انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، از جمله حقوق مالی هستند و هر حق مالی میتواند موضوع نقل و انتقال واقع شود. انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ممکن است در قالب عقد اجاره ، قرارداد صلح ، عقد بیع و … باشد.

انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در قانون مدنی

قانونگزار در ماده 474 قانون مدنی، اصل را بر قابل انتقال بودن منافع عین مستاجره توسط مستاجر قرار میدهد و مقرر میدارد مستاجر میتواند ملک مورد اجاره را به شخص ثالثی اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره بر خلاف این امر توافق شده باشد. فلذا در مواردی که طرفین در این خصوص سکوت کرده باشند اصولا مستاجر میتواند منافع ملک را از طریق اجاره به دیگری واگذار کند. موجر میتواند با درج شرط عدم انتقال منافع، این حق را از مستاجر سلب نماید.

انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت موضوع قراردادهای سال 1376 به قبل

حکم مقرر در قانون مدنی که شرح آن گذشت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بالعکس شده و قانونگزار اصل را بر عدم قابلیت انتقال منافع توسط مستاجر قرار داده است. ماده 10 قانون اخیرالذکر در همین راستا بیان میدارد که مستاجر حق ندارد منافع مورد اجاره را به صورت کلی یا جزئی به غیر منتقل نماید؛ مگر در صورت وجود اذن کتبی از سوی موجر.

فلذا مستاجری که عقد اجاره وی تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد اصولا نمیتواند منافع ملک را به اجاره واگذار نماید، مگر اینکه موجر قبلا به این امر رضایت داده باشد و یا بعدا رضایت خود را اعلام نماید.

تخلف مستاجر از این حکم یکی از تخلفات احصا شده در قانون روابط موجر و مستاجر است که علاوه بر تنصیف حق کسب یا پیشه یا تجارت، به موجر این امکان را میدهد که تخلیه ملک استیجاری را تقاضا نماید.

قالب حقوقی و عنوان توافقی که موجب انتقال سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت میشود تاثیری در نتیجه و اعمال ضمانت اجرای فوق نخواهد داشت. آنچه که برای قانونگزار حائز اهمیت است، انتقال عملی منافع ملک به ثالث و تصرف وی در عین مورد اجاره میباشد و تفاوتی میان عناوین معاملات و طرق انتقال نمیباشد.

همچنین فرقی میان انتقال تمام منافع عین مستاجره و یا بخشی از آن وجود ندارد، انتقال به هر میزان که باشد تخلف از قرارداد محسوب میشود؛ حتی اگر مستاجر اول نیز همچنان همراه با منتقل الیه در ملک حضور داشته باشد.

در مورد معنا و مفهوم انتقال به غیر لازم به توضیح است که هر شخصی به جز موجر و مستاجری که در عقد اجاره معین شده اند، نسبت به طرفین عقد، “غیر” محسوب میشود. این امر در صورتی که مستاجر، یک شخص واحد باشد موجب اشکال نخواهد بود اما در صورتی که چند شخص به نحو مشاع، منافع ملکی را اجاره میکنند، انتقال منافع توسط یکی از شرکا به شریک دیگر میتواند محل اختلاف باشد.

موضوع اختلاف این است که اگر یکی از مستاجرین مشاعی، سهم خود از منافع را به شریک دیگر انتقال دهد، آیا شریک مزبور غیر محسوب میشود یا خیر؟

در رویه برای پاسخ به این پرسش دو دیدگاه وجود دارد. گروه نخست معتقدند واگذاری منافع تحت شرایط مذکور، انتقال به غیر محسوب نشده و نیازی به رضایت موجر ندارد. زیرا موجر در عقد اجاره، شخصیت شریک منتقل الیه را به رسمیت شناخته است و افزایش سهم او، تخلف از قانون یا شروط ضمن عقد محسوب نمیشود.

در مقابل عده ای عقیده دارند این واگذاری مصداق انتقال به غیر و تخلف میباشد؛ چرا که مالک در عقد اجاره، مستاجر را به همان میزان اولیه مورد شناسایی قرار داده است. بنابراین شریک منتقل الیه، در مورد میزان افزایش یافته، ثالث محسوب میشود و تفاوتی با سایر اشخاص ندارد.

نظر به استدلال های مطرح شده از سوی هر دو گروه و استثنائی بودن سقوط حق کسب و پیشه، باید نظر اول را مرجح بدانیم.

انتقال سرقفلی و منافع ملک موضوع قراردادهای سال 1376 به بعد

قانونگزار در سال 1376 و با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مجددا به حکم مقرر در قانون مدنی رجوع کرده و منافع ملک مورد اجاره را قابل انتقال میداند. بنابراین مستاجر در عقد اجاره تابع قانون فوق، اصولا میتواند منافع ملک مورد اجاره را به غیر واگذار نماید؛ مگر آنکه موجر ضمن عقد اجاره، عدم انتقال منافع را بر مستاجر شرط کرده باشد.

شرایط انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت با اذن موجر

همانطور که توضیح آن گذشت، مستاجر در اجاره های تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، حق انتقال منافع و حق کسب یا پیشه یا تجارت به غیر بدون اذن موجر را ندارد.

اما در مواردی که چنین اذنی از سوی موجر صادر شود، برای صحت انتقال رعایت موارد دیگری نیز ضروری میباشد که در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 احصا شده است. اولین شرطی که مستاجر ملزم به رعایت آن میباشد این است که انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت با وجود اذن موجر، فقط برای شغل سابق یا شغلی مشابه آن میسر میباشد؛ یعنی در صورتی که شغل مستاجر در عقد اجاره ذکر شده و مورد توافق طرفین واقع شده باشد، مستاجر میتواند عین مورد اجاره را صرفا برای همان شغل مورد توافق یا شغل مشابه آن اجاره دهد. اگر در اجاره، شغل خاصی قید نشده باشد و اجاره به صورت مطلق منعقد شده باشد، مستاجر میتواند برای هر شغلی منافع ملک را منتقل نماید.

دومین شرط صحت انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، تنظیم سند رسمی انتقال است. به عبارتی مستاجر ماذون در انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، علاوه بر رعایت شرط مربوط به شغل، باید اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید. فقدان هر یک از شروط فوق الذکر، موجب بی اعتباری انتقال میباشد.

به طور کلی تنظیم سند رسمی برای انتقال منافع و حق کسب یا پیشه یا تجارت در دو حالت الزامی است. حالت اول آن است که مستاجر به موجب عقد اجاره، اذن در انتقال منافع و حق کسب یا پیشه یا تجارت را کسب کرده باشد و دومین مورد مربوط به زمانی است که مستاجر با طرح دعوای تجویز انتقال منافع، مجوز انتقال منافع را از دادگاه اخذ نموده باشد.

حالت دیگری که میتوان متصور شد، کسب اجازه از مالک بعد از انعقاد اجاره و قید شرط عدم انتقال ذیل آن میباشد. در این مورد، موجر که ضمن عقد اجاره، اذن در انتقال منافع را به مستاجر نداده است، بعدا به این امر رضایت میدهد که در این صورت الزامی به تنظیم سند رسمی انتقال منافع نخواهد بود.

انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت بدون اذن موجر

چنانچه مستاجر بدون اذن موجر یا مجوز دادگاه اقدام به انتقال منافع و حق کسب یا پیشه یا تجارت نماید، مرتکب تخلف شده و موجر میتواند با اثبات این امر در دادگاه صالح، تخلیه ملک را بخواهد. همچنین در این صورت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر به نصف میزان آن تقلیل خواهد یافت.

حکم تخلیه که در این راستا صادر میشود علیه مستاجر اولیه و متصرف ملک قابل اجرا میباشد؛ چرا که منافع به ناقل صحیح قانونی به متصرف منتقل نشده و تصرفات وی توسط قانونگزار به رسمیت شناخته نشده است.

انتقال قضایی حق کسب یا پیشه یا تجارت (دعوای تجویز انتقال منافع)

با توجه به ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 چنانچه ضمن عقد اجاره، عدم انتقال منافع و حق کسب یا پیشه یا تجارت بر مستاجر شرط شده باشد، موجر ملزم خواهد بود در مقابل تخلیه ملک، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را به او پرداخت نماید یا رضایت خود را مبنی بر انتقال منافع به غیر اعلام نماید. در صورتی که موجر حاضر به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نباشد و به انتقال منافع به ثالث نیز رضایت ندهد، مستاجر میتواند ضمن تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع، مجوز این انتقال را از دادگاه تقاضا نماید.

پس از صدور مجوز انتقال از سوی دادگاه، سند انتقال منافع الزاما به صورت رسمی تنظیم خواهد شد. مستاجر باید ظرف شش ماه از زمان ابلاغ حکم قطعی تجویز انتقال منافع، با حضور در دفترخانه نسبت به انتقال منافع به مستاجر و تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نماید؛ در غیر این صورت حکم صادره کان لم یکن تلقی خواهد شد.

انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت با سند عادی

با توجه به اینکه تنظیم سند رسمی از شرایط اساسی صحت انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت میباشد، بدون رعایت این شرط گویی هیچ معامله ای واقع نشده است. بنابراین قانون، منتقل الیه سند عادی را مستاجر و مالک حق کسب یا پیشه یا تجارت نمیشناسد.

پرسش مهم در این زمینه این است که اگر مستاجری که حق انتقال منافع به غیر نداشته بدون کسب رضایت مالک یا اخذ مجوز از دادگاه اقدام به انتقال منافع و حق کسب یا پیشه یا تجارت با سند عادی نماید، آیا این اقدام مستاجر تخلف محسوب شده و موجبی برای تقاضای تخلیه و تنصیف حق کسب یا پیشه یا تجارت میباشد یا خیر؟

در پاسخ میتوان گفت از آنجا که چنین انتقالی فقط با سند رسمی معتبر است و انتقال با سند عادی فاقد اثر حقوقی میباشد بنابراین مالک نمیتواند با استناد به این عمل تخلیه ملک را بخواهد؛ چرا که این انتقال واجد اثر حقوقی نخواهد بود.

انتقال سرقفلی در قالب عقد اجاره

عقد اجاره شایع ترین قالب حقوقی برای انتقال سرقفلی میباشد. معمولا برای انتقال سرقفلی ضمن عقد اجاره، مبلغی جدا از مال الاجاره با توافق طرفین و با توجه به موقعیت و شرایط ملک معین میشود.

انتقال سرقفلی در قالب عقد صلح

به موجب ماده 754 قانون مدنی، توافق بر هر امری در قالب عقد صلح نافذ است؛ مگر اینکه نامشروع باشد. بنابراین افراد میتوانند به توافقات خود مبنی بر انتقال منافع و سرقفلی در قالب عقد صلح رسمیت بخشند. انتقال توامان منافع ملک و سرقفلی آن در قالب عقد صلح بلا اشکال است.

انتقال سرقفلی در قالب عقد بیع

یکی از پرکاربردترین روش های انتقال سرقفلی، انتقال از طریق عقد بیع است. البته تردیدهایی در صحت این انتقال وجود دارد؛ چرا که قانون مدنی عقد بیع را تملک “عین” به عوض معلوم میداند و گروهی با استناد به این موضوع که سرقفلی “عین” نیست، انتقال آن به واسطه عقد بیع را میسر نمیدانند.

اما به نظر میرسد استفاده از عبارت “عین” در تعریف عقد بیع در قانون مدنی به منظور متمایز ساختن این عقد از عقد اجاره میباشد که وسیله انتقال “منفعت” است. همچنین در حال حاضر انتقال مالکیت سهام شرکتها، حق اختراع و مواردی از این قبیل به وسیله بیع رایج است و در صحت آنها نیز تردیدی نیست. بنابراین سرقفلی نیز میتواند از طریق بیع منتقل شود.

انتقال سرقفلی در قالب ماده 10 قانون مدنی

مطابق مفاد ماده 10 قانون مدنی، افراد میتوانند هر توافقی را میان خود به رسمیت بشناسند ، تنها با رعایت این شرط که مخالف قانون نباشد.

فلذا انتقال سرقفلی به وسیله قرارداد موضوع ماده 10 قانون مدنی نیز ممکن است. مزیت استفاده از این روش، رهایی از محدودیت ها و شرایط مخصوص هریک از عقود معین قانون مدنی میباشد. در صورتی که انتقال سرقفلی از طریق قرارداد خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی باشد تردیدهای مطرح شده در باب صحت انتقال از طریق بیع نیز از بین خواهد رفت.

انتقال سرقفلی ملک مرهونه بدون اذن مرتهن

یکی از مهمترین نتایج عقد رهن را میتوان محدودیت مالک در تصرف در ملک موضوع رهن دانست. به موجب عقد رهن، هرچند عین مرهونه همچنان در مالکیت راهن باقی میماند اما تصرفات وی که با حقوق مرتهن منافات داشته باشند غیر نافذ بوده و منوط به اذن مرتهن یا فک رهن از ملک موضوع دعوا میباشد. منازعه بر سر نفوذ یا عدم نفوذ انتقال سرقفلی ملک مرهونه که منجر به تشتت آراء در این زمینه شده بود، مقدمات طرح بحث در هیات عمومی دیوان عالی کشور و صدور رای وحدت رویه شماره 620 را فراهم نمود. مطابق مفاد رای وحدت رویه فوق الذکر، انتقال سرقفلی ملک مرهونه بدون اذن مرتهن مصداق تصرف منافی با حقوق مرتهن و غیر نافذ است.

انتقال قهری سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت یک حق مالی است که مثل سایر اموال در صورت فوت مالک، قهرا به وراث حین الفوت وی منتقل خواهد شد.

نظر به مقررات حاکم بر ارث و همچنین نظریه مشورتی شماره ۷۴۵۰۶ مورخ 16/6/1367 اداره حقوقی قوه قضاییه، زوجه شخص متوفی نیز از سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ارث میبرد.

انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط یکی از ورثه

چنانچه حق کسب یا پیشه یا تجارت به صورت قهری و در اثر فوت ذی حق به ورثه وی منتقل شود، هر یک از وراث میتوانند قدرالسهم خود را به وراث دیگر منتقل نمایند. چنین انتقالی تخلف محسوب نمیشود حتی اگر اذن در انتقال ضمن عقد اجاره اعطا نشده باشد؛ زیرا ورثه که به موجب ارث، مالک سرقفلی شده اند نسبت به موجر “غیر” محسوب نمیشوند.

آیا با انتقال سرقفلی، علامت تجاری نیز منتقل میشود؟

مالکیت علامت تجاری مختص به شخصی است که نام او در اداره علامت به عنوان مالک قید شده است و انتقال سرقفلی تاثیری بر انتقال علامت تجاری ندارد مگر اینکه طرفین در این مورد توافق کنند.

مالیات بر انتقال سرقفلی

مالیات انتقال منافع و سرقفلی از طریق قراردادهایی مثل اجاره، بیع یا صلح معادل 5% ارزش منطقه ای ملک علاوه بر 2% مبلغ سرقفلی میباشد و پرداخت آن بر عهده انتقال دهنده خواهد بود.