اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری و دستورالعمل اجرایی ماده ۱۲

کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری یکی از نهادهای مهم در نظام حقوقی ایران است که نقشی کلیدی در تعیین وضعیت اراضی و املاک دارد. این کمیسیون با هدف بررسی و تعیین نوع کاربری زمین‌ ها و حل و فصل اختلافات مرتبط با اراضی تشکیل شده است. تصمیمات این کمیسیون می‌تواند تأثیرات بزرگی بر مالکیت و استفاده از زمین‌ها داشته باشد. اما اگر با رای این کمیسیون موافق نیستید، چه گزینه‌هایی پیش روی شماست؟ در این مقاله، به بررسی دقیق فرآیند کاری کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری و روش‌های مؤثر برای اعتراض به آرای صادره خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید تا با جزئیات بیشتری از حقوق خود در برابر این نهاد قانونی آشنا شوید و بهترین راهکارها برای دفاع از منافع خود را بیاموزید.

ماده ۱۲ قانون زمین شهری چیست؟

ماده ۱۲ قانون زمین شهری اصلاحی ۳/۱۱/۱۳۷۰، مقرر نموده است تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.

طبق این ماده وزارت مسکن و شهرسازی نظر خو درا در خصوص تعیین نوع زمین اعلام و به مالکین ابلاغ می شود. در صورتی که به مالکین دسترسی نباشد رای مذکور باید طی دو نوبت به فاصله ده روز در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار آگهی شود.

کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری چیست؟

کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری نهادی است که وظیفه تشخیص نوعیت زمین را بر عهده دارد. این کمیسیون در گذشته دارای ماهیت و شخصیت حقوقی مستقل از سازمان مسکن و شهرسازی بود که در ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ این اختیار از کمیسیون مذکور سلب و به وزارت مسکن و شهرسازی محول گردید.

دستورالعمل اجرایی ماده ۱۲ قانون زمین شهری چیست؟

دستورالعمل اجرایی ماده ۱۲ قانون زمین شهری که عنوان صحیح آن آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری می باشد در سال ۱۳۷۱ تصویب گردید و در آن تعاریف و مقررات مربوط به عمران زمین ها، مقررات تشخیص زمین ها، نحوه خرید و تملک زمین، ابطال سند مالکیت، نحوه واگذاری زمین ها و غیره آمده است.

تفاوت کمیسیون ماده ۱۲ شهرداری با کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری چیست؟

در حقیقت کمیسیونی تحت عنوان کمیسیون ماده ۱۲ شهرداری یا کمیسیون ماده ۱۲ راه و شهرسازی وجود ندارد بلکه عده ای به دلیل تشکیل کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری در اداره راه و شهرسازی و یا به دلیل اینکه کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری به اراضی داخل حریم شهری رسیدگی می کند چنین تصور می کنند که اسم قانونی و صحیح این کمیسیون ها کمیسیون ماده ۱۲ راه و شهرسازی یا کمیسیون ماده ۱۲ شهرداری است در حالی که این تصور غلط بوده و کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری اسم صحیح و قانونی کمیسیون مزبور می باشد.

اراضی که قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری نمی باشند

• اراضی متعلق به شهرداری ها و شرکت های وابسته به شهرداری

با توجه به وظایف محوله به شهرداری ها، وجود اراضی موات در ید آنها ( خواه سند به نام شهرداری صادر شده یا نشده باشد ) جهت اجرای طرح های عمومی و عمرانی بلامانع است و زمین ها و اراضی متعلق به آنها قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری نمی باشند.

• اراضی دارای گواهی عمرانی

مطابق تبصره ماده یک قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، دولت برای کسانی که یک قطعه زمین کوچک برای سکونت شخصی خود تهیه کرده اند و فاقد خانه مسکونی می باشند مهلت سه ساله ای در نظر گرفته تا بتوانند به عمران زمین خود بپردازند. همچنین مطابق ماده ۹ آیین نامه قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مالکین اراضی موات که اراضی خود را جزو اراضی احیا شده می دانند (مشمول بندهای زیر ماده ۲ آیین نامه فوق الذکر) باید ظرف سه ماه از تاریخ تصویب آیین نامه مذکور به محل هایی که وزارت راه و شهرسازی تعیین می کند مراجعه نموده  با تسلیم فتوکپی سند مالکیت زمین و کروکی مربوط تقاضای صدور گواهی عمران نمایند.

• اراضی متعلق به دولت

با توجه به این که هدف اصلی تشخیص نوعیت زمین های موات سلب مالکیت اشخاص و انتقال آن به دولت است بررسی نوعیت زمین در خصوص اراضی دولتی امری بیهوده است چرا که نتیجه آن انتقال مالکیت از دولت به دولت است. در واقع زمانی که مالکیت زمینی متعلق به دولت است نیازی به احراز موات بودن زمین نیست.

• اراضی که قبلا نسبت به آنها رای کمیسیون صادر گردیده

چنانچه کمیسیون ماده ۱۲  نسبت  به ملکی یک نوبت رسیدگی و نوعیت آن را تشخیص دهد دیگر حق تغییر آن را نخواهد داشت. خواه این رای مبنی بر موات بودن زمین باشد خواه بایر بودن آن.

مراحل رسیدگی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

مراجعی که درخواست تعیین نوعیت زمین را به دبیرخانه کمیسیون تقدیم می کنند باید در ضمن درخواست خود مدارک لازم را نیز تحویل دهند. پس از تکمیل پرونده و مدارک دبیرخانه با دعوت از اعضای کمیسیون ، پرونده را به این مرجع ارجاع می دهند.

• دعوت به حضور در جلسه از اعضای کمیسیون

در دستورالعمل مربوطه به تبیین شرایط رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری پرداخته ، نحوه دعوت از اعضای کمیسیون ذکر نشده، بلکه صرفاً تکلیف دعوت از اعضای کمیسیون را برعهده دبیرخانه کمیسیون قرار داده است. درعمل طبق رویه ای که کمیسیون ها اتخاذ نموده اند، اعضای کمیسیون از طریق اظهارنامه رسمی یا پست سفارشی جهت حضور در جلسات کمیسیون دعوت می گردند.

• معاینه محل وقوع ملک

از وظایف اعضای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری این است که به اتفاق از محل وقوع ملک بازدید و صورتجلسه معاینه محل فی المجلس تنظیم و همانجا به امضا اعضای کمیسیون برسد. بازدید از محل مزبور و تحقیق از معمرین محل نیز باتوجه به سابقه سکونت آنها لزوماً باید توسط اعضای کمیسیون و به اتفاق اعضا صورت بگیرد. درصورتی که بر روی زمین، اعیانی وجود داشته باشد قید اعیانات با مساحت، قدمت، تعداد و نوع آنها در صورتجلسه معاینه محل ضروری است.

مسئله دیگری که باید در معاینه محل رعایت شود و عدم رعایت آن می تواند موجبات نقض نظریه کمیسیون در دادگاه عمومی حقوقی به عنوان مرجع صالح جهت رسیدگی به اعتراض اشخاص نسبت به رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری باشد، اخذ تأییدیه از مالک یا وکیل قانونی وی در ذیل صورت مجلس معاینه محل به لحاظ تعیین دقیق موقعیت پلاک مطرح در کمیسیون است.

• تأمین دلیل

کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری مکلف است اراضی موات مورد تشخیص را طبق مقررات مربوطه تأمین دلیل نموده و حدود و مشخصات آن را دقیقاً در محل پیاده کند و اگر عوارض طبیعی مشخصی نداشته باشد، با ایجاد عوارض مصنوعی طول و ابعاد و متراژ آن را تثبیت نماید. البته مقصود از تأمین دلایل در این مورد فقط ملاحظه و صورت برداری از این گونه دلایل است.

• بررسی عکس ها و نقشه های هوایی

اعضای کمیسیون مکلف اند به منظور تشخیص نوعیت اراضی، کلیه موارد مندرج در دستورالعمل علی الخصوص ملاحظه و مشاهده عکس ها و نقشه های هوایی، سوابق ثبتی و غیره مورد عنایت و اقدام قرار دهند. درخصوص عکس های هوایی باید مستند اصلی نظریه کمیسیون باشد چرا که ملاک موات بودن یا نبودن اراضی زمان تصویب قانون زمین شهری در سال ۱۳۶۶ می باشد و بهترین راه برای احراز آن استناد به عکس های هوایی است.

• بررسی سوابق و آثار گذشته ملک

بیان شد که در معاینه محلی از زمین مدنظر اعضای کمیسیون باید به وضعیت زمین در زمان بازدید اشاره کنند. علاوه بر این توجه و بررسی شوابق و آثار گذشته ملک نیز ضروری است. برای مثال وجود آثار نهر یا مخروبه ای که حاکی از بایر بودن زمین است بایستی در اظهارنظر اعضای کمیسیون مدنظر قرار بگیرد.

استعلام وضعیت زمین از شهود، مطلعین و ریش سفیدان و معمرین محل و ادارت ثبت و شهرداری و سازمان جهاد کشاورزی و سایر موسسات و تشکل هایی که احتمالاً از سرنوشت زمین موردنظر اطلاعی دارند نیز ضروری است. بنابراین صرف خشک شدن یا از بین رفتن آثار باغ در اثر حوادث طبیعی و غیرملاک خروج نوعیت زمین یا باغ از حالت بایر به موات نیست.

• ارجاع مسئله به کارشناسی

از آنجایی که کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری درمقام قضاوت نوعیت زمین است و نتیجه این قضاوت ممکن است منتهی به صلب مالکیت اشخاص نسبت به املاک آنها شود، به همین دلیل برای حفظ حقوق شهروندی و همچنین جلوگیری از فسخ نظریات صادره از کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری و بالتبع احتمال تضییع حقوق دولت ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری نیز ضروری به نظر می رسد.

نحوه ابلاغ رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

نظریه وزارت راه و شهرسازی مبنی بر موات بودن زمین طبق ماده واحده مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب ۳/۱۱/۱۳۷۳ بایستی به مالک یا مالکین ابلاغ گردد و در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور را در روزنامه کثیرالانتشار آگهی نماید.

مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ مبنی بر موات بودن در قانون زمین شهری و آئین نامه اجرایی آن تعیین نگردیده که سرانجام مجمع تشخیص مصلحت نظام ماده واحده تعیین مهلت اعتراض به نظریه وزرات راه و شهرسازی موضوع ماده ۱۲ را تصویب نمود.

در این مصوبه اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ سه ماه از تاریخ اعلام تعیین شده است. در صورتی که ابلاغ از طریق نشر اگهی صورت گرفته باشد، مهلت اعتراض سه ماه از تاریخ آخرین اگهی می باشد.

اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری (ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲)

اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ مبنی بر موات بودن در مهلت مقرر قانونی و در مراجع قضایی امکان پذیر است. جهت اعتراض به رای ماده ۱۲ کمیسیون ماده ۱۲ رعایت نکات ذیل ضروری است:

مرجع صالح به  اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

برابر ماده ۱۲ قانون زمین شهری :” تشخیص وزارت راه و شهرسازی قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد.” منظور از  دادگاه صالحه در اینجا دادگاه عمومی حقوقی است .

اعتراض به نظریه تشخیص راجع به املاک و اراضی طبق ماده ۱۲ آیین دادرسی مدنی می بایست در دادگاهی اقامه شود که مال غیر منقول ( ملک ) در آن حوزه واقع است اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد .

خوانده دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ را باید علیه اداره راه و شهرسازی مطرح نمود.

مستندات قانونی دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲

مواد ۱،۲،۳،۴،۷،۹ و ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ و مواد ۱۰ و ۱۶ و تبصره ۲ آن، ماده ۲۰ و تبصره یک آن و ماده ۲۵ آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۳۷۱ مستندات قاونی است که می توان برای طرح دعوای ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲ به آنها اشاره نمود.

شرایط دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری

برای طرح دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ باید شرایط ذیل وجود داشته باشد:

1. صدور رای در کمیسیون ماده ۱۲ مبنی بر موات بودن زمین
2. احراز مالکیت خواهان
3. تقدیم دادخواست ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ رای کمیسیون به مالک
4. ارجاع موضوع توسط دادگاه به کارشناسی و تعیین نوعیت زمین با استفاده از عکس های هوایی و معاینه محل
5. زمین قبل از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ سابقه عمران و احیاء داشته باشد. احیاء پس از این تاریخ غیرقانونی بوده و اثری ندارد.

ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری با قولنامه عادی

دارندگان قولنامه عادی معترض به رای کمیسیون ماده ۱۲  زمین شهری ابتدا بایستی حکم مبنی بر اثبات مالکیت ملک و نیز صحت معامله را دریافت نمایند. صدور این حکم نیاز به تقدیم دادخواست به مراجع قضایی دارد.

تبصره ماده ۷ قانون زمین شهری  درخصوص دارندگان اسناد عادی چنین تعیین تکلیف نموده : کسانی که به تاریخ قبل از قانون مالکیت اراضی موات شهری ( مصوب ۱۳۵۸ ) با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلت های تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهر هایی که تا کنون مهلت های مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذیصلاح قضایی تایید گردد، برابر ضوابطی که در آیین نامه اجرایی این قانون تعیین می شود اجازه عمران خواهند داشت.

اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری با سند رسمی

دارندگان سند رسمی معترض می توانند مستقیما به رای کمیسیون مربوطه در مرجع ذیصلاح اقدام نمایند.

اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری با سند رسمی مشاعی

در صورتی که موضوع رای کمیسیون ماده ۱۲ ملک مشاع باشد، و مالکین بخواهند به رای صادره اعتراض نمایند، هر یک از مالکین به تنهایی می تواند نسبت به طرح دعوا اقدام نماید. چرا که مالک مشاعی در جزء جزء کل زمین به نسبت سهم خود مالک بوده و رای ابطال نسبت به دیگر مالکان مشاعی قابل استناد و بهره برداری خواهد بود.

نمونه دادخواست اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲

حقوق مالک پس از ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

در خصوص حقوق مالک پس از ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری سه فرض متصور می باشد:

1. اگر زمین به همان شکل اولیه باقی مانده باشد، در این حالت زمین به مالک عودت داده می شود و سند مالکیت دولت باطل می گردد.
2. اگر زمین پس از تاریخ ۱۵/۱۲/۱۳۷۰ به اشخاص دیگری واگذار شده باشد، چنانچه در ان زمین بنا احداث نشده باشد، حکم بر خلع ید صادر و ملک به مالک عودت داده می شود. اما اگر بنا احداث شده باشد، به نظر برخی از حقوقدانان امکان اجرای حکم خلع ید وجود ندارد و مالک می تواند قیمت زمین را مطالبه نماید. برخی دیگر معتقد هستند دادگاه می تواند رای بر قلع و قمع بنا صادر کند. چنانچه دستگاه متصرف ظرف ۶ ماه بهای عادله زمین را به مالک پرداخت کند، پرونده اجرایی مختومه می شود.
3. اگر زمین قبل از سال ۱۳۷۰ واگذار شده باشد و احداث بنا صورت گرفته است، موضوع مشمول ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها مصوب ۱۵/۱۲/۱۳۷۰ مجمع تشخیص مصلحت نظام شده و قیمت منطقه ای سال ۱۳۷۰ شامل خواهد شد.

نکته مهم: مالک پس از ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲ و قبل از طرح دعوای مرتبط به موضوع مطالبه وجه یا الزام خوانده به تحویل زمین معوض، باید طی دادخواستی در دیوان عدالت اداری اقدامات و عملیات اجرایی دولت را باطل نماید.

رای وحدت رویه ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲

رای وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ ۳/۱۰/۱۳۶۳ در خصوص ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲ مقرر نموده است:

مستفاد از تبصره ۶ قانون اراضی شهری آن است که کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسناد عادی دارای زمین اعم از موات و بایر بوده می توانند برای تائید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه و دادگاه های دادگستری نیز می بایست نسبت به ان رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمایند.

آدرس کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

مطابق قانون جدید زمین های موات محل تشکیل کمیسیون های مذکور در اداره راه و شهرسازی هر شهرستان می باشد.

در پایان، اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری می‌تواند فرآیندی پیچیده و چالش ‌برانگیز باشد. آگاهی از حقوق قانونی و مراحل صحیح اعتراض، نقشی حیاتی در موفقیت شما در این مسیر دارد. با توجه به پیچیدگی ‌های حقوقی و اهمیت رعایت دقیق مهلت ‌ها و مدارک مورد نیاز، مشاوره حقوقی تخصصی می‌تواند به شما در بهبود شانس موفقیت کمک کند.

دفتر حقوقی “دادپویان حامی” با تیمی از وکلای مجرب و متخصص در زمینه حقوق اراضی و شهری، آماده است تا شما را در تمامی مراحل اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ همراهی کند. با تکیه بر تجربه و دانش حقوقی ما، می‌توانید از راهنمایی‌های دقیق و استراتژی‌های مؤثر بهره‌مند شوید. برای دریافت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر، همین امروز با ما تماس بگیرید و از خدمات حقوقی حرفه‌ای ما بهره‌ مند شوید.