بازداشت و توقیف اموال در اجرائیات ثبت

بازداشت و توقیف اموال از طریق اجرای ثبت روشی است که در آن بستانکار می تواند بدون مراجعه به دادگاه و طی مراحل طولانی رسیدگی در این مرجع، طلب یا حق خود را وصول نماید. البته باید توجه داشت که برای وصول هر طلبی نمی توان به اداره ثبت مراجعه نمود بلکه فقط دیون و حقوقی که ناشی از اسناد رسمی لازم الاجرا یا اسناد عادی در حکم اسناد لازم الاجرا باشند قابل وصول از طریق اداره ثبت می باشند.

نظر به ضوابط حاکم بر اسناد رسمی لازم الاجرا و اسناد عادی در حکم اسناد لازم الاجرا در اجرائیات ثبت، در مواردی که موضوع سند مورد اجرا پرداخت وجه نقد است، مدیون مکلف است ظرف ده روز پس از ابلاغ اجرائیه مبلغ مندرج در اجرائیه را بپردازد یا ترتیبی برای پرداخت آن مقرر نماید یا مالی را معرفی کند که اجرای مفاد سند از محل فروش آن امکانپذیر باشد. در غیر این صورت بستانکار می تواند بازداشت اموال متعلق به محکوم علیه را از اجرائیات ثبت بخواهد. بازداشت و توقیف اموال در اجرائیات ثبت تابع مقررات مذکور در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است و تخلف از این ضوابط می تواند اسباب اعتراض اشخاص نسبت به بازداشت اموال را فراهم آورد.

در مقاله حاضر ضمن بیان مواردی که امکان اقدام مستقیم از طریق اجراییات ثبت وجود دارد ، نحوه توقیف اموال در اجرای اسناد لازم الاجرا و در حکم لازم الاجرا بیان خواهد شد. این که بازداشت یا توقیف مازاد چیست و مفهوم بازداشت مکرر چیست؟ از دیگری موضوعاتی هستند که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت.

کدام دسته از اسناد قابلیت اقدام از طریق اجراییات ثبت دارند؟

همانطور که بیان شد اسناد رسمی لازم الاجرا و اسناد عادی در حکم اسناد لازم الاجرا مواردی هستند که می توان برای اجرای مفاد آن ها مستقیما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و تقاضای صدور اجراییه نمود.

• اسناد رسمی لازم الاجرا

به موجب مواد 92 و 93 قانون ثبت مدلول کلیه اسناد رسمی بدون احتیاج به صدور حکم از سوی دادگاه های دادگستری لازم الاجرا هستند البته منظور از اسناد رسمی در این مواد اسناد رسمی هستند که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده اند و هر سند رسمی را نمی توان لازم الاجرا دانست. از جمله این اسناد می توان به سند نکاح ، اسناد رهنی بانکی و اسنادی که متضمن وجود دین در ذمه متعهد باشند را اشاره نمود.

• اسناد عادی در حکم اسناد لازم الاجرا

برخی از اسناد هستند که ذاتا سند رسمی محسوب نمی شوند و واجد شرایط مقرر در ماده 1287 قانون مدنی نمی باشند بنا به حکم قانون گذار جنبه لازم الاجرایی دارند و از طریق اجراییات ثبت قابل اجرا هستند.از جمله این اسناد می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• چک
• اجراییه مربوط به برگ وثیقه انبارهای عمومی
• برگه عوارض شهرداری
• اجراییه مربوط به قانون وصول بهای آب سازمان ها و شرکت های تابع وزارت آب و برق
• آرا هیات داوری بورس اوراق بهادار

بازداشت اموال منقول در اجرائیات ثبت

با توجه به اینکه اصولا اموال منقول فاقد سند مالکیت بوده و نقل و انتقال آنها نیز به ثبت نمی رسد، اصل بر این است که این اموال به متصرف آنها تعلق دارد؛ مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. به همین جهت اموال منقولی که در تصرف مدیون باشد به تقاضای متعهد له بازداشت می شود. بازداشت اموال توسط مامور اجرا با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم با حضور مامور نیروی انتظامی صورت می گیرد. حاضر نبودن بدهکار یا بستگان و خادمین او و همچنین بسته بودن محل وقوع مال مانع بازداشت نخواهد بود.

ارزیابی اموال منقول بازداشت شده در اجرائیات ثبت

بنا بر ماده 42 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، در صورتی که دین و متفرعات تا سی میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی ‌شده حسب‌ الظاهر بیش از مبلغ مزبور به تشخیص مأمور اجرا ارزش نداشته باشد، بدون نظر کارشناس از اموال مدیون بازداشت خواهدکرد. در غیر این صورت مأمور اجراء در موقع بازداشت اموال، نظر کارشناس رسمی را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می‌کند. اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از میزان مذکور فوق باشد تمام آن بازداشت می‌شود.

در صورتی که ارزیابی انجام شود، نتیجه آن به طرفین پرونده ابلاغ خواهد شد و هر یک از ایشان تا پنج روز از تاریخ ابلاغ می توانند با اعتراض به کارشناسی ارزیابی در اجرای ثبت خواستار ارجاع موضوع به هیات کارشناسی شوند.

حفاظت از اموال منقول بازداشت شده در اجرائیات ثبت

اموال منقول بازداشت شده اصولا در همان محل وقوع نگهداری می شوند. مگر آنکه انتقال آنها به محل محفوظ دیگری لازم باشد. در فرض اخیر شخصی با توافق داین و مدیون به عنوان حافظ اموال تعیین می شود و در صورت عدم حصول توافق، تعیین حافظ با مامور اجرا است و اگر مامور اجرا در انتخاب حافظ واجد شرایط امانت و شـرایط دیگر راجع به امین تقصیر کند، با حافظ متضامناً مسئول خواهد بود.

هرگاه مال بازداشت‌ شده منافع داشته ‌باشد، حافظ باید آن را حفظ و حساب آن را هم بدهد. هرگاه حفاظت مستلزم هزینه فوری قبل از کسب اذن از اداره ثبت باشد، حافظ می‌تواند از مال خود داده و با تسلیم مدارک به اداره ثبت احتساب کند یا به تشخیص خود و اطلاع و تأیید مسئول اجرا درصورت داشتن منافع از محل منافع موجود در غیر این صورت قسمتی از مال مورد حفاظت را صرف نگهداری مابقی کند.

مأمور اجرا نمی‌توانـد بـدون تراضی کتبی طرفین اموال بازداشت شـده را به اشخاص زیر بسپارد:

1. به اقوام و اقربای خود تا درجه سوم از طبقه دوّم.
2. به متعهدله و متعهد و همسر آنان و به اشخاصی که با متعهد و یا متعهدله قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از طبقه دوّم دارند و به مخدوم یا خدمه آنان مگر اینکه شخص دیگری برای حفظ اموال بازداشت شده پیدا نشود.

بازداشت اموال منقول که ثالث نسبت به آن ادعای مالکیت دارد

همانطور که پیشتر گفته شد اموال منقول متعلق به کسی فرض می شود که این اموال را در تصرف خود داشته باشد. اگر متعهد، مال منقولی را به منظور توقیف و استیفای دین معرفی کند که در تصرف شخص ثالث است، ثالث می تواند از تسلیم این اموال امتناع نماید و نمی توان اموال را به اجبار از ید متصرف خارج کرد.

ماده 63 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مقرر می دارد بازداشت مال منقولی که در تصرف غیر است و متصرف نسبت به آن ادعای مالکیت می‌کند، ممنوع است.

بازداشت اموال غیر منقول

اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی متعلق به مدیون اعم از عین و منافع به درخواست طلبکار قابل توقیف و بازداشت است. مراتب بازداشت در دفتر املاک بازداشتی و در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاک قید می شود. استعلام وضعیت مالکیت پلاک ثبتی که درخواست توقیف آن مطرح شده به منظور احراز مالکیت مدیون پیش از بازداشت الزامی است.

در خصوص اموال غیر منقول مدیون که فاقد سابقه ثبتی باشند، اگر از سوی متعهد تقاضای ثبت ملک مطرح شده باشد و پس از این تقاضا، ملک را با سند رسمی به دیگری منتقل نکرده باشد و یا اینکه ملک کلا مجهول المالک بوده و هیچ کس نسبت به آن تقاضای ثبت نکرده باشد، به درخواست طلبکار بازداشت ملک در دفتر املاک به ثبت خواهد رسید.

آثار بازداشت ملک

پس از ابلاغ مراتب بازداشت ملک، متعهد حق نقل و انتقال ملک خود را نخواهد داشت. هرگونه نقل و انتقال ملک بازداشت شده ولو با سند رسمی بلا اثر محسوب می شود؛ مگر آنکه ذی نفع بازداشت نسبت به این امر رضایت دهد یا متعهد با ایفاء تعهد خود، موجبات رفع بازداشت از ملک را فراهم آورد.

بازداشت منافع اموال غیر منقول

وفق ماده 91 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا،  بازداشت مال غیر منقولی که نسبت به منافع آن تعهدی به نفع غیر نشده ‌است، مستلزم بازداشت منافع آن است؛ مگر اینکه حاجت به بازداشت منفعت نباشد. در این صورت باید مراتب در صورت مجلس منعکس شود.

ملک بازداشت شده پس از بازداشت نیز در تصرف مالک باقی می ماند و بر عکس اموال منقول، بازداشت مال غیر منقول مستلزم خارج کردن مال از ید متعهد نمی باشد. متعهد مکلف است هر زمان که اداره اجرا دستور بدهد ملک را با همان شرایط زمان بازداشت تسلیم نماید.

بازداشت مال غیر منقول فاقد سابقه ثبتی در تصرف ثالث

چنانچه درخواست بازداشت مال غیر منقولی مطرح شود که سابقه ثبتی  نداشته و در زمان درخواست، شخص ثالثی در ملک متصرف است، اداره اجرا حق توقیف و بازداشت ملک را ندارد. ادعای متعهد یا متعهد له مبنی بر تعلق مال غیر منقول که در تصرف ثالث است جهت اثبات مالکیت ملک کافی نیست؛ مگر آنکه حکم لازم الاجرایی مبنی بر صحت ادعای متعهد یا متعهد له از سوی دادگاه صالح صادر شده باشد.

اگر ملک موضوع درخواست دارای سابقه ثبتی باشد که موید مالکیت متعهد بر ملک است، ادعای ثالث دال بر مالکیت ملک مزبور مانع از اقدامات اجرایی نخواهد بود؛ هر چند ثالث در ملک مختلف فیه متصرف باشد.

بازداشت و توقیف سرقفلی

علی رغم وجود اختلاف نظر میان حقوقدانان، آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا صراحتا در ماده 54 این آیین نامه، بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی را میسر می داند بنا بر ماده اخیر الذکر،  بازداشت حقوق مدیـون نسبـت به سرقفلی جایز است؛ لکن مزایـده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست. در صورت بازداشت منافع یا سرقفلی، مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می‌گردد.

در واقع آنچه که محل مناقشه و منازعه محسوب می شود، مزایده سرقفلی است که بنا به نظر شورای عالی ثبت، به جهت مغایرت با حقوق اشخاص ثالث، هر گونه اقدام در مورد مزایده سرقفلی فاقد وجاهت قانونی است. البته این نظر نیز در برخی موارد توسط دیوان عدالت اداری نقض شده است. از سویی می توان با کسب موافقت کتبی مالک (موجر) نسبت به تقاضای انجام مزایده از واحد اجرای ثبت اقدام نمود.

بازداشت مکرر

هر گاه مال بازداشت شده مجددا توسط شخص دیگری بازداشت شود، این بازداشت را بازداشت مکرر می گویند و از نظر قانونی نیز بلا اشکال است. برای مثال اگر ملک متعلق به مدیون به موجب اجرائیه ای با مبلغ یک میلیارد تومان بازداشت شود و به موجب اجرائیه دیگری با مبلغ پانصد میلیون تومان همان ملک بازداشت شود، بازداشت مکرر رخ داده است. در واقع در بازداشت مکرر، یک مال در مقابل دو یا چند بدهی بازداشت می شود.

مطابق ماده 39 اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، در مواردی که مال معرفی شده از طرف بستانکار دارای سابقه بازداشت باشد، بازداشت کننده مکرر می تواند تمام دیون و ھزینه ھای قانونی بازداشت کنندگان مقدم و حقوق دولتی را در صندوق ثبت تودیع و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید؛ در غیر این صورت با تقاضای ھر یک از بازداشت کنندگان مؤخر، اداره ثبت مکلف است بلافاصله به بستانکار مقدم اخطار دهد تا نسبت به درخواست ادامه عملیات اجرایی اقدام نماید. چنانچه ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اخطار مذکور بازداشت کننده مقدم، اقدامی ننماید، اداره ثبت با حفظ حقوق بستانکار مقدم نسبت به مزایده اقدام خواھد نمود. در صورت وجود خریدار در جلسه مزایده پس از کسر مطالبات پرونده اجرایی مقدم از محل وجوه حاصل از مزایده، باقیمانده مبلغ به بستانکار مؤخر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم وجود خریدار با کسر سهم بستانکار مقدم، باقیمانده به بستانکار مؤخر واگذار می شود.

چنانچه علی رغم صدور اجرائیه های متعدد علیه شخص واحد، هیچ یک از طلبکاران تقاضای بازداشت اموال متعهد را مطرح نکرده باشند و کلیه طلبکاران در یک زمان بازداشت اموال مدیون را تقاضا کنند، حاصل فروش مالی که در نتیجه این درخواست بازداشت می شود به نسبت دیون میان طلبکاران تقسیم خواهد شد.

بازداشت مازاد

در صورتی که مالی از اموال مدیون بابت دینی بازداشت شود و بعدا طلبکار دیگری به موجب طلب خود همان مال را نسبت به مازاد آن بازداشت کند، به این بازداشت، بازداشت مازاد گویند. برای نمونه اگر ملک مدیون در راستای اجرائیه ای به مبلغ ششصد میلیون تومان بازداشت شده باشد و بعدا طلبکار دومی در مقابل طلب سیصد میلیونی خود، مازاد همان ملک را بازداشت کند، مورد از مصادیق بازداشت مازاد محسوب می شود.

طبق ماده 65 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مازاد احتمالی مال مورد وثیقه یا توقیف شده قابل بازداشت است. مأخذ محاسبه مازاد احتمالی جمع ارقام ذیل است:

1. اصل طلب سود و خسارت تأخیر با رعایت ماده 34 اصلاحی قانون ثبت و سایر مقررات مربوطه.
2. حق مزایده (حق حراج).
3. حق‌الاجرا.
4. حق‌الوکاله اگر جزء قرارداد مذکور در سند باشد.
5. حق بیمه و سایر هزینه ‌هایی که بستانکار با وثیقه (و کسی که اصل ملک در مقابل طلب او توقیف شده‌است) پرداخته و برابر مقررات این آئین‌ نامه حق وصول آن را از متعهد دارد.

اعتراض به بازداشت و توقیف اموال در اجرای ثبت

اعتراض شخص ثالث نسبت به توقیف و بازداشت اموال توسط اجرای ثبت در برخی موارد می تواند سبب توقیف عملیات اجرایی شده و از برگزاری مزایده ممانعت به عمل آورد.

هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت ‌شده (اعم از منقول و یا غیرمنقول) اظهار حقی نماید در موارد زیر از مزایده خودداری می‌شود:

1. در موردی که متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
2. در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا رهن یا وثیقه طلب اوست.
3. در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده‌ باشد.
4. هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
5. در صورتی که قبل از بازداشت از معترض، قبول تقاضای ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده‌ باشد.
6. در موردی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده ‌باشد.

درمورد بندهای 1و 2 و 4 در صورت وجود حکم قطعی از مال رفع بازداشت می‌شود و در سایر موارد ادامه عملیات اجرائی موکول به اتخاذ تصمیم نهائی علیه معترض در مراجع مربوط خواهد بود. در چنین مواردی متعهد له می‌تواند از مال مورد بازداشت صرفنظر کرده و درخواست بازداشت اموال دیگر متعهد را بکند.

در خصوص بند 3 فوق الاشعار الزامی است مبنای اعتراض ثالث، سند رسمی مقدم الصدور باشد و ثالث نمی تواند به استناد اسناد عادی خواهان توقیف عملیات اجرایی شود؛ حتی اگر متصرف ملک بازداشت شده باشد. دلیل این امر آن است که تصرف در مورد اموال غیرمنقول دلیل مالکیت نیست بلکه تنها اماره ای بر مالکیت است. فلذا اگر متصرف بخواهد به وسیله سند عادی، مالکیت خود را اثبات نماید، موضوع باید در دادگاه صالح مورد رسیدگی قرار بگیرد و اداره ثبت در چنین مواردی صالح به رسیدگی نیست.

ضمنا اداره اجرا نمی تواند اموالی را که مشمول عنوان مستثنیات دین هستند را توقیف نماید و در صورت تخلف از این امر، ذی نفع می تواند با طرح اعتراض نسبت به توقیف مستثنیات دین، رفع بازداشت از این اموال را تقاضا نماید.

مستثنیات دین که توقیف آنها به حکم ماده 61 اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا جهت اجرای اسناد ذمه ای امکانپذیر نمی باشد عبارتند از:

1. منزل مسکونی که عرفاً در شأن مدیون در حالت اعسار او باشد.
2. اثاثیه مورد نیاز زندگی که برای رفع حوائج ضروری مدیون و افراد تحت تکفل وی لازم است.
3. آذوقه موجود به قدر احتیاج مدیون و افراد تحت تکفل وی برای مدتی که عرفاً آذوقه ذخیره می‌شود.
4. کتب و ابزار علمی و تحقیقاتی برای اهل علم و تحقیق متناسب با شأن آنها
5. وسایل و ابزار کار کسبه، پیشه وران، کشاورزان و سایر اشخاص که برای امرار معاش ضروری آنها و افراد تحت تکفلشان لازم است.
6. تلفن مورد نیاز مدیون
7. مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت می‌شود، مشروط بر اینکه پرداخت اجاره بها بدون آن موجب عسر و حرج گردد و عین مستأجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد.

سخن پایانی

علی رغم وجود قانون و آیین نامه در خصوص اجرای اسناد لازم الاجرا همواره در مرحله اجرا مشکلات عدیده ای حادث می شود که رفع آن ها علاوه بر تسلط کافی بر قوانین و مقررات مربوطه نیازمند تجربه وآشنایی کافی با رویه حاکم می باشد. دفترحقوقی بین المللی دادپویان حامی با اتکا بر علم و سواد وکلای خود و تجربه نزدیک به بیست سال فعالیت در عرصه اجراییات ثبتی آماده ارائه مشاوره تخصصی با مراجعین محترم می باشد.