفین قرارداد قابل استناد است. دارنده سند عادی نمی تواند در برابر ثالث به سند مذکور استناد نماید؛ هر چند این به معنی بی اعتباری سند عادی نیست.
به این ترتیب بانک که سند رسمی رهنی را در اختیار دارد می تواند در برابر منتقل الیه به سند رسمی استناد کند اما منتقل الیه مقدم که مبایعه نامه عادی را در اختیار دارد، نمی تواند در برابر بانک، سند عادی را مورد استناد قرار دهد؛ هر چند مبایعه نامه مزبور صحیح و بین طرفین آن لازم الاتباع است.
بنابراین طرح دعاوی همچون اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و صدور حکم به نفع منتقل الیه در این دعاوی موجب نمی شود تا مبایعه نامه عادی در برابر سند رسمی رهنی قابل استناد شود.
ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور نیز در تایید نظر اخیر چنین اشعار می دارد :
کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.
به نظر می رسد نظر گروه اخیر مبنی بر غیر قابل استناد بودن مبایعه نامه در برابر بانک به عنوان دارنده سند رسمی خالی از اشکال قانونی است.
دریافت مشاوره فوری
برای دریافت مشاوره حقوقی از وکیل متخصص همین حالا تماس بگیرید.
2 پاسخ
سلام. می فرمایید در مواردی که بانک، خواهان دعوی می باشد و خوانده پرونده به مدارک موجود در بانک استناد و دادگاه آن را مطالبه کند آیا بانک می تواند آن اسناد را ارئه نکند یا خیر؟ سپاس از پاسخگویی.
سلام. ماده ۳۰۴ قانون آئین دادرسی مدنی منصرف از موردی است که بانک خود یکی از طرفین دعوی باشد، یعنی چنانچه در دعوی مطروحه بانک ادعای حقی نماید و یا مدعی پرداخت شود نمی تواند با تمسک به ماده ۳۰۴ قانون مذکور از ارائه مدارک مورد استناد موجود در بانک به دادگاه استنکاف کند. زیرا اولاً: بانک مطابق قانون تجارت تاجر است و استناد به دفاتر تاجر تجویز شده است. ثانیاً: به حکم ماده ۸ قانون اصلاح پاره ای از قوانین دادگستری ۱ و ماده ۲۸ لایحه قانونی تشکیل دادگاه های عمومی ۲ که وارد بر ماده ۳۰۴ قانون آئین دادرسی مدنی است دادگاه می تواند هرگونه اقدامی که برای کشف حقیقت و احراز واقع لازم باشد به عمل آورد بنابراین در مانحن فیه اگر به دفاتر و اوراق موجود در بانک استناد شود و دادگاه از باب کشف واقع آن ها را مطالبه کند بانک مکلف است مدارک استنادی را در دسترس دادگاه قرار دهد. در غیر اینصورت دادگاه به ادعای بانک ترتیب اثر نخواهد داد. تالی فاسد اختیار بانک در عدم ارائه دلایل و مدارک این خواهد بود که در دعاوی مطروحه دادگاه صرف ادعای بانک را بپذیرد و بدون احراز واقع و اقناع وجدانی اتخاذ تصمیم کند.