توقیف عملیات اجرایی ثبت

یکی از خواسته هایی که همزمان با دعوای ابطال اجراییه ثبتی یا شکایت از دستور اجرا مطرح می شود، تقاضای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت می باشد. طبق ماده 5 قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت و قانون  دفاتر اسناد رسمی مصوب 1322 اشخاص می توانند همزمان با شکایت از دستور اجرا، دستور توقیف عملیات اجرایی را نیز درخواست نمایند. چنانچه دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد، بعد از گرفتن تامین، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می نماید.

تفاوت توقیف عملیات اجرایی ثبت با دستور موقت

شاید در وهله اول اینگونه به نظر برسد که دستور توقیف عملیات اجرایی همان دستور موقت است اما در واقع این دو نهاد تفاوت های اساسی با یکدیگر دارند.

1. اولین تفاوت دستور توقیف عملیات اجرایی با دستور موقت این است که برای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی بر خلاف دستور موقت نیاز به تائید رئیس حوزه قضایی ندارد. زیرا مستند قانونی دعوای توقیف عملیات اجرایی ثبت ماده 5 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت می باشد و در این ماده به تائید رئیس حوزه قضایی تصریح نگردیده است. اما صدور دستور موقت طبق تبصره 1 ماده 325 قانون آئین دادرسی مدنی نیازمند تائید رئیس حوزه قضایی می باشد.
2. جهت صدور دستور موقت می بایست دادگاه فوریت را احراز نماید در غیر اینصورت قرار رد دستور موقت صادر می گردد. اما در صدور قرار توقیف عملیات اجرایی موضوع ماده 5 برخی از مواد قانون ثبت احراز فوریت شرط نیست بلکه به صرف قوی بودن دلایل شکایت و جبران ناپذیر بودن ضرر ناشی از اجرای سند رسمی می بایست قرار توقیف عملیات اجرایی صادر شود.
3. طبق ماده 316 قانون آئین دادرسی مدنی، موضوع تقاضای دستور موقت می تواند توقیف مال یا انجام عمل یا منع از امری باشد. اما موضوع توقیف عملیات اجرایی معلق شدن اجرای مفاد اسناد رسمی می باشد.
4. تفاوت دیگری که می توان بدان اشاره نمود دادگاه صالح برای رسیدگی به دستور موقت و توقیف عملیات اجرایی می باشد. طبق ماده 311 قانون آئین دادرسی مدنی رسیدگی به قرار دستور موقت در صلاحیت دادگاه رسیدگی کننده به اصل دعوا می باشد مگر اینکه موضوع اجرای دستور موقت در مقر دادگاهی غیر از دادگاه صالح به اصل دعوا باشد. اما رسیدگی به درخواست صدور توقیف عملیات اجرایی در صلاحیت دادگاهی است که به اصل دعوای شکایت از دستور اجرا رسیدگی می کند.
5. درخواست توقیف عملیات اجرایی می بایست یا همزمان با طرح دعوای ابطال اجرائیه ثبتی یا شکایت از دستور اجرا مطرح شود یا پس از اقامه دعوای اصلی و دقت به این نکته بسیار مهم می باشد که تقاضای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی به تنهایی امکان پذیر نمی باشد. اما درخواست صدور دستور موقت می تواند قبل از اقامه دعوا یا همزمان با دعوای اصلی و یا در حین دادرسی مطرح شود. طبق ماده 318 قانون آئین دادرسی مدنی چنانچه درخواست صدور دستور موقت پیش از اقامه دعوای اصلی باشد، درخواست کننده مکلف است ظرف 20 روز از تاریخ صدور دستور، به منظور اثبات دعوای خود به دادگاه صالح مراجعه نموده و دادخواست خود را ارائه دهد. در غیر اینصورت دادگاه به درخواست طرف مقابل از آن رفع اثر خواهد نمود.
6. به دعوای جبران خسارت ناشی از اجرای قرار توقیف عملیات اجرایی در وقت فوق العاده رسیدگی می شود در حالی که جبران خسارت ناشی از دستور موقت به عنوان دعوای مستقل در وقت رسیدگی عادی رسیدگی می شود.

مرجع صالح جهت صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت ممکن است از سوی یکی از طرفین پرونده یا اشخاص ثالث مطرح شود. رسیدگی به ادعای معترض در صورتی که اعتراض مستند به سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه باشد، با اداره ثبت است. در غیر این صورت یعنی اگر مستند اعتراض، سندی عادی باشد، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی به موضوع را خواهد داشت و اداره ثبت حق اظهار نظر در این خصوص را ندارد.

ممکن است در برخی موارد رسیدگی به دعوای ابطال اجرائیه و تقاضای توقیف عملیات اجرایی مستلزم طرح دعاوی دیگری از جمله الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، الزام به فک رهن، ابطال سند رهنی و … باشد. در این قبیل موارد ممکن است توقیف عملیات اجرایی و اتخاذ تصمیم نسبت به ابطال اجرائیه موکول به صدور حکم قطعی در خصوص دعاوی مذکور باشد.

توقیف عملیات اجرایی ثبت توسط دادگاه

• توقیف عملیات اجرایی به سبب شکایت از دستور اجرا و ابطال اجرائیه ثبتی

در فرض شکایت از دستور اجرا، دادگاه عمومی حقوقی محلی که در حوزه آن دستور اجرا داده شده صالح به رسیدگی است. در صورتی که این دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا اجرای سند رسمی موجب ورود ضرر و زیان جبران ناپذیر باشد، به درخواست شاکی بعد از گرفتن تامین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می کند.

• توقیف عملیات اجرایی به سبب طرح ادعای مجعولیت سند

اگر معترض مدعی شود شخص معینی، سند را جعل کرده و این ادعا در مرجع صالح مورد رسیدگی قرار گرفته، قرار مجرمیت متهم صادر شده و دادستان نیز با این قرار موافقت کرده باشد، عملیات اجرایی ثبت متوقف خواهد شد.

توقیف عملیات اجرایی ثبت در اداره ثبت

• توقیف عملیات اجرایی به سبب اعتراض شخص ثالث

هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت ‌شده (اعم از منقول و یا غیرمنقول) اظهار حقی نماید در موارد زیر از مزایده خودداری می‌شود:
1ـ در موردی که متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
2ـ در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا رهن یا وثیقه طلب اوست.
3ـ در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده‌ باشد.
4ـ هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
5 ـ در صورتی که قبل از بازداشت از معترض، قبول تقاضای ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده‌ باشد.
6 ـ در موردی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده ‌باشد.

درمورد بندهای 1و 2 و 4 در صورت وجود حکم قطعی از مال رفع بازداشت می‌شود و در سایر موارد ادامه عملیات اجرائی موکول به اتخاذ تصمیم نهائی علیه معترض در مراجع مربوط خواهد بود. در چنین مواردی متعهد له می‌تواند از مال مورد بازداشت صرفنظر کرده و درخواست بازداشت اموال دیگر متعهد را بکند.

در خصوص بند 3 فوق الاشعار الزامی است مبنای اعتراض ثالث، سند رسمی مقدم الصدور باشد و ثالث نمی تواند به استناد اسناد عادی خواهان توقیف عملیات اجرایی شود؛ حتی اگر متصرف ملک بازداشت شده باشد. دلیل این امر آن است که تصرف در مورد اموال غیرمنقول دلیل مالکیت نیست بلکه تنها اماره ای بر مالکیت است. فلذا اگر متصرف بخواهد به وسیله سند عادی، مالکیت خود را اثبات نماید، موضوع باید در دادگاه صالح مورد رسیدگی قرار بگیرد و اداره ثبت در چنین مواردی صالح به رسیدگی نیست.

• صدور دستور موقت یا حکم یا قرار مبنی بر توقیف عملیات اجرایی از سوی دادگاه صالح

اگر به هر دلیلی حکم، دستور یا قراری از سوی دادگاه صالح صادر شود که دلالت بر توقیف عملیات اجرایی داشته باشد، اداره اجرا موظف به اجرای این دستور می باشد. لازم به ذکر است در چنین مواردی توقیف عملیات اجرایی مستلزم رفع اثر از ممنوع الخروجی بدهکاران اجرایی نخواهد بود؛ مگر آنکه دادگاه نسبت به این امر نیز اقدام به صدور حکم نماید.

• توقیف عملیات اجرایی به سبب اعتراض به نظریه رئیس ثبت

رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت با رئیس ثبت محل است. پس از ابلاغ نظر رئیس ثبت به طرفین پرونده، هر یک از ایشان می تواند ظرف ده روز نسبت به این نظریه اعتراض کند. هیات نظارت ثبت استان صلاحیت اظهار نظر نسبت به اعتراض را خواهد داشت و تا زمان صدور رای از سوی این هیات، عملیات اجرایی متوقف خواهد بود.

• توقیف عملیات اجرایی به سبب صدور رای مبنی بر ابطال عملیات اجرایی

در فرض صدور رای از سوی هیات نظارت یا شورای عالی ثبت دال بر ابطال عملیات اجرایی، این عملیات توقیف خواهد شد.

• توقیف عملیات اجرایی به سبب تسویه بدهی و سایر حقوق اجرایی

اگر متعهد سند موضوع اجرا پیش از فروش مال توقیف شده از طریق مزایده و تنظیم سند انتقال اجرایی، مبلغ موضوع اجرائیه را به همراه متفرعات و متعلقاتش پرداخت نماید، موردی برای ادامه عملیات اجرایی وجود نخواهد داشت.