یکی از رایج ترین مشکلات در املاک وقفی، اختلاف بر سر تنظیم سند رسمی اجاره یا تمدید آن پس از پایان مدت قرارداد است. در چنین شرایطی که متولی وقف از تمدید یا تنظیم سند خودداری می‌کند، دعوای الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه به عنوان یک راهکار حقوقی کارآمد، در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد.
اما پرسش اصلی این است که مبانی قانونی این دعوا چیست؟ آیا مستأجر همیشه و تحت هر شرایطی می‌تواند متولی را ملزم به تمدید اجاره کند؟ چه شرایطی باید وجود داشته باشد تا دادگاه با در نظر گرفتن مصلحت وقف و حقوق مکتسبه مستأجر، به نفع او رأی دهد؟
این مقاله با هدف پاسخ به این پرسش ها، به بررسی دقیق مبانی و شرایط قانونی دعوای الزام به تنظیم سند اجاره در اراضی و املاک موقوفه می‌پردازد. تا از این طریق بدانید که چه زمانی و چگونه می‌توانید برای احقاق حق خود در زمینه تنظیم یا تمدید اجاره نامه وقفی اقدام کنید.
الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه به چه معناست؟
الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه به این معناست که یکی از طرفین قرارداد اجاره (موجر یا مستأجر) از طریق دادگاه، طرف دیگر را مجبور می‌کند تا برای یک قرارداد اجاره که روی یک ملک وقفی بسته شده، سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کند.
مزایای تنظیم سند رسمی اجاره موقوفه
داشتن سند رسمی اجاره موقوفه مزیت به شمار می آید و پیامدهای ذیل را در بر خواهد داشت:
- قابلیت استناد از نظر تاریخ تنظیم
- پیشگیری از تبانی متولیان با سوء استفاده کنندگان از موقوفات از طریق تنظیم اسناد عادی با تاریخ مقدم
- لازم الاجرا بودن اجاره نامه
- عدم امکان طرح ادعای انکار و تردید نسبت به سند.
قانون الزام موقوفه به تنظیم سند رسمی اجاره
طبق ماده ۱۰ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب ۱۳۶۳ تنظیم سند اجاره موقوفه به صورت رسمی الزامی است. طبق این ماده سردفتر مکلف است رونوشت اسناد راجع به وقف را ظرف ۱۰ روز پس از تنظیم به اداره اوقاف محل ارسال نماید.
الزام به تمدید قرارداد اجاره موقوفه به چه معناست؟
طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضای مدت بر طرف می شود و مستاجر مکلف است عین مستاجره را تخلیه و تحویل مالک بدهد. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز مقرر نمود در صورت اتمام مدت قرارداد و عدم تخلیه مستاجر، مالک می تواند نسبت به تقاضای صدور دستور تخلیه اقدام نماید.
الزام به تمدید قرارداد اجاره موقوفه به این معناست که مستأجر یک ملک وقفی (معمولاً با کاربری تجاری) پس از پایان مدت قرارداد، از طریق دادگاه، متولی (موجر) را مجبور می‌کند که قرارداد اجاره را برای یک دوره دیگر تمدید نماید.
این دعوا بر خلاف «الزام به تنظیم سند»، به دنبال ایجاد یک تعهد جدید (یعنی تمدید اجاره) است، نه فقط رسمی کردن یک توافق قبلی.
موارد تمدید اجاره اوقاف
در موارد ذیل اداره اوقاف یا متولی ملزم به تمدید قرارداد اجاره می باشند:
قراردادهای اجاره ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره، حق کسب و پیشه داشته باشد، برابر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۵، تجدید قرارداد موقوفه قطعی و الزامی است. فی الواقع در این موارد، قرارداد استمرار داشته و غیر از موارد استثنایی مندرج در قانون، موقوفه حق فسخ اجاره یا درخواست تخلیه ملک تجاری را ندارد.
مدیر وقف تنها با حصول شرایط مقرر موقوفه می تواند از ملک مورد اجاره که مشمول حق کسب و پیشه می باشند تخلیه مستأجر را بخواهد. بنابراین در چنین املاکی مزایده برگزار نخواهد شد، لیکن می توان با درخواست تعدیل اجاره بها برابر نظر کارشناس خبره، از تضییع حقوق موقوفه جلوگیری نمود.
موقوفاتی که عرصه و اعیان آن وقف می باشد
در بعضی موارد استثنایی تملک اعیان مستحدثه به وسیله مستأجر با تصویب سرپرست سازمان مجاز است و این موضوع در مورد باغ های موقوفه و همچنین در مورد موقوفات خاص نیز جاری است.
برابر ماده ۸ آئین نامه قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۷/۹/۶۳ احداث هر گونه اعیانی بدون مجوز قانونی در اراضی نسق زراعتی زارعین ممنوع بوده و در صورت تخلف، اعیانی احداثی متعلق به موقوفه خواهد بود.
در مواردی استثنایی قانونگذار تملک اعیان را ولو در صورت عدم اخذ مجوز از سازمان اوقاف به رسمیت شناخته است. در این حالت موقوفه ضمن رعایت حقوق مکتسبه افراد، منجمله به رسمیت شناختن مالکیت اعیان، ملزم به تنظیم رابطه استیجاری با متصرف می باشد. رعایت حقوق مکتسبه من جمله اعیان احداثی به عنوان یک الزام برای موقوفه بوده و موقوفه مکلف به رعایت آن حقوق می باشد.
تمدید قرارداد اجاره بدون دریافت پذیره
پذیره، وجهی است که به هنگام ایجاد اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیان به مستأجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه با رعایت آئین نامه مربوط دریافت خواهد شد.
برابر نظریه ۳۳۰۱/۷ مورخ ۷۶/۱۰/۴ اداره حقوقی قوه قضائیه با توجه به ماده ۱ و ۲ آئین نامه نحوه وصول پذیره و مفاد تبصره ۲ ذیل ماده واحده قانون ابطال اسناد موقوفه و آئین نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۷۴ و شناخت مالکیت اعیان برای زارع صاحب و متصرف، هنگام تنظیم سند اجاره موضوع تبصره ۲ ذیل ماده منتفی است و اداره اوقاف حق دریافت چنین وجهی را ندارد. لذا در صورتی که اجاره موقوفه مشمول آئین نامه های فوق باشد و اداره اوقاف نسبت به تمدید قرارداد اجاره اقدام ننماید می توان دعوای الزام به تمدید قرارداد اجاره بدون دریافت پذیره را مطرح نمود.
هنگام طرح دعوا می بایست دلایل و مدارکی که مثبت ادعای خواهان باشد را ارائه نمایند. دعوای الزام موقوفه به تمدید قرارداد اجاره، بدون دریافت پذیره به طرفیت سازمان اوقاف مطرح می شود. پس از ارائه دادخواست و ارجاع به شعبه مربوطه قاضی رسیدگی کننده با استناد به تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱و مطابق بند ۳ ماده ۱ آئین نامه اجرائی آن حکم بر الزام خوانده به تجدید قرارداد اجاره بدون پرداخت پذیره صادر می نماید.
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک اوقافی
این دعوا معمولاً در دو حالت اتفاق می‌افتد:
حالت اول: مستأجر از متولی (موجر) شکایت می‌کند.
برای مثال، مستأجر یک ملک وقفی را با یک قرارداد عادی از متولی اجاره کرده و اجاره بها را نیز پرداخت می‌کند. اما متولی به دلایلی از تنظیم سند رسمی اجاره طفره می‌رود.
حالت دوم: متولی (موجر) از مستأجر شکایت می‌کند.
برای مثال، متولی با مستأجر بر سر اجاره ملک وقفی به توافق رسیده است، اما مستأجر از حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی خودداری می‌کند.
خواهان دادخواست خود را با عنوان “الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره” به دادگاه ارائه می‌دهد. دادگاه مدارک (مانند قرارداد عادی) را بررسی و شهود را احضار می‌کند. در صورت اثبات وجود قرارداد، دادگاه حکم به نفع خواهان صادر می‌کند. در حکم، به خوانده مهلت داده می‌شود تا در تاریخ و دفترخانه مشخصی حاضر شده و سند را امضا کند. اگر خوانده باز هم امتناع کند، نماینده دادگاه به جای او سند را امضا خواهد کرد و سند کاملاً قانونی و معتبر خواهد بود.
الزام به تنظیم و تمدید سند رسمی اجاره املاک وقفی از جمله دعاوی است که با توجه به پیچیدگی های حقوقی حاکم بر املاک موقوفه، نیاز به راهنمایی و وکالت تخصصی را دو چندان می‌کند. دفتر حقوقی دادپویان حامی با بهره‌گیری از تیمی مجرب از وکلای متخصص در امور اوقاف، آماده ارائه خدمات حقوقی از جمله مشاوره حقوقی تخصصی، وکالت در این دعاوی و تنظیم دادخواست و لایحه به شما عزیزان می باشد. جهت بهره مندی از این خدمات می توانید با شماره های مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.
سلام من ی مغازه ک تو برگه اوقافی ک خریدم متراژش زده ۹ متر و ۳۰ سانت الان فروختمش نقشه utm اوقاف زده نوشته ۶ متر ۴۹ خریدار میگه باید پول اون متراژی ک کم شده رو بهم برگردانی باید چیکار کنم؟
درود بر شما. طبق قانون در چنین حالتی که مورد معامله دچار نقصان و یا کسری مساحت شود، خریدار حق فسخ دارد و یا می تواند مبلغ ثمن مابه التفاوت کسری را از فروشنده مطالبه کند. شما نیز چاره ای ندارید که مبلغ کسری مساحت را به ایشان مسترد نمائید.
سلام
ملک وقفی دارم که اجاره نامه اوقاف به نام خودم هست، میخوام سند اعیان ملکی بگیرم از ثبت اسناد، میخواستم بدونم هزینش چجوری محاسبه میشه؟ حدودا چقدر درمیاد؟ و چقدر زمان میبره دریافت سند.
ممنون میشم راهنمایی کنید.
این قبیل موارد چون دارای نواحی متفاوته و ارزش منطقه ای متفاوتن باید به اداره اوقاف مراجعه نمایید.
با سلام
ملکی رو ما حدود بیست سال پیش از شرکت تعاونی خریده این که ملک موقوفه می‌باشد حالا بعد از بیست و چند سال از موقوفه اظهار نامه ای آمده که ملک که شما تصرف نموده آید را رفع تصرف کنید میخوام بدونم آیا موقوفه می‌تونه ما رو از ملک بیرون کنه قرار داد ما ده ساله بوده و الان ده سال است که ما تجدید اجاره نکردیم و اجاره هم پرداخت نکردیم چند باربه موقوفه مراجعه کردیم بابت محاسبه اجاره و تجدید اجاره خط که گفتن خبر میدیم و خبری نشده تا الان که اظهار نامه فرستادن ضمنا ما در این زمین که شش هزار متر است حدود ۴۰۰متر بنا ساختیم و پایان کار هم داریم.ممنون میشم راهنمایی کنین چیکار کنم ضمنا متولی موقوفه چون وقف خاص هست آدم درستی نیست و دنبال تلکه کردن مردم است.
با تشکر
سلام. زمین های وقفی قابل خرید و فروش نمی باشد. اما در صورتی که با اذن موقوفه اقدام به احداث اعیانی نموده اید شما مالک اعیانی محسوب می شوید و اداره اوقاف باید با شما اجاره نامه تنظیم نماید. البته برای پاسخ دقیق نیاز به بررسی مدارک شما می باشد. در صورت تمایل می توانید با دفتر تماس حاصل نمائید.