انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی یکی از موضوعات مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر می باشد و تعدد قوانین و مقررات حاکم بر روبط موجر  و مستاجر موجب سردرگمی افراد گردیده است. انتقال سرقفلی طبق قانون سرقفلی سال ۵۶، امکان پذیر نمی باشد مگر اینکه مالک رضایت به انتقال دهد. اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ اصل بر قابل انتقال بودن سرقفلی می باشد مگر اینکه این حق در قرارداد اجاره از مستاجر سلب گردیده باشد. چنانچه سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد یا در قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، حق انتقال سرقفلی سلب شده باشد، انتقال سرقفلی بدون رعایت تشریفات قانونی باعث می گردد مالک نسبت به تخلیه سرقفلی اقدام نماید. یکی از دعاوی رایج در سرقفلی تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر می باشد که در مقاله مربوطه توضیحات کامل در این خصوص ارائه شده است.  انتقال و یا واگذاری سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ممکن است در قالب عقد اجاره، قرارداد صلح، عقد بیع، قرارداد مشارکت، قرارداد بهره برداری، قرارداد نمایندگی و … باشد.

انتقال سرقفلی در قانون مدنی

قانونگذار در ماده ۴۷۴ قانون مدنی، اصل را بر قابل انتقال بودن منافع عین مستاجره توسط مستاجر قرار داده و مقرر نموده است، مستاجر می تواند ملک مورد اجاره را به شخص ثالث اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجاره بر خلاف این امر توافق شده باشد. فلذا در مواردی که طرفین در این خصوص سکوت کرده باشند اصولا مستاجر می تواند منافع ملک را از طریق اجاره به دیگری واگذار کند. موجر می تواند با درج شرط عدم انتقال منافع، این حق را از مستاجر سلب نماید.

انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، قانونگذار اصل را بر عدم قابلیت انتقال سرقفلی توسط مستاجر قرار داده است. ماده ۱۰ قانون اخیرالذکر در همین راستا بیان می دارد که مستاجر حق ندارد منافع مورد اجاره را به صورت کلی یا جزئی به غیر منتقل نماید، مگر در صورت وجود اذن کتبی از سوی موجر.

فلذا مستاجری که عقد اجاره وی تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد، اصولا نمی تواند منافع ملک را به اجاره و یا هر طریقی دیگر واگذار نماید. مگر اینکه موجر قبلا به این امر رضایت داده باشد و یا بعدا رضایت خود را اعلام نماید.

انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک، یکی از تخلفات احصا شده در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است که به موجر این امکان را می دهد که تخلیه ملک تجاری را با پرداخت نصف حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت تقاضا نماید.

قالب حقوقی و عنوان توافقی که موجب انتقال سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت می شود، تاثیری در نتیجه و اعمال ضمانت اجرای فوق نخواهد داشت. آنچه که برای قانونگذار حائز اهمیت است، انتقال عملی منافع ملک به ثالث و تصرف وی در عین مورد اجاره می باشد و تفاوتی میان عناوین معاملات و طرق انتقال نمی باشد.

همچنین فرقی میان انتقال تمام منافع عین مستاجره و یا بخشی از آن وجود ندارد، انتقال به هر میزان که باشد تخلف از قرارداد محسوب میشود. حتی اگر مستاجر اول نیز همچنان همراه با منتقل الیه در ملک حضور داشته باشد.

در مورد معنا و مفهوم انتقال سرقفلی به غیر، لازم به توضیح است که هر شخصی به جز موجر و مستاجری که در عقد اجاره معین شده اند، نسبت به طرفین عقد، “غیر” محسوب می شود. این امر در صورتی که مستاجر، یک شخص واحد باشد موجب اشکال نخواهد بود. اما در صورتی که چند شخص به نحو مشاع، منافع ملکی را اجاره می کنند، انتقال منافع توسط یکی از شرکا به شریک دیگر می تواند محل اختلاف باشد.

موضوع اختلاف این است که اگر یکی از مستاجرین مشاعی، سهم خود از منافع را به شریک دیگر انتقال دهد، آیا شریک مزبور غیر محسوب می شود یا خیر؟

در رویه برای پاسخ به این پرسش دو دیدگاه وجود دارد. گروه نخست معتقدند واگذاری منافع تحت شرایط مذکور، انتقال به غیر محسوب نشده و نیازی به رضایت موجر ندارد. زیرا موجر در عقد اجاره، شخصیت شریک منتقل الیه را به رسمیت شناخته است و افزایش سهم او، تخلف از قانون یا شروط ضمن عقد محسوب نمی شود.

در مقابل عده ای عقیده دارند این واگذاری مصداق انتقال به غیر و تخلف می باشد. چرا که مالک در عقد اجاره، مستاجر را به همان میزان اولیه مورد شناسایی قرار داده است. بنابراین شریک منتقل الیه، در مورد میزان افزایش یافته، ثالث محسوب می شود و تفاوتی با سایر اشخاص ندارد.

انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶

انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ امکان پذیر است. قانونگذار با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، مجددا به حکم مقرر در قانون مدنی رجوع کرده و سرقفلی را قابل انتقال می داند. بنابراین مستاجر در عقد اجاره تابع قانون فوق، اصولا می تواند سرقفلی را به غیر واگذار نماید. مگر آنکه موجر ضمن عقد اجاره، عدم انتقال سرقفلی را بر مستاجر شرط کرده باشد.

شرایط انتقال سرقفلی

همانطور که توضیح آن گذشت، مستاجر در قراردادهای اجاره ی تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، حق انتقال سرقفلی به غیر را بدون اذن موجر ندارد.

اما در مواردی که چنین اذنی از سوی موجر صادر شود، برای صحت انتقال سرقفلی، رعایت موارد دیگری نیز ضروری می باشد که در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ احصا شده است.

اولین شرطی که مستاجر ملزم به رعایت آن می باشد، این است که انتقال سرقفلی با وجود اذن موجر، فقط برای شغل سابق یا شغلی مشابه آن میسر می باشد. یعنی در صورتی که شغل مستاجر در عقد اجاره ذکر شده و مورد توافق طرفین واقع شده باشد، مستاجر می تواند عین مورد اجاره را صرفا برای همان شغل مورد توافق یا شغل مشابه آن اجاره دهد. اگر در قرارداد اجاره، شغل خاصی قید نشده باشد و اجاره به صورت مطلق منعقد شده باشد، مستاجر می تواند برای هر شغلی سرقفلی را منتقل نماید.

دومین شرط صحت انتقال سرقفلی، تنظیم سند رسمی انتقال است. به عبارتی مستاجر ماذون در انتقال سرقفلی، علاوه بر رعایت شرط مربوط به شغل، باید اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید. فقدان هر یک از شروط فوق الذکر، موجب بی اعتباری انتقال می باشد.

انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک

انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک، از جمله تخلفاتی است که موجب می گردد مالک تخلیه سرقفلی را از دادگاه تقاضا نماید. چنانچه انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک برای دادگاه محرز گردد حکم بر تخیله سرقفلی با پرداخت نصف حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت صادر می نماید. حکم تخلیه سرقفلی که در این راستا صادر می شود علیه مستاجر اولیه و متصرف ملک قابل اجرا می باشد. چرا که سرقفلی به ناقل صحیح قانونی به متصرف منتقل نشده و تصرفات وی توسط قانونگذار به رسمیت شناخته نشده است.

انتقال سرقفلی با حکم دادگاه

انتقال سرقفلی با حکم دادگاه، در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ پیش بینی شده است. طبق ماده مذکور، چنانچه ضمن عقد اجاره، عدم انتقال منافع و حق کسب یا پیشه یا تجارت بر مستاجر شرط شده باشد، موجر ملزم خواهد بود در مقابل تخلیه ملک، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را به او پرداخت نماید یا رضایت خود را مبنی بر انتقال منافع به غیر اعلام نماید. در صورتی که موجر حاضر به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نباشد و به انتقال منافع به ثالث نیز رضایت ندهد، مستاجر می تواند ضمن تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع، مجوز انتقال سرقفلی را از دادگاه تقاضا نماید.

پس از صدور مجوز انتقال سرقفلی از سوی دادگاه، سند انتقال منافع الزاما به صورت رسمی تنظیم خواهد شد. مستاجر باید ظرف شش ماه از زمان ابلاغ حکم قطعی تجویز انتقال منافع، با حضور در دفترخانه نسبت به انتقال سرقفلی به مستاجر و تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نماید. در غیر این صورت حکم صادره کان لم یکن تلقی خواهد شد.

انتقال سرقفلی با سند عادی

با توجه به اینکه تنظیم سند رسمی از شرایط اساسی صحت انتقال سرقفلی می باشد، بدون رعایت این شرط، گویی هیچ معامله ای واقع نشده است. بنابراین قانون، انتقال سرقفلی با سند عادی را به رسمیت نمی شناسد.

پرسش مهم در این زمینه این است که اگر مستاجری که حق انتقال منافع به غیر نداشته بدون کسب رضایت مالک یا اخذ مجوز از دادگاه اقدام به انتقال سرقفلی با سند عادی نماید، آیا این اقدام مستاجر تخلف محسوب شده و موجبی برای تقاضای تخلیه و تنصیف حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد یا خیر؟

در پاسخ می توان گفت از آنجا که انتقال سرقفلی با سند عادی بدون رضایت مالک نیز تخلف محسوب می گردد، قابل توجه است که چنانچه مالک، طی قرارداد عادی اجاره و یا طی صلح یا بیع عادی سرقفلی ملک تجاری را به مستاجر واگذار و بفروشد، مستاجر می تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال سرقفلی نسبت به تثبیت و رسمیت حقوق خود اقدام کند.

انتقال سرقفلی در قالب عقد اجاره

انتقال سرقفلی در قالب عقد اجاره یکی از شایع ترین روش های انتقال سرقفلی می باشد. معمولا برای انتقال سرقفلی ضمن عقد اجاره، مبلغی جدا از مال الاجاره با توافق طرفین و با توجه به موقعیت و شرایط ملک معین می شود.

انتقال سرقفلی در قالب عقد صلح

انتقال سرقفلی در قالب عقد صلح با رضایت مالک امکان پذیر می باشد. به موجب ماده ۷۵۴ قانون مدنی، توافق بر هر امری در قالب عقد صلح نافذ است، مگر اینکه نامشروع باشد. بنابراین افراد می توانند به توافقات خود مبنی بر انتقال سرقفلی در قالب عقد صلح رسمیت بخشند. انتقال توامان منافع ملک و سرقفلی آن در قالب عقد صلح بلا اشکال است.

انتقال سرقفلی در قالب عقد بیع

یکی از پرکاربردترین روش های انتقال سرقفلی، انتقال از طریق عقد بیع است. البته تردیدهایی در صحت این انتقال وجود دارد. چرا که قانون مدنی عقد بیع را تملک “عین” به عوض معلوم میداند و گروهی با استناد به این موضوع که سرقفلی “عین” نیست، انتقال آن به واسطه عقد بیع را میسر نمی دانند.

اما به نظر می رسد استفاده از عبارت “عین” در تعریف عقد بیع در قانون مدنی به منظور متمایز ساختن این عقد از عقد اجاره می باشد که وسیله انتقال “منفعت” است. همچنین در حال حاضر انتقال مالکیت سهام شرکتها، حق اختراع و مواردی از این قبیل به وسیله بیع رایج است و در صحت آنها نیز تردیدی نیست. بنابراین انتقال سرقفلی از طریق عقد بیع ایراد قانونی ندارد.

انتقال سرقفلی در قالب ماده ۱۰ قانون مدنی

مطابق مفاد ماده ۱۰ قانون مدنی، افراد می توانند هر توافقی را میان خود به رسمیت بشناسند، تنها با رعایت این شرط که مخالف قانون، اخلاق حسنه و نظم عمومی نباشد.

فلذا انتقال سرقفلی به وسیله هر نوع قراردادی، موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی نیز ممکن است. مزیت استفاده از این روش، رهایی از محدودیت ها و شرایط مخصوص هریک از عقود معین قانون مدنی می باشد. در صورتی که انتقال سرقفلی از طریق قرارداد خصوصی موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی باشد تردیدهای مطرح شده در باب صحت انتقال از طریق بیع نیز از بین خواهد رفت.

انتقال سرقفلی ملک مرهونه بدون اذن مرتهن

یکی از مهمترین نتایج عقد رهن را می توان محدودیت مالک در تصرف در ملک موضوع رهن دانست. به موجب عقد رهن، هرچند عین مرهونه همچنان در مالکیت راهن باقی می ماند اما تصرفات وی که با حقوق مرتهن منافات داشته باشند غیر نافذ بوده و منوط به اذن مرتهن یا فک رهن از ملک موضوع دعوا می باشد. منازعه بر سر نفوذ یا عدم نفوذ انتقال سرقفلی ملک مرهونه که منجر به تشتت آراء در این زمینه شده بود، مقدمات طرح بحث در هیات عمومی دیوان عالی کشور و صدور رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ را فراهم نمود. مطابق مفاد رای وحدت رویه فوق الذکر، انتقال سرقفلی ملک مرهونه بدون اذن مرتهن مصداق تصرف منافی با حقوق مرتهن و غیر نافذ است.

انتقال قهری سرقفلی

انتقال قهری سرقفلی به معنای انتقال حق سرقفلی متوفی به وراث قانونی وی می باشد. سرقفلی یک حق مالی است که مثل سایر اموال در صورت فوت مالک، قهرا به وراث حین الفوت وی منتقل خواهد شد.

نظر به مقررات حاکم بر ارث و همچنین نظریه مشورتی شماره ۷۴۵۰۶ مورخ ۱۶/۶/۱۳۶۷ اداره حقوقی قوه قضاییه، زوجه شخص متوفی نیز از سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ارث می برد.

انتقال سرقفلی توسط یکی از ورثه

انتقال سرقفلی توسط یکی از ورثه موضوعی است که در آن اختلاف نظر وجود دارد. چنانچه حق سرقفلی به صورت قهری و در اثر فوت ذی حق به ورثه وی منتقل شود، هر یک از وراث می توانند قدرالسهم خود را به وراث دیگر منتقل نمایند. چنین انتقالی تخلف محسوب نمی شود حتی اگر اذن در انتقال ضمن عقد اجاره اعطا نشده باشد. زیرا ورثه که به موجب ارث، مالک سرقفلی شده اند نسبت به موجر “غیر” محسوب نمی شوند. بلکه قائم مقام و جانشین مورث خود یعنی مستاجر هستند.

انتقال سرقفلی به فرزند بدون رضایت مالک

انتقال سرقفلی به فرزند بدون رضایت مالک، از مصادیق انتقال به غیر بوده و مالک می تواند اقدام به تخلیه ملک تجاری نماید. متاسفانه در بسیاری از مواقع، مستاجر سرقفلی بدون اطلاع و آگاهی از این موضوع و به تصور اینکه انتقال به فرزند بدون رضایت مالک امکان پذیر است اقدام به انتقال سرقفلی نموده و همین امر باعث گردیده مالک بتواند تخلیه سرقفلی را از دادگاه تقاضا نماید. و دادگاه با این استدلال که انتقال سرقفلی به فرزند می بایست با رضایت مالک صورت بگیرد، حکم تخلیه سرقفلی را صادر می نماید.

آیا با انتقال سرقفلی، علامت تجاری نیز منتقل می شود؟

مالکیت علامت تجاری مختص به شخصی است که نام او در اداره ثبت علائم تجاری به عنوان مالک قید شده است و انتقال سرقفلی تاثیری بر انتقال علامت تجاری ندارد مگر اینکه طرفین در این مورد توافق کنند.

مالیات بر انتقال سرقفلی

مالیات انتقال منافع و سرقفلی از طریق قراردادهایی مثل اجاره، بیع یا صلح معادل ۵% ارزش منطقه ای ملک علاوه بر ۲% مبلغ سرقفلی می باشد و پرداخت آن بر عهده انتقال دهنده خواهد بود.