توقیف عملیات اجرایی ثبت

اصولا عملیات اجرایی راجع به اجرای اسناد ذمه ای و اسناد وثیقه ای متوقف نمی شود؛ مگر در مواردی که توقیف عملیات اجرایی ثبت در قانون پیش بینی شده باشد. بنا بر حکم ماده 4 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی، شکایت از دستور اجرا و اقامه دعوای ابطال اجرائیه ثبتی نیز مانع از جریان عملیات اجرایی نیست؛ مگر در صورتی که دادگاه، حکم به بطلان دستور اجرا داده و یا قراری دایر بر توقیف عملیات اجرایی بدهد. عملیات اجرایی حسب مورد ممکن است توسط دادگاه یا اداره ثبت متوقف شود.

مرجع صالح جهت صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت ممکن است از سوی یکی از طرفین پرونده یا اشخاص ثالث مطرح شود. رسیدگی به ادعای معترض در صورتی که اعتراض مستند به سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه باشد، با اداره ثبت است. در غیر این صورت یعنی اگر مستند اعتراض، سندی عادی باشد، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی به موضوع را خواهد داشت و اداره ثبت حق اظهار نظر در این خصوص را ندارد.

ممکن است در برخی موارد رسیدگی به دعوای ابطال اجرائیه و تقاضای توقیف عملیات اجرایی مستلزم طرح دعاوی دیگری از جمله الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، الزام به فک رهن، ابطال سند رهنی و … باشد. در این قبیل موارد ممکن است توقیف عملیات اجرایی و اتخاذ تصمیم نسبت به ابطال اجرائیه موکول به صدور حکم قطعی در خصوص دعاوی مذکور باشد.

توقیف عملیات اجرایی ثبت توسط دادگاه

• توقیف عملیات اجرایی به سبب شکایت از دستور اجرا و ابطال اجرائیه ثبتی

در فرض شکایت از دستور اجرا، دادگاه عمومی حقوقی محلی که در حوزه آن دستور اجرا داده شده صالح به رسیدگی است. در صورتی که این دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا اجرای سند رسمی موجب ورود ضرر و زیان جبران ناپذیر باشد، به درخواست شاکی بعد از گرفتن تامین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می کند.

• توقیف عملیات اجرایی به سبب طرح ادعای مجعولیت سند

اگر معترض مدعی شود شخص معینی، سند را جعل کرده و این ادعا در مرجع صالح مورد رسیدگی قرار گرفته، قرار مجرمیت متهم صادر شده و دادستان نیز با این قرار موافقت کرده باشد، عملیات اجرایی ثبت متوقف خواهد شد.

توقیف عملیات اجرایی ثبت در اداره ثبت

• توقیف عملیات اجرایی به سبب اعتراض شخص ثالث

هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت ‌شده (اعم از منقول و یا غیرمنقول) اظهار حقی نماید در موارد زیر از مزایده خودداری می‌شود:
1ـ در موردی که متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
2ـ در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا رهن یا وثیقه طلب اوست.
3ـ در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده‌ باشد.
4ـ هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
5 ـ در صورتی که قبل از بازداشت از معترض، قبول تقاضای ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده‌ باشد.
6 ـ در موردی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده ‌باشد.

درمورد بندهای 1و 2 و 4 در صورت وجود حکم قطعی از مال رفع بازداشت می‌شود و در سایر موارد ادامه عملیات اجرائی موکول به اتخاذ تصمیم نهائی علیه معترض در مراجع مربوط خواهد بود. در چنین مواردی متعهد له می‌تواند از مال مورد بازداشت صرفنظر کرده و درخواست بازداشت اموال دیگر متعهد را بکند.

در خصوص بند 3 فوق الاشعار الزامی است مبنای اعتراض ثالث، سند رسمی مقدم الصدور باشد و ثالث نمی تواند به استناد اسناد عادی خواهان توقیف عملیات اجرایی شود؛ حتی اگر متصرف ملک بازداشت شده باشد. دلیل این امر آن است که تصرف در مورد اموال غیرمنقول دلیل مالکیت نیست بلکه تنها اماره ای بر مالکیت است. فلذا اگر متصرف بخواهد به وسیله سند عادی، مالکیت خود را اثبات نماید، موضوع باید در دادگاه صالح مورد رسیدگی قرار بگیرد و اداره ثبت در چنین مواردی صالح به رسیدگی نیست.

• صدور دستور موقت یا حکم یا قرار مبنی بر توقیف عملیات اجرایی از سوی دادگاه صالح

اگر به هر دلیلی حکم، دستور یا قراری از سوی دادگاه صالح صادر شود که دلالت بر توقیف عملیات اجرایی داشته باشد، اداره اجرا موظف به اجرای این دستور می باشد. لازم به ذکر است در چنین مواردی توقیف عملیات اجرایی مستلزم رفع اثر از ممنوع الخروجی بدهکاران اجرایی نخواهد بود؛ مگر آنکه دادگاه نسبت به این امر نیز اقدام به صدور حکم نماید.

• توقیف عملیات اجرایی به سبب اعتراض به نظریه رئیس ثبت

رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت با رئیس ثبت محل است. پس از ابلاغ نظر رئیس ثبت به طرفین پرونده، هر یک از ایشان می تواند ظرف ده روز نسبت به این نظریه اعتراض کند. هیات نظارت ثبت استان صلاحیت اظهار نظر نسبت به اعتراض را خواهد داشت و تا زمان صدور رای از سوی این هیات، عملیات اجرایی متوقف خواهد بود.

• توقیف عملیات اجرایی به سبب صدور رای مبنی بر ابطال عملیات اجرایی

در فرض صدور رای از سوی هیات نظارت یا شورای عالی ثبت دال بر ابطال عملیات اجرایی، این عملیات توقیف خواهد شد.

• توقیف عملیات اجرایی به سبب تسویه بدهی و سایر حقوق اجرایی

اگر متعهد سند موضوع اجرا پیش از فروش مال توقیف شده از طریق مزایده و تنظیم سند انتقال اجرایی، مبلغ موضوع اجرائیه را به همراه متفرعات و متعلقاتش پرداخت نماید، موردی برای ادامه عملیات اجرایی وجود نخواهد داشت.