الزام مالک به تعمیرات اساسی عین مستاجره ( ماده 486 قانون مدنی )

یکی از اختلافات رایج فی ما بین مالک و مستأجر، راجع به تعمیرات اساسی عین مستأجره است. در بسیاری از مواقع جهت استیفا از عین مستأجره هزینه هایی صورت می گیرد و اینکه موجر می بایست هزینه هارا پرداخت نماید یا مستأجر، اختلافات به وجود می آید. در ادامه در خصوص تعمیرات مربوط به مال الاجاره و دعوای الزام مالک به تعمیرات اساسی عین مستاجره و نحوه رسیدگی به آن توضیحاتی را ارائه می نماییم.

اقسام تعمیرات در عین مستأجره

تعمیرات در عین مستأجره به دو قسم می باشد:

  • تعمیرات کلی و اساسی: به تعمیراتی گفته می شود که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارتی مرکزی و تهویه و آسانسور باشد.
  • تعمیرات جزئی: تعمیرات جزئی، تعمیراتی است که فقط برای بهتر استفاده کردن مستأجر انجام می گیرد.

حال به توجه به اینکه تعمیراتی که مورد نیاز عین مستأجره است از کدام نوع می باشد، مقررات مربوط به خود را دارا می باشد که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد.

تعمیرات کلی و اساسی عین مستأجره

طبق ماده 486 قانون مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بر عهده مالک می باشد؛ بنابراین چنانچه شخصی خانه خود را به شخصی اجاره داد، اگر آن خانه نیاز به انجام تعمیراتی در زمینه هایی مانند برق، آب، گاز و … پیدا نمود، قانوناً هزینه ها و مخارج تعمیرات و اشیاء نامبرده بر عهده مالک آن خانه می باشد. همچنین در ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 نیز تعمیرات عمده و اساسی را بر عهده مالک نهاده است. همچنین طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر 1362 کلیه تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره بر عهده مالک می باشد مگر اینکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.

بیشتر بخوانید :  حقوق و تکالیف مستاجر در عین مستاجره

تعمیرات جزئی در عین مستأجره

چنانچه تعمیرات جزئی و برای استفاده بهتر از عین مستأجره باشد، هزینه های آن بر عهده مستأجر می باشد و الزامی وجود ندارد که موجر هزینه آن را پرداخت نماید؛ اما چنانچه در قرارداد شرط نموده باشند که تعمیرات جزئی نیز بر عهده موجر است، می بایست ایشان اقدام به این تعمیرات نماید.

نحوه طرح دعوای الزام مالک به تعمیرات اساسی عین مستاجره

چنانچه عین مستأجره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و مالک اقدامی جهت تعمیرات ننماید، مستأجر می تواند علیه مالک دادخواست الزام به تعمیرات اساسی عین مستأجره را به دادگاه صالح ارائه نماید.

دادگاه صالح جهت رسیدگی این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. دادگاه پس از رسیدگی برای مالک مهلتی را تعیین می نماید تا در آن مهلت نسبت به انجام تعمیرات اقدام نماید در صورتی که موجر تعمیرات ملک مورد حکم دادگاه را در ظرف مهلت مقرر انجام ندهد، مستأجر می تواند برای فسخ قرارداد اجاره به دادگاه مراجعه نماید یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور با نظارت دائره اجرا انجام دهد و مخارج آن را از موجر دریافت نماید.

طبق ماده 21 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 مخارج انجام شده می بایست حداکثر معادل 6ماه اجاره بها باشد؛ بنابراین مشاهده می شود که انتخاب فسخ اجاره یا انجام تعمیرات با هزینه خود، به عهده مستأجر می باشد.

دعوای الزام مالک به رفع فطعی انشعاب آب، برق، گاز و یا تلفن

طبق ماده 24 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 مالک نمی تواند جز در مورد تعمیرات ضروری انشعاب آب، برق، گاز و یا تلفن یا نهویه و آسانسور را قطع نماید، مگر اینکه مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد.

در صورت تخلف دادگاه به درخواست مستأجر بدون رعایت تشریفات دادرسی، موضوع را مورد رسیدگی قرارداده و ترتیب وصل آن را خواهد دادو دستور دادگاه بلافاصله قابل اجراست و موجر می تواند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض نماید. اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می شود و تصمیم قطعی است.

بیشتر بخوانید :  تخلیه ملک مشاعی

جلوگیری مستأجر از انجام تعمیرات اساسی توسط مالک

طبق ماده 485 قانون مدنی، چنانچه در مدت اجاره، عین مستأجره تعمیراتی لازم باشد که تأحیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور گردد.

در این ماده قانونگذار حالتی را بیان می نماید که کالای اجاره داده شده در مدت اجاره نیاز به تعمیراتی پیدا نماید که اگر فوراً موجر آن تعمیرات را انجام ندهد، سبب وارد شدن ضرر بر آن کالای اجاره داده شده می گردد، حق دارد در همان مدتی که آن کالا در اختیار مستأجر می باشد اقدام به انجام آن تعمیرات نماید و مستأجر نمی تواند مانع از انجام آن تعمیرات گردد.

اگرچه در مدت زمانی که موجر مشغول تعمیرات آن کالای مورد اجاره می باشد مستأجر نتواند از همه و یا بعضی از آن کالای اجاره شده استفاده نماید. البته در این صورت هنگام انجام تعمیرات لازم از سوی موجر، مستأجر نتواند از کالای مورد اجاره استفاده و بهره لازم و مورد نظر را ببرد، برای مستأجر حق فسخ آن قرارداد اجاره به وجود می آید.

دعوای الزام مستأجر به رفع ممانعت از انجام تعمیرات اساسی

همانگونه که گفته شد، در صورتی که تعمیراتی برای عین مستأجره لازم باشد و مستأجر از حق فسخ خود استفاده ننمایدو مانع از انجام تعمیرات نیز شود، مالک می تواند دادخواست رفع ممانعت را علیه مستأجر مطرح نماید و چنانچه دادگاه تشخیص بر لازم و ضروری بودن تعمیرات اساسی توسط موجر دهد، رأی بر رفع ممانعت مستأجر صادر می نماید و مستأجر نیز می تواند یا از حق فسخ خود استفاده نماید یا نسبت به مدتی که نتوانسته از عین مستأجره استفاده نماید از مبلغ اجاره کسر نماید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 3)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست