در دنیای پیچیده قراردادها و معاملات، شناخت و درک انواع خیارات و روش های اسقاط آن ها از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. خیارات به عنوان ابزارهای قانونی، به طرفین قرارداد اجازه می‌دهند تا در شرایط خاصی، از حقوق خود دفاع کنند و به تنظیم بهتر روابط قراردادی بپردازند. اما سوال اینجاست که انواع خیارات کدامند و چگونه می‌توان آن‌ها را اسقاط کرد؟ در این مقاله به بررسی جامع انواع خیارات در حقوق و روش های اسقاط کافه خیارات می‌پردازیم تا شما را در مسیر مدیریت بهتر قراردادها و حفظ حقوقتان یاری دهیم. با ما همراه باشید تا به زبانی ساده و کاربردی، دنیای خیارات را بشناسیم و از ابزارهای قانونی برای جلوگیری از زیان‌های احتمالی بهره‌مند شویم.
حق خیار چیست؟
حق خیار در حقوق قراردادها به معنای حقی است که به یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف داده می‌شود تا بتوانند تحت شرایط خاصی قرارداد را فسخ کنند. این حق معمولاً به منظور ایجاد انعطاف‌پذیری و حفاظت از حقوق طرفین در شرایط خاصی که ممکن است پیش بیاید، به کار می‌رود.
خیارات قانونی چیست؟
منظور از خیارات قانونی، اختیاراتی است که در عقود به طرفین یا شخص ثالثی اعطا می شود و یا در ضمن قرارداد ذکر می کنند به این منظور که بتوانند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند. هدف از وضع خیارات در قانون، جلوگیری از ضرر یکی از طرفین یا هر دوی آن ها می باشد، یکی از راه هایی که می توان از طریق آن معامله ای را بر هم زد، استفاده از حق خیار می باشد.
انواع خیارات در قانون مدنی
انواع خیارات در قانون مدنی به شرح ذیل می باشد:
-
خیار مجلس
خیار مجلس یکی از انواع خیارات در قانون است و بدین معناست که هر یک از طرفین در حین وقوع عقد، تا زمانی که از یک دیگر جدا نشده اند، حق به هم زدن معامله را دارند.
-
خیار حیوان
اگر مبیع حیوان باشد، مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد. یعنی اگر شخصی حیوانی را از دیگری خریداری نماید، آن معامله صحیح باشد و از آن مدتی بیش از ۳ روز سپری شود، خریدار حق فسخ معامله را ندارد، یعنی به اصطلاح خیار فوق، خیاری فوری است.
-
خیار شرط
خیار شرط حقی که به یکی از طرفین یا هر دو داده می‌شود تا در مدت زمان مشخصی پس از عقد، بتوانند قرارداد را فسخ کنند. این مدت زمان به عنوان شرط در قرارداد ذکر می‌شود.
-
خیار تأخیر ثمن
هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود.
-
خیار رؤیت و تخلف شرط
در صورتی که مورد معامله مطابق با اوصاف و شرایطی که طرفین توافق کرده‌اند نباشد، می‌توان از این حق استفاده کرد. مطابق ماده ۴۱۰ قانون مدنی، هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد، مختار می شود که بیع را فسخ کند به همان نحو که هست قبول نماید.
-
خیار غبن
در صورتی که یکی از طرفین معامله دچار ضرر فاحش و ناعادلانه‌ای شود، می‌تواند از خیار غبن استفاده کند تا قرارداد را فسخ کند.
-
خیار عیب
اگر پس از عقد مشخص شود که موضوع معامله دارای عیب یا نقصی است که بر ارزش یا کاربرد آن تأثیر می‌گذارد، طرف زیان‌دیده می‌تواند از خیار عیب استفاده کند.
-
خیار تدلیس
طبق خیار تدلیس، اگر یکی از طرفین با فریب یا ارائه اطلاعات نادرست، طرف دیگر را به عقد قرارداد وادار کرده باشد، این حق به طرف فریب خورده داده می‌شود تا قرارداد را فسخ کند.
-
خیار تبعض صفقه
خیار تبعض صفقه وقتی ایجاد می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد. در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است اقدام به استرداد ثمن معامله نماید.
-
خیار تخلف شرط
خیار تخلف شرط یکی از انواع خیارات در حقوق قراردادها است که به طرفین قرارداد اجازه می‌دهد تا در صورت عدم تحقق یا نقض شرطی که در قرارداد ذکر شده است، قرارداد را فسخ کنند. این خیار به ویژه زمانی کاربرد دارد که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات و شرایطی که به صورت صریح یا ضمنی در قرارداد آمده است، عمل نکند.
انواع خیارات در معاملات ملکی
در انواع معاملات ملکی، خیارات مختلفی وجود دارد که به طرفین قرارداد اجازه می‌دهد تا تحت شرایط خاصی، قرارداد را فسخ یا تعدیل کنند. این خیارات به منظور حفاظت از منافع طرفین و ایجاد انعطاف‌پذیری در معاملات ملکی طراحی شده اند. در زیر به برخی از انواع خیارات که معمولاً در این نوع معاملات به کار می‌روند، اشاره می‌شود:
- خیار شرط: این خیار به طرفین اجازه می‌دهد تا در مدت زمان مشخصی پس از انعقاد قرارداد، بتوانند آن را فسخ نموده و اقدام به تنفیذ فسخ قرارداد کنند. این مدت زمان به عنوان شرط در قرارداد ذکر می‌شود.
- خیار غبن: اگر یکی از طرفین معامله دچار ضرر فاحش و ناعادلانه‌ای شود (مثلاً به دلیل اختلاف قابل توجه در قیمت ملک)، می‌تواند از این حق استفاده کند تا قرارداد را فسخ کند.
- خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین با ارائه اطلاعات نادرست یا فریب، طرف دیگر را به عقد قرارداد وادار کرده باشد، این حق به طرف فریب خورده داده می‌شود تا قرارداد را فسخ کند.
- خیار عیب: اگر پس از عقد قرارداد مشخص شود که ملک دارای عیب یا نقصی است که بر ارزش یا کاربرد آن تأثیر می‌گذارد، خریدار می‌تواند از این حق استفاده کند.
- خیار رؤیت و تخلف وصف: اگر مشخص شود که ملک مطابق با اوصاف و شرایطی که در قرارداد ذکر شده است، نیست، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
- خیار تأخیر ثمن: اگر خریدار در پرداخت قیمت ملک تأخیر کند و این تأخیر موجب ضرر به فروشنده شود، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند.
- خیار مجلس: این خیار به طرفین اجازه می‌دهد تا زمانی که در مجلس عقد حضور دارند، قرارداد را فسخ کنند.
این خیارات به طرفین معاملات ملکی کمک می‌کنند تا در شرایطی که معامله مطابق انتظار پیش نمی‌رود یا یکی از طرفین دچار زیان می‌شود، بتوانند اقدام مناسب را انجام دهند. استفاده از این خیارات معمولاً نیازمند رعایت شرایط و مهلت های قانونی و مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی است.
اگر به دنبال مشاوره حقوقی معتبر و تخصصی هستید، دفتر حقوقی دادپویان حامی با تیمی از وکلای مجرب و متعهد آماده ارائه خدمات حقوقی به صورت آنلاین، تلفنی و حضوری در زمینه تنظیم قرارداد، از جمله تنظیم نمونه متن اسقاط کافه خیارات، به شما عزیزان است.
تفاوت خیارات قانونی و قراردادی
خیارات، ابزارهایی حقوقی هستند که به طرفین قرارداد اجازه می‌دهند تا تحت شرایط خاصی قرارداد را فسخ یا تعدیل کنند. این خیارات می‌توانند به دو دسته کلی خیارات قانونی و خیارات قراردادی تقسیم شوند. در زیر به تفاوت های این دو نوع خیار پرداخته می‌شود:
خیارات قانونی
این خیارات بر اساس قوانین و مقررات عمومی تنظیم می‌شوند و در قوانین کشور به صورت صریح ذکر شده‌اند. به عبارت دیگر، حتی اگر در قرارداد به آن ها اشاره نشده باشد، به دلیل وجود در قانون، قابل اجرا هستند. مثال هایی از خیارات قانونی شامل خیار غبن، خیار تدلیس و خیار عیب هستند.
خیارات قراردادی
این خیارات بر اساس توافق و اراده طرفین قرارداد تعریف می‌شوند. طرفین قرارداد می‌توانند به صورت مشخص شرایط و مواردی را که در آن ها می‌توانند از این خیارات استفاده کنند، تعیین کنند. این نوع خیارات باید به صورت صریح در متن قرارداد ذکر شوند، مانند خیار شرط.
خیارات فوری در قانون مدنی
هدف از برقراری بیشتر خیارات دفع ضرر یا جبران آن است ولی اگر اجرای حق به طول انجامد و قرارداد به تزلزل بماند باعث ایجاد ضرر می شود پس اجرای عدالت ایجاب می کند که در برابر اعطای خیار از صاحب آن خواسته شود که دیگری را در حال تعلیق نگذارد و از حق به عنوان سپر دفاع استفاده کند نه چون حربه اضرار.
قانون مدنی برخی خیارات را فوری دانسته است از جمله خیار رویت و تخلف از وصف بعد از رویت فوری است. درمورد خیار غبن نیز آمده خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است. در خیارات عیب و تدلیس نیز چنین است. در فسخ نکاح نیز خیار فسخ فوری است.
اسقاط کافه خیارات یعنی چه؟
اسقاط کافه خیارات به معنای صرف نظر کردن یا انصراف از تمامی حقوق فسخ یا تعدیل قرارداد است که طرفین می‌توانند تحت شرایط خاصی از آن ها استفاده کنند. اصطلاح “کافه خیارات” به معنی “همه خیارات” است و اسقاط آن ها یعنی طرفین قرارداد توافق می‌کنند که از همه حقوق قانونی و قراردادی خود برای فسخ قرارداد انصراف دهند.
اسقاط کافه خیارات در قرارداد
اسقاط کافه خیارات معمولاً به صورت یک بند در قرارداد آورده می‌شود و به این معناست که هیچ یک از طرفین نمی‌توانند به دلایلی که در خیارات قانونی یا قراردادی ذکر شده، قرارداد را فسخ کنند. اسقاط کافه خیارات به دلایل مختلفی در قراردادها آورده می‌شود، از جمله:
- ایجاد اطمینان و قطعیت: با اسقاط کافه خیارات، طرفین به یکدیگر اطمینان می‌دهند که قرارداد تحت هیچ شرایطی فسخ نخواهد شد و به این ترتیب، قطعیت بیشتری در اجرای قرارداد ایجاد می‌شود.
- پیشگیری از دعاوی حقوقی: با حذف امکان فسخ، طرفین از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی در آینده جلوگیری می‌کنند.
- تسهیل در اجرای قرارداد: با اسقاط خیارات، فرایند اجرای قرارداد ساده‌تر و بدون نگرانی از فسخ احتمالی پیش می‌رود.
اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش به چه معناست؟
در قراردادها، خیارات به عنوان حق هایی تعریف می‌شوند که به طرفین اجازه می‌دهند در شرایط خاصی قرارداد را فسخ کنند. این خیارات می‌توانند شامل خیار غبن، خیار شرط، خیار عیب و غیره باشند.
اسقاط کافه خیارات، به ویژه اسقاط خیار غبن فاحش، به این معنی است که حتی اگر یکی از طرفین قرارداد به دلیل تفاوت فاحش در ارزش یا قیمت مورد معامله دچار زیان شده باشد، نمی‌تواند قرارداد را به این دلیل فسخ کند. به عبارت دیگر، با اسقاط خیار غبن فاحش، طرفین قرارداد به طور آگاهانه و با رضایت خود از این حق قانونی چشم پوشی می‌کنند.
این نوع توافق معمولاً در شرایطی استفاده می‌شود که طرفین قرارداد می‌خواهند اطمینان حاصل کنند که قرارداد به صورت قطعی و بدون امکان فسخ اجرا خواهد شد. با این حال، لازم است که افراد پیش از امضای چنین توافقاتی از تمامی جوانب و پیامدهای آن آگاه باشند و در صورت لزوم با یک وکیل متخصص مشاوره حقوقی لازم را داشته باشند.
رای وحدت رویه در مورد اسقاط کافه خیارات
رای وحدت رویه ۸۲۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۲۰/۲/۱۴۰۱ در مورد اسقاط کافه خیارات مقرر می نماید:
مطالبق مواد ۴۱۶ به بعد قانون مدنی، در موارد غبن فاحش با لحاظ دیگر شرایط مقرر، مغبون حق خیار دارد. چنانچه برابر ماده ۴۴۸ همین قانون، سقوط این حق شرط شده باشد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص، شرط یاد شده منصرف از مراتب اعلای غبن است که عرفا افحش نامیده می شود.
بنابراین طبق رای وحدت رویه فوق الذکر اسقاط خیار غبن افحش حتی در صورت درج در قرارداد و توافق نسبت به آن باطل می باشد. اما اسقاط خیار غبن فاحش امکان پذیر بوده و از نظر قانونی ایرادی ندارد.
تاثیر اسقاط کافه خیارات در قراردادها
اسقاط کافه خیارات در قرارداد به این معناست که طرفین قرارداد تصمیم می‌گیرند از تمامی حق های قانونی خود برای فسخ در شرایط مشخص صرف نظر کنند. این اقدام می‌تواند تأثیرات متعددی بر قرارداد و طرفین آن داشته باشد:
- قطعی و الزام‌آور شدن قرارداد: با اسقاط کافه خیارات، قرارداد به صورت قطعی و الزام‌آور در می‌آید و طرفین نمی‌توانند به راحتی از آن خارج شوند. این امر می‌تواند به افزایش اطمینان و ثبات در اجرای قرارداد کمک کند.
- کاهش حق فسخ: طرفین با اسقاط خیارات، حق های قانونی خود برای فسخ قرارداد به دلایل مختلف، مانند وجود عیب در مورد معامله یا تفاوت فاحش در ارزش ها، را از دست می‌دهند.
- افزایش ریسک: اسقاط کافه خیارات می‌تواند ریسک بیشتری برای طرفین به همراه داشته باشد، زیرا در صورت بروز مشکلات یا اختلافات، نمی‌توانند به سادگی قرارداد را فسخ کنند.
- نیاز به دقت و بررسی بیشتر: به دلیل از دست دادن حق‌های فسخ، طرفین باید قبل از امضای قرارداد دقت بیشتری در بررسی شرایط و مفاد آن داشته باشند و مطمئن شوند که تمامی جوانب را در نظر گرفته‌اند.
- تأثیر بر مذاکرات: وجود یا عدم وجود اسقاط کافه خیارات می‌تواند بر مذاکرات پیش از قرارداد تأثیر بگذارد، زیرا طرفین باید در مورد شرایط و پیامدهای آن به توافق برسند.
اسقاط کافه خیارات در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، اسقاط کافه خیارات به معنی آن است که مالک زمین و سازنده توافق می‌کنند که از حق قانونی خود برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در شرایط خاص صرف نظر کنند. طرفین با اسقاط این حق ها، نمی‌توانند به دلایل مختلف مانند وجود عیب در پروژه یا اختلاف در هزینه‌ها یا تاخیر در انجام تعهدات قرارداد را فسخ کنند. بنابراین طرفین باید در تدوین و بررسی مفاد قرارداد دقت بیشتری به خرج دهند.
نمونه متن اسقاط کافه خیارات
“با امضای این قرارداد، طرفین به صورت قطعی و غیرقابل برگشت تمامی خیارات قانونی و قراردادی خود را، از جمله خیار غبن، خیار عیب، خیار تأخیر، و سایر خیاراتی که ممکن است بر اساس قوانین جاری و یا عرف تجاری وجود داشته باشد، اسقاط می‌نمایند. طرفین توافق می‌کنند که هیچ‌گونه ادعا یا حقی در خصوص فسخ یا تعدیل این قرارداد به استناد خیارات مذکور نخواهند داشت.”
نکته مهم: این متن باید با دقت و با در نظر گرفتن شرایط خاص قرارداد تنظیم شود. همچنین، توصیه می‌شود که هرگونه تغییر یا تکمیل در متن با مشاوره حقوقی انجام شود تا از تطابق آن با قوانین و مقررات مربوطه اطمینان حاصل گردد.
نتیجه گیری
در این مقاله به بررسی انواع خیارات و روش‌های اسقاط کافه خیارات پرداختیم. خیارات به عنوان ابزارهایی قانونی، امکان فسخ قرارداد را در شرایط خاص به طرفین می‌دهند و از جمله آن ها می‌توان به خیار غبن، خیار عیب و خیار تأخیر اشاره کرد. اسقاط کافه خیارات، با توافق طرفین، می‌تواند به استحکام و ثبات قرارداد کمک کند، اما نیازمند دقت و آگاهی کامل از پیامدهای آن است.
در نتیجه، آگاهی از انواع خیارات و نحوه اسقاط آن ها برای هر فردی که قصد دارد قراردادی را تنظیم کند، ضروری است. با توجه به پیچیدگی های حقوقی و نیاز به دانش تخصصی در این زمینه، مشاوره با کارشناسان حقوقی می‌تواند از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی جلوگیری کند.
اگر به دنبال مشاوره حقوقی معتبر و تخصصی هستید، دفتر حقوقی دادپویان حامی با تیمی از وکلای مجرب و متعهد آماده ارائه خدمات حقوقی در زمینه تنظیم و بررسی قراردادها، از جمله اسقاط خیارات، به شما عزیزان است. با اعتماد به دادپویان حامی، از امنیت و استحکام قراردادهای خود اطمینان حاصل کنید. برای اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره، با ما تماس بگیرید.
سلام و عرض ادب. سوالی داشتم ممنون میشم پاسخ دهید. عقد بیع زمین مسکونی فی مابین دو نفر صورت گرفته، خریدار جهت ساخت و ساز به شهرداری محل مراجعه نموده است شهرداری اعلام نموده زمین مذکور حدود ۵ متر مربع تعریض دارد. حال خریدار دادخواست خسارت ۵ متر مربع تعریض به طرفیت فروشنده مطرح نموده است. آیا امکان دفاع از لحاظ اینکه ایشان باید خسارت تعریض از شهرداری دریافت کنند و همچنین مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی باید دادخواست فسخ می دادند نه دادخواست خسارت، امکان پذیر است؟
با سلام. با توجه به ضوابط آمرانه طرح تفصیلی و امکان جبران خسارت از سوی دستگاه اجرایی امکان مطالبه خسارت از سوی خریدار نسبت به فروشنده نمی باشد. ضمن اینکه ماده ۳۵۵ قانون مدنی در خصوص موضوع جریان ندارد بلکه مواد ۳۸۴ . ۳۸۵ قانون مدنی در مطالبه خسارت می تواند مجری باشد که در مانحن فیه جریان ندارد. ضمن اینکه صرف وقوع ملک در محل تعریض ابتدائاً نمی تواند از موجبات جبران خسارت از ملک باشد. البته که در قراردادها گاهی این موضوعات پیش بینی می گردد و در درجه اول باید به قرارداد مراجعه نمود.
سلام. سوالی از شما داشتم. ممنون میشم پاسخ دهید. خریدار یک ملک مسکونی علیه بنده به عنوان فروشنده این ملک، دعوای فسخ معامله به علت خیار غبن مطرح کرده است. سوال من این است که با توجه به اینکه خریدار در منزل سکونت دارد، آیا تصرف او به عنوان رضایت به معامله محسوب نمی شود ؟؟؟
سلام. با اجتماع کلیه شرایط قانونی صرف سکونت، مانع از اعمال خیار غبن نمی باشد. بدین معنی که خریدار ممکن است پس از تصرف و قبض مبیع اطلاع از غبن یافته و به فوریت نیز اعلام نموده باشد.
سلام. سوالی داشتم. ما اقدام به معامله زمینی کردیم (با حریم ۵/۳۷ متر) بعد از فروش زمین اداره راه و ترابری اعلام داشته که حریم جاده ۲۲ متر است. فروشنده ادعا می کند زمین باقی مانده از حریم جاده متعلق به او هست. و من به عنوان خریدار دفاعم این هست که زمین را با این شرط که بر جاده باشد خریداری کردم، ولی این نکته که زمین بر جاده باشد در قرارداد ذکر نشده است و فقط حدود اربعه آن ذکر شده است. الان سوالم این است که آیا این امر مصداق شرط صفت است و ایجادکننده ی حق فسخ برای من به عنوان خریدارمی باشد؟
با سلام. با توجه به ماده ۳۵۵ قانون مدنی چنانچه ملکی با مساحت معین فروخته شده و مشخص شود بیشتر از آن مقدار است بایع حق فسخ خواهد داشت و چنانچه شرط کنار جاده بودن زمین در دادگاه احراز شود این شرط، شرط صفت بوده و در صورت معلوم شدن خلاف آن خریدار حق فسخ خواهد داشت.