رهن در قراردادهای بانکی

رهن در قراردادهای بانکی یک نوع وثیقه عینی می باشد که تا وصول طلب و دین، در گرو بانک می ماند. در اینصورت بانک، هنگام وصول طلب بر سایر طلبکاران حق تقدم دارد و می تواند ملک را در دست هر کس بیابد توقیف کند و از حاصل فروش مال، طلب خود را بر دارد.

نحوه خرید ملکی که به عنوان رهن در قراردادهای بانکی در توقیف است

در معامله مال مرهونه، اشخاصی که بدون اطلاع از اینکه خانه ای در رهن بانک است آن را خریداری نموده اند می توانند ابتدائا از فروشنده تقاضا نمایند علاوه بر تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن نیز اقدام نماید چنانچه فروشنده خودداری نماید، خریدار حق دارد معامله را برهم بزند و در صورت هرگونه پرداختی، مبلغ را مسترد نماید و یا با مراجعه به مراجع قضایی علیه فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک و الزام به فک رهن ارائه دهد.

آیا انتقال ملکی که در رهن بانک است امکانپذیر است؟

انتقال ملکی که در رهن بانک است بدون رضایت بانک غیر قانونی و مصداق کلاهبرداری است اما استثنائا از دو طریق می توان اقدام نمود:

۱)از طریق فک رهن با تسویه کامل بدهی

۲)از طریق انتقال تسهیلات به خریدار

در واقع طبق مقررات رسمی، خریدار جدید به جای مالک قبلی ملک، پرداخت اقساط را بر عهده می گیرد در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام او منتقل می گردد، ادامه باز پرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار می گیرد.

ملکی که در رهن بانک است در چه صورتی مزایده گذاشته می شود؟

ملکی که در رهن بانک باشد ،از طرف محکوم له قابل توقیف است اما امکان مزایده ملک تا زمانی که ملک در رهن بانک است وجود ندارد و محکوم له (بانک) باید منتظر بماند تا ملک از رهن خارج شود البته با تسویه کامل بدهی قبل از موعد و با حفظ حقوق مرتهن امکانپذیر است.در واقع اگر راهن با حفظ حقوق بانک مرتهن، مورد رهن را انتقال دهد عقد رهن نافذ است زیرا با حقوق او تعارضی ندارد اما هرگاه انتقال بدون قید انجام پذیرد زیان بار و غیر نافذ است.

ملکی که در رهن بانک است در چه صورتی توقیف می گردد؟

ملکی مرهونه، وثیقه دریافت تسهیلات از بانک قرار می گیرد بنابراین با پرداخت نشدن هر یک از اقساط یا بدهی، بانک حق توقیف ملک مرهونه را دارد. در صورت کمتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، مابه‌التفاوت باید توسط مالک پرداخت گردد. در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته می شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

درتخلیه ملک در رهن بانک آیا حق بانک مقدم است یا مستاجر؟

با در رهن قرار گرفتن ملک، بانک اصطلاحاً طلبکار مقدم و با وثیقه است. یعنی تا زمانی که طلبش را از محل فروش ملک طی تشریفات قانونی برداشت نکرده، نوبت به مستاجر نمی‌رسد. معمولا رویه بانک‌ها این است که وقتی اقدام قانونی می‌نمایند که رقم و مبلغ اصلی و دیرکرد به میزان کل قیمت خانه برسد. بعد از طریق دادگاه یا از طریق اجرای ثبت، به صورت قانونی ملک را از مالک به خود انتقال می‌دهند در این صورت مستاجر نیز می تواند از مالک در دادگاه برای مطالبه طلب خود اقدام نماید.

در چه صورتی نمی توان سند در رهن بانک را باطل نمود؟

در صورتی که مدت رهن بیش از مهلت تادیه دین باشد و برای طلبکار (بانک) امکان درخواست فروش آن وجود داشته باشد نمی توان حکم بر بطلان رهن داد بدلیل اینکه برای تحقق رهن، لزومی ندارد که مال مرهونه تا سقوط دین درگرو طلبکار (بانک) باقی بماند کافیست که استیفای طلب برای او فراهم باشد. همچنین بنا بر رأی شماره ی ۱۴۹۷ مورخ ۹۱/۱۲/۱۳ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران ابطال سند رهنی، قبل از اثبات بطلان عقد رهن، امکان پذیر نیست.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۱۰ سال سابقه فعالیت در زمینه انواع دعاوی دعاوی ملکی، دعاوی قراردادهای بانکی و دعاوی رهنی از جمله دعاوی اعراض از رهن و توقیف ملک در رهن بانک و معامله مال مرهونه آماده ارائه خدمات و مشاوره حقوقی و پذیرش وکالت دعاوی مذکور و هرگونه دعاوی دیگر در این زمینه می باشد.