در بسیاری از موارد پیش می آید که دو یا چند نفر مالک ملکی به صورت مشاع هستند و قصد دارند سهم خود را از سایرین افراز نمایند. اولین قدم، ارائه درخواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد. قانونگذار این حق را برای هر یک از شرکاء در نظر گرفته تا چنانچه نسبت به تصمیم واحد ثبتی مبنی بر افراز ملک اعتراض دارند، ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را به دادگاه صالح ارائه نمایند.
برخی از املاک قابل افراز نیستند و این سوال مطرح می شود که مالکین مشاعی از چه طریقی و چه مرجعی می توانند سهم خود را از سایرین جدا نمایند. در این مطلب از دادپویان حامی علاوه بر ارائه توضیح در خصوص مراحل افراز ملک مشاع، به شما خواهیم گفت چه املاکی قابل افراز نیستند و راهکار قانونی در اینگونه املاک چیست؟ با ما همراه باشید تا اطلاعات لازم را در این زمینه کسب نمائید.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
افراز ملک مشاع چیست؟
افراز ملک مشاع به فرآیندی گفته میشود که در آن یک ملک که به صورت مشترک بین چند مالک قرار دارد، به بخشهای مجزا تقسیم میشود تا هر مالک بتواند سهم خود را به صورت مستقل در اختیار داشته باشد.
این عمل زمانی ضروری میشود که مالکین ملک مشاع تصمیم به جداسازی سهم خود داشته باشند، به ویژه در مواردی که توافق بر سر استفاده مشترک از ملک ممکن نیست یا یکی از مالکین قصد فروش ملک مشاع یا استفاده مستقل از سهم خود را دارد.
تفاوت تفکیک ملک و افراز ملک مشاع
افراز و تفکیک دو مفهوم متفاوت در حوزه املاک و مستغلات هستند، هرچند هر دو به نوعی به تقسیم املاک مربوط میشوند.
افراز به تقسیم ملک مشاع بین مالکین گفته می شود. هدف از افراز، جداسازی سهم هر یک از مالکان از ملک مشاع است تا هر کدام بتوانند سهم خود را به صورت مستقل در اختیار داشته باشند.
تفکیک املاک به تقسیم ملک به قطعات کوچکتر گفته می شود و ممکن است مالک ملک، یک نفر باشد یا بین چند نفر مشاع باشد.
هم چنین تفکیک ملک معمولا در اداره ثبت انجام می شود اما افراز، هم از طریق دادگاه و هم از طریق اداره ثبت انجام می شود.
قانون افراز ملک مشاع
قانون افراز و فروش ملک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۰/۲/۱۳۵۸ از مهم ترین مستندات قانونی افراز ملک مشاع می باشند.
شرایط درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
برای اینکه بتوان از اداره ثبت درخواست افراز نمود، وجود شرایط ذیل لازم و ضروری است:
- جریان ثبتی کل ملک مشاع پایان یافته باشد.
- نبود محجور و غائب مفقودالاثر میان شرکاء
- نبود سند مالکیت معارض نسبت به ملک مشاع
- عدم تراضی شرکاء به افراز
در صورتی که این شرایط وجود داشته باشد، می توان درخواست افراز ملک مشاع را به اداره ثبت ارائه نمود.
مراحل افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت
برای افراز ملک مشاع نیاز به طی نمودن مراحلی می باشد که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
- ارائه درخواست افراز: درخواست افراز روی برگه عادی، بدون ابطال تمبر، با نوشتن پلاک ثبتی و نشانی ملک، مشخصات و نشانی مالکان مشاع انجام می شود. هنوز امکان ثبت درخواست الکترونیکی افراز فراهم نشده است. درخواست کننده باید به واحد ثبتی، مراجعه حضوری داشته باشد.
- بررسی شرایط قانونی: نماینده ثبت بررسی می کند که آیا برای رسیدگی به افراز صلاحیت دارد یا خیر. برای رسیدگی در ثبت، به ثبت ملک در دفتر املاک نیازی نیست و پایان یافتن جریان ثبتی ملک کفایت می کند.
- کارشناسی و ترسیم نقشه ملک: در صورتی که جریان ثبتی خاتمه یافته باشد و سند مالکیت معارض نیز وجود نداشته باشد، نقشه بردار با حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت در محل حضور یافته و نقشه ملک مورد افراز را ترسیم می کند.
- تصویب نقشه افراز: نقشه بردار پس از ترسیم نقشه، حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را تعیین و در صورت مجلس قید می نماید و پس از امضای آن توسط نماینده ثبت و شرکای حاضر، به اداره ثبت تحویل می دهد.
- اعلام تصمیم توسط اداره ثبت: واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.
- اعتراض به تصمیم ثبت در مهلت قانونی: تصمیم واحد ثبتی به تمامی شرکاء ابلاغ می شود و چنانچه هر یک از آنها اعتراضی داشته باشند، می توانند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اعتراض خود را در دادگاه مطرح نمایند.
- صدور سند مالکیت جدید: پس از افراز، برای هر قطعه جدید، سند مالکیت جداگانه صادر میشود و مالکین میتوانند به طور مستقل از سهم خود استفاده کنند.
اعتراض به رد درخواست افراز دارای پیچیدگی هایی است که نیازمند اشراف به قوانین و مقررات ثبتی می باشد. لذا بهتر است قبل از هر گونه اقدامی با وکیل متخصص ملکی مشاوره لازم را دریافت نمائید.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
برای افراز ملک مشاع، می بایست مدارکی به اداره ثبت ارائه شود که این مدارک به طور معمول شامل موارد زیر میشوند:
- اصل و کپی سند مالکیت ملک که نشاندهنده سهم هر یک از مالکین است.
- نقشه دقیق و به روز از ملک که موقعیت و ابعاد آن را نشان میدهد. این نقشه باید توسط کارشناس رسمی نقشه برداری تهیه شده باشد.
- کپی شناسنامه و کارت ملی تمامی مالکین یا نمایندگان قانونی آنها.
- درخواست کتبی افراز که باید به امضای تمامی مالکین برسد، مگر در مواردی که افراز به صورت قضایی و از طریق دادگاه پیگ یری میشود.
- اگر یکی از مالکین از طرف دیگران اقدام میکند، وکالت نامه رسمی و معتبر برای انجام امور افراز ضروری است.
- ارائه مدارکی که نشاندهنده پرداخت عوارض شهرداری و مالیاتهای مربوط به ملک باشد.
- اگر ملک دارای بنا است، ارائه گواهی پایان کار یا پروانه ساخت لازم است.
- هر گونه مدارک دیگری که ممکن است بر اساس شرایط خاص ملک یا دستور مراجع ذیصلاح لازم باشد، مانند تاییدیه های مربوط به طرح های شهری.
افراز ملک مشاع چقدر طول می کشد؟
پس از ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به تمام مالکان مشاعی و عدم اعتراض از سوی آنها در مهلت قانونی، درخواست کننده افراز با ارائه گواهی عدم اعتراض می تواند اجرای دستور افراز و صدور سند مالکیت مفروزی اش را از اداره ثبت بخواهد. مسئول واحد ثبتی این درخواست را به یکی از نمایندگان ثبت، جهت پیش نویس سند مالکیت قطعات مفروزی ارجاع می کند. پس از پرداخت هزینه های قانونی و امضای پیش نویس سند از سوی مسئول واحد، سند مالکیت اولیه درخواست کننده، ابطال و سند مالکیت جدید صادر می شود.
مدت زمان افراز ملک مشاع را نمی توان به طور دقیق مشخص نمود و بستگی به پیگیری مستمر دارد تا بتوانید در مدت زمان کوتاه تری سند مالکیت مفروزی خود را بگیرید.
هزینه افراز ملک مشاع چقدر است؟
هزینه افراز ملک مشاع میتواند وابسته به عوامل مختلفی باشد و ممکن است شامل چندین جزء مختلف شود. در زیر به برخی از این هزینه ها اشاره میکنیم:
هزینه دادرسی افراز ملک مشاع
اگر افراز از طریق دادگاه پیگیری شود، هزینه های دادرسی شامل هزینه های ثبت دادخواست و سایر هزینه های قانونی ممکن است لازم باشد.
هزینه های نقشه برداری
تهیه نقشه دقیق و رسمی از ملک نیز ممکن است هزینه بر باشد، به ویژه اگر نیاز به استفاده از خدمات نقشه برداری حرفهای باشد.
هزینه های اداری و ثبت
هزینه های مربوط به ثبت اسناد و مدارک جدید پس از افراز و صدور سندهای مالکیت جدید نیز باید در نظر گرفته شود.
هزینه وکیل یا مشاور حقوقی (در صورت استفاده)
اگر مالکین از خدمات وکیل ثبتی یا مشاوره حقوقی ملکی برای پیگیری امور افراز استفاده کنند، باید هزینه های مربوط به آن را نیز محاسبه کنند.
برای دریافت مشاوره تخصصی در امور ثبتی با بهترین و مجربترین وکیل ثبتی در تهران همین حالا فرم درخواست مشاوره حقوقی را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
افراز ملک مشاع از طریق دادگاه
افراز ملک مشاع از طریق دادگاه در موارد ذیل امکان پذیر است:
- جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد.
- اگر میان مالکان مشاع، محجور یا غائب مفقود الاثر باشد.
- در صورت عدم تعیین تکلیف شهرداری، نسبت به نقشه ای که مالک ارائه کرده است.
دادگاه در مقام رسیدگی به درخواست افراز، بررسی قابل افراز بودن ملک را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس پس از انجام بررسی های لازم، نظر خود را در خصوص قابلیت افراز ملک را به دادگاه رسیدگی کننده اعلام می کند.
اگر نظر کارشناس مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک بوده و خللی به اعتبار نظریه کارشناسی وارد نشود، دادگاه اقدام به صدور حکم مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک می نماید.
در این قبیل موارد هر یک از شرکا می تواند درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم نماید.
در فرضی که کارشناس، ملک موضوع کارشناسی را قابل افراز بداند، باید نسبت به نحوه افراز ملک و میزان سهام هر یک از مالکین نیز تعیین تکلیف نماید. شرکای ملک مشاع می توانند ظرف مهلت مقرر اعتراض خود نسبت به نظریه کارشناسی و نحوه تقسیم ملک را اعلام نمایند. در صورتی که اعتراضی در خصوص نظریه کارشناسی واصل نشود، دادگاه بر مبنای نظر کارشناس، سهم هر یک از مالکین را مشخص می کند.
ملک غیر قابل افراز چیست؟
ملک غیر قابل افراز به ملکی گفته می شود که به دلیل ماهیت، ویژگی ها، مساحت یا کاربری خاص خود، نمیتوان آن را بین شرکا و مالکان مشاع تقسیم کرد، به طوری که هر قسمت مجزا شده، استقلال یافته و دارای ارزش و کاربری مستقل باشد.
چه ملک هایی قابل افراز نیستند؟
- با توجه به اینکه قسمت های افراز شده باید ارزش مالی برابر داشته باشد، بنابراین وجود اعیان در بیش تر موارد مانع افراز است.
- گاهی اضلاع زمین، به گونه ای است که برای افراز، امکانی باقی نمی گذارد.
- در صورتی که افراز، همه مال یا حصه یک یا چند نفر را از مالیت بیندازد.
- در صورتی که افراز، موجب کاهش فاحش قیمت ملک شود.
- افراز مال موقوفه نیز ممنوع است.
گواهی عدم افراز ملک مشاع
گواهی عدم افراز ملک مشاع سندی است که از سوی اداره ثبت صادر می شود و طی آن اعلام می گردد که امکان افراز ملک وجود ندارد و در واقع ملک مذکور غیر قابل افراز است. در چنین حالتی هر یک از شرکاء می تواند برای درخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه صالح مراجعه نماید.
درخواست گواهی عدم افراز ملک از سوی هر یک از شرکا، امکان پذیر است و نیازی به درخواست تمامی مالکان مشاعی نمی باشد.
افراز ملک ورثه ای
در صورتی که شخصی درخواست افراز ملک ورثه ای را داشته باشد، به جای طرح دعوای افراز، باید خواسته تقسیم ترکه مطرح نماید. حتی اگر ملک ثبتی بوده و جریان ثبتی نیز خاتمه یافته باشد.
مرجع صالح جهت رسیدگی نیز دادگاه های عمومی حقوقی می باشد. چون این خواسته ماهیت قضایی دارد و از صلاحیت اداره ثبت خارج است. رای وحدت رویه شماره ۷۱۹ مورخ ۲۰/۲/۱۳۹۰ نیز به این امر تصریح کرده است.
افراز ملک مشاع قولنامه ای
افراز ملک مشاع قولنامه ای از طریق دادگاه امکان پذیر است. نداشتن سند مالکیت مانع استماع درخواست افراز نخواهد بود، اما دادگاه موظف است ابتدا مالکیت مشاعی طرفین دعوا بر ملک متنازع فیه را احراز نماید.
متقاضی افراز باید ادله خود مبنی بر اثبات مالکیت ملک مشاعی را به دادگاه ارائه نماید. متقاضی می تواند برای اثبات مالکیت خود به اماره تصرف موضوع ماده ۳۵ قانون مدنی استناد کند.
افراز ملک مشاع زمین کشاورزی
افراز ملک مشاع زمین کشاورزی باید با رعایت قواعد آمره مربوط به خرد شدن اراضی کشاورزی و ماده ۱۰۱ قانون شهرداری صورت گیرد. در غیر اینصورت، عملیات مربوط به افراز باطل می گردد. مقررات مزبور نه تنها مشمول اراضی دارای سند مالکیت می باشد بلکه اراضی فاقد سابقه ثبتی نیز مشمول این قانون می باشند.
افراز ملک مشاع و مجهول المالک
چنانچه بخشی از ملک، مشاع باشد و بخش دیگر آن مجهول المالک باشد، رسیدگی به درخواست افراز بلا مانع است. در این صورت آن بخش از ملک که مشاع بوده بین مالکین تقسیم خواهد شد و بخش مجهول المالک به حال خود باقی می ماند.
افراز ملک مشاع در صلاحیت کدام مرجع است؟
اصولا رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع با اداره ثبت اسناد و املاک است. به موجب ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید.
بنابراین اگر جریان ثبتی ملک مشاع موضوع درخواست افراز خاتمه یافته باشد، رسیدگی با اداره ثبت محل وقوع ملک است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک مشاع پایان نیافته باشد و یا در میان شرکای ملک مشاع، شخص محجور یا غایب مفقودالاثری وجود داشته باشد، رسیدگی به امر افراز با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
افراز ملک مشاع در صورت اختلاف در مالکیت
متقاضی افراز باید مدارک مثبت مالکیت خود در ملک موضوع درخواست افراز را به اداره ثبت یا دادگاه رسیدگی کننده ارائه دهد.
در صورت طرح اعتراض نسبت به ثبت ملک نیز افراز ملک منوط به رسیدگی به این اعتراضات خواهد بود. اگر خوانده یا خواندگان دعوا منکر مالکیت خواهان باشند، باید ابتدا به موضوع مالکیت رسیدگی شود. پس از صدور حکم قطعی نسبت به مالکیت ملک، رسیدگی به درخواست افراز میسر خواهد بود.
اعتراض به رای دادگاه در مورد افراز ملک
اعتراض به رای دادگاه در مورد افراز ملک مشاع ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای بدوی امکان پذیر است. تصمیم دادگاه تجدید نظر قطعی و غیر قابل اعتراض است.
اجرای حکم افراز ملک مشاع توسط دادگاه
چنانچه ملک مشاع که تقاضای افراز آن مطرح شده، فاقد سند رسمی مالکیت باشد، ضمن تنظیم صورت مجلس تفکیکی مطابق مفاد حکم دادگاه، سند رسمی مالکیت به نحو مفروز صادر خواهد شد.
اگر ملک مشاع دارای سند رسمی مالکیت مشاعی باشد و به علت وجود محجور یا غایب مفقود الاثر در میان شرکا، حکم افراز آن از سوی دادگاه صادر شده باشد، پس از ابطال سند رسمی مالکیت مشاعی، اسناد جدید طبق حکم دادگاه صادر خواهد شد.
مهلت اعتراض به تصمیم اداره ثبت نسبت به درخواست افراز
وفق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، تصمیم واحد ثبتی از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک قابل اعتراض است. مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض میباشد. دادگاه شهرستان به دعوا رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم صادره از سوی دادگاه شهرستان قابل فرجام خواهی است.
نحوه رسیدگی به اعتراض به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز ملک مشاع
دادگاه رسیدگی کننده به اعتراض، با صدور قرار ارجاع امر به کارشناسی، نظر کارشناس رسمی دادگستری را در خصوص قضیه مطروحه مطالبه می کند. کارشناس پس از بررسی ملک و نقشه آن، اقدام به صدور نظریه کارشناسی می کند. مالکین ملک مشاع می توانند در مدت قانونی نسبت به این نظریه اعتراض کنند. در صورت عدم وصول اعتراض یا تایید نظر کارشناس، دادگاه بر اساس این نظریه اقدام به صدور حکم می نماید.
در فرضی که دادگاه، تصمیم اداره ثبت را مخالف قانون بداند، حکم به فسخ و نقض آن می دهد و در صورتی که آن را منطبق بر قانون بداند، تصمیم مزبور را تایید می کند.
اگر اداره ثبت، ملک را غیر قابل افراز تشخیص داده باشد ولی دادگاه پس از رسیدگی به اعتراض، ضمن نقض این تصمیم، ملک را قابل افراز بداند، حکم به افراز ملک مشاعی با تعیین قدر السهم شرکا طبق نظر کارشناس و تنظیم صورت مجلس تفکیکی می دهد.
افراز ملک مشاع یکی ار دعاوی ملکی است که نیاز به دانش حقوقی ملکی و اشراف به قوانین و مقررات مربوط به این حوزه دارد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه امور ملکی و با بهره مندی از وکلای متخصص و با تجربه در این حوزه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.
سوالات متداول
افراز ملک مشاع یعنی چه؟
افراز ملک مشاع عبارت است از مجزا نمودن سهم هریک از مالکین مشاعی می باشد به نحوی که هر یک بتوانند در سهم خود هر گونه تصرفی را داشته باشند.
برای افراز ملک مشاع چه باید کرد؟
برای افراز ملک مشاع باید مراحل ذیل طی شود:
ثبت درخواست
معاینه محل و ترسیم نقشه ملک و امضای آن
تطبیق حدود ملک با حدود مندرج در پرونده ثبتی و تنظیم صورت مجلس افرازی
فرستادن نقشه افرازی به مراجع ذیصلاح برای تائید آن
صدور دستور افراز یا رد درخواست افراز
ابلاغ تصمیم مسئول واحد ثبتی به مالکان
ملک مشاع غیر قابل افراز چیست؟
زمانی که یک ملک مشاع قابل افراز نباشد، به این معناست که ملک به گونهای است که نمیتوان آن را به بخشهای مجزا و مستقل تقسیم کرد تا هر مالک بتواند سهم خود را به طور جداگانه استفاده کند.
در صورت اشتباه در عملیات افراز و انجام افراز مرجع رسیدگی به اعتراض به عمل افراز کیست
سلام. هیأت نظارت ثبت.
افراز ملک مشاعی که قسمتی از آن مجهول المالک است در دادگاه امکان پذیر هست؟
بله
افزار ملک مشاعی که جریان ثبتی آن پایان یافته است در صلاحیت کدام مرجع است ؟
اداره ثبت اسناد و املاک