انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی بدین معناست که این حق به دیگری انتقال پیدا نماید و دیگری پس از انتقال، صاحب این حق مالی می گردد.که البته این انتقال می تواند به صورت ارادی یا غیر ارادی (قهری) باشد.

طرق انتقال یافتن سرقفلی

سرقفلی به سه طریق منتقل می شود که به شرح ذیل می باشد:

انتقال اختیاری سرقفلی

انتقال سرقفلی از راه اختیاری به این معنا است که مالک با اراده و میل خود حق سرقفلی را به دیگری منتقل نماید که ممکن است به موجب سند رسمی باشد و یا عادی

انتقال قهری سرقفلی

در انتقال قهری پس از فوت شخصی که حق سرقفلی دارد حق سرقفلی وی به وراث او انتقال می یابد.

انتقال قضائی سرقفلی

در این روش قاضی دادگاه حکم به انتقال سرقفلی می نماید.
لازم به ذکر است در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد و حق انتقال در آن قید شده باشد مالک سرقفلی فقط به موجب سند رسمی می تواند سرقفلی را منتقل نماید. و حتی اگر سند سرقفلی رسمی باشد مالک باید باز هم آن را به موجب سند رسمی به ثالث منتقل نماید.

انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی

وضعیت فعلی سرقفلی در حقوق ایران

در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 دو حق سرقفلی و کسب و پیشه پیش بینی شده بود .اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 تنها از حق سرقفلی صحبت می نماید و حق کسب و پیشه را حذف کرده است زیرا معتقد است که معنای سرقفلی را می دهد.
در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 هر مکانی می توانست به عنوان سرقفلی اجاره داده شود حتی اگر به موجب گواهی پایان کار یا پروانه ساختمان مسکونی محسوب شود.
اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 مالک فقط ملکی را می توانست اجاره دهد و مبلغی را تحت عنوان سرقفلی اخذ نماید که آن ملک تجاری باشد.
همچنین به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 می توان گفت که هر گاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بعنوان سرقفلی دریافت نماید مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
همچنین باید اشاره کرد که چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه ی سرقفلی مالک را ندارد.
اگر موجر به طریق صحیح سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه ی مستأجر حق مطالبه ی سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

در رابطه با قراردادی که در مورد ملک تجاری واقع می شود ابتدا باید تشخیص دهیم که قرارداد بیع واقع شده یا حق سرقفلی منتقل شده است. برای تشخیص این امر اول باید دید انتقال دهنده مالک خود ملک می باشد و دوم اینکه آن ملک مستأجر نداشته باشد.
در نظام حقوق ایران بدون وجود رابطه ی استیجاری سرقفلی مصداق ندارد، بنابراین تنها برای مستأجر یک ملک می توان حق سرقفلی را متصور بود. در واقع یک شخص واحد نمی تواند هم مالک ملک باشد و هم مستأجر آن، بنابراین مالک یک ملک هرگز نمی تواند حق سرقفلی را منتقل کند.

بیشتر بخوانید :  قانون سرقفلی سال 56 - قوانین سرقفلی سال 56

فروش سرقفلی از سوی مالک یا مستأجر

فروش سرقفلی از سوی دو شخص قابل تصور است: الف- خود مالک سرقفلی ملکی را که به اجاره داده است می فروشد این در صورتی امکان دارد که سرقفلی را در ازای مبلغی به مستأجر واگذار نکرده باشد چون در این صورت مستأجر مالک سرقفلی است.
ب- مستأجر سرقفلی را به دیگری می فروشد که این در صورتی امکان دارد که مستأجر قبلاً سرقفلی را از مالک خریداری کرده باشد چون در این حالت است که مستأجر مالک سرقفلی و حق انتقال به مالک ملک تجاری یا شخص دیگر را دارد.
حال در مواردی که حق انتقال از مستأجر سلب شده باشد و مستأجر بخواهد آن را به دیگری واگذار نماید یا خود مالک باید سرقفلی را از مستأجر بخرد و یا باید اجازه دهد که مستأجر آن را به دیگری انتقال دهد.
در مواردی که مالک می خواهد سرقفلی را از مستأجر خود بخرد باید قیمت سرقفلی را به نرخ روز بپردازد ولی اگر شخص دیگری بخواهد سرقفلی را از مستأجر بخرد مالک هیچگونه حقی ندارد و درصدی را دریافت نمی کند چون قبلاً قیمت سرقفلی را از مستأجر اخذ کرده است.

چگونه می توان دعوای تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح نمود؟

دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

درخصوص اینکه آیا مستأجر حق انتقال عین مستأجررا به غیر دارد یا خیردرقوانین مختلف متفاوت می باشد که به شرح ذیل توضیحاتی را در این زمینه خواهیم داد :
در قانون موجر و مستأجر سال 56 صریحاِّ قید گردیده که مستأجر حق انتقال ندارد مگر اینکه کتباَ این اختیار به او داده شده باشد .بنابراین می بایست صریحاَ در قرار داد اجاره این حق به وی داده شده باشد و درصورتی که سند اجاره در خصوص امکان انتقال به غیر ساکت باشد این سکوت به مستأجر اجازه ی انتقال منافع مورد اجاره را به غیر نمی دهد.
در قانون موجر و مستأجر سال 76اصل بر این است که مستأجر حق انتقال به غیر دارد مگر اینکه در قرار داد اجاره این حق از وی سلب شده باشد. در قانون مدنی نیز آمده است مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
حال اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مالک نیز به انتقال رضایت ندهد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نباشد، مستأجر با مانعی برای انتقال حق خود روبه رو است . از طرفی اگر مستأجر بدون رضایت مالک منافع ملک را منتقل نماید مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر اقدام به تخلیه ملک نماید. در چنین مواردی برای اینکه انتقال منافع ملک به حقوق مستأجر ضرر نزند، مستأجر می تواند ابتدا طی اظهار نامه رسمی از مالک بخواهد که یا حق کسب و پیشه ملک را به وی پرداخت نماید و ملک را تحویل بگیرد و یا رضایت خود را در خصوص انتقال منافع به غیر اعلام نماید .در صورتی که در مهلت تعیین شده مالک اقدامی ننماید می توان دعوای تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح نمود.
با توجه به اینکه دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از زمره دعاویی است که می بایست در طرح آن بسیار دقت نمود و بهتر است توسط وکیل اجاره مطرح گردد. وکیل اجاره به جهت تسلط بر قوانین و مقررات موجر و مستأجر ، می تواند در تنظیم دادخواست دعوای تجویز انتقال منافع به غیر و ارائه آن به داگاه صالح و پیگیری و حصول نتیجه دلخواه بسیار موثر باشد.

بیشتر بخوانید :  تغییر شغل سرقفلی و حق کسب وپیشه وتجارت

مراحل طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

در دادخواست دعوای تجویز انتقال منافع به غیر، خواهان مستأجر و خوانده مالک می باشد.
مدارک مورد نیاز جهت طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر :
1ـ کپی اجاره نامه
2ـ تحقیق و معاینه محلی در صورتی که اجاره نامه وجود نداشته باشد
3ـ ارجاع به کارشناسی
دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای تجویز انتقال منافع به غیر دادگاه محل وقوع ملک می باشد. هزینه دادرسی طبق دعاوی غیر مالی پرداخت می گردد.
پس از تقدیم دادخواست و ارجاع به یکی از شعب داد گاه ، وقت رسیدگی تعیین وبه طرفین ابلاغ می گردد. دادگاه پس از بررسی موضوع در صورت وجود شرایط لازم و پس از استعلام از واحد ثبتی در خصوص وضعیت مالکیت ملک، حکم به تجویز انتقال منافع صادر می نماید.
رأی تجویز انتقال منافع به غیر چگونه اجرا می شود؟
حکم دادگاه برای تجویز انتقال منافع اعلامی است و اجرائیه صادر نمی شود، بنابراین مراتب به موجر اعلام می شود و رونوشت آن به دفتر خانه مربوطه ارسال می گردد. اعتبار این رأی 6ماه از تاریخ ابلاغ قطعی حکم در این مدت مستأجر باید با سند رسمی منافع را به دیگری منتقل کند، می باشد و گرنه حکم از اعتبار می افتد.

نکات کلیدی مرتبط با دعوای اجاره ،حق کسب و پیشه و تجارت( سرقفلی) را اینجا بخوانید..

  •  مستاجر قبل از طرح دعوا طی اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که یا حق کسب و پیشه ملک را به وی پرداخت نموده و ملک را تحویل بگیرد و یا رضایت خود را در خصوص انتقال منافع ملک اعلام نماید. در صورتی که مالک یکی از خواسته های فوق را اجابت ننمود، مستاجر می تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را ارائه نماید.
  • در قراردادهای اجاره املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مستاجر بدون حکم دادگاه تنها در صورتی حق انتقال منافع ملک به غیر را دارد که در قرارداد اجاره چنین حقی صراحتاً برای وی در نظر گرفته شده باشد. والاحق انتقال ندارد و لو آن که در قرارداد حق انتقال از وی سلب نشده باشد.
  •  اگر ملک در اجاره چند مستاجر به صورت مشاعی باشد و عده ای تمایل به انتقال منافع نداشته باشند دو حالت قابل تصور است . حالت اول زمانی است که ملک قابل افراز است . در این صورت ملک افراز گردیده و مستاجر هر قطعه از قطعات افرازی دادخواست تجویز انتقال منافع را تقدیم می کند. در صورتی که مثل قابل افراز نباشد در این که امکان انتقال منافع با حکم دادگاه وجود دارد بین محاکم اختلاف است برخی از محاکم معتقدند مستاجر می تواند دادخواست را به طرف مالک و سایر مستاجرین مشاعی تقدیم نماید و برخی دیگر از محاکم چنین رویه ایی را نپذیرفتند و این تقاضا را منوط به درخواست همه مستاجرین مشاعی می دانند.
  • اگر ملک مشاع باشد و مالکین متعدد باشند مثل این که مالک فوت کرده و ورثه او چندین نفر باشند دعوا باید به طرفیت تمام آنان اقامه شود وگرنه دعوا رد می شود.
  •  هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می تواند از مستاجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
  • در دادخواست تجویز انتقال منافع نیازی به معرفی شخصی به عنوان مستاجر نیست.
  •  در این که آیا مستاجر می تواند تجویز انتقال بخشی از مثل مورد اجاره را بخواهد بین محاکم اختلاف نظر است برخی این دادخواست را می پذیرند و برخی دیگر نمی پذیرند در عین حال به نظر می رسد اگر موقعیت ملک به نحوی باشد گه واگذاری جزئی منافع مستلزم تغییر اساسی در بنای ملک نباشد این انتقال موجه است.
  •  اگر موجر پس از طرح دعوا از سوی مستاجر با حضور دادگاه برای پرداخت حق کسب و پیشه اعلام آمادگی نمود دادگاه از تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی حکم به تخلیه ملک توسط مستاجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر می کند .و قید می کند چنانچه ظرف 3 ماه موجر حق کسب و پیشه مستاجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نکند مستاجر مجاز است منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد. همچنین در حکم قید می کند اگر مستاجر ظرف مدت شش ماه از تاریخ انقضای مدت 3 ماهه یاد شده منافع مورد اجاره را انتقال ندهد و در دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره منافع را انتقال ندهد حکم مزبور ملغی اثر می شود.
    دادخواست تجویز انتقال سرقفلی و یا تجویر انتقال حق کسب و پیشه اشتباه است و صرفاً دادخواست تجویز انتقال منافع قابلیت استماع دارد.
بیشتر بخوانید :  موارد ابطال قرارداد اجاره

آیا می دانید چند درصد از ارزش یک ملک را عرصه و اعیان و چند درصد را سرقفلی تشکیل می دهد؟

درصد حق مالک در فروش سرقفلی

قواعد و قوانین حقوقی و ملکی در مورد املاک تجاری با املاک مسکونی متفاوت است .در واقع در املاک مسکونی قانون کسی را مالک می شناسد که سند ملکی به نام او ثبت شده است و این شخص صاحب ملک به طور کامل است .اما در مورد املاک تجاری وضع فرق می کند در املاک تجاری علاوه بر ملکیت حق دیگری به نام سرقفلی مطرح است .و سرقفلی در حقیقت قیمتی است که در صورت خرید ملکی تجاری علاوه بر عرصه و اعیان برای آن نیز پول پرداخت می شود .که براساس عرف اکنون تنها 20 درصد ارزش ملک را عرصه و اعیان تشکیل و 80 درصد الباقی نیز ارزش سرقفلی آن است.

آیا حق سرقفلی قابل انتقال به ورثه می باشد؟

اگر فردی براساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مالکیت سرقفلی یکباب مغازه را در اختیار داشته و فوت کند وضعیت مالکیت سرقفلی چگونه است و تکلیف چه می شود؟ و سوال دیگر اینکه اگر یکی از وراث سهم خود را به ورثه دیگر منتقل کند در حالی که مالک ملک تجاری حق انتقال به غیر را از مالک سرقفلی سلب کرده بود آیا در این حالت به دلیل انتقال مال غیر بدون اجازه مالک، تخلیه امکان دارد؟
اداره کل حقوقی قوه قضائیه در جواب این سوال اینگونه پاسخ داده اند که سرقفلی پس از فوت مالک آن به وراث انتقال می یابد و در این فرض که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث می توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هر گونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک(موجر) نمی باشد.
اساسآً انتقال مورد اجاره به غیر در سوال فوق رخ نداده .چرا که شخصیت مستأجر متوفی در ورثه ادامه یافته است و منظور از غیر، اشخاصی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی (مورد اجاره) به آنها منتقل شده است.

نمونه قرارداد انتقال سرقفلی

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست