اشتباهات و اختلافات ثبتی که بروز آن ها در جریان عملیات ثبتی متصور است در مواد ۶، ۲۵ و تبصره م ۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک توسط قانون گذار احصاء شده است. رسیدگی به این اشتباهات و اختلافات اصولا در صلاحیت هیات نظارت قرار دارد. در خصوص آن دسته از آراء هیات نظارت که قابل تجدیدنظرخواهی باشد، شورای عالی ثبت به اعتراضات واصله رسیدگی خواهد کرد. بنابراین مراجع حل اختلافات ثبتی عبارتند از هیات نظارت و شورای عالی ثبت که موارد صلاحیت، قابلیت اعتراض، نحوه رسیدگی و … در این مراجع در قانون ثبت و آیین نامه های مربوطه پیش بینی شده است.

مراجع حل اختلافات ثبتی

صلاحیت های مراجع حل اختلافات ثبتی

برابر ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک، براي رسيدگي به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در مقر هر دادگاه استان، هيأتي به نام هيأت نظارت مركب از رئيس ثبت استان يا قائم ‏مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري تشكيل مي‏شود. هيأت مزبور به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضايي استان رسيدگي مي‏نمايد.

شورای عالی ثبت مرجع تجدیدنظر خواهی از آراء قابل اعتراض هیات نظارت است. علاوه بر این شورای عالی ثبت در مقام رفع تناقض و تعارض میان آراء صادره از سوی هیات نظارت اقدام به صدور رای وحدت رویه می کند. آراء وحدت رویه شورای عالی ثبت در موارد مشابه برای هیات های نظارت لازم الاتباع است.

موارد صلاحیت هیات نظارت

هیات نظارت به اختلافات میان اداره ثبت و سایر اشخاص حقیقی یا حقوقی رسیدگی می کند. شرح صلاحیت های این هیات به شرح ذیل است:

۱-تبصره ماده ۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک : در دعاوي اعتراض به حدود ملك مورد تقاضاي ثبت واقع در محدوده قانوني شهرها كه تا تاريخ تصويب اين قانون مطرح شده است، هرگاه اعتراض از طرف غيرمجاور به ‏عمل آمده باشد و همچنين در صورت استرداد دعوي به موجب سند رسمي يا اخذ سند مالكيت از طرف معترض با حدودي كه در صورت ‏مجلس تحديد حدود تعيين شده است دادگاه در جلسه اداري فوق‏العاده رسيدگي حسب مورد قرار رد يا سقوط را صادر خواهد كرد و اين قرار فقط قابل رسيدگي پژوهشي است.
نسبت به اعتراضاتي كه بعد از تصويب اين قانون به‏عمل مي‏آيد در صورتي كه اعتراض از طرف غير مجاور به‏عمل آيد يا معترض مجاور با حدود تعيين شده در صورت‏مجلس تحديد حدود سند مالكيت بگيرد يا به‏ موجب سند رسمي از اعتراض خود بدون قيد و شرط صرف‎ نظر كند واحد ثبتي مربوط نظر خود را در بي اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ مي‏نمايد. معترض مي‏تواند ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ نظر مزبور به هيأت نظارت شكايت نمايد. رأي هيات نظارت قطعي است.

۲-بند ۱ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک: هرگاه در اجراء مقررات ماده يازده قانون ثبت اسناد و املاک از جهت پذيرفتن تقاضاي ثبت، اختلافي بين اشخاص و اداره ثبت واقع شود و يا اشتباهي توليد گردد و يا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد، رفع اختلاف و تعيين تكليف و يا ابطال و يا اصلاح درخواست ثبت با هيأت نظارت است. رسیدگی هیات نظارت در این مورد مربوط به زمانی است که ملک موضوع اختلاف در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.

آراء صادره از سوی هیات نظارت مبنی بر بند ۱ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است.

۳-بند ۲ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک: هرگاه هيأت نظارت تشخيص دهد كه در جريان مقدماتي ثبت املاك اشتباه مؤثر واقع شده، آن اشتباه و همچنين عمليات بعدي كه اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جريان ثبت طبق مقررات، تجديد يا تكميل يا اصلاح مي‏گردد.

هیات نظارت تا زمانی به امر وقوع اشتباه موثر در جریان عملیات مقدماتی ثبت رسیدگی می کند که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد. رای هیات نظارت در این خصوص قطعی و لازم الاجرا است.

۴-بند ۳ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک: هرگاه در موقع ثبت ملك و يا ثبت انتقالات بعدي صرفاً به علت عدم توجه و دقت نويسنده سند مالكيت و يا دفتر املاك اشتباه قلمي رخ دهد و همچنين در صورتي كه ثبت دفتر املاك مخالف يا مغاير سند رسمي يا حكم نهايي دادگاه باشد، هيأت نظارت پس از رسيدگي و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاك و سند مالكيت را صادر خواهد كرد. رای صادره در مورد این بند قطعی و غیر قابل اعتراض است.

۵-بند ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک: اشتباهاتي كه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي ثبت پيش آمده و موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته، بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد، در هيأت نظارت مطرح مي‏شود و در صورتي كه پس از رسيدگي وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخيص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسي خلل نرساند، هيأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مي‏نمايد و در صورتي كه اصلاح مزبور خللي به حق كسي برساند به شخص ذي‏نفع اخطار مي‏كند كه مي‏تواند به دادگاه مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه يا اصلاح آن را پس از تعيين تكليف نهايي در دادگاه صادر خواهد نمود. رای هیات در این خصوص قطعی است.

۶-بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک: رسيدگي به تعارض در اسناد مالكيت كلا يا بعضا خواه نسبت به اصل ملك، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقي آن با هيأت نظارت است. ذی نفع می تواند ظرف بیست روز پس از ابلاغ، نسبت به رای صادره اعتراض نماید.

اداره ثبت موظف است به محض اطلاع از صدور سند معارض، مشخصات سند مزبور و سند مقدم الصدور را به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید و گزارش امر را به اطلاع هیات نظارت برساند. نظر هیات نظارت قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است. در صورتی که رای نهایی هیات نظارت یا شورای عالی ثبت دال بر احراز تعارض میان اسناد باشد، اداره ثبت ملزم است مراتب را کتبا به دارنده سند معارض اعلام و ابلاغ نماید.

وفق ماده ۵ لایحه راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ گونه معامله نسبت به آن را ندارد ولی ‌می‌تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.  دادگاه پس از رسیدگی های لازم هر یک از اسناد معارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات صحیحاً انجام شده ‌تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد.

دارنده سند معارض می تواند ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ مراتب توسط اداره ثبت با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک مبادرت به طرح دعوا نموده و گواهی آن را به اداره ثبت محل تسلیم نماید. در غیر اینصورت دارنده سند مقدم الصدور می تواند خواستار ابطال سند معارض شود. ابطال سند رسمی مالکیت معارض در این فرض توسط اداره ثبت انجام شده و نیازمند حکم دادگاه نمی باشد.

لازم به ذکر است در صورت اقامه دعوا توسط دارنده سندی که به موجب تصمیم هیات نظارت یا شورای عالی ثبت، معارض تلقی شده، دادگاه با تدقیق در اسناد و سایر ادله هر یک از اسناد را که معارض تشخیص دهد ابطال خواهد کرد؛ ولو آنکه آن سند، سند مقدم الصدور باشد.

۷-بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک: رسيدگي و رفع اشتباهي كه در عمليات تفكيكي رخ دهد و منتج به انتقال رسمي يا ثبت دفتر املاك شود با هيأت نظارت است، مشروط بر اين ‏كه رفع اشتباه مزبور خللي به حق كسي نرساند. رای هیات نظارت در این مورد غیر قابل تجدیدنظر است.

۸-بند ۱۸ ماده ۳ آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی و بند ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک: هرگاه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين اشكال يا اشتباهي پيش آيد، رفع اشكال و اشتباه و صدور دستور لازم با هيأت نظارت خواهد بود.

به موجب بند ۱۸ ماده ۳ آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی، هر گاه در تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين اشکال يا اشتباهي پيش آيد بايد ضمن ارسال رونوشت سند و ذکر صحيح موارد اشکال يا اشتباه، موضوع به رئيس ثبت منطقه گزارش شود تا در صورت اقتضاء براي تعيين تکليف به هيئت نظارت گزارش شود. مرجع رفع مشکلات دفاتر اسناد رسمي قبل از تنظيم اسناد اداره امور اسناد ثبت کل خواهد بود.

۹-رسیدگی به اعتراض به نظریه رئیس ثبت راجع به شکایت از عملیات اجرایی ثبت : در صورت طرح شکایت راجع به عملیات اجرایی، رئیس ثبت به موضوع شکایت رسیدگی خواهد کرد. نظر رئیس ثبت ظرف ده روز قابل اعتراض است و در فرض وصول اعتراض، رسیدگی به آن با هیات نظارت است.

شایسته تذکر است ابطال اجرائیه ثبتی (شکایت از دستور اجرا) از صلاحیت مراجع حل اختلافات ثبتی خارج است و دادگاه عمومی حقوقی محلی که دستور اجرا در حوزه آن صادر شده به دعوا رسیدگی می کند.

اگر موضوع شکایت، اقدامات مامورین اجرا باشد نیز پس از اظهار نظر توسط رئیس ثبت، رسیدگی به اعتراض با هیات نظارت است.

اعتراض به آراء هیات نظارت

برخی از آراء صادره از سوی هیات نظارت ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض و رسیدگی در شورای عالی ثبت است.

رای هیات راجع به اختلاف در پذیرش تقاضای ثبت، تزاحم و تعارض در تصرف اشخاص، تعارض در اسناد مالکیت و بروز اشکال و اشتباه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن با قوانین قابل تجدیدنظر است. در سایر موارد رای هیات نظارت قطعی و لازم الاجرا است.

اثر تجدیدنظر خواهی بر اجرای رای هیات نظارت

در صورت وصول اعتراض از سوی ذی نفع تا پیش از اجرای رای، تا زمان تعیین تکلیف در شورای عالی ثبت، عملیات اجرایی موقوف می ماند. هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی، رای هیات نظارت را تایید نماید، عملیات اجرایی تعقیب خواهد شد.

نتیجه آن که در صورت طرح اعتراض پس از آغاز عملیات اجرایی، اجرای رای متوقف نخواهد شد. البته دلیل عدم استماع اعتراض در فرض اخیر، انقضاء مهلت تجدیدنظر خواهی است. اصولا تا زمانی که مهلت بیست روزه تجدیدنظر خواهی منقضی نشده باشد، رای هیات نظارت اجرا نخواهد شد. بنابراین آغاز عملیات اجرایی به معنای پایان مهلت بیست روزه است و این اعتراض خارج از مهلت نمی تواند منشاء اثر باشد و اسباب توقیف عملیات اجرایی را فراهم آورد.

رسیدگی در شورای عالی ثبت

شورای عالی ثبت یکی از مراجع حل اختلافات ثبتی است که از دو قاضی دیوان عالی کشور به انتخاب رئیس قوه قضائیه و مدیر کل ثبت املاک یا امور اسناد سازمان ثبت تشکیل شده است. این مرجع دارای دو شعبه است که یکی از شعب به پرونده های راجع به املاک رسیدگی می کند و شعبه دیگر پرونده های مربوط به اسناد را پیگیری می نماید. محل تشکیل این شورا در شهر تهران است و اعضاء این هیات حداقل هفته ای یک بار در محل سازمان ثبت تشکیل جلسه می دهند.

موارد صلاحیت شورای عالی ثبت

به طور کلی شورای عالی ثبت دو وظیفه دارد؛ یکی رسیدگی به تجدیدنظر خواهی اشخاص از آراء غیر قطعی هیات نظارت و دیگری صدور رای وحدت رویه.

مقصود از آراء غیر قطعی هیات نظارت، آراء صادره راجع به بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت است که شرح آنها پیش تر بیان شد.

صدور رای وحدت رویه توسط شورای عالی ثبت

چنانچه رئیس سازمان ثبت به هر طریقی از صدور آراء متناقض از سوی هیات های نظارت و یا صدور رای مخالف قانون توسط یکی از شعب این هیات مطلع شود، مکلف است موضوع را جهت ایجاد وحدت رویه به شورای عالی ثبت ارجاع دهد.

پس از ارجاع امر توسط رئیس ثبت، شورا به موضوع رسیدگی کرده و اقدام به صدور رای وحدت رویه می نماید. مفاد این رای برای کلیه هیات های نظارت لازم الاتباع است.

صدور رای وحدت رویه در این موارد نسبت به آن دسته از آراء هیات نظارت که در مورد آنها رای قطعی صادر شده اثری ندارد؛ مگرآنکه آراء مذکور هنوز اجرا نشده باشند که در فرض اخیر مطابق رای وحدت رویه عمل خواهد شد.

تصحیح آراء مراجع حل اختلاف ثبتی

در صورت بروز اشتباه یا سهو قلم در آراء هیات نظارت، این هیات تا پیش از اجرای مفاد رای می تواند اقدام به اصلاح رای نماید. اگر رای اجرا شده باشد مجوزی برای اصلاح آن در قانون پیش بینی نشده است.

همچنین اگر آرای شورای عالی ثبت حاوی اشتباه یا سهو قلم باشد یا در خصوص مبنای مستند صدور رای اشتباهی رخ داده باشد، شورای عالی ثبت می تواند تا پیش از اجرا، رای صادره را تصحیح نماید. در موردی که رای حاوی اشتباه اجرا شده باشد، صدور رای اصلاحی منتفی است.

اشتراک گذاری: