انواع وثیقه بانکی و شرایط آزاد کردن آن

بانک ها به منظور اطمینان از بازپرداخت وام و کاهش ریسک ناشی از عدم وصول مبلغ تسهیلات، از وام گیرندگان وثیقه دریافت می کند. انواع وثیقه های بانکی بر اساس قرارداد بانکی و مبلغ تسهیلات تعیین می شود.

بنابراین می توان گفت وثیقه های بانکی به نوعی تضمین بازپرداخت تسهیلات می باشد و در صورت عدم ایفای تعهد وام گیرنده می توانند مطالبات خود را از این وثایق وصول نمایند. اما در صورتی که وام گیرنده به تعهدات خود عمل نموده و بدهی بانک را تسویه نماید می تواند درخواست آزاد کردن وثیقه را بنماید. در این مقاله سعی نموده ایم در خصوص انواع وثیقه بانکی و شرایط آزاد کردن آن توضیحاتی را ارائه نمائیم.

وثیقه بانکی چیست؟

وثیقه بانکی عبارت  است  از هر نوع مال منقول و  غیرمنقول و اسناد تضمینی که مورد تائید بانک باشد و بتواند در صورت عدم بازپرداخت تسهیلات، نسبت به وصول مطالبات بانکی از آن طریق اقدام نماید.

در ماده ۶ آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۶۲/۱۰/۱۲ هیات وزیران نیز به این موضوع تصریح گردیده و طبق آن مقررگردیده، اعطای تسهیلات عنداللزوم حسب تشخیص بانک، منوط به اخذ تامین کافی برای حفظ منابع بانک و حسن اجرای قراردادهای مربوطه می باشد.

وثیقه بانکی باید ارزشمند، بلامعارض، قابل خرید و فروش، قابل تملیک، سهل البیع، قابل اقباض، غیر انحصاری و قابل نگهداری در مدت طولانی باشد.

انواع وثایق بانکی

وثایق بانکی بر اساس انواع تسهیلات متقاوت است. برای مثال، در تسهیلات از نوع مشارکت حقوقی و سرمایه گذاری مستقیم، احتیاج به اخذ وثیقه و تضمین نیست. زیرا در این نوع تسهیلات بانک سهامدار بوده و حقوق وی محفوظ می باشد.

در تسهیلاتی که برای طرح تولیدی داده می شود نیز محل طرح مشتمل بر زمین و ماشین آلات و تاسیسات به عنوان وثیقه گرفته می شود.

انواع وثایق بانکی به شرح ذیل می باشد:

1. اسناد رهنی، ترهین اموال مشتمل بر اموال منقول(همچون ضمانت نامه بانکی، سپرده های بلند مدت بانکی، اوراق مشارکت و سهام پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار، ماشین آلات، ادوات، تجهیزات و خودروها و غیره…) و اموال غیرمنقول ( همچون املاک مسکونی، اداری و تجاری)
2. اسناد تجاری (همچون چک، سفته و برات)
3. اسناد ذمه ای (قراردادهای تعهدی فی مابین بانک و مشتری، اسناد تعهدآور تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی)

برای مشاوره حقوقی در زمینه وثیقه‌ های بانکی و مشکلات مربوط به آن، می‌توانید با وکیل بانکی ما تماس بگیرید.

ترهین وثیقه چیست؟

وثیقه به معنی در گرو گذاشتن مالی جهت تضمین انجام کاری می باشد. چنانچه مال مورد وثیقه غیر منقول اعم از زمین و ملک و یا منقول اعم از  ماشین آلات و تجهیزات باشد، جهت تحکیم ضمانت و تسهیل استفاده از مال مورد وثیقه نسبت به در رهن گذاشتن آن اموال اقدام خواهد شد. که به این امر ترهین وثیقه می گویند.

مالی که به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار می گیرد می تواند متعلق به خود تسهیلات گیرنده باشد و یا اینکه متعلق به شخص ثالث باشد و ایشان به عنوان راهن مال خود را برای تضمین بازپرداخت تسهیلات در رهن بانک قرار دهد.

در صورتی که تسهیلات گیرنده نسبت به بازپرداخت بدهی خود در موعد مقرر اقدام ننماید، بانک می تواند طبق مقررات ماده ۳۴ قانون ثبت و آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۱/۶/۱۳۸۷ تقاضای صدور اجرائیه نموده و اقدامات اجرایی را تا مرحله مزایده پیگیری نماید و طلب خود را از محل فروش مورد رهن وصول نماید.

وثیقه نوع اول چیست؟

وثیقه نوع اول که به آن وثیقه ملکی نوع اول نیز گفته می شود، یکی از انواع وثیقه های بانکی است که به منظور تضمین بازپرداخت تسهیلات گرفته می شود. این نوع وثیقه ها به طور خاص به املاک و مستغلات تعلق دارد و به عنوان یک تضمین قوی و معتبر برای بانک ها و موسسات مالی شناخته می شود.

وثیقه نوع اول باید دارای شراط ذیل باشد:

1. وثیقه نوع اول باید یک ملک ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد و املاک باشد. این امر به بانک یا موسسه مالی اطمینان می‌دهد که ملک مورد نظر دارای سند رسمی و قانونی است.
2. ارزش ملک باید توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین شود. این ارزش‌گذاری به بانک کمک می‌کند تا میزان وام یا تسهیلاتی را که می‌توانند بر اساس ملک ارائه دهند، مشخص کنند.
3. ملک مورد نظر باید قابلیت انتقال به بانک یا موسسه مالی را داشته باشد. به عبارت دیگر، ملک نباید دارای محدودیت‌ها یا موانعی باشد که مانع از انتقال مالکیت آن در صورت عدم بازپرداخت وام شود.
4. ملک باید از هرگونه تعهدات، بدهی ‌ها یا وثایق دیگر آزاد باشد. این به معنای آن است که ملک نباید به‌عنوان وثیقه برای وام‌ های دیگر یا تعهدات مالی دیگر استفاده شده باشد.
5. برای ایجاد وثیقه نوع اول، باید یک قرارداد رسمی بین مالک ملک و بانک یا موسسه مالی تنظیم و در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود. این قرارداد شامل شرایط و ضوابط استفاده از ملک به‌عنوان وثیقه و نحوه بازپرداخت وام می‌باشد.
6. بانک یا موسسه مالی معمولاً به ‌صورت دوره‌ای ارزش ملک را پایش می‌کند تا مطمئن شود که ارزش وثیقه با میزان وام یا تسهیلات ارائه‌شده هماهنگی دارد.

جهت کسب اطلاعات بیشتر درباره قانون عدم الزام سپردن وثیقه ملکی به بانک‌ها و تأثیر آن بر قراردادهای بانکی، به این صفحه مراجعه کنید.

توثیق مازاد چیست؟

توثیق مازاد یکی از اصطلاحات بانکی است و بدین معناست که ارزش وثیقه ای که بانک ها برای اعطای تسهیلات می گیرند بیش از تعهدات مالی وام گیرنده می باشد. درچنین مواردی می شود تحت شرایطی مازاد آن را در رهن دیگری قرار داد. همچنین در صورتی که شخصی از راهن طلبی داشته باشد می تواند بابت مطالبات خود مازاد وثیقه را بازداشت نماید.

سند متمم رهنی چیست؟

چنانچه سند رهنی نیازمند تغییرات در شرایط و مفاد از جمله افزایش مبلغ سند رهنی و یا مدت آن و یا سایر شرایط باشد، بر اساس توافق فی مابین موسسه اعتباری و بانک با تسهیلات گیرنده، نسبت به تنظیم سند رهنی متمم یا تکمیلی در همان دفتر اسناد رسمی صادرکننده سند رهنی اصلی اقدام خواهد شد.

سند متمم رهنی طی سند مجزا تنظیم می شود لکن در قسمت ملاحظات سند رهنی اصلی مندرج خواهد شد. تنظیم سند متمم رهنی ممکن است به دفعات صورت پذیرد.

آزاد کردن وثیقه بانکی بعد از تسویه تسهیلات

بعد از تسویه تسهیلات چنانچه بانک و دایره حقوقی بانک جهت آزا دکردن وثیقه بانکی همکاری ننمایند و نسبت به فک رهن استنکاف نمایند، راهن می تواند با طرح دعوای الزام به فک رهن در دادگاه عمومی که ملک مورد رهن در آنجا واقع باشد و با ارائه اسناد و مدارک که مثبت ادعای ایشان مبنی بر تسویه تسهیلات واقع باشد، تقاضای صدور حکم بر الزام بانک به فک رهن را بنماید.

تمدید مدت قراردادهای رهنی مورد وثیقه بانک در صورت تجدید تسهیلات

در مواردی که به هر دلیل قرارداد بانکی تمدید شود و یا با استمهال آن مطابق مقررات قانونی موافقت گردد، چنانچه مدت قرارداد رهنی منقضی شده باشد و یا رو به انقضاء باشد، ضرورت دارد سند رهنی تمدید گردد یا سند رهنی متمم تنظیم شود.

در این صورت بانک پیش نویس متمم سند رهنی را به دفتر اسناد رسمی که سند رهنی اصلی در آنجا تنظیم شده تقدیم می دارد تا  دفترخانه به عنوان سند متمم رهنی نسبت به تنظیم آن اقدام نماید. چنانچه تمدید مدت قراردادهای رهنی به جهت تجدید تسهیلات یا پرداخت تسهیلات جدید باشد، منوط به این است که تسهیلات گیرنده یک اقرارنامه مالی در دفاتر اسناد رسمی و حداقل تا سررسید تسهیلات جدید تنظیم نماید.

در خصوص ارائه مال مرهونه از سوی اشخاص ثالث به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی، اقرارنامه باید از سوی راهن (مالک) نیز تنظیم گردد.

ابطال سند در رهن بانک

ابطال سند در رهن بانک را می توان بنا به جهات مختلفی مطرح نمود. مواردی مانند ابطال قرارداد بانکی، صوری بودن، اختصاص سند رهنی سابق بر دین جدید، عدم دارا بودن اهلیت راهن، موجب طرح این دعوا می گردد. در مقاله مجزایی در این خصوص توضیحات کامل داده شده است.

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص ابطال سند رهنی  می توانید به این مقاله مراجعه نمایید.

فروش وثیقه بانکی قبل از تسویه تسهیلات

در پاسخ به این سوال که آیا قبل از تسویه تسهیلات بانکی، خرید یا فروش وثیقه بانکی امکانپذیر است یا خیر؟

پاسخ به این سوال در مقاله معامله مال مرهونه به طور کامل داده شده است. لذا در این مقاله به طور مختصر  باید گفت جهت فروش وثیقه بانکی، خریدار ابتدا می بایست از این موضوع مطلع گردد و معامله  باید با رضایت و اطلاع بانک (مرتهن) صورت گیرد چرا که خرید و فروش بدون‌ فک رهن طبق قانون، مخالف ‌منافع بانک است.

تعیین وجه التزام در وثایق بانکی

در قراردادهای تسهیلاتی، بانکها جهت تضمین باز پرداخت تسهیلات  اقدام به اخذ وثیقه با تنظیم سندرهنی می نمایند. از طرفی در قرارداد، مبلغی را به عنوان وجه التزام جهت تخلف وام گیرنده به جهت عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام تعهد در نظر می گیرند. چنانچه وام گیرنده برخلاف تعهدات خود نسبت به پرداخت اقساط وام و یا بازپرداخت تسهیلات  اقدام ننماید، بانک می تواند از طریق صدور اجراییه  وصول طلب خود را از دفترخانه تنظیم کننده سند رهنی درخواست نماید.

چنانچه تسهیلات گیرنده بدهکار ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه، نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، بنا به تقاضای بانک، اداره ثبت پس از ارزیابی مرهونه و قطعیت آن، حداکثر به مدت ۲ ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی مال، با برگذاری مزایده نسبت به وصول مطالبات بانک مرتهن اقدام و مازاد را به راهن مسترد نماید.

نحوه آزاد کردن وثیقه بانکی بدون نیاز به تسویه تسهیلات

آزاد کردن وثیقه بانکی، ممکن نیست مگر در موارد ذیل:

• بعد از تسویه کامل تسهیلات
• انتقال تسهیلات به خریدار جدید(که در بانک مسکن مرسوم است)
• توافق با بانک جهت تعویض وثیقه

شرایط تعویض وثیقه بانکی

در مواردی که امکان تسویه کامل تسهیلات برای افراد مقدور نباشد، می توان با شرایطی اقدام به تعویض وثیقه بانکی و خارج نمودن ملک از رهن نمود.

تعویض وثیقه می تواند به دو طریق باشد:

• در روش اول خود خریدار ملک رهنی، سند دیگری که متعلق به خودش است را جهت تعویض وثیقه معرفی کند.
• روش دوم، متقاضی فک رهن، سند دیگری که متعلق به خودش باشد را نداشته باشد لیکن می تواند سند ملک شخص دیگری به جایگزینی معرفی می نماید.

در این موارد تعویض وثیقه بانکی صرفا با موافقت بانک، پذیرفته می شود. با انتقال تسهیلات به خریدار یا معرفی مرهونه یا وثیقه جدید، بانک اقدام به تعویض وثیقه و پذیرش وثیقه جدید می نماید. سپس وثیقه قبلی عودت و سند ملک آزاد و به تبع آن خریدار می تواند جهت تنظیم سند رسمی و انتقال ملک به نام خود اقدام نماید.

اسناد تجاری به عنوان وثیقه بانکی

یکی از ویژگی های اسناد تجاری جنبه توثیقی و تضمین آن ها می باشد.

در اسناد تجاری توثیقی(همچون چک ، سفته و برات) هر گاه متعهد از تعهد خود تخلف نماید، بانک اعطا کننده تسهیلات می تواند علیه صادر کننده و ضامنین اسناد تجاری توثیقی اقدام و نسبت به دریافت اصل مبلغ و خسارت تاخیر در تادیه چک آن حسب مورد اقدام نماید.

درحال حاضر در بانک های ایران برای اخذ وثیقه از طریق اسناد تجاری  از  سه نوع سند استفاده می شود.

• چک که سند تجاری محسوب می شود و به حکم قانون سند لازم الاجرا محسوب می گردد.
• سفته که سند تجاری محسوب می شود لیکن سند لازم الاجرا محسوب نمی گردد و بدون دادخواست و بدون رسیدگی قضایی و صدور حکم از دادگاه قابلیت صدور اجرائیه نسبت به آن وجود ندارد.
• ضمانت نامه های بانکی که سند تجاری محسوب می شوند و بیشتر ضمانت نامه های حسن انجام تعهدات به عنوان وثیقه در رویه بانکی معمول می باشد.

نحوه به اجرا گذاشتن وثیقه های بانکی

به اجرا گذاشتن وثایق بدهکاران اسناد توثیقی مذکور اعم از اسناد رهنی، اسناد تجاری و اسناد ذمه ای مطابق آیین نامه نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا تابع تشریفات و مقرراتی همچون ارزیابی اموال موضوع  اسناد توثیقی، ابلاغ اجراییه، برگزاری مزایده و … است.

بنا به ماده  ۸ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت، ترتیب اجرای مفاد اسناد رسمی و عملیاتی که اجرا متوقف بر آن است از ابلاغ و توقیف اموال و اشخاص و هزینه های اجرایی و مصارف آن و تعیین حق الاجرا در مواردیکه در قانون معین شده و مقتضی باشد و وصول حق الاجرا و نیز ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرائی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجراء اسناد رسمی لازم است طبق آئین نامه وزارت دادگستری خواهد بود.

در صورت عدم باز پرداخت تسهیلات ماخوذه توسط مشتری، بانک موظف است در چهارچوب مقررات مربوطه سه مرحله اخطاریه برای تعیین تکلیف مطالبات سررسید گذشته یا معوق به مشتری (تسهیلات گیرنده) ابلاغ نماید. در صورت عدم پرداخت مطالبات، اسناد مذکور قابل مطالبه و وصول هستند و کلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلفند براساس مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی نسبت به صدور اجراییه و وصول مطالبات بانک طبق مقررات این قانون اقدام نمایند.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه بانکی و با بهره مندی از وکلای متخصص در این حوزه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش در این زمینه به شما عزیزان می باشد.